COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 02 AVRIL 2025

N° 2025 / 099

N° RG 22/05318

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJGP4

SCP BTSG²

C/

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A. DE DEFENSE ET D’ASSURANCES

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 8] -

[Adresse 8]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Hervé ZUELGARAY

M^e Julien SALOMON

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de Nice en date du 10 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/05721.

APPELANTE

SCP BTSG²

prise en la personne de Me [N] [Y], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL L’AURA dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 10], à ces fonctions désignés par jugement du Tribunal de Commerce de NICE par ordonnance de remplacement de mandataire judiciaire en date du 04 novembre 2016, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Michel MONTAGARD, avocat au barreau de NICE

INTIMES

S.A. AXA FRANCE IARD

en sa qualité d’assureur, prise en la pesonne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 5]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

S.A. DE DEFENSE ET D’ASSURANCES (S.A.D.A.)

prise en la personne de son représental légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 6]

représentée par M^e Julien SALOMON, membre de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sis à [Adresse 9]

représenté par son syndic en exercice la SNC AGENCE DU PORT, dont le siège social est au [Adresse 4], lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avovat plaidant M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

La SARL L’AURA exploitait un bar-restaurant à l’enseigne LE NAUTIQUE dans des locaux donnés à bail par les SCI BEAUCHAUD NAUTIQUE et AUX DEUX HELIOS au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 10].

Courant septembre et octobre 2013, elle a subi deux dégâts des eaux consécutifs à la suite de fortes précipitations, qui l’ont contrainte à suspendre son activité alors qu’elle bénéficiait d’une procédure de redressement judiciaire.

Elle a déclaré le sinistre auprès de son assureur AXA, qui a diligenté une expertise amiable au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de son propre assureur la SADA.

Monsieur [X] [V], membre du cabinet CUNNINGHAM LINDSEY, a rendu un rapport le 26 novembre 2013, concluant que le sinistre était imputable à des refoulements de la canalisation commune d’évacuation des eaux usées.

Le 7 janvier 2014, la société L’AURA a saisi la juridiction des référés pour voir condamner in solidum la SCI BEAUCHAUD NAUTIQUE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à effectuer les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres, ainsi qu’à lui verser une indemnité provisionnelle à valoir sur la réparation de ses préjudices. Elle a été déboutée de ces demandes aux termes d’une ordonnance rendue le 30 avril 2014 en raison de l’existence d’une contestation sérieuse, le juge des référés ayant en revanche ordonné une expertise judiciaire à la requête de la SADA. Cette mesure a toutefois été déclarée caduque par suite du défaut de consignation de la provision.

Entre-temps, une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires avait voté le 6 janvier 2014 des travaux de réfection du réseau d’assainissement, qui ont été effectivement réalisés dans le courant du premier semestre.

Cependant, la société L’AURA a été placée en liquidation judiciaire à compter du 4 juin 2014 sans avoir pu reprendre l’exploitation de son commerce.

Par acte délivré le 28 septembre 2015, Maître [D] [U], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société L’AURA, a assigné la compagnie AXA FRANCE IARD à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, pour l’entendre condamner à lui payer des indemnités s’élevant à 55.270 euros au titre de la privation de jouissance et 191.482 euros au titre des pertes d’exploitation, en exécution de sa police d’assurance multirisque professionnelle.

La compagnie AXA a appelé en garantie le syndicat des copropriétaires et son assureur.

Par jugement rendu le 10 mars 2022, le tribunal a débouté le mandataire liquidateur de ses demandes et l’a condamné ès-qualités aux dépens, ainsi qu’à verser à chacune des autres parties à l’instance une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, les premiers juges ont retenu que le rapport d’expertise amiable ne suffisait pas à établir la cause des désordres, et qu’il n’était pas démontré que le placement en liquidation judiciaire de la société L’AURA était imputable au sinistre.

Il a été interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 8 avril 2022 au greffe de la cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées le 14 janvier 2025, la SCP BTSG², agissant par Maître [N] [Y], succédant à Maître [D] [U] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL L’AURA, fait valoir à l’appui de son recours :

— que le rapport du cabinet CUNNINGHAM LINDSEY met clairement en cause le réseau d’assainissement de l’immeuble,

— que l’analyse de l’expert a été confirmée par une recherche de fuite réalisée sous le contrôle de l’architecte de la copropriété,

— que l’assemblée générale des copropriétaires en a tiré les conséquences en décidant dès le mois de janvier 2014 des travaux de réfection,

— que la totalité de l’établissement était devenue inexploitable en raison des dommages causés aux embellissements et de la persistance d’odeurs nauséabondes,

— et que le placement en liquidation judiciaire est la conséquence directe du sinistre.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner la compagnie AXA à lui payer, en exécution des garanties de la police d’assurance multirisque professionnelle, les sommes de 55.270 euros au titre de la privation de jouissance et 191.482 euros au titre des pertes d’exploitation, outre ses entiers dépens et une indemnité de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 3 août 2022, la compagnie AXA FRANCE IARD poursuit principalement la confirmation du jugement, aux motifs :

— que le sinistre trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble, de sorte qu’elle n’est pas tenue de le garantir,

— que les dommages ont affecté principalement une arrière-salle du restaurant et n’empêchaient pas l’exploitation de l’établissement,

— et que la situation financière de son assuré était d’ores et déjà largement obérée.

Subsidiairement, elle demande à être relevée et garantie de toutes condamnations par le syndicat des copropriétaires et son assureur.

Par conclusions récapitulatives du 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société AGENCE DU PORT, sollicite également la confirmation du jugement en faisant valoir :

— que le rapport du cabinet CUNNINGHAM LINDSEY n’établit pas avec certitude la cause du sinistre,

— qu’il n’est pas démontré que les canalisations en cause seraient sa propriété exclusive,

— que la société L’AURA avait elle-même fait réaliser en 2005 des travaux sur le réseau sans autorisation de l’assemblée générale,

— et que les préjudices invoqués par l’appelant ne sont pas justifiés.

Subsidiairement, il demande à être relevé et garanti de toutes condamnations par son assureur la SADA, faisant valoir que la clause d’exclusion de garantie qui lui est opposée doit être réputée non écrite en application de l’article L 113-1 du code des assurances.

Par conclusions récapitulatives du 6 janvier 2025, la société anonyme de défense et d’assurances, dite SADA, poursuit pareillement la confirmation du jugement pour les mêmes motifs que ceux développés par son assuré.

Subsidiairement, elle oppose une clause d’exclusion de garantie à raison des dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025, renvoyant l’affaire à l’audience de plaidoirie du 4 février.

Le syndicat des copropriétaires a notifié le 27 janvier de nouvelles conclusions au fond contenant une demande de révocation de ladite ordonnance, dont la société BTSG² a sollicité le rejet par conclusions en réplique notifiées le 3 février.

DISCUSSION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

Il n’est justifié d’aucune cause grave au sens de l’article 914-4 du code de procédure civile, de sorte que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture doit être rejetée, et par suite les conclusions au fond notifiées postérieurement à son prononcé.

Sur l’action principale dirigée contre l’assureur :

La SARL L’AURA a souscrit auprès de la compagnie AXA une police d’assurance multirisque professionnelle garantissant les dommages matériels et immatériels consécutifs à des dégâts des eaux, y compris en cas de refoulement des égouts (cf pages 6 et 7 des conditions particulières du contrat). Sont notamment couvertes la privation de jouissance dans la limite de deux années de valeur locative et les pertes d’exploitation à leur montant réel durant une période maximale de dix-huit mois.

Contrairement à ce que soutient l’assureur, la circonstance que le sinistre trouve son origine dans une partie commune de l’immeuble n’est pas de nature à exclure l’application de ces garanties.

Il résulte d’autre part du rapport d’expertise de M. [X] [V], membre du cabinet CUNNINGHAM LINDSEY, que les remontées d’eaux usées ont entraîné des dommages importants aux agencements commerciaux et ont laissé persisté des odeurs désagréables dans l’ensemble des locaux perturbant grandement leur exploitation.

Le cabinet d’expertise comptable PAOLANTONACCI [N] atteste que l’établissement a été fermé à compter du 4 octobre 2013 jusqu’à la décision de mise en liquidation judiciaire intervenue le 4 juin 2014, alors que sa réouverture était initialement prévue le 1er juillet 2014 après l’achèvement des travaux de réfection du réseau d’assainissement.

Il apparaît que le sinistre a incontestablement précipité la fin de l’entreprise en l’empêchant de respecter le plan de continuation dont elle bénéficiait depuis l’année précédente.

Sur la foi d’une autre attestation délivrée le 17 novembre 2014 par le cabinet d’expertise comptable susnommé (pièce n° 35 du dossier de l’appelant), la compagnie AXA doit donc être condamnée à verser à son assuré :

— la somme de 55.270 euros au titre de la garantie privation de jouissance, correspondant au montant des loyers commerciaux exigibles durant la période d’octobre 2013 à juin 2014,

— la somme de 137.487 euros au titre de la garantie pertes d’exploitation.

Sur l’action récursoire exercée contre le syndicat des copropriétaires :

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction en vigueur à l’époque du sinistre, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, le rapport du cabinet CUNNINGHAM LINDSEY indique que les refoulements à répétition de la canalisation commune de collecte des eaux usées proviennent de l’action conjuguée de plusieurs causes, toutes liées à la vétusté de l’ouvrage.

Ces conclusions sont confirmées par l’avis de l’architecte de la copropriété M. [Z] [P] exprimé dans un courrier du 16 décembre 2023, sur la base duquel une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires réunie le 6 janvier 2014 a voté à l’unanimité des travaux de réfection du réseau d’assainissement.

Le syndicat ne saurait se prévaloir de l’absence d’expertise judiciaire alors que cette mesure d’instruction, ordonnée par le juge des référés, a été déclarée caduque par suite du défaut de consignation de la provision mise à la charge de son propre assureur.

D’autre part, il ne produit aucun commencement de preuve tendant à accréditer l’affirmation selon laquelle les dommages seraient imputables aux travaux réalisés en 2005 par la société L’AURA ou par ses bailleurs.

Il convient en conséquence de le condamner à relever et garantir la compagnie AXA de l’ensemble des indemnités mises à sa charge.

Sur la garantie due par la SADA :

Le syndicat des copropriétaires a souscrit auprès de la SADA une police d’assurance multirisque de la propriété immobilière, garantissant notamment sa responsabilité civile à raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés aux locataires ou aux tiers.

L’assureur oppose une clause d’exclusion de garantie stipulée en page 9 des conditions générales du contrat, à raison des dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation des désordres.

Suivant l’article L 113-1 du code des assurances, les clauses d’exclusion de garantie ne sont valables que si elles sont formelles et limitées, et doivent être interprétées strictement.

En l’espèce, si l’expertise amiable a bien mis en évidence la vétusté du réseau d’assainissement de l’immeuble, l’assureur ne démontre pas en revanche que le vice de l’ouvrage était connu de la copropriété et s’était précédemment manifesté par d’autres sinistres, de sorte que la clause précitée ne peut recevoir application. Il convient en conséquence de le condamner à garantir son assuré.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, et par suite les conclusions au fond notifiées postérieurement à son prononcé,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Condamne la société AXA FRANCE IARD à verser à la SCP BTSG², prise en la personne de Maître [N] [Y], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL L’AURA, la somme de 192.757 euros à titre d’indemnités d’assurance,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la Société Anonyme de Défense et d’Assurances (SADA) à relever et garantir la société AXA de l’intégralité des sommes mises à sa charge,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la Société Anonyme de Défense et d’Assurances aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser à la SCP BTSG², ès-qualités, une somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE