COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT

DU 24 AVRIL 2025

Rôle N° RG 24/11430 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNWII

S.C.I. MJE

C/

[U] [M]

[C] [M]

Copie exécutoire délivrée

le : 24 Avril 2025

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Jean-françois JOURDAN

M^e Vincent EUVRARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de la mise en état de GRASSE en date du 21 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n°19/1579 .

APPELANTE

S.C.I. MJE

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Laurence ALZIARI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [U] [M]

né le 10 Décembre 1956 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Laurent LACAZE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Carole DUNAC-BORGHINI de la SCP E BORGHINI. C BORGHINI, avocat au barreau de NICE

Monsieur [C] [M]

né le 21 Octobre 1959 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Vincent EUVRARD, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par une assignation du 3 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Nice était saisi d’une action intentée par les sociétés Cera Stone Carrelage et Cera Stone Discount à l’encontre de leur bailleur commercial, la SCI MJE, en vertu de laquelle les preneuses faisaient valoir que les locaux donnés à bail n’avaient pas obtenu le permis adéquat pour pouvoir exercer une activité commerciale de négoce, dépôt de carrelages et revêtement de sols, sollicitant ainsi la régularisation de la situation et l’indemnisation de leurs préjudices.

Par acte du 1er avril 2019, le même tribunal était saisi par les mêmes sociétés, toujours à l’encontre de la SCI MJE, d’une demande de dommages et intérêts.

Le tribunal judiciaire de Grasse a finalement été saisi de ce litige après une exception d’incompétence soulevée par la SCI MJE, favorablement accueillie par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice.

Par actes des 6 et 14 mars 2023, la SCI MJE a fait assigner en intervention forcée , M. [C] [M], M. [U] [M] et Mme [D] [M] ( cette dernière étant toutefois décédée), qui lui avaient vendu le bien immobilier, objet du bail consenti aux sociétés Cera Stone Carrelage et Cera Stone Dicount, aux fins d’être relevée et garantie de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre.

M. [U] [M] a alors saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de voir prononcer l’annulation de l’assignation délivrée à son encontre et de voir déclarer prescrite l’action de la SCI MJE.

Par ordonnance en date du 21 juin 2024, le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Grasse a:

— débouté M. [U] [M] de sa demande de nullité de l’assignation en intervention forcée délivrée à son encontre le 14 mars 2023 à la demande de la SCI MJE,

— déclaré irrecevable car prescrite l’action engagée par la SCI MJE à l’encontre de M. [C] [M] et M. [U] [M],

— dit que l’affaire se poursuivra entre la SARL Cera Stone Carrelage et la SAS Cera Stone Discount d’une part, et la SCI MJE d’autre part,

— débouté la SCI MJE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI MJE à verser à M. [U] [M] la somme de 1.500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI MJE à verser à M. [C] [M] la somme de 1.500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 25 novembre 2024 et invité le conseil de la SCI MJE à conclure au fond avant cette date.

Ce magistrat a retenu, s’agissant de la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action intentée par la SCI MJE que:

— la SCI MJE indique rechercher la responsabilité contractuelle des consorts [M] laquelle se prescrit par cinq ans,

— il ressort de l’acte de rectification du 19 juin 1998 de l’acte authentique de vente du 3 juillet 1997 aux termes duquel les consorts [M] ont vendu le bien immobilier litigieux à la SCI MJE que cette dernière avait connaissance à cette date des difficultés liées à l’absence de conformité du bâtiment au permis de construire qui avait été délivré le 2 mars 1984 et que la commune de [Localité 6] avait sollicité le dépôt d’un permis de régularisation,

— la SARL Cera Stone Carrelage a écrit à la SCI MJE un courrier recommandé le 14 décembre 2017, réceptionné le 18 décembre 2017, impartissant au bailleur un délai de huit jours pour lui fournir un justificatif de régularisation de la construction dont un permis rectificatif,

— la SCI MJE a eu connaissance a minima, à partir de ce courrier, des difficultés rencontrées avec son locataire et de son préjudice en résultant, sans qu’il soit besoin d’attendre l’assignation effective de cette dernière en date du 3 septembre 2018 et elle pouvait, sans attendre, rechercher la responsabilité des consorts [M].

Par déclaration en date du 18 septembre 2024, la SCI MJE a interjeté appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées le 21 novembre 2024, la SCI MJE demande à la cour de:

— recevoir la SCI MJE en son appel et le dire bien fondé,

— réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a:

* déclaré irrecevable car prescrite l’action engagée par la SCI MJE à l’encontre de M. [C] [M] et M. [U] [M],

* débouté la SCI MJE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SCI MJE à verser à M. [U] [M] la somme de 1.500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SCI MJE à verser à M. [C] [M] la somme de 1.500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— juge l’appel en cause de la SCI MJE à l’égard des consorts [M] initié par assignation devant le tribunal judiciaire de Grasse en date du 6 mars 2023 recevable,

— débouter M. [C] [M] et M. [U] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. [C] [M] et M. [U] [M] à payer à la SCI MJE la somme de 4.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [C] [M], suivant ses conclusions notifiées par RPVA le 25 novembre 2024, demande à la cour de:

— débouter la SCI MJE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner la SCI MJE à payer à M. [C] [M] une somme de 2.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

M. [U] [M], par ses conclusions notifiées le 16 janvier 2025, demande à la cour de:

— confirmer l’ordonnance en date du 21 juin 2024,

Vu les articles 1648, 2224 et 2232 du code civil,

— prononcer la prescription de l’action de la SCI MJE à l’encontre de M. [U] [M], alors que l’acte de 1997 vise la question qui sera tranchée entre la SCI MJE et son locataire et que la SCI MJE avait reçu au moins une mise en demeure de la part de son locataire en 2017, tel que cela résulte de l’assignation communiquée,

— déclarer prescrite l’action de la SCI MJE à l’encontre de M. [U] [M],

— débouter la SCI MJE de ses demandes, l’acte d’achat n’ayant nullement prévu la prise en charge par les consorts [M] des réclamations qui peuvent être faites par les locataires de leur acheteur 26 ans après la vente, alors même que la SCI MJE disposait de toutes les informations qu’elle n’aurait pas transmises à son locataire, ce qui rend la SCI MJE seule responsable de ses actes,

— débouter la SCI MJE de toutes ses demandes, fins et conclusions, notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI MJE à verser à M. [U] [M] la somme de 4.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en sus de la condamnation de première instance.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 4 février 2025.

MOTIFS

En cause d’appel, les dispositions de l’ordonnance querellée ayant débouté M. [U] [M] de sa demande de nullité de l’assignation en intervention forcée délivrée à son encontre le 14 mars 2023 à la demande de la SCI MJE, ne sont pas discutées par les parties et seront donc purement et simplement confirmées.

La SCI MJE conclut à la parfaite recevabilité de son action au motif que le point de départ du délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil court à compter de l’assignation des demandeurs principaux à son encontre le 3 septembre 2018. Elle rappelle que le point de départ du délai de prescription se situe à la date de réalisation du dommage ou la date à laquelle il est révélé au demandeur, et non à celle de la commission de la faute. Elle précise, à cet égard, que la notification d’une mise en demeure est susceptible d’entraîner l’existence d’un dommage mais ne saurait constituer la survenance d’un dommage réalisé. Elle ajoute que l’acte de vente du bien immobilier à son profit prévoit, que s’agissant du permis de construire, le vendeur décharge l’acquéreur de toute responsabilité et assumera seul toutes conséquences, à quelque titre que ce soit, notamment financières, aucun délai n’étant mentionné dans l’acte.

Les consorts [M] sollicitent la confirmation de la décision entreprise, soutenant que l’action est prescrite pour plusieurs motifs:

— l’action en responsabilité à l’encontre des vendeurs se prescrivait par 5 ans à compter de la signature de l’acte de vente, compte tenu de la mention expresse dans le corps même de l’acte de vente,

— la société Cera Stone, par son courrier reçu le 18 décembre 2017, prétendait mettre en jeu la responsabilité de son bailleur à défaut de justification d’une régularisation de la situation du bien immobilier, ce qui correspond précisément au litige dont le juge du fond est saisi par l’assignation principale,

— l’article 2224 du code civil ne saurait conduire l’acquéreur à pouvoir se prévaloir indéfiniment d’une action récursoire contre son vendeur, l’article 2232 fixant un délai butoir de 20 ans, qui arrivait à expiration le 3 juillet 2017,

— l’acte de vente n’a nullement prévu une garantie pour une durée indéterminée vis-à-vis d’un locataire auprès duquel la SCI MJE a menti,

— les vendeurs n’ont commis aucune faute et ont , au contraire, été totalement transparents dans leurs déclarations, de sorte qu’il n’y a aucun dommage lié à l’achat mais uniquement des manoeuvres de la part de l’appelante à l’encontre de son locataire, dont ils ne sauraient être tenus responsables.

Conformément à l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il n’est pas contesté que la SCI MJE recherche la responsabilité contractuelles de ses vendeurs, laquelle se prescrit par cinq ans dans les conditions de l’article 2224 susvisé.

L’acte de rectification du 19 juin 2018 de l’acte authentique de vente du 3 juillet 2017 par lequel les consorts [M] ont cédé à la SCI MJE un immeuble à [Adresse 7], précise que ' Le vendeur a informé l’acquéreur que l’immeuble dont dépendant les droits et biens immobiliers objets des présentes semble ne pas respecter les prescriptions du permis de construire délivré par arrêté préfectoral du 2 mars 1984 sous le numéro C 1101 et que la commune de [Localité 6]a demandé à la copropriété [Adresse 8] de déposer un permis de construire en régularisation. Le vendeur décharge expressément l’acquéreur de toute responsabilité de ce fait, il assumera seul toutes conséquences à quelque titre que ce soit et notamment financières'.

La SCI MJE avait donc connaissance des difficultés liées à l’absence de conformité du bâtiment depuis 1998 et de la demande de la commune de [Localité 6] de déposer un permis aux fins de régulariser la situation.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites que la société Cera Stone Carrelage, locataire de la SCI MJE, en vertu d’un bail commercial du 11 décembre 2014, a adressé le 14 décembre 2017, un courrier recommandé réceptionné le 18 décembre 2017 par la SCI MJE en ces termes ' Vous avez huit jours à compter de la réception de la présente, pour me fournir un justificatif de régularisation de la construction dont un permis rectificatif. A défaut je subis un préjudice consistant à la perte de l’achat envisagé outre l’exploitation d’un fonds dans un local irrégulier. Je serais contrainte de préserver mes droits en sollicitant la consignation des loyers'.

A la lecture de l’assignation du demandeur principal, il est relaté que la mairie a informé le preneur que ces locaux n’avaient pas obtenu le permis adéquat pour exercer son activité commerciale, que la locataire a demandé en urgence l’obtention d’un permis adéquat à la SCI MJE afin que l’activité commercial prévue au bail puisse être exercée ( courrier du 14 décembre 2017) mais n’a obtenu aucune réponse de la part de la bailleresse.

L’acte d’authentique du 3 juillet 2017 et son acte rectificatif du 19 juin 2018 comportaient également des mentions au sujet du permis de construire et plus exactement de l’absence de conformité du bâtiment, de sorte que les éléments étaient bien connus par la société MJE depuis au moins 1998 et celle-ci était informée des réclamations qui lui étaient faites en ce sens par les locataires depuis a minima le 18 décembre 2017.

Si effectivement, l’acte de vente prévoit que le vendeur décharge l’acquéreur de toute responsabilité, il s’agit d’une décharge administrative et la prise en charge des conséquences ne saurait avoir pour conséquence de permettre à l’acquéreur de rechercher pendant une durée illimitée la responsabilité de son vendeur pour répondre des rapports entre la SCI MJE et son locataire dans le cadre d’un bail où l’appelante a dissimulé, à son locataire, une situation, dont elle avait pourtant parfaitement connaissance depuis 1998. En effet il est manifeste qu’elle ne l’a pas informé des difficultés liées à l’absence de conformité du bâtiment et de la nécessité d’obtenir un nouveau permis régularisant la situation.

La société MJE ne peut prétendre que le point de départ du délai de prescription en responsabilité contre les vendeurs n’a commencé à courir qu’à compter du jour de l’assignation principale diligentée par les sociétés Cera Stone Carrelage et Cera Stone Discount, comme correspondant à la date de réalisation du dommage et donc des faits lui permettant d’exercer son droit à l’encontre des consorts [M], alors ces derniers n’ont commis aucune faute et ont, au contraire, parfaitement informé l’acquéreur de la situation dans l’acte de vente, de sorte qu’il n’existe aucun dommage lié à l’achat.

Le dommage dont se prévaut la SCI MJE résulte en réalité de sa propre faute, consistant à ne pas avoir informé les locataires des difficultés liées à l’absence de conformité du bâtiment donné à bail.

C’est donc à juste titre que le premier juge a déclaré l’action de la SCI MJE intentée à l’encontre des consorts [M] par acte des 6 et 14 mars 2023, prescrite en ce que:

— d’une part, l’action se prescrivait par 5 ans à compter a minima de l’acte rectificatif de vente du 19 juin 2018 compte tenu de la mention expresse dans le corps même de l’acte de vente,

— d’autre part, l’appelante avait connaissance, à partir du 18 décembre 2017, date de réception de la mise en demeure, des revendications de son locataire et du préjudice en résultant, de sorte qu’elle pouvait assigner les vendeurs pour rechercher leur responsabilité contractuelle du fait des termes de l’acte authentique jusqu’au 18 décembre 2022, sans avoir à attendre l’assignation effective du 3 septembre 2018.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance du juge de mise en état près le tribunal judiciaire de Grasse déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI MJE à verser à M. [U] [M] la somme de 2.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI MJE à verser à M. [C] [M] la somme de 2.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI MJE aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,