COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 17 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 239

N° RG 23/12261

N° Portalis DBVB-V-B7H-BL62N

[F] [E]

C/

S.A.R.L. CITYA

IMMOBILIER

Syndicat des copropriétaires

de la résidence

[Adresse 7]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me [Localité 11] CHERFILS

M^e Renaud

ESSNER

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 05 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01461.

APPELANT

Monsieur [F] [E]

né le 30 Janvier 1975 à [Localité 8] (06), demeurant [Adresse 6] (ROYAUME-UNI)

représenté par M^e Romain CHERFILS, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉES

S.A.R.L. CITYA SAGI IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Renaud ESSNER, membre de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Muriel MANENT, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 1]

prise en la personne de son syndic en exercice, l’Agence du Golfe CHANCEL IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 4], adresse de l’établissement [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Rudy SALLES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

[F] [E] expose être copropriétaire dans la résidence [Adresse 7].

Par jugement en date du 17 décembre 2018, le Tribunal judiciaire de GRASSE a :

— Prononcé l’annulation de l’assemblée générale du 26 octobre 2016, ainsi que, par voie de conséquence, celle du 27 octobre 2017 considérant que celle-ci avait été convoquée par un Syndic irrégulièrement élu le 26 octobre 2016 puisque l’Assemblée Générale avait été annulée entraînant de fait l’annulation de la nomination du Syndic,

— Condamné CITYA SAGI IMMOBILIER à verser à M. [E] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamné solidairement le [Adresse 13] [Adresse 12] et la SARL CITYA SAGI IMMOBILIER son Syndic à verser à M. [E] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE a confirmé le 30 septembre 2021 le jugement de première instance.

Parallèlement à ces procédures, [F] [E] a demandé lors de différentes instances, l’annulation des Assemblées Générales pour les années 2018, 2019 et 2020 découlant de l’annulation de l’Assemblée Générale du 26 octobre 2016 qui entraînerait, selon lui, ces annulations en cascade.

Par jugement en date du 20 juin 2022 du tribunal judiciaire de GRASSE, il a été ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 21/00778 et RG 190/00-195 qui sont désormais appelées sous le seul numéro RG 21/00778 et a été prononcé l’annulation de 1'assemblée générale du 11 décembre 2020 et la condamnation de chacun des défendeurs à régler la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par acte d’huissier de justice signifié le ll mars 2022, [F] [E] a assigné le syndicat de copropriété de la [Adresse 9] LE [Adresse 12] et la SARL CITYA SAGI IMMOBILIER, son syndic pour voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale en date du 15 décembre 2021.

Par jugement rendu le 5 septembre 2023, le Tribunal:

DEBOUTE [F] [E] de sa demande de nullité de l’assemblée générale en date du 15 décembre 2021

DEBOUTE [F] [E] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 9] LE [Adresse 12] et la SARL CITYA SAGI IMMOBILIER de leurs demandes de dommages et intérêts ;

DEBOUTE [F] [E] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE [F] [E] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à :

— le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 9] LE [Adresse 12] la somme de 1.000 euros,

— et la SARL CITYA SAGI IMMOBILIER la somme de 1.000 euros ;

CONDAMNE [F] [E] aux entiers dépens.

Le tribunal a considéré en application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet dans le cas où le syndicat est dépourvu de syndic à tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale pour la nomination d’un syndic, que la convocation du 3 novembre 2021 signée par des copropriétaires à l’assemblée générale du 15 décembre 2021 était régulière.

Par déclaration au greffe en date du 2 octobre 2023, [F] [E] a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

Vu la convocation de l’assemblée générale par M. [N]

Vu l’assemblée générale annuelle en date du 15 décembre 2021

Vu les dispositions des articles 17 et suivants et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 7 du Décret d’application du 17 mars 1967

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE du 5 septembre 2023

' RECEVOIR M. [F] [E] en ses demandes et le déclarer bien fondé ;

Y faisant droit :

' INFIRMER le jugement de première instance en date du 5 septembre 2023 en ce qu’il a :

— Débouté [F] [E] de sa demande de nullité de l’assemblée générale en date du 15 décembre 2021; – Débouté [F] [E] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Débouté [F] [E] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamné [F] [E] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à :

le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 1.000 euros,

la SARL CITYA SAGI IMMOBILIER la somme de 1.000 euros ;

— condamné [F] [E] aux entiers dépens ;

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Et statuant à nouveau :

' JUGER que M. [K] [N] n’était ni fondé ni habilité à convoquer l’assemblée générale du 15 décembre 2021 avec un ordre du jour visant 111 résolutions sur 53 pages ;

' JUGER que la convocation de M. [N] à une assemblée générale des copropriétaires ne pouvait avoir comme ordre du jour que (i) la désignation d’un nouveau syndic et (i) faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits , ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

' ANNULER l’Assemblée Générale du 15 décembre 2021 en toutes ses résolutions ;

' JUGER que le Syndic, la société CITYA SAGI IMMOBILIER a commis une faute dans l’exercice de son mandat engageant sa responsabilité, en ne respectant pas les dispositions de l’article 18 IV et VII de la Loi du 10 juillet 1965 ;

' DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires et le Syndic CITYA SAGI IMMOBILIER de leur moyens et demandes ;

' CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SELINONTE à rembourser à M. [F] [E] la totalité des charges de copropriété qu’il a réglé à compter du 15 décembre 2021 soit la somme sauf à parfaire de 1.500 € qui sera actualisée en cours de procédure en fonction de l’appel des charges qu’il recevra.

' CONDAMNER la SARL CITYA SAGI IMMOBILIER, en sa qualité de Syndic, au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts à M. [F] [E] ;

' CONDAMNER solidairement le [Adresse 15] [Adresse 7] et la SARL CITYA SAGI IMMOBILIER au paiement de la somme de 5.000 € chacun à M. [F] [E] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL LX AIX [Localité 5], avocats associés, aux offres de droit.

' DEBOUTER CITYA SAGI IMMOBILIER et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de leurs appels incidents et de leurs réclamations au titre des dommages et intérêts et des indemnités de procédure de l’article 700 du Code de procédure Civile.

' JUGER M. [F] [E] bien fondé à bénéficier des dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur l’entier montant des condamnations.

A l’appui de son recours, il fait valoir que la convocation à l’assemblée générale du 15 décembre 2021 faite par un copropriétaire en l’état de l’absence d’un syndic ne pouvait avoir pour objet que la nomination d’un syndic ou des questions concernant ses droits mais pas 111 résolutions sur 53 pages reprenant les AG antérieures annulées judiciairement ou en cours d’annulation.

Il reproche à la société CITYA SAGI IMMOBILIER des manquements en sa qualité de syndic démissionnaire.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

Vu le jugement du Tribunal Judiciaire de Grasse du 5 septembre 2023

Vu les explications versées au débat

Vu les pièces versées au débat

IL EST DEMANDE A LA COUR DE :

— CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 5 septembre 2023 en ce qu’il a :

DEBOUTÉ M. [F] [E] de sa demande de nullité de l’assemblée générale du 15 décembre 2021

DEBOUTÉ M. [F] [E] de sa demande de dommages et intérêts

DEBOUTÉ M. [F] [E] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

CONDAMNÉ M. [F] [E] aux entiers dépens

— REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 5 septembre 2023 en ce qu’il a :

DEBOUTÉ le [Adresse 14] de ses demandes de dommages et intérêts

STATUANT A NOUVEAU :

Il est demandé à la Cour de :

CONDAMNER M. [F] [E] à verser 5.000 euros au titre des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires du SELINONTE

DEBOUTER M. [F] [E] de toutes ses demandes fins et conclusions

DEBOUTER tous concluants de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre du [Adresse 16]

CONDAMNER M. [F] [E], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à verser au syndicat des copropriétaires du SELINONTE la somme de 5.000 euros.

Il soutient que l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 permet une convocation à une assemblée générale par un copropriétaire en absence de syndic et qu’ainsi la convocation à l’assemblée générale du 15 décembre 2021 est régulière.

La société CITYA IMMOBILIER conclut:

VU LE JUGEMENT DONT APPEL

VU L’APPEL PRINCIPAL

DEBOUTER M. [E] de toutes ses demandes fins et conclusions au soutien de son appel

EN CONSEQUENCE :

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

DEBOUTE [F] [E] de sa demande de nullité de l’assemblée générale en date du 15 décembre 2021

DEBOUTE [F] [E] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE [F] [E] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE [F] [E] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à :

— le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 1.000 euros,

— et la SARL CITYA SAGI IMMOBILIER la somme de 1.000 euros ;

CONDAMNE [F] [E] aux entiers dépens.

RECEVOIR L’APPEL INCIDENT DE LA SOCIETE CITYA SAGI IMMOBILIER

REFORMER la décision en ce qu’elle a :

DEBOUTE le [Adresse 14] et la SARL CITYA SAGI IMMOBILIER de leurs demandes de dommages et intérêts ;

STATUANT A NOUVEAU

Vu le caractère abusif de la présente procédure.

CONDAMNER M. [E] au paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice souffert par la concluante du fait du caractère parfaitement abusif de la présente procédure.

Y AJOUTANT

CONDAMNER le même au paiement de la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

Elle fait valoir qu’elle n’est pas l’auteur de la convocation, qu’elle a été désignée valablement syndic de la copropriété par l’assemblée générale du 15 décembre 2021, que l’appelant ne peut tout à la fois contester sa qualité de syndic depuis 6 ans et l’obtenir en justice pour venir lui reprocher d’être démissionnaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en annulation de l’assemblée générale du 15 décembre 2021

Il résulte de l’article 17 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 que dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’assemblée générale du 15 décembre 2021 a été convoquée à l’initiative d’un copropriétaire, le syndicat dépourvu de syndic. En effet, la désignation de la SARL CITYA SAGI IMMOBILIER n’était plus valable par l’effet de l’annulation des assemblées générales des 26 octobre 2016 et 27 octobre 2017.

Il résulte bien de cette convocation régulière que l’assemblée générale a pour but de nommer un syndic, sans que la loi n’impose de caractère exclusif à cette nomination, de sorte que cette assemblée générale pouvait valablement, en outre, statuer sur d’autres résolutions.

Le fait que l’article 17-1 AA de la même loi permette à tout copropriétaire de solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations, ne saurait étayer l’argumentation de l’appelant selon laquelle l’assemblée générale convoquée par un copropriétaire en l’absence de syndic doit se borner à la désignation de ce dernier.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M.[E] de sa demande en nullité de l’assemblée générale en date du 15 décembre 2021, de sa demande en dommages et intérêts et de sa demande en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts, qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisées en l’espèce, de sorte que le jugement est également confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

Rien ne justifie qu’il soit revenu sur la condamnation en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[E] est condamné à 1500€ d’article 700 en cause d’appel au profit de chacun des intimés, outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 septembre 2023 par le Tribunal judiciaire de GRASSE

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M.[E] à régler à chacun des intimés la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[E] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE