COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 15 OCTOBRE 2025

N°2025 / 257

N° RG 23/10164

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLWYP

[F] [C]

[X] [N]

C/

[V] [J]

[E] [J]

SARL AVENIR IMMOBILIER

SA MMA IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lauriane BUONOMANO

M^e Anne LASBATS-MAZILLE

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 04 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-22-01201.

APPELANTS

Madame [F] [C]

née le 09 Février 1985 à [Localité 6] (78), demeurant [Adresse 4]

Monsieur [X] [N]

né le 06 Mars 1990 à [Localité 7] (95), demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Lauriane BUONOMANO, membre de la SELEURL LAURIANE BUONOMANO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Delphine CASALTA, membre de la SELARL ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Madame [V] [J]

née le 17 Janvier 1935 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 9]

Monsieur [E] [J]

né le 16 Novembre 1932 à [Localité 10] (ALGERIE), demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Anne LASBATS-MAZILLE, membre de l’AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SARL AVENIR IMMOBILIER (ORPI AVENIR IMMO)

représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis [Adresse 1]

SA MMA IARD

représentée en la personne de ses dirigeants domiciliés en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentées par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Caroline RANIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Céline ROBIN-KARRER, conseillère, faisant fonction de présidente

et Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, conseiller

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*-*-*-*-*

Un contrat de bail signé électroniquement a été conclu le 9 septembre 2021 entre Mme [C] [F] et M. [N] [X] en qualité de locataires et M. [J] [E] et Mme [J] [V] en qualité de bailleur.

Le contrat portait sur la location d’une maison située [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant un loyer d’un montant mensuel de 810 euros et de 10 euros de provisions sur charges.

Considérant que le bien loué présentait dès le départ d’importants problèmes d’humidité, au point d’en devenir insalubre, par acte d’huissier en date du 26 octobre 2022, Mme [C] [F] et M. [N] [X] ont assigné M. et Mme [J], la société Avenir Immobilier SARL et la société MMA, en qualité d’assurance de la société Avenir Immobilier SARL devant le Juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Martigues aux fins de voir:

— Juger que les défendeurs ont commis des manquements à leurs obligations ;

— Dire que le paiement des loyers n’était pas dû ;

— Ordonner le remboursement des loyers soit la somme de 2.460 euros ;

— Juger que la société Avenir Immobilier SARL à commis des manquements dans le cadre de l’exercice de son mandat ;

— Condamner la société Avenir Immobilier SARL à payer aux requérants la somme de 846,12 euros au titre des honoraires précédemment versés ;

— Condamner in solídum la société Avenir Immobilier SARL, M. et Mme [J] à payer aux requérants la somme de 2.450,70 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

— Condamner in solidum la société Avenir Immobilier SARL, M.et Mme [J] à payer aux requérants la somme de 3.500 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— Condamner in solidum la société Avenir Immobilier SARL, M.et Mme [J] à payer aux requérants la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, le tout sous le bénéfice de 1'exécution provisoire.

Par jugement rendu le 4 juillet 2023, le Tribunal:

DÉBOUTE Mme [C] [F] et M.[N] [X] de l’intégralité de leurs demandes ;

DÉBOUTE M. [J] [E] et Mme [J] [V] de leur demande reconventionnelle de condamnation de Mme [C] [F] et M. [N] [X] au paiement des loyers au titre du préavis ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [F] et M. [N] [X] à payer à M. [J] [E] et Mme [J] [V] la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [F] et M. [N] [X] à payer à la société Avenir Immobilier SARL et la société MMA la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [F] et M. [N] [X] aux entiers dépens de l’instance.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que les consorts [C]/[N] échouent à rapporter la preuve du signalement au bailleur et à son mandataire antérieurement à leur départ précipité de l’indécence du logement, ni la preuve de cette dernière d’ailleurs et qu’ils ne sont donc pas fondés à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour se voir exonérés du paiement des loyers, ni à obtenir des dommages et intérêts.

Il retient que le bailleur ayant autorisé les locataires à quitter le logement sans respecter le durée du préavis légal, sa demande reconventionnelle en paiement des loyers des mois de préavis doit être rejetée.

Par déclaration au greffe en date du 28 juillet 2023, Mme [C] et M.[N] ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et prétentions, ils sollicitent:

DECLARER l’appel de Mme [F] [C] et M. [X] [N] recevables et bien fondés

DECLARER l’appel incident de M. et Mme [J] infondé en droit comme en fait

DEBOUTER M. [E] [J] et Mme [V] [J] ainsi que la société Avenir Immobilier SARL et la société MMA de leurs demandes, fins et conclusions

REFORMER le jugement du 4 juillet 2023 du Tribunal de Proximité de Martigues en ce qu’il a:

DEBOUTER Mme [C] [F] et M. [X] [N] de l’intégralité de leurs demandes

CONDAMNER solidairement Mme [F] [C] et M. [X] [N] à payer à M. [E] [J] et Mme [V] [J] la somme de 200€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER solidairement à payer à la société Avenir Immobilier SARL et la société MMA la somme de 200€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

STATUANT A NOUVEAU

DEBOUTER M. [J], Mme [J] et l’Agence ORPI AVENIR IMMO et la compagnie MMA IARD de leurs demandes, fins et conclusions

DEBOUTER M. [J], Mme [J] et l’Agence ORPI AVENIR IMMO et la compagnie MMA IARD de leur demande d’incompétence

SE DECLARER COMPETENT

AU FOND

DIRE ET JUGER que M. [E] [J] et Mme [V] [J] ont commis des manquements à leurs obligations ; DIRE que le paiement des loyers n’était pas dû ;

CONDAMNER solidairement M. [E] [J] et Mme [V] [J] au remboursement des loyers versés aux locataires, soit la somme de 2460 euros ;

JUGER que la société AVENIR IMMOBILIER SARL a commis des manquements dans le cadre de l’exercice de son mandat ;

CONDAMNER la société AVENIR IMMOBILIER SARL à payer à M.[N] et Mme [C] la somme de 846,12 euros au titre des honoraires précédemment versés ;

CONDAMNER in solidum la société AVENIR IMMOBILIER SARL, M. [E] [J] et Mme [V] [J] à payer à M. [N] et Mme [C] la somme de 2450,70 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

CONDAMNER in solidum la société AVENIR IMMOBILIER SARL, M.[E] [J] et Mme [V] [J] à payer à M. [N] et Mme [C] la somme de 3500 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral ;

CONFIRMER le jugement du 4 juillet 2023 du Tribunal de Proximité de Martigues en ce qu’il a: DEBOUTER M. [E] [J] et Mme [V] [J] de leur demande reconventionnelle

EN TOUT ETAT DE CAUSE

REFORMER le jugement du 4 juillet 2023 du Tribunal de Proximité de Martigues en ce qu’il a:

CONDAMNE Mme [C] et M.[N] à payer à M.et Mme [J] la somme de 200 sur le fondement de l’article 700 du CPC

CONDAMNE Mme [C] et M. [N] à payer à la SARL AVENIR IMMOBILIER la somme de 200 sur le fondement de l’article 700 du CPC

CONDAMNE Mme [C] et M. [N] aux dépens de l’instance

STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNER in solidum la société AVENIR IMMOBILIER SARL, M. [E] [J] et Mme [V] [J] à payer à M. [N] et Mme [C] la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— qu’ils n’ont pas été informés des problèmes d’humidité mais uniquement de la présence de petites tâches nécessitant selon l’agence l’application d’un produit,

— qu’une fois dans les lieux la situation s’est rapidement dégradée et qu’ils ont dû quitter le logement face à l’inertie du bailleur sans respecté le préavis après accord de ce dernier,

— que le juge des contentieux de la protection a une compétence exclusive pour connaître des litiges relatifs aux contrats d’habitation, quelque soit le montant des réclamations,

— que très rapidement l’appartement a été infesté de moisissures le rendant insalubre, comme cela résulte des constatations des services municipaux et des photographies versées aux débats,

— que le bailleur ne peut se cacher derrière la connaissance par les locataires des désordres affectant le bien loué pour tenter d’exonérer sa responsabilité,

— qu’ils n’ont jamais eu connaissance de l’ampleur des problèmes d’humidité,

— que le bailleur en revanche avait parfaitement connaissance des désordres et de la nécessité d’y remédier par des travaux et qu’il est resté inerte,

— qu’ils pouvaient faire valoir d’exception d’inexécution, et ne pas payer les loyers,

— qu’ils sollicitent donc la remboursement des loyers versés et l’indemnisation de leurs préjudices tant matériel que moral,

— que l’agence de location connaissait parfaitement les désordres affectant le bien et a accepté qu’il soit mis en location se montrant inerte dans les travaux à réaliser,

— qu’elle engage sa responsabilité et qualité de mandataire sur lequel pèse un devoir de conseil,

— qu’elle doit être condamnée au remboursement des frais d’agence et condamnée in solidum avec le bailleur à l’indemnisation de leur préjudice.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 décembre 2023, M.et Mme [J] concluent:

CONFIRMER le jugement du 4 Juillet 2023 du Tribunal de Proximité de MARTIGUES en ce qu’il a débouté Mme [C] et M. [N] de leur demande de remboursement par M. et Mme [J] des loyers versés du 17/09/2021 au 31/12/2021, soit la somme de 2 460 €, ainsi que de leur demande de dommages et intérêts ;

Subsidiairement, si par impossible la Cour devait réformer le jugement dont appel sur ces points, CONDAMNER exclusivement la SARL AVENIR IMMOBILIER au paiement des sommes réclamées et DEBOUTER Mme [C] et M [N] de toutes leurs demandes à l’encontre M et Mme [J];

INFIRMER le jugement du 4 Juillet 2023 du Tribunal de Proximité de MARTIGUES en ce qu’il a débouté M.et Mme [J] de leur demande de condamnation à paiement de la somme de 2 460 € au titre des loyers du 1/01/2022 au 31/03/2022 correspondant aux 3 mois de loyers de préavis restés impayés ;

CONDAMNER Mme [C] et M. [B] à payer à M. et Mme [J] la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles et en vertu de l’article 700 du NCPC, au titre de la procédure d’appel.

CONDAMNER Mme [C] et M. [B] aux dépens d’appel.

Ils soutiennent:

— que les locataires étaient parfaitement informés de la présence d’une certaine humidité dans le logement et ont exigé de s’installer rapidement en septembre 2021 sans que l’agence n’ait pu faire un bilan de remise en état concernant les tâches d’humidité constatées,

— que les locataires se sont engagés à se charger des problèmes d’humidité,

— que les locataires n’ont informé l’agence de la dégradation de cette humidité que le 13 décembre 2021,

— qu’une entreprise devait intervenir dès le 4 janvier 2022 mais que les locataires sont partis sans attendre le 31 décembre 2021,

— que l’agence a tenté de trouver un arrangement en acceptant ce départ sans préavis,

— que les locataires ne rapportent pas la preuve de l’insalubrité du logement qu’ils invoquent et doivent être déboutés de leurs demandes indemnitaires à ce titre,

— que subsidiairement si la cour devait retenir leur responsabilité, l’agence doit les relever et garantir,

— qu’ils forment appel incident pour obtenir le paiement du préavis non respecté par les locataires,

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, la SARL AVENIR IMMOBILIER et la SA MMA IARD concluent:

A titre principal :

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Mme [C] [F] et M.[N] [X] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre des MMA IARD et de la SARL AVENIR IMMOBILIER,

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Mme [C] [F] et M.[N] [X] aux entiers dépens,

REFORMER le jugement de première instance rendu sous le n°RG 11-22-001201 en ce qu’il a condamné Mme [C] [F] et M. [N] [X] à verser une somme de 200 euros seulement aux MMA IARD et à la SARL AVENIR IMMOBILIER au titre des frais irrépétibles,

Et statuant à nouveau,

CONDAMNER Mme [C] [F] et M. [N] [X] à verser aux MMA IARD, en qualité d’assureur de la SARL AVENIR IMMOBILIER la somme de 1080 euros au titre des frais irrépétibles de première instance;

A titre subsidiaire : si par extraordinaire, la Cour infirmait la décision entreprise,

JUGER qu’aucune demande n’est formée à l’encontre des MMA IARD en cause d’appel et que toute demande ultérieure serait irrecevable comme non formée dans les premières conclusions d’appelants et d’intimés;

REJETER l’ensemble des demandes formées par Mme [C] [F] et M.[N] [X], celles-ci étant radicalement mal fondées en fait et en droit,

REJETER l’ensemble des demandes formées par les époux [J], à l’encontre de la SARL AVENIR IMMOBILIER;

En tout état de cause,

REJETER toutes autres demandes,

CONDAMNER tout succombant à verser la somme de 1 200 euros aux MMA IARD, et à la SARL AVENIR IMMOBILIER, au titre de l’article 700 du CPC en cause d’appel outre les entiers dépens de l’instance.

Elles font valoir:

— que l’agence en charge de la gestion locative du bien a appris le départ de la précédente locataire par un courrier des appelants en date du 28 juin 2021, reconnaissant être informés des problèmes d’humidité mais souhaitant intégrer le logement le plus rapidement possible, ne laissant pas aux propriétaires le temps nécessaire à la réalisation de travaux,

— que l’état des lieux d’entrée fait état de la présence de traces de moisissures dans plusieurs pièces de l’appartement,

— que les locataires lui ont adressé le 5 octobre des devis afin de traiter ces moisissures,

— que ces derniers ne l’ont informée de l’aggravation des désordres que le 13 décembre 2021 avec une intervention prévue dès le 4 janvier 2022 mais un départ précipité le 31 décembre des locataires, après avoir saisi la mairie,

— que les parties se sont entendues à l’amiable pour un départ sans préavis avec remise des clés au 31 décembre 2021,

— que la preuve de l’indécence du logement n’est pas rapportée, de sorte qu’aucun préjudice n’est caractérisé et qu’aucune condamnation ne peut être prononcée à leur encontre,

— que l’agence n’a commis aucun manquement,

— que les appelants entretiennent une confusion entre l’existence d’un problème d’humidité et les conséquences de ce problème,

— que le montant des frais irrépétibles auxquels les locataires ont été condamnés en premier ressort doit être réévalué à la hausse,

— qu’aucune demande n’est formée par les parties adverses à l’encontre des MMA IARD,

— que l’agence a été diligente et a correctement accompli sa mission,

— que les bailleurs n’ont jamais demandé en première instance ni en cause d’appel la condamnation de l’agence au paiement des loyers impayés durant le préavis,

— qu’il n’y a aucune faute de sa part.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 août 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 septembre 2025 et mise en délibéré au 15 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement des bailleurs à leurs obligations

Il résulte de l’article 6 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation d’ordre public de délivrer un logement décent en invoquant la clause par laquelle le locataire accepte de prendre les lieux en l’état ou la connaissance par le locataire des non conformités du logement aux critères de décence lors de la prise de possession des lieux.

Il appartient au locataire d’établir le caractère indécent du logement et l’inertie fautive du bailleur face à la connaissance de cette indécence.

Or s’il résulte de l’état des lieux d’entrée en date du 17 septembre 2021 la présence de trace de moisissures, un échange de mail du 5 octobre 2021 établit que les locataires, en accord avec l’agence ayant en charge la location du bien, avaient décidé d’en faire leur affaire personnelle en appliquant un produit conseillé par un professionnel, de sorte qu’ils ne rapportent pas la preuve de la gravité de la situation et donc de l’indécence du logement à cette date et de la connaissance de cette indécence par toutes les parties.

Ce n’est que le 13 décembre 2021 que les locataires ont dénoncé par courriel au bailleur par l’intermédiaire de son mandataire l’aggravation du problème d’humidité, ce qui a entraîné dès le 15 décembre 2021 l’intervention d’un technicien pour la climatisation, la validation du devis pour le changement du mécanisme de la chasse d’eau et la programmation d’une intervention le 4 janvier.

Or les locataires ont quitté les lieux le 31 décembre 2021, après avoir adressé quelques jours plus tôt le 14 décembre un courriel au conseil national de discipline et de médiation de la mairie, ne laissant pas aux bailleurs le temps nécessaire à une intervention de nature à remédier aux désordres.

Ils ne versent aux débats qu’une photographie non datée ni circonstanciée de l’angle d’un mur intérieur.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu que les locataires ne rapportent la preuve ni de l’indécence du logement, ni du signalement avant leur départ aux bailleurs et à leur mandataire de l’aggravation du problème d’humidité, en un temps qui aurait pu permettre d’y remédier, n’établissant donc pas l’inertie invoquée.

Cette preuve ne saurait résulter d’un courrier de la mairie en date du 24 décembre 2021, soit quelques jours avant le départ des locataires, qui, s’il pointe la présence importante de moisissures sur les murs et plafonds dans le salon, la salle à manger, la cuisine et la salle de bain ainsi que de condensation et d’humidité sur les fenêtres, n’établit pas que les bailleurs avaient été informés antérieurement au 13 décembre 2021 et qu’ayant eu la possibilité de réagir ils s’en sont abstenus.

Le jugement est également confirmé en ce qu’il a rejeté l’exception d’inexécution alléguée en application de l’article 1219 du code civil et débouté les consorts [C] [N] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires, en l’absence de tout comportement fautif tant des bailleurs que de leur mandataire.

En effet, ces derniers ne démontrent comme développé ci-dessus nullement ni l’indécence du logement ni l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

Sur la demande reconventionnelle des époux [J]

Il n’est pas contesté que les locataires ont quitté les lieux le 31 décembre 2021, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi, sans avoir notifié un congé de départ contrairement aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, il résulte du courriel établi par le mandataire des bailleurs que ces derniers ont autorisé les locataires à quitter le logement loué sans respecter la durée du préavis légal, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande reconventionnelle des époux [Y] en paiement par les locataires des mois de préavis non respectés.

Si les époux [Y], dans leurs écritures en appel, contestent avoir donné leur autorisation et prétendent que leur mandataire a outre passé son mandat, cela ne saurait justifier la condamnation des locataires. En outre, ils ne sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions aucune condamnation du mandataire et de son assureur, à ce titre, à leur profit.

Sur les autres demandes

Rien ne justifie que la condamnation de première instance des consorts [C] [N] au titre de l’article 700 du code d eprocédure civile soit augmentée.

Ces derniers sont condamnés en appel à payer à chacun des intimés la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 juillet 2023 par le Tribunal de proximité de MARTIGUES,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE les consorts [C] [N] à régler à M.et Mme [J] et à la SARL AVENIR IMMOBILIER et la SA MMA IARD la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE in solidum les consorts [C] [N] à régler à la SARL AVENIR IMMOBILIER et la SA MMA IARD la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE in solidum les consorts [C] [N] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT