COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 506

N° RG 22/04419

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJDSZ

S.A.R.L. CITYA PARADIS

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Alain DE ANGELIS

M^e Yves GROSSO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 08 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/09201.

APPELANTE

S.A.R.L. CITYA PARADIS

prise en la personne de son gérant en exercice domiciliée [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, membre de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, substituée par M^e Benjamin GERARD, avocats au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Adresse 2]

prise en la personne son administrateur provisoire, M. [W] [H], désigné par ordonnance du TGI de MARSEILLE du 28 mars 2017, prorogé par ordonnance du 9 octobre 2020,

représenté par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L’ensemble immobilier «Résidence [Adresse 3]» a désigné, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2014, la société SARL CITYA PARADIS en qualité de syndic général.

Par ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance de Marseille du 10 avril 2015, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ("le SDC de l’immeuble [Adresse 3]") a été condamné à faire réaliser des travaux de purge et de confortement d’une falaise attenante à la résidence dans un délai de 10 mois et sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Le mandat de la société CITYA PARADIS a pris fin suite à l’ordonnance rendue par le Tribunal de Grande Instance de Marseille le 3 mars 2017. Celle-ci a désigné M.[C] [F] en qualité d’administrateur provisoire, sous le visa de l’article 29-1 de la loi du 10juillet 1965, relative au aux copropriétés en difficultés.

Par ordonnance du 8 mars 2017, M.[W] [H] a été désigné en remplacement de M. [C] [F].

Par une dernière ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 23 juin 2017, le SDC de l’immeuble [Adresse 3] a été condamné à payer à la SCI GUILLERMY la somme de 30.000 euros au titre de l’astreinte résultant de l’inexécution des travaux.

Par exploit d’huissier en date du 23 août 2018, le SDC de l’immeuble [Adresse 3] a fait assigner, devant le Tribunal Judiciaire de Marseille, la société CITYA PARADIS à l’effet d’obtenir, au visa de la loi du 10juillet 1965, du décret du 17mars 1967 et des articles 1984 et suivants du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation du défendeur au paiement des sommes de 31.500 euros au titre du préjudice lié à la liquidation provisoire d’astreinte, 15.000 euros au titre de la perte de chance de réduire la dette contractée auprès de la société ENGIE, 94.501,17 euros au titre du préjudice lié à la taxation d’office de l’URSSAF, 4.929,44 euros au titre du préjudice lié à la transmission tardive de la notification de la vente des lots de la SNCM, 714,46 euros au titre du préjudice lié aux erreurs de gestion comptable et 30.000 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les charges de copropriété impayées.

Il sollicite en outre la condamnation de la société CITYA PARADIS au paiement d’une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Dominique DI COSTANZO.

Par jugement rendu le 8 février 2022, le Tribunal:

CONDAMNE la S.A.R.L. CITYA PARADIS à payer la somme de 31.500 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] au titre du préjudice lié à la liquidation provisoire d’astreinte;

CONDAMNE la S.A.R.L. CITYA PARADIS à payer la somme de 14.168,77 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] au titre du préjudice lié à la taxation d’office par l’URSSAF;

DIT n’y avoir à prononcer de condamnations au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires;

CONDAMNE la S.A.R.L. CITYA PARADIS aux dépens;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 24 mars 2022, la SARL CITYA PARADIS a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite:

RECEVOIR la SARL CITYA PARADIS en son appel ;

Le DECLARER recevable et bien fondé,

En conséquence,

REFORMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE le 8 février 2022 en ce qu’il a :

— Condamné la S.A.R.L. CITYA PARADIS à payer la somme de 31.500 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] au titre du préjudice lié à la liquidation provisoire d’astreinte ;

— condamné la S.A.R.L.CITYA PARADIS à payer la somme de 14.168,77 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] au titre du préjudice lié à la taxation d’office par l’URSSAF ;

— dit n’y avoir à prononcer de condamnations au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamné la S.A.R.L. CITYA PARADIS aux dépens.

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société CITYA PARADIS.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à restituer à la SARL CITYA PARADIS payer à la Société CITYA PARADIS les sommes versées en exécution du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE le 8 février 2022.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer à la Société CITYA PARADIS la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, distraits au profit de Maître Alain de ANGELIS.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que c’est après une succession de 5 syndics et administrateurs en moins de 3 ans qu’elle a été nommée en qualité de syndic du syndicat général à la suite d’une AG du 13 juin 2014,

— que les comptes des années précédentes n’avaient pas été approuvés et les comptes bancaires bloqués,

— qu’elle n’a pu retrouver une libre gestion qu’à partir de juillet 2015, après un travail de comptabilité colossal pour l’approbation des comptes et l’engagement de procédure à l’encontre des copropriétaires défaillants

— que pour tenter d’éponger les dettes des copropriétaires défaillants et sans possibilité d’agir en recouvrement faute d’approbation des comptes les syndics précédents ont appelé un montant de provision supérieur au budget réel,

— qu’elle n’a commis aucune faute dans l’accomplissement de son mandat,

— qu’elle ne saurait répondre de l’inertie des anciens syndics,

— qu’elle a entrepris toute diligence dès les mois qui ont suivi l’ordonnance du 10 avril 2015 relative aux travaux de confortement de la falaise dans un contexte difficile dont elle a hérité,

— que quant à la taxation d’office de l’URSSAF l’erreur provient des services de cette dernière,

— qu’il s’agit d’une taxation provisoire et que le syndicat ne justifie pas de l’avoir payée.

Le SDC de l’immeuble [Adresse 3] conclut:

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné La SARL CITYA PARADIS au paiement de la somme de 31 500 € au titre du préjudice lié à la liquidation provisoire d’astreinte

Faire droit à l’appel incident du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sur les points suivants:

Condamner la SARL CITYA PARADIS à payer au SDC [Adresse 3] les sommes

suivantes :

15.000 € liée à la perte de chance de réduire la dette contractée auprès de la société ENGIE.

94.501,17 €, au titre de la taxation d’office de l’URSSAF.

4929.44 E au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] au titre de la transmission tardive de la notification de la vente des lots de la SNCM en date du 2 juin 2017.

715.45 € au titre des erreurs comptables commises dans la gestion des copropriétés [Adresse 3] et [Adresse 4].

30.000 E au titre de la perte de chance de recouvrer les charges de copropriétés impayées.

Condamner la SARL CITYA PARADIS à payer au SDC LE MONTLERIC la somme de 5 000 € par application de l’Article 700 CCP, ainsi qu’aux entiers dépens de 1 ère instance et d’appel.

Il soutient:

— que l’appelante n’a pas mis en cause la responsabilité de ses prédécesseurs,

— qu’à l’issue de la gestion de la copropriété par l’appelante il a fallu avoir recours à un mandataire judiciaire,

— que la gestion de ce dernier a fait apparaître de nombreuses fautes imputables à l’appelante, dans l’exécution de son mandat, à l’origine d’importants préjudices financiers pour lui,

— qu’en avril 2015 il a été condamné sous astreinte à faire exécuter des travaux de confortement de la falaise dans les dix mois de la signification du jugement,

— qu’il a été condamné par ordonnance du 23 juin 2017 à la somme de 30 000€ de liquidation de l’astreinte outre 1500€ d’article 700 du code de procédure civile,

— que ce préjudice résulte de la carence de l’appelante, en effet les travaux prescrits n’ont pas été votés en AG, aucune mise en concurrence n’a été mise en oeuvre afin de proposer différents devis, nonobstant son obligation d’information et de conseil aucune proposition d’emprunt collectif n’a été faites aux copropriétaires,

— que l’appelante a attendu 18 mois pour porter à l’ordre du jour de l’AG du 13 octobre 2016 une résolution prévoyant un seul devis provisoire et incomplet alors qu’un délai de 10 mois lui avait été accordé,

— qu’une réserve de 300 000€ a été créée sans la moindre affectation sur un compte spécial travaux et a servi à régler le moratoire accordé par ENGIE, qu’ainsi l’appelante a commis une faute dans l’affectation des provisions perçues,

— qu’en appelant directement les charges de chauffage en sa qualité de syndic général, l’appelante a commis une confusion entre les prérogatives du syndic général et des syndics de groupes à l’origine de l’absence de réalisation des travaux de confortement de la falaise et occasionné une gestion malsaine qui lui a fait perdre une chance de réduire la dette contractée auprès de la société ENGIE,

— qu’il s’est vu notifier une taxation d’office de l’URSSAF suite à une absence de déclaration de la part de l’appelante,

— que l’appelante a transmis tardivement la notification de la vente des lots de la SNCM de sorte qu’il n’a pas été en mesure de faire opposition dans les délais et a subi une perte égale au montant des charges dues par la SNCM,

— que l’appelante est à l’origine de plusieurs erreurs comptables,

— que l’appelante s’est montré négligente dans les procédures de recouvrement des charges, ce qui a généré des difficultés à l’administrateur provisoire, qui a eu le plus grand mal à obtenir les pièces comptables, ce qui produit pour lui une perte de chance d’avoir pu recouvrir le montant des charges impayées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du syndic

Il résulte des articles 17 à 21 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic de copropriété est l’organe du syndicat des copropriétaires chargé de l’exécution en son nom des décisions de l’assemblée générale, de la gestion administrative et comptable de la copropriété et de la conservation et de l’entretien de l’immeuble.

L’article 18 I de la même loi précise que le syndic est notamment chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il ressort des articles 1991 et 1992 du code civil, que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Sur le préjudice lié à la liquidation provisoire de l’astreinte

En l’espèce, l’ordonnance du 10 avril 2015 notifiée le 23 avril 2015 au SDC, dont la société CITYA PARADIS était syndic depuis plusieurs mois, lui laissait jusqu’au 23 février 2016 pour effectuer les travaux, avant application de l’astreinte qu’elle prononçait.

Or, comme l’a retenu le jugement entrepris, le premier acte, dont il est justifié, date du 14 octobre 2015, soit presque 6 mois après le début du délai pour accomplir les travaux et consiste seulement en un point d’information, lors d’une réunion du conseil syndical.

De même, alors qu’il n’est pas contesté qu’un débroussaillage de la falaise était nécessaire, avant la réalisation des travaux, il faudra attendre le compte rendu du conseil syndical du 5 janvier 2016, pour que ce débroussaillage soit envisagé, plus de 7 mois après la notification de l’ordonnance.

Ainsi, c’est à juste titre que le premier juge a retenu la faute de gestion de la société CITYA PARADIS dans la mise en oeuvre tardive des travaux nécessaires pour répondre à la condamnation du SDC.

Pour autant, il n’en résulte pour le SDC qu’une perte de chance d’échapper à la liquidation provisoire de cette astreinte, qu’il convient dévaluer, eu égard aux difficultés de trésorerie non contestées, à la somme de 10 000€, à laquelle le syndic est condamné.

Sur la perte de chance de réduire la dette contractée auprès de la société ENGIE

Il résulte de l’article 27 du règlement de copropriété que le total des charges communes générales est établi par le syndic général de l’ensemble immobilier et que le total des charges particulières à un groupe est établi par le syndic de cet immeuble.

L’article 25 de ce règlement, quant à lui, prévoit que le chauffage des groupe IV, V, VI et VII sera fourni par une chaufferie collective située en dehors de ces groupes (…) Les frais d’entretien et de réparation de la chaufferie et des canalisations (…), la consommation du combustible et de courant électrique, le personnel affecté à la marche de cette installation seront répartis entre les copropriétaires des groupes IV, V, VI et VII bénéficiaires de cette installation.

Ainsi, le règlement prévoit une répartition spécifique, sans faire mention du type de syndic auquel revient de faire appel de charges, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu qu’il ne peut en être déduit que les charges de chauffage devaient être appelées par chaque syndic de groupe, d’autant que la chaufferie est collective et extérieure à ceux-ci.

En outre, également comme retenu par le premier juge, le SDC ne démontre pas en quoi l’appel de charge par le syndic de groupe en lieu et place du syndic général aurait permis une meilleure gestion et une réduction de la dette envers ENGIE, pas plus qu’une mauvaise affectation des appels de charges effectués, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le SDC de sa demande indemnitaire à ce titre.

Sur le préjudice résultant de l’absence de déclaration auprès de l’URSSAF

Retenant que le numéro SIREN était erroné sur les déclarations transmises à l’URSSAF et ce depuis le début du mandat de syndic de la société CYTIA PARADIS, comme cela résulte d’un courrier de cette dernière à l’administrateur provisoire en date du 4 juin 2018, sans tentative de régularisation établie, compliquant, ainsi, leur prise en compte par cet organisme, c’est valablement que le premier juge a retenu une faute de gestion.

Cette faute de gestion est à l’origine d’une perte de chance d’avoir éviter la taxation d’office de l’URSSAF évaluée à la somme de 2 000€.

Sur le préjudice résultant du défaut de transmission de la notification de l’adjudication des lots de la SNCM

La notification de l’adjudication des lots de la SNCM a été faite à la société CITYA PARADIS le 2 juin 2017, date à laquelle cette société n’était plus le syndic du SDC.

Aussi, et comme le retient le jugement entrepris, même si la société CITYA PARADIS a transmis au SDC ces notifications après le délai d’opposition, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir formé cette opposition, n’ayant plus qualité pour agir, ni l’erreur d’adressage dont elle n’est pas responsable, de sorte que le SDC est débouté de sa demande indemnitaire à ce titre.

Sur le préjudice lié aux erreurs d’imputation de règlements entre les copropriétés [Adresse 3] et WINDSURF

La société CITYA PARADIS reconnaît qu’elle a commis des erreurs comptables dans l’imputation de règlements de charge entre la copropriété [Adresse 3] et une seconde copropriété, le WINDSURF, dont elle était également le syndic, ce qui a entraîné un remboursement de la copropriété [Adresse 3] à la copropriété le WINDSURF.

Pour autant, le SDC de la copropriété [Adresse 3] ne justifie d’aucun préjudice résultant de cette restitution et doit être débouté de sa demande indemnitaire à ce titre également.

Sur la perte de chance liée au recouvrement des charges impayées

Retenant que l’analyse des balances comptables des comptes des copropriétaires au 31 décembre 2014 et au 31 décembre 2016 établit une réduction de la dette des copropriétaires débiteurs de 342 000€ et donc une efficacité du syndic dans le recouvrement amiable, sans qu’il puisse lui être reproché de ne pas avoir agi en justice, eu égard au manque de fonds disponibles du fait de la situation comptable précaire de la copropriété dont il a hérité et sans qu’une rétention fautive à la transmission de documents ne lui soit imputable, eu égard à la décision de la présente cour en date du 6 juin 2019, c’est valablement que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire à ce titre.

Sur les autres demandes

Le présent arrêt emporte de plein droit obligation pour l’intimé de restituer les sommes perçues en exécution des chefs infirmés du jugement, et constitue le titre exécutoire permettant de l’y contraindre, sans qu’il y ait lieu de statuer sur la demande en répétition formulée par l’appelant.

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 8 février 2022 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE,

SAUF en ce qu’il a:

CONDAMNE la S.A.R.L. CITYA PARADIS à payer la somme de 31.500 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] au titre du préjudice lié à la liquidation provisoire d’astreinte;

CONDAMNE la S.A.R.L. CITYA PARADIS à payer la somme de 14.168,77 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] au titre du préjudice lié à la taxation d’office par l’URSSAF;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE la S.A.R.L. CITYA PARADIS à payer la somme de 10 000 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] au titre du préjudice lié à la liquidation provisoire d’astreinte;

CONDAMNE la S.A.R.L. CITYA PARADIS à payer la somme de 2 000 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] au titre du préjudice lié à la taxation d’office par l’URSSAF;

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT