Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 7 novembre 2024, n° 22/08325

CA Aix-en-Provence
Confirmation 7 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Perte de la personnalité morale de la SCI
La cour a estimé que l'administrateur provisoire ne pouvait pas procéder au versement des charges impayées en raison de la perte de la personnalité morale de la SCI, rendant impossible l'exécution de sa mission.
Rejeté
Demande de frais irrépétibles
La cour a confirmé le jugement initial qui n'a pas accordé de frais irrépétibles au syndicat des copropriétaires.
Rejeté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé la décision du tribunal qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 7 nov. 2024, n° 22/08325
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/08325
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime ROUILLOTJessica GREVET
Cabinet(s) :	SCP AVOCATS M. ROUILLOT - F. GAMBINI

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 07 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 408

Rôle N° RG 22/08325 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJRHH

S.D.C. L’EDISON

S.C.P. [I]-[A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maxime ROUILLOT

M^e Jessica GREVET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 30 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/03700.

APPELANTE

S.D.C. L’EDISON représenté par son syndic en exercice, le CABINET BRUSTEL, Société à Responsabilité Limitée au capital de 22.867,35 € dont le siège est à [Adresse 5], elle-même prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès qualités au siège social, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.C.P. [I]-[A], représentée par Me [K] [A] es qualité d’Administrateur Provisoire de l’indivision émanant de la succession des associés issus de la SCI [Adresse 2] GORBELLA, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jessica GREVET, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [Adresse 2] GORBELLA dont le siège social est à [Adresse 6], a été constituée le 20 septembre 1962 par Maitre [J] [C], notaire à [Localité 4].

Elle a fait édifier sur un terrain dont elle était propriétaire un immeuble d’habitation dénommé « L’Edison » situé [Adresse 2] à [Localité 4] et a vendu les lots de cet immeuble, à l’exception des lots n°82, 87, 88, 90, 92 et 93 à usage de places de stationnement représentant chacun /1000èmes des parties communes.

La SCI [Adresse 2] GORBELLA, constituée pour une durée de 30 ans, comptait treize associés qui sont à ce jour tous décédés.

Les charges de copropriété n’étant plus réglées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » a, par requête du 12 juillet 2007, saisi le président du tribunal de grande instance de Nice aux fins d’obtenir la nomination d’un administrateur provisoire.

Par ordonnance du 23 juillet 2007, Maître [L] [I] a été désigné en cette qualité avant d’être déchargé de sa mission par ordonnance du 7 octobre 2010 en raison des difficultés rencontrées dans le cadre de la recherche des associés de la SCI ou de leurs ayants droit.

Par ordonnance du 2 mai 2018, et sur requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », la SCP [I]-[A], représentée par Maître [K] [A] , était désignée en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision émanant de la succession des associés de la SCI [Adresse 2] GORBELLA, avec notamment mission d’accomplir toutes démarches et formalités en vue de la vente aux enchères ou de gré à gré des biens appartenant à la SCI et notamment les parkings constituant les lots n°82, 84, 87, 88, 90, 92 et 93.

Sa mission a été renouvelée pour une durée d’un an par ordonnance du 9 juillet 2019.

Par acte d’huissier du 5 août 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » a assigné Maître [A], ès qualité devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir cette dernière condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de :

— la somme de 11. 045,40 € au titre des charges de copropriété impayées.

— la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— des dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 24 février 2022.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Maître [A] ès qualité demandait au tribunal de prendre acte que la SCP [I]-[A] représentée par elle s’en rapportait à justice sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires et concluait au débouté des demandes de ce dernier formées au titre des frais irrépétibles.

Elle demandait également de statuer ce que de droit sur les dépens.

Par jugement contradictoire en date du 30 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

*débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Edison » de ses demandes à l’encontre de Maître [K] [A] ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision émanant de la succession des associés de la SCI [Adresse 2] GORBELLA.

*dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « L’Edison » aux dépens.

Par déclaration d’appel en date du 9 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Edison » interjetait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Edison » de ses demandes à l’encontre de Maître [K] [A] ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision émanant de la succession des associés de la SCI [Adresse 2] GORBELLA tendant à voir :

¿condamner Maître [A] au paiement de la somme en principal, de 11.045, 40 euros ;

¿condamner Maître [A] au paiement d’une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

¿condamner Maître [A] aux entiers dépens,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « L’Edison » aux dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er novembre 2022 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et des moyens, la SCP [I]-[A] prise en la personne de Maitre [K] [A], es qualité d’Administrateur provisoire de l’indivision émanant de la succession issus de la SCI [Adresse 2] GORBELLA demande à la cour de :

Sur appel incident :

*infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Nice en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

*prendre acte de ce que la SCP [I]-[A] prise en la personne de Maitre [K] [A], es qualités d’Administrateur provisoire de l’indivision émanant de la succession des associés de la société , [Adresse 2] GORBELLA entend s’en rapporter à la justice sur le mérite des demandes formulées par le requérant,

*débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Edison » représenté par son syndic en exercice le Cabinet BRUSTEL de sa demande de condamnation de la SCP [I]-[A] prise en la personne dc Maitre [K] [A], es qualités, au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

*condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Edison » représenté par son syndic en exercice le Cabinet BRUSTEL au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Edison » représenté par son syndic en exercice le Cabinet BRUSTEL aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la SCP [I] -[A] rappelle qu’elle ne conteste pas les charges de copropriété dues par l’indivision émanant de la succession des associés issus de la SCI [Adresse 2] GORBELLA.

Elle soutient avoir accompli toutes les diligences nécessaires mais qu’en l’état de la perte de la personnalité morale de la société [Adresse 2] GORBELLA, le patrimoine a été transféré aux associés de la société.

La SCP [I]-[A] indique que les associés de la SCI ou ayant droits ou ayants cause doivent faire dresser en forme notarié le fait qu’ils soient devenus propriétaire, ce préalable étant indispensable pour procéder à la vente amiable .

Elle précise qu’établir une chaine de dévolution successorale en l’état est insurmontable notamment eu égard au caractère impécunieux du dossier, ajoutant qu’en ce cas d’espèce, il conviendrait d’envisager la vente forcée du bien.

Elle soutient qu’en l’état du dossier et de l’impossibilité de céder les biens amiablement, elle est paralysée dans l’exercice de sa mission.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2022 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Edison » demande à la cour de :

* réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nice le 30 mars 2022.

*condamner Maître [K] [A], es qualité d’Administrateur Provisoire de l’indivision émanant de la succession des associés issus de la SCI [Adresse 2] GORBELLA au paiement de la somme en principal, de 12.446,77 € à parfaire.

*débouter Maître [K] [A], es qualité, de sa demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « L’Edison » , représenté par son syndic en exercice le Cabinet BRUSTEL, au paiement de la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

*condamner Maître [K] [A], es qualité, au paiement d’une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*condamner Maître [K] [A], es qualité, aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP ROUILLOT-GAMBINI, représentée par Maître Maxime ROUILLOT, Avocat aux offres de droit.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Edison » indique que pour poursuivre une vente aux enchères, il faut bien évidemment une condamnation et un titre exécutoire.

Il rappelle qu’il se trouvait dans l’impossibilité de poursuivre les co-indivisaires puisqu’il n’avait pas leur identité.

Il ajoute que le non-paiement des charges afférent à ces lots constitue un manque en trésorerie de la copropriété et fragilise son équilibre financier.

Enfin il soutient que la décision de condamnation sollicitée, à laquelle Maître [A] ne s’opposerait pas, est un préalable obligatoire pour pouvoir vendre aux enchères publiques.

******

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2024 et mise en délibéré au 7 novembre 2024.

******

SUR CE

1°) Sur le paiement des charges de copropriété

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Edison » sollicite la condamnation de Maître [K] [A], es qualité d’Administrateur Provisoire de l’indivision émanant de la succession des associés issus de la SCI [Adresse 2] GORBELLA au paiement de la somme en principal, de 12.446,77 € au titre des charges de copropriété.

Attendu qu’il est acquis aux débats que la SCI [Adresse 2] GORBELLA a perdu la personnalité morale à défaut d’avoir été immatriculée au greffe au 1er novembre 2002.

Qu’il s’en suit que conformément à la circulaire CIV 2002.12 D1 du 26 décembre 2002 du Ministère de la Justice que la perte de la personnalité morale d’une société civile résultant d’une absence d’immatriculation emporte transfert des biens immobiliers à l’actif du bilan de la société au profit des associés.

Qu’en l’état les 13 associés de la SCI [Adresse 2] GORBELLA sont décédés.

Qu’il appartient donc aux ayants droits ou ayants causes de ces associés de faire dresser en forme notariée le fait qu’ils soient devenus propriétaires afin de réaliser la vente amiable, l’administrateur judiciaire ne contestant pas les charges de copropriété due par l’indivision émanant de la succession des associés issus de la SCI [Adresse 2] GORBELLA.

Qu’en effet comme l’a très justement souligné Maître [K] [A] , établir une chaîne de dévolution successorale en l’état pour arriver aux propriétaires actuels des parkings litigieux est insurmontable notamment eu égard au caractère impécunieux du dossier.

Qu’ainsi celle-ci se trouve dans l’impossibilité d’exécuter sa mission telle que définie par l’ordonnance présidentielle du 2 mai 2018 à savoir accomplir toutes démarches et formalités nécessaires en vue de la vente aux enchères ou de gré à gré des places de stationnement qui appartenaient à la SCI [Adresse 2] GORBELLA.

Qu’il est ainsi démontré que l’administrateur provisoire ne peut à ce jour procéder au versement des charges de copropriété impayées, ni céder les biens.

Qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Edison » de poursuivre la vente judiciaire des lots litigieux

Qu’il y a lieu par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Edison » de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

2°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Edison » aux entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Edison » au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 30 mars 2022 en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Edison » représenté par son syndic en exercice le Cabinet BRUSTEL à payer à la SCP [I] -[A] prise en la personne de Maitre [K] [A], es qualité d’Administrateur provisoire de l’indivision émanant de la succession issus de la SCI [Adresse 2] GORBELLA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Edison » représenté par son syndic en exercice le Cabinet BRUSTEL aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,