Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 26 février 2025, n° 23/06360

TGI Aix-en-Provence 9 mars 2023

CA Aix-en-Provence
Confirmation 26 février 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de qualité à agir des compagnies MMA
La cour a estimé que la quittance subrogatoire prouve que les MMA ont bien qualité et intérêt à agir, car elles ont indemnisé le vendeur et se sont subrogées dans ses droits.
Rejeté
Non reconnaissance de la dette de 7 000 €
La cour a confirmé que la somme de 7 000 € était due, car elle résulte d'une indemnisation liée à la faute du notaire, et que les MMA ont agi en tant que subrogés.
Rejeté
Absence de justification de la créance
La cour a jugé que les frais d'agence étaient bien à la charge du vendeur et que les MMA avaient le droit de demander restitution.
Rejeté
Mauvaise foi dans l'exercice de l'action
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'y avait pas de malice ou de mauvaise foi dans l'exercice de l'action.
Accepté
Droit à la restitution des frais d'avocat
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais d'avocat de Monsieur [I].

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 26 févr. 2025, n° 23/06360
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/06360
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, 9 mars 2023, N° 21-000949
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Constance DRUJON D'ASTROSDenis WERQUINStéphane PAILHERenaud PALACCI
Cabinet(s) :	DRUJON D'ASTROS & ASSOCIESSCP MICHEL BRONDEL ROGER TUDELA
Parties :	SAS FIGUIERE IMMOBILIER, S.A. MMA IARD, S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 26 FEVRIER 2025

N° 2025 / 043

N° RG 23/06360

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLIBM

[E] [I]

S.A. MMA IARD

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

SAS FIGUIERE IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Stéphane PAILHE

M^e Constance DRUJON D’ASTROS

M^e Renaud PALACCI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 09 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21-000949.

APPELANT

Monsieur [E] [I]

né le 26 Juillet 1967 à [Localité 8] (72), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Stéphane PAILHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

S.A. MMA IARD

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 6]

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]

représentées par M^e Constance DRUJON D’ASTROS, membre de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Denis WERQUIN, membre de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON

SAS FIGUIERE IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 9]

représentée par M^e Renaud PALACCI, membre de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Marie Sophie GUIGOU, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Selon contrat signé le 3 août 2019 et reconduit tacitement, l’agence FIGUIERE HABITAT d'[Localité 7] a reçu de la SCCV [Adresse 2] un mandat sans exclusivité de vendre un bien immobilier de type 4 d’une superficie de 88,2m² accompagné d’une place de parking en sous-sol et d’une cave, le tout situé [Adresse 3] au prix de 420 000 €.

Le 13 février 2020, M.[E] [I] a formulé une offre au prix de 348 500 € frais d’agence inclus.

Le 17 février 2020, M. [C] [X], gérant de la SCCV [Adresse 2] refusait l’offre de M. [I] et formulait une nouvelle offre au prix de 380 000 €.

Une promesse de vente qui a été signée par les parties le 28 février 2020.

Le vendeur reprochant au notaire d’avoir mis à sa charge les frais d’agence et d’avoir établi l’acte au prix de 373 000€, le notaire a sollicité la garantie de son assureur les MMA, qui a indemnisé du montant des frais d’agence le vendeur.

Une quittance subrogative a été établie le 28 mai 2020 afin que la vente puisse être signée.

Selon acte réitéré le 29 mai 2020, la vente était conclue pour un prix de 373 000€, frais d’agence de 7 000€ à la charge du vendeur.

Suivant acte extrajudiciaire du 6 juillet 2021, la compagnie MMA a fait citer M. [I] et la société FIGUIERE IMMOBILIER aux fins d’obtenir restitution de la somme de 7 000 € qu’elle a versée à la société FIGUIERE IMMOBILIER.

Par jugement rendu le 27 février 2023, le Tribunal:

CONDAMNE [E] [I] à payer à MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES société d’Assurances Mutuelles

—  7000€ (SEPT MILLE EUROS) avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2021,

—  1.000 € (MILLE EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres et plus amples demandes.

CONDAMNE [E] [I] aux dépens sans distraction au profit de M^e Constance DRUJON D’ASTROS.

Par déclaration au greffe en date du 5 mai 2023, M.[I] a interjeté appel.

Il sollicite:

REFORMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

A titre principal :

DECLARER les compagnies MMA IARD SA et MMA ASSURANCES MUTUELLES irrecevables en leur action ;

A titre subsidiaire,

DEBOUTER les compagnies MMA IARD SA et MMA ASSURANCES MUTUELLES de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

DEBOUTER les compagnies MMA IARD SA et MMA ASSURANCES MUTUELLES de sa demande de restitution de la somme de 7 000 €.

DEBOUTER toutes les parties de toute leurs demandes dirigées à l’encontre de M.[I].

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement les compagnies MMA IARD SA et MMA ASSURANCES MUTUELLES à restituer l’ensemble des sommes perçues en première instance au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement les compagnies MMA IARD SA et MMA ASSURANCES MUTUELLES au paiement de la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner solidairement aux entiers dépens.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— qu’à défaut de justifier de l’intervention d’un paiement direct entre le subrogé (MMA) et le subrogeant (SCCV [Adresse 2]), les compagnies MMA ne justifient nullement d’une qualité à agir ni d’un intérêt et sont donc irrecevable,

— qu’en effet, il s’avère qu’une des deux compagnies MMA représentée à la présente instance aurait réglé à Maître [S] [U], Notaire à [Localité 7] la somme de 7 000 € qui aurait à son tour réglé à M.et Mme [X] ladite somme, ainsi la quittance subrogative indique que M.et Mme [X] (et non la SCCV [Adresse 2]) aurait reçu la somme de 7000 € de Maître [S] [U], Notaire à [Localité 7],

— que contre toute attente, par la production de cette quittance subrogative, les deux sociétés MMA parties à la présente instance, s’estiment subrogés dans les droits de la SCCV [Adresse 2],

— que les compagnies d’assurance n’ont jamais produit ni le contrat d’assurance ni la déclaration de sinistre,

— qu’il n’existe aucune dette contractuelle d’un montant de 7 000 € entre la SCCV [Adresse 2] et lui, en effet, l’acte de vente intervenu entre les parties, dans le respect de la promesse de vente et de la procuration pour acquérir, constitue un titre exécutoire à l’encontre duquel la SCCV [Adresse 2] n’a initié aucune action en nullité pour vice du consentement,

— que la prétendue dette de 7 000 € dont les MMA se sont acquittées précipitamment entre les mains de la SCCV ne résulte d’aucun engagement écrit signé par lui,

— que l’ensemble des actes signés par lui confirme que les frais d’agence doivent être supportés par la société venderesse,

— que le jugement attaqué fait droit à la demande des MMA en se basant sur un échange de mails qui seraient intervenus entre l’agence immobilière et lui le 17 février 2020,

— que non seulement le paiement n’a pas été réalisé en même temps que la subrogation mais

il n’a également pas été dirigé directement vers le subrogeant (la SCCV) mais vers le notaire,

qui n’est que le rédacteur de l’acte et donc un tiers à la transaction.

Les assureurs concluent:

DEBOUTER M. [I] de son appel ;

CONFIRMER LE JUGEMENT ENTREPRIS

A TITRE SUBSIDIAIRE

Condamner in solidum M. [I] et de la société FIGUIERE IMMOBILIER à payer à MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 7.000 euros outre intérêts à compter de la lettre de mise en demeure du 27 avril 2020.

Condamner toute partie succombant à payer à MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner toute partie succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Drujon d’Astros Avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elles font valoir:

— que la quittance subrogative est en soit la preuve d’un paiement qui justifie d’un transfert de créance, la production de la police d’assurance ne justifiant en rien la légitimité du transfert de créance,

— que c’est une somme de 7 000€ qu’elles ont payé au vendeur en indemnisation de la commission versée à l’agence en lieu et place de l’acheteur qui avait convenu d’un achat pour la somme totale de 388 500€, en raison de la faute du notaire,

— que l’acheteur s’était engagé à payer la somme de 388 500€ suivant courriel du 22 février 2020 mais n’a versé que la somme de 381 500€,

— que la promesse rédigée est en contradiction avec les termes de l’offre d’achat, ce qui laisse supposer une connivence ou à tout le moins engagement de l’agence à ajouter sa commission après les négociations entreprises,

— qu’un délai de quelques jours séparant le paiement et l’acte répond à la nécessité de concomitance,

— que c’est le tiers lésé indemnisé qui a établi quittance subrogatoire,

— que s’il est considéré que l’agence a commis une faute en ne faisant pas confirmer par écrit par l’acheteur ses instructions qu’il conteste, c’est la condamnation solidaire de l’acheteur et de l’agence qui sera prononcée.

La société FIGUIERE IMMOBILIER conclut:

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de restitution formées à l’encontre de la société FIGUIERE IMMOBILIER

ET STATUANT A NOUVEAU

A TITRE PRINCIPAL

JUGER que la commission versée à la société FIGUIERE IMMOBILIER est due et est incontestable pour correspondre à une créance certaine, liquide et exigible

JUGER que la commission versée à la société FIGUIERE IMMOBILIER ne pourra donner lieu à restitution

EN CONSEQUENCE

DEBOUTER les MMA et Mr [I] de leurs demandes formées à l’encontre de la société FIGUIERE IMMOBILIER

RECONVENTIONNELLEMENT

CONDAMNER telle partie succombante à verser à la société FIGUIERE IMMOBILIER une somme de 3.000 euros au titre de la procédure abusive engagée à son encontre

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER telle partie succombante à verser à la société FIGUIERE IMMOBILIER la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens

Elle soutient:

— que la commission versée lui est due et est incontestable pour correspondre à une créance certaine, liquide et exigible et ne peut en conséquence donner lieu à restitution,

— que selon acte réitératif de vente du 29 mai 2020, la SCCV [Adresse 1] vendait à M.[I] un appartement pour un prix de 373 000€ FAI, l’acte reconnaît que la vente a été négociée par elle au titre du mandat donné par le vendeur, qui a seul la charge au terme de ce mandat des frais d’agence,

— que préalablement et selon promesse de vente signée le 28 février 2020, la vente a été formalisée pour un prix de 373 000€, cet acte reconnaissance son statut de négociateur et les frais d’agence à la charge du promettant,

— que par deux fois les actes de vente prévoyaient que sa commission devait être réglée par le vendeur,

— que la procédure est abusive à son encontre.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intérêt et la qualité à agir des MMA

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte de l’article 1346-1 du code civil que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans se droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

La subrogation est un mode de transmission des obligations. Elle s’analyse comme un transfert de créance réalisé sur la base d’un paiement.

En l’espèce, la quittance subrogatoire du 28 mai 2020 indique que M.et Mme [X], représentants de la société SCCV [Adresse 2] reconnaissent avoir reçu, es-qualité, des MMA, assureur responsabilité civile professionnelle de Me [U], la somme de 7 000€ par le truchement de la comptabilité de l’étude de Me [U], notaire, en règlement de la créance que la SCCV détient sur la SAS 'Les notaires de la [Adresse 10]' dans le cadre de la vente d’un ensemble immobilier consentie à M.[I], ladite somme ayant été soustraite par erreur du prix de vente inscrit dans la promesse unilatérale de vente, mentionné pour 373 000€ au lieu des 380 000€ proposés par M.[I] et acceptés.

M.et Mme [X], es qualité, déclare vouloir subroger à l’instant même du paiement de la somme de 7 000€ la MMA dans tous les droits et actions de la SCCV à l’encontre de M.[I].

Il en résulte qu’un paiement est bien intervenu entre les MMA et M.et Mme [X], même s’il l’a été par le truchement de la comptabilité du notaire le 3 juin 2020.

En effet, comme l’indique le jugement entrepris, la profession de notaire est réglementée, règulièrement contrôlée par les insatnces professionnelles et placée sous la surbeillance du procureur de la république.

Si la quittance subrogatoire est datée du 28 mai 2020, elle prévoit la subrogation à la date du paiement soit au 3 juin 2020, réalisé quelques jours après.

Cette quittance subrogatoire donne ainsi aux MMA qualité et intérêts à agir sans qu’il soit nécessaire de produire la police d’assurance ou encore la déclaration de sinistre.

Sur la demande principale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code précise qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, par contrat du 3 août 2019 un mandat de vente du bien objet des présentes étaient donné par le vendeur à la société FIGUIERE IMMOBILIER pour un montant de 420 000€.

Le 13 février 2020, M.[I] formulait une offre au prix de 348 500€ frais d’agence inclus, refusé par le vendeur le 17 février 2020.

Ce dernier formulait une nouvelle offre au prix de 380 000€ frais d’agence inclus, sur laquelle était apposée une mention non datée et non signée par M.[I] précisant que la contre offre était acceptée au prix de 380 000€ frais d’agence inclus.

Il sera ici précisé que par courriel du 17 février 2020 à l’agence immobilière FIGUIERE, non contesté, M.[I] indique 'étant dans l’incapacité d’imprimer ce document (la contre offre négociée) je vous autorise par la présente à rédiger en mon nom le codument joint (contre offre)'.

Un mail de l’acheteur du 22 février 2020, préparatoire à la rédaction de la promesse de vente notariée, envoyé au notaire rédacteur de cette promesse, parle d’un financement à hauteur de 388 800€ (38 800€ d’apport et 350 000€ de prêt), somme correspondant à un coût d’achat de 373 000€ + 8800€ de frais de vente+ 7000€ de frais d’agence= 388 800€.

Or, la promesse de vente, signée par les parties le 28 février 2020 prévoit un prix de 373 000€ outre des frais de vente pour 8800€ soit un total de 381 800€, avec indication de frais de négociation 'néant’ alors même qu’une clause de l’acte relate que le prix a été négocié par l’agence FIGUIERE IMMOBILIER et que ces frais d’agence seront à la charge du vendeur.

Par suite, l’acte de procuration pour acquérir fait par M. [I] le 20 mai 2020 manifeste son accord sur un prix d’acquisition de 373 000€ et une commission de négociation de 7 000€ à la charge du vendeur.

C’est ainsi qu’est intervenu l’acte de réitération notarié du 29 mai 2020 qui prévoit un prix de 373 000€ et une commission de négociation de 7 000€ à la charge du vendeur.

En effet, le notaire rédacteur de l’acte de réitération était tenu par la procuration sus mentionnée.

Pour autant, la promesse de vente notariée ne reflète pas la volonté des parties sur un prix de 380 000€ frais d’agence inclus, tel que cela résulte du mail de préparation pour la rédaction de cette promesse de vente.

La faute commise par le notaire instrumentaire a conduit les MMA à indemniser le vendeur, de sorte qu’elles se trouvent subrogées dans les droits de ce dernier envers l’acheteur.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. [I] à payer aux MMA la somme de 7 000€ avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2021, aucune faute n’étant établie à l’égard de l’agence immobilière FIGUIERE.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisées en l’espèce, de sorte que la demande indemnitaire de la société FIGUIERE IMMOBILIER est rejetée.

Sur les autres demandes

M.[I] est condamné à payer 1500€ aux MMA.

Les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

M. [I] est condamné aux entiers dépens d’appel avec distraction au profit de M^e DRUJON D’ASTROS, pour la part lui revenant.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 mars 2023 par le Tribunal judiciaire d’Aix en Provence, pôle de proximité,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M.[I] à régler à la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[I] aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de M^e DRUJON D’ASTROS, avocat, pour la part lui revenant.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE