Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 2, 3 juillet 2025, n° 24/10814

TGI 1 août 2024

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 3 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Conditions d'acquisition de la clause résolutoire
La cour a estimé que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire n'étaient pas réunies, car les locataires avaient effectué des paiements dans le délai imparti.
Rejeté
Application de la clause résolutoire
La cour a confirmé que la résiliation du bail n'était pas acquise, rendant ainsi l'expulsion des locataires non justifiée.
Accepté
Créance locative
La cour a reconnu l'existence d'une créance locative non contestable et a ordonné le paiement d'une somme provisionnelle.
Rejeté
Indemnité d'occupation
La cour a rejeté cette demande en raison de l'absence de résiliation du bail.
Rejeté
Frais de procédure
La cour a décidé qu'il n'y avait pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en raison de l'issue partielle de l'appel.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, la SCI Gardey a interjeté appel d'une ordonnance de référé qui avait débouté sa demande de résiliation de bail pour loyers impayés, considérant que les conditions de la clause résolutoire n'étaient pas réunies. Le tribunal de première instance avait jugé que les locataires avaient réglé les sommes dues dans le délai imparti. La cour d'appel a confirmé cette décision, estimant que les paiements effectués par les locataires avaient bien soldé les causes du commandement de payer. Cependant, elle a infirmé partiellement l'ordonnance en fixant le montant de la créance locative à 2 456,71 €, en raison de charges justifiées. La cour a donc confirmé la décision de première instance sur la résiliation du bail tout en actualisant le montant des loyers dus.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 2, 3 juil. 2025, n° 24/10814
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/10814
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 1 août 2024, N° 24/02183
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent GAY
Cabinet(s) :	GIRAUD-GAY ET ASSOCIES
Parties :	S.C.I. GARDEY

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/437

Rôle N° RG 24/10814 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNT6C

S.C.I. SCI GARDEY

[D] [W]

[I] [Z] épouse [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Laurent GAY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ Pôle de proximité de MARSEILLE en date du 01 Août 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/02183.

APPELANTE

S.C.I. GARDEY

dont le siège social est Chez [R] [M] – [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [D] [W]

né le 11 Février 1975 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

défaillant

Madame [I] [Z] épouse [W]

née le 12 Décembre 1967 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Laurent DESGOUIS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Laurent DESGOUIS, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par M. Laurent DESGOUIS, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 mars 2019, la SCI Gardey a donné à bail à M. [D] [W] et Mme [I] [Z], épouse [W], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 5] ainsi qu’un garage [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 1 500 € hors taxes et charges.

Suivant exploit du 27 décembre 2023 la SCI Gardey ont fait délivrer à M. [D] [W] et Mme [I] [Z], épouse [W], un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour règlement de la somme de 2 695, 35 € au titre des loyers impayés arrêtés à cette date, outre coût de l’acte.

Invoquant le caractère infructueux de ce commandement, la SCI Gardey a, suivant exploit délivré le 22 mars 2024, fait assigner M. [D] [W] et Mme [I] [Z], épouse [W], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marseille, statuant en référé, aux fins, notamment, d’entendre constater la résiliation des baux consentis et condamner les locataires au paiement de l’arriéré locatif.

Suivant ordonnance réputée contradictoire, rendue le 1er août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Aix-en-Provence a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail n’étaient pas réunies et débouté la SCI Gardey de sa demande de résiliation à ce titre ;

condamné M. et Mme [W] à payer à la SCI Gardey la somme provisionnelle de 2 369, 81 € à valoir sur les loyers et charges impayés au 13 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de son ordonnance ;

débouté M. et Mme [W] de leur demande reconventionnelle ;

condamné M. et Mme [W] aux dépens de l’instance ;

condamné M. et Mme [W] à payer à la SCI Gardey la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté toute demande plus amples ou contraires.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 2 septembre 2024, la SCI Gardey a interjeté appel de l’ordonnance en ce qu’elle a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail n’étaient pas réunies et débout la SCI Gardey de sa demande de résiliation à ce titre ;

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions déférées et statuant à nouveau qu’elle :

constate acquise à son profit la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties et en conséquence ;

ordonne l’expulsion M. et Mme [W] et de tout occupant de leur chef des lieux occupés sis [Adresse 2], en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

ordonne la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. et Mme [W] ;

condamne M. et Mme [W] à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 887,46 € au titre de l’arriéré de loyer, somme arrêtée au 20 août 2024, augmentée des intérêts de droit à compter de la présente ;

condamne M. et Mme [W] au versement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus, à compter de l’Ordonnance à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux ;

condamne M. et Mme [W] à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Régulièrement intimés en l’étude par actes séparés de commissaire de justice du 1er octobre 2024, M. [D] [W] et Mme [I] [Z], épouse [W], n’ont pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

De plus, eu égard à la demande formulée par l’appelante et à défaut de demande incidente d’infirmation de ces chefs, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a :

débouté M. et Mme [W] de leur demande reconventionnelle ;

condamné M. et Mme [W] aux dépens de l’instance ;

condamné M. et Mme [W] à payer à la SCI Gardey la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté toute demande plus amples ou contraires.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Le premier alinéa de l’article 835 du même code dispose encore que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En application de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le I de l’article 24 du même texte dispose, dans sa version applicable à l’espèce, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties stipule, en son article 10, une clause résolutoire selon laquelle « à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer ou des charges, ou à défaut de versement du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sans qu’il soit nécessaire de faire prononcer judiciairement la résiliation. Si le locataire refuse de quitter les lieux, il suffira pour l’y contraindre d’une ordonnance de référé ».

Dès lors que le commandement de payer a été délivré le 27 décembre 2023, les locataires disposaient d’un délai se terminant le 27 février 2024 pour s’acquitter des causes dudit commandement.

Il n’est en l’espèce pas contesté que les locataires ont opéré pendant ce délai deux règlement distincts de 1 600 € chacun, intervenus les 2 et 29 janvier 2024, pour un total de 3 200 €, supérieur au montant des causes du commandement de payer.

Le premier juge a ainsi considéré qu’en vertu des règles d’imputation des paiements, et plus précisément de celle en vertu de laquelle les paiements sont imputés sur la dette que le débiteur a le plus d’intérêt à payer, les cause du commandement de payer ont été soldées dans le délai imparti et les sommes restant dues constituaient une dette postérieure.

Pour solliciter l’infirmation de l’ordonnance entreprise, l’appelante soutient qu’au regard des dispositions de l’article 1342-4 du code civil, premier alinéa, selon lesquelles « le créancier peut refuser un paiement partiel même si la prestation est indivisible », le premier juge a fait une mauvaise application des dispositions de l’article 1340-10 du même code qui énonce que « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter ».

Elle fait ainsi valoir que le versement effectué le 2 janvier 2024 ne pouvait solder les causes du commandement de payer, mais devait être imputée au loyer de janvier 2024, échue au 1er janvier 2024, au titre d’un paiement intégral.

Dès lors, et à la manière dont le reconnait l’appelante, il existait bien au 29 janvier 2024, deux dettes distinctes et simultanées, l’une afférente aux causes du commandement de payer, l’autre relative au paiement du loyer du mois de janvier 2024.

En retenant que la dette issue du commandement de payer avait bien été acquittée par deux versements successifs de 1 600 €, le premier juge a fait une exacte application des dispositions du second alinéa de l’article 1340-10 du code civil qui prévoit un régime subsidiaire (« à défaut d’indication par le débiteur (') ») et supplétif de la volonté des parties, faute d’indication contraire dans le contrat les liant. En ce sens, l’intégralité de la dette issue du commandement de payer a bien été acquitté dans le délai de deux mois ouverts par le commandement de payer.

Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du premier alinéa de l’article 1342-4 du code civil s’avère donc inopérant, en l’état de l’existence de deux dettes distinctes, telle que reconnue par l’appelante aux termes de ces dernières écritures.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail n’étaient pas réunies et déboute la SCI Gardey de sa demande de résiliation à ce titre.

De manière subséquente, cette dernière sera déboutée de ses demandes tendant à ce que la cour :

constate acquise à son profit la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties et en conséquence ;

ordonne la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. et Mme [W]

Sur la créance locative :

Le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence) peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant. En ce sens, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés à ses prétentions laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite sur ce point.

A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’article 23 du même texte énonce que « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer sont exigibles sur justification en contrepartie :

— des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

— des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (')

— des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (').

Les charges locatives peuvent donner lieu à versement de provisions et doivent en ce cas faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget provisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charge ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires (…). Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

En l’espèce, l’appelante sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise s’agissant de la condamnation des locataires au paiement provisionnel à valoir sur la dette locative, pour voir actualiser le montant de celle-ci au 20 août 2024.

Elle produit ainsi un décompte de créance locative, arrêtée au 1er août 2024, pour la somme de 2 887, 46 €.

De cette somme doivent être déduits, car ne correspondant pas à la dette locative :

147, 48 € et 161, 29 € correspondant à des frais de procédure, pouvant, le cas échéant, être qualifiés de dépens ;

121, 98 €, non justifiés.

En revanche la somme de 225, 89 €, correspondant au montant des charges récupérables pour les années 2022-2023 est ici justifiée.

Dès lors, le montant non contestable de la provision à valoir sur la créance locative de la SCI Garney, peut être fixé à la somme de 2 456, 71 €, arrêtée au 1er août 2024, terme d’août 2024 inclus.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée sur ce point et les intimés seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

M. et Mme [W] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Pour autant, et dès lors que l’appelante succombe partiellement en ses prétentions d’appel, il sera dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail n’étaient pas réunies et débouté la SCI Gardey de sa demande de résiliation à ce titre ;

débouté M. et Mme [W] de leur demande reconventionnelle ;

condamné M. et Mme [W] aux dépens de l’instance ;

condamné M. et Mme [W] à payer à la SCI Gardey la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté toute demande plus amples ou contraires.

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne solidairement M. [D] [W] et Mme [I] [Z], épouse [W], à payer à la SCI Gardey la somme provisionnelle de 2 456, 71 €, arrêtée au 1er août 2024, terme d’août 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés à cette date, avec intérêt aux taux légal à compter du présent arrêt ;

Dit n’y avoir lieu à application des dipositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [D] [W] et Mme [I] [Z], épouse [W], aux dépens d’appel.

La greffière Le président