COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2024

N° 2024 / 553

N° RG 23/03862

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK6SM

[F] [G] épouse [J] [E]

[I] [G] épouse [R]

C/

[P] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jérome DE MONTBEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 06 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04645.

APPELANTES

Madame [F] [G] épouse [J] [E]

née le 07 Septembre 1977 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [G] épouse [R]

née le 09 Août 1975 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Jérome DE MONTBEL, membre de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [P] [S]

demeurant [Adresse 2]

signification DA et conclusions le 27/04/2023 à étude

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024.

ARRÊT

Rendu par défaut, pononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024, sgné par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Selon acte sous seing privé du 04 avril 2022, Mmes [F] [J] [E] et [I] [R] ont, par l’intermédiaire de l’agence BRAHIC, donné à bail à usage d’habitation à M. [P] [S] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer de 750 euros, payable d’avance le 1er de chaque terme ainsi qu’une provision sur charges de 20 euros.

Le locataire ayant cessé d’honorer les loyers et n’ayant jamais produit d’attestation d’assurance locative, un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance a été délivré à M. [S] le 29 juillet 2022 par le ministère de la SCP MASCRET-FORNELLI-VERSINI, Commissaires de Justice à [Localité 3], demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2022, Mmes [J] [E] et [R] ont fait assigner M. [S] devant le Tribunal Judiciaire ( Pôle de Proximité ) de MARSEILLE aux fins d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et l’expulsion du requis, ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 870 euros par mois jusqu’à libération complète et définitive des lieux par remise des clefs, en plus de sa condamnation au paiement d’une somme de 3.080 euros au titre des loyers et charges et d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 6 mars 2023, le Tribunal Judiciaire ( Pôle de Proximité ) de MARSEILLE a débouté Mmes [J] [E] et [R] de leurs demandes et les a condamnées aux dépens au motif qu’en l’absence de signature du bail, la clause résolutoire qui y est insérée ne pouvait recevoir application et que la preuve d’un début d’exécution d’un contrat de bail n’était pas rapportée.

Par déclaration au greffe en date du 14 mars 2023, Mmes [J] [E] et [R] ont interjeté appel de cette décision. Elles demandent à la cour, aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2023 et signifiées à l’intimé défaillant le 27 avril 2023, de :

Déclarer l’appel formé par Mmes [J] [E] et [R] recevable ;

Y faisant droit, :

Infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau, :

Dire et juger qu’aucun justificatif d’assurance n’a pas été produit dans le délai légal d’un mois ;

Dire, juger et constater que le contrat de bail en date, à [Localité 3], du 04 avril 2022, est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à compter du 29 août 2022 ;

Dire et juger qu’à compter de cette date, M. [S] est occupant sans droit ni titre ;

Constater qu’au jour de la signification de l’assignation, M. [S] était redevable d’un arriéré locatif de 3.080 euros et que les causes du commandement visant la clause résolutoire n’avaient toujours pas été réglées ;

En conséquence, :

Prononcer l’expulsion de M. [S], avec tous occupants de son chef, du logement qu’il occupe [Adresse 2] ;

Dire qu’à défaut de libération volontaire, dans un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du Code de procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.488-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner M. [S] à en restituer les clés au bailleur ou à son mandataire, sous astreinte de 100 euros par jour à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 870 euros par mois ;

Dire que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er septembre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés aux bailleur ou à son mandataire ;

Condamner en tant que de besoin M. [S] à payer ladite somme le premier jour de chaque mois et pour la première fois le 1er septembre 2022, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleur ou à son mandataire ;

Dire que ladite indemnité d’occupation portera intérêts légaux à compter de sa date d’exigibilité ;

Condamner M. [S] à payer à Mmes [J] [E] et [R] la somme de 5.390 euros avec les intérêts légaux à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

Dire, juger et constater que M. [S] est mal fondé en ses fins, moyens et conclusions ;

L’en débouter ;

Le condamner à la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce inclus les frais de commandement délivré par la SCP MASCRET-FORNELLI-VERSINI, Commissaires de Justice à [Localité 3] et ceux concernant la notification de l’assignation de première instance, au représentant de l’Etat dans le département.

A l’appui de leur recours, Mmes [J] [E] et [R] font valoir que :

Le bail signé en date du 04 avril 2022 est versé aux débats ;

Il n’est pas contesté que le commandement visant la clause résolutoire du bail, qui a été délivré le 29 juillet 2022, pour défaut de paiement des loyers et des charges, et de la production d’une attestation locative, est demeuré infructueux ;

Il n’est pas non plus contesté que M. [S] se maintient dans les lieux loués sans rien payer, aujourd’hui encore, la dette locative ne cessant de s’aggraver, ni avoir assuré le bien donné en location contre les risques locatifs ;

La clause résolutoire a joué entraînant la résiliation de plein droit du bail au 29 août 2022.

M. [S], cité à étude le 27 octobre 2023, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

Que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ;

Attendu qu’est produit le contrat de bail d’habitation meublé signé par les parties le 04 avril 2022 portant sur un logement sis [Adresse 2], comprenant un séjour, une cuisine équipée, une chambre, une salle d’eau, deux balcons et un garage, d’une surface habitable de 70m² et moyennant un loyer de base initial de 750 euros ;

Attendu que l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; » ;

Que l’article 7 g) de la même loi dispose que « le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. » ;

Attendu qu’en l’espèce, Mmes [J] [E] et [R] ont fait signifier à M. [S] un commandement de payer et d’avoir à produire l’attestation d’assurance le 29 juillet 2022 ;

Qu’il lui a été fait commandement de payer dans le délai de deux mois à compter de la date portée en tête de l’acte la somme de 1.602,78 euros selon décompte arrêté au mois de juillet 2022, comprenant également les charges des mois de juin et juillet 2022 et le coût de l’acte ;

Qu’il lui a été fait mention qu’à défaut de satisfaire au commandement, et le délai de deux mois expiré, le bailleur pourra si bon lui semble se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail ;

Que la clause résolutoire insérée au bail en page 8 stipule que : « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur :

Deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ;

Un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux. » ;

Qu’il lui a été fait également commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative, couvrant les locaux qu’il occupe, concernant les explosions, l’incendie, les dégâts des eaux et tous risques locatifs y compris les recours des tiers, dans le délai d’un mois ;

Que le commandement de payer et d’avoir à produire l’attestation d’assurance signifié le 29 juillet 2022 à M. [S] étant demeuré infructueux, il y a donc lieu de considérer qu’à la date du 29 août 2022, M. [S] était déchu de tout titre d’occupation du logement loué et ainsi d’infirmer le jugement déféré ;

Qu’il convient par conséquent de prononcer l’expulsion de M. [S] et de tous occupants de son chef du logement qu’il occupe sis [Adresse 2], et de le condamner à en restituer les clés aux bailleurs ou à son mandataire, sans astreinte ;

Qu’il convient de condamner M. [S] à payer aux bailleurs un arriéré locatif qui s’élève à la somme de 2.310 euros (3x750 euros de loyer et 3x20 euros de charges), selon décompte arrêté au 29 août 2022 ;

Qu’à compter du 1er septembre 2022, il convient de condamner M. [S] à une indemnité d’occupation, payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés aux bailleur ou à son mandataire, indemnité d’occupation ainsi fixée à la somme de 770 euros, le bail liant les parties ne comportant pas de clause de révision du loyer ;

Attendu qu’il sera alloué à Mmes [J] [E] et [R], qui ont dû engager des frais irrépétibles pour défendre leurs intérêts en justice, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que M. [S], qui succombe, supportera les entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu le 6 mars 2023 par le Tribunal Judiciaire ( Pôle de Proximité ) de MARSEILLE ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

PRONONCE la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu le 04 avril 2022 par Mmes [J] [E] et [R] au profit de M. [P] [S] à compter du 29 août 2022 ;

ORDONNE l’expulsion de M. [P] [S] et celle de tous occupants de son chef du logement qu’il occupe sis [Adresse 2] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L.412-1 du Code de procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.488-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [P] [S] à restituer les clés du logement aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE M. [P] [S] à verser à Mmes [J] [E] et [R] la somme de 2.310 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 29 août 2022 ;

CONDAMNE M. [P] [S] à verser à Mmes [J] [E] et [R] une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 770 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er septembre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés aux bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [P] [S] à verser à Mmes [J] [E] et [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [S] aux dépens de première instance et d’appel, en ce inclus les frais de commandement délivré par la SCP MASCRET-FORNELLI-VERSINI, Commissaires de Justice à [Localité 3] et ceux de l’assignation de première instance.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT