COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 445

N° RG 22/12221

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ7RL

[F] [Y]

C/

A.S.L. [Adresse 14]

S.A.S. REGIE D’IMMEUBLES NEYRA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e François ROSENFELD

M^e Audrey CARRU

M^e Jérôme COUTELIER – TAFANI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 07 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00001.

APPELANT

Monsieur [F] [Y]

né le 1er Décembre 1945 à [Localité 17] (06), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e François ROSENFELD, memnre de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Ruth RIQUELME, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

Association Syndicale Libre du lotissement [Adresse 14]

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

SAS REGIE D’IMMEUBLES NEYRA

dont le siège social est [Adresse 1], venant aux droits de la société S.A.S. ESTERETS IMMOBILIER dont le siège social était [Adresse 16], suivant fusion effective depuis le 30 septembre 2022, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI, membre de l’association COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Alice BISIOU, adjoint administratif faisant fonction

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Le 18 octobre 1963, la SARL [Adresse 14] a fait l’acquisition d’une parcelle de terrain située sur la Commune de [Localité 15] dans le Var et après obtention des autorisations d’urbanisme cette parcelle a été morcelée en 15 lots à bâtir destinés à être vendus, le reste étant composé de voiries carrossables et piétonnières, d’équipement collectifs et d’espaces libres.

Le lotissement ainsi créé a été approuvé par arrêté préfectoral du 22 avril 1965, les statuts de l’Association Syndicale Libre ( ASL ) [Adresse 14] et le cahier des charges étant déposés au rang des minutes de Maître [U] selon acte du 20 juillet 1967.

M. [F] [Y] a fait l’acquisition selon acte notarié dressé le 5 février 1988 par Maître [E], notaire, d’une propriété située dans ce lotissement, Commune de [Localité 15], [Adresse 14], constituant le lot n°7 et selon lui des 68/1000èmes des parties communes, selon mention figurant à son acte.

Par assignation du 23 décembre 2019, M. [F] [Y] a fait citer l’ASL [Adresse 14] et la SARL ESTERETS IMMOBILIER devant le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN pour obtenir l’annulation des assemblées générales des membres de l’ASL des 25 juillet 2017, 15 février 2018 et 30 juillet 2018 ou de certaines résolutions de ces assemblées.

Par jugement rendu le 7 juillet 2022, le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN a déclaré irrecevables les demandes d’annulation des assemblées générales des membres de l’ASL des 25 juillet 2017, 15 février 2018 et 30 juillet 2018, a débouté M. [Y] de ses autres demandes, a rejeté la demande de dommages-intérêts formulée par l’ASL [Adresse 14] et condamné M. [Y] à payer à l’ASL et à la SARL ESTERETS IMMOBILIER, à chacune, la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Par déclaration au greffe en date du 7 juillet 2022, M. [F] [Y] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de réformer le jugement entrepris et de prononcer l’annulation des assemblées générales des membres de l’ASL des 25 juillet 2017, 15 février 2018 et 30 juillet 2018, de dire qu’il ne peut être privé de sa quote part des parties communes.

Il sollicite la condamnation de la SAS ESTERETS IMMOBILIER à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts et la somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, réclamant la somme de 7 000 € pour frais irrépétibles à l’ASL ainsi que la condamnation des intimées aux dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de son recours, il fait valoir :

— que le délai de trois mois pour contester ne lui est pas applicable.

— que ses demandes sont recevables.

— qu’il est titulaire d’un droit de propriété indivis sur les parties communes selon son titre puis par prescription acquisitive.

— que l’assemblée générale du 15 février 2018 encourt la nullité en ce que les modalités de vote n’ont pas été respectées.

— que l’assemblée générale du 25 juillet 2017 et celle du 30 juillet 2018 sont irrégulières et doivent être annulées.

— que le comportement de la SAS ESTERETS IMMOBILIER lui cause un préjudice.

— que son action n’a pour but que de rétablir au cadastre la situation de propriété indivise conforme aux actes d’acquisition initiaux.

L’ASL du lotissement [Adresse 14] conclut à la confirmation du jugement déféré. Subsidiairement ils évoquent l’utilité d’une mesure d’expertise afin de connaître la date exacte de la réalisation des travaux.

Elle réclame qu’une amende civile soit mise à la charge de M. [Y] pour une somme de 10 000 €.

Elle sollicite à son profit l’allocation de la somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle soutient :

— que M. [Y] ne rapporte pas la preuve des irrégularités alléguées ni d’un grief entrainant la nullité des assemblées générales.

— qu’il n’a jamais émis de contestation des décisions prises en AG dans le délai de trois mois de leur notification.

— que M. [Y] ne peut prétendre avoir prescrit de bonne foi les parties communes.

— que M. [Y] n’a aucun droit sur les parcelles à usage commun qui sont toujours demeurées la propriété du lotisseur.

La SAS REGIE D’IMMEUBLES NEYRAT venant aux droits de la SAS ESTERETS IMMOBILIER conclut à la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions.

Elle sollicite l’allocation de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle fait valoir :

— que selon fusion absorption du 26 mai 2022, la SAS ESTERETS IMMOBILIER a fait l’objet d’une absorption par la SAS REGIE D’IMMEUBLES NEYRAT effective à compter du 30 septembre 2022.

— que les mentions selon lesquelles M. [Y] aurait acquis 68/1000ème des parties communes lui sont inopposables et qu’il ne justifie pas les avoir acquis d’une personne qui en était elle-même titulaire.

— qu’aucune prescription acquisitive ne saurait jouer l’ASL ayant depuis le début entretenu les parties communes du lotissement.

— que l’appelant n’invoque pas de manquement statutaire relatif aux modalités de vote.

— que la mauvaise répartition des charges alléguée n’est pas démontrée.

— que M. [Y] ne justifie d’aucun manquement de la SAS ESTERETS IMMOBILIER susceptible de permettre de voir engagée sa responsabilité et de lui voir allouer des dommages-intérêts.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’il résulte de l’ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 et du décret 2006-504 du 3 mai 2016 que le fonctionnement des associations syndicales libres est déterminé par leurs statuts auxquels les colotis adhèrent lors de l’achat de leur lot;

Que chaque coloti peut agir en contestation d’une décision prise par l’assemblée générale pour non respect des statuts sous réserve de respecter lui-même le formalisme prévu;

Que par ses demandes d’annulation de décisions visant à modifier les statuts dans leur version établie les 13 août 2013 et 4 décembre 2013, publiée le 19 juillet 2014, M. [F] [Y] a reconnu qu’il y avait lieu de se référer à cette version des statuts ainsi que l’a à juste titre relevé le premier juge;

Qu’il est constant que celle-ci comporte sous l’article 14.3 une disposition qui impose aux colotis contestant une résolution prise en assemblée générale, de norifier sa contestation au conseil d’administration de l’association dans les trois mois de la réception des procès-verbaux à peine de nullité et qu’elle soit considére comme non avenue;

Que l’ASL du lotissement [Adresse 14] justifie avoir adressé à M. [Y] les procès-verbaux des assemblées litigieuses par plis postaux distribués le 29 juillet 2017 ( procès-verbal du 25 juillet 2017 ), le 24 février 2018 ( procès-verbal du 15 février 2018 ) et le 2 août 2018 ( procès-verbal du 30 juillet 2018 );

Que M. [F] [Y] ne démontrant pas avoir procédé à la notification de chacune de ses contestations au conseil d’administration de l’ASL du lotissement [Adresse 14], celui-ci a perdu son droit d’agir et que c’est à bon droit que le Tribunal l’a déclaré, par application de l’article 14.3 des statuts de l’ASL, irrecevable en ses demandes d’annulation des décisions de l’assemblée générale;

Attendu que M. [F] [Y] prétend encore que l’ASL tenterait de s’approprier la propriété des parties communes dont il serait le propriétaire indivis;

Qu’il résulte cependant des éléments du dossier que les voiries, réseaux et canalisations du lotissement cadastrées K [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7],[Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] [Cadastre 13] sont en fait toujours la propriété de la SARL [Adresse 14] [Localité 15] à savoir le lotisseur du lotissement [Adresse 14];

Que cette société a été liquidée puis radiée du Registre du Commerce et des Sociétés de DRAGUIGNAN en date du 22 mars 1977 avec effet rétrocatif au 31 mars 1976 sans que le sort de ces parcelles n’ait été réglé, celles-ci ayant été omises lors des opérations de liquidation amiable de la SARL [Adresse 14];

Qu’ainsi l’ASL du lotissement [Adresse 14] et ses membres usent en entretiennent des parcelles qui ne leur appartiennent pas et sur lesquels ils n’ont aucun droit;

Que M. [Y] n’a donc aujourd’hui aucun droit indivis sur des parcelles qui sont toujours la propriété du lotisseur quelles que soient les mentions figurant à son acte qui sont inopposables aux tiers et qu’il ne peut pas davantage avoir prescrit seul une propriété indivise;

Qu’ainsi le Tibunal a justement rejeté la demande de M. [F] [Y] relative à la demande de prescription des parties communes et la demande accessoire de pubication sans objet;

Attendu que c’est également donc à bon droit que le premier juge a débouté les parties de leurs demandes réciproques en dommages-intérêts qui sont infondées;

Qu’il y a lieu en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 juillet 2022 par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN;

Attendu que l’application d’une amende civile proposée par l’ASL du lotossament [Adresse 14] à l’encontre de M. [F] [Y] n’est pas justifiée;

Attendu qu’il sera alloué à l’ASL du lotissement [Adresse 14] d’une part et à la SAS REGIE D’IMMEUBLES NEYRAT venant aux droits de la SARL ESTERETS IMMOBILIER d’autre part, qui ont dû mettre avocat à la barre pour assurer leur représentation en justice, à chacune, la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu que M. [F] [Y], qui succombe, supportera les dépens d’appel;

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 juillet 2022 par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN;

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu d’appliquer une amende civile à M. [F] [Y] au titre de l’article 32-1 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE M. [F] [Y] à payer à l’ASL du lotissement [Adresse 14] d’une part et à la SAS REGIE D’IMMEUBLES NEYRAT venant aux droits de la SARL ESTERETS IMMOBILIER d’autre part, à chacune, la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

LE CONDAMNE aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT