COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 421

Rôle N° RG 24/05274 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM5WF

S.D.C. LES TERRASSES DE [14]

C/

[Z] [C] épouse [P] [D]

[E] [X]

[G] [C]

[O] [H] VEUVE [C] veuve [C]

[F] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Julien SALOMON

M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO

M^e Joëlle FITOUSSI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 04 Avril 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 22/01900.

APPELANTE

S.D.C. LES TERRASSES DE [14] Représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE DU PORT, dont le siège social est [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame [Z] [C] épouse [P] [D] placée sous curatelle de l’A.T.I.A.M. – [Adresse 9] à [Localité 1].

née le 03 Août 1971 à [Localité 13], demeurant [Adresse 12]

représentée par M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE

Madame [E] [X] Es qualité de curateur de Madame [Z] [C]

demeurant [Adresse 5]

assignée à domicile le 06 juin 2024

défaillante

Monsieur [G] [C]

né le 04 Juillet 1981 à [Localité 13], demeurant [Adresse 8]

assigné à personne le 06 JUIN 2024

défaillant

Madame [O] [H] VEUVE [C] représentée par sa tutrice, Mme [F] [U], MJPM, désignée à cette fonction par décision du Juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles de Nice en date du 6 octobre 2023

née le 05 Mars 1945 à [Localité 10] (ESPAGNE), demeurant EPHAD [11], [Adresse 4]

représentée par M^e Joëlle FITOUSSI, avocat au barreau de NICE

Madame [F] [U] ès-qualités de tutrice de Mme [O] [H] veuve [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Joëlle FITOUSSI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [O] [H] épouse [C] et M. [V] [C] étaient copropriétaires des lots n° 297, 308, 314, 452 et 453 au sein de l’ensemble immobilier LES TERRASSES DE [14], sis [Adresse 7] (06) .

A la suite du décès de M. [V] [C] intervenu le 21 novembre 2020, Mme [O] [H] veuve [C], M. [G] [C], ainsi que Mme [Z] [C] sont devenus copropriétaires indivis de ces lots.

Le 06 octobre 2023, Mme [O] [H] veuve [C] a fait l’objet d’un placement sous tutelle après avoir bénéficié d’une mesure de curatelle renforcée par jugement du 07 décembre 2021; Mme [F] [U], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, a été désignée en qualité de curatrice puis de tutrice.

Mme [Z] [C] bénéficie d’une mesure de curatelle renforcée ; sa curatrice est Mme [X].

Par assignations et dénonces d’assignation des 18 octobre 2022, 21 octobre 2022, 30 mars 2023 et 06 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mmes [O] [C], [F] [U], [Z] [C], [E] [X] (es-qualités de curateur de Mme [Z] [C]) et M. [G] [C], en paiement d’un arriéré de charges de copropriété et de dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

Par jugement contradictoire rendu le 04 avril 2024, le tribunal judiciaire de NICE a :

déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires ;

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

laissé au syndicat des copropriétaires la charge de ses dépens.

Le premier juge a considéré, sur le fondement des dispositions des articles 481-1 du Code de procédure civile et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que les sommes réclamées ne portaient que sur des charges impayées, si bien que l’action intentée par le syndicat des copropriétaires n’entrait pas dans le cadre d’une procédure accélérée au fond.

Par déclaration du 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 13] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Mmes [O] [C] et [F] [U] ont constitué avocat.

[Z] [C], [E] [X] et [G] [C], respectivement assignés le 06 juin 2024 à étude, à domicile et à personne n’ont pas constitué avocat. Les conclusions du syndicat des copropriétaires leur ont été signifiées.

Par arrêt mixte du 06 mars 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a statué de manière suivante:

— confirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires Les terrasses de [14] à l’encontre de Mme [O] [C] née [H], représentée depuis le 06 octobre 2023 par sa tutrice, Mme [U];

— ordonne la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture ;

— invite le syndicat des copropriétaires Les terrasses de [14] à s’expliquer sur la recevabilité ou le bien fondé de sa demande formée sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à l’encontre de Mme [Z] [C], majeure protégée, bénéficiant d’une mesure de curatelle renforcée ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

SURSOIT à statuer sur les dépens ;

RENVOIE à l’audience du 24 septembre 2025 à 9 heures Salle 5 Palais Monclar'

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 juin 2025 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES TERRASSES DE [14] demande à la cour :

— de réformer le jugement rendu le 4 avril 2024 et d’annuler les dispositions suivantes :

'Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— laisse au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la charge de ses dépens'

*statuant à nouveau :

— de débouter Mme [O] [C] de l’ensemble de ses demandes,

— de déclarer recevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]

— de condamner solidairement Mme [O] [C], Mme [Z] [C] et M.[G] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires LES TERRASSES DE [14] les sommes ci-après :

—  3.200,76 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds proprement dits, outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 19 avril 2022 concernant Mme [O] [C] et du 30 janvier 2023 concernant M. [G] [C] et Mme [Z] [C],

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner solidairement Mme [O] [C], Mme [Z] [C] et M. [G] [C] aux entiers dépens de la présente instance ,

— de condamner solidairement Mme [O] [C], Mme [Z] [C] et M.[G] [C] au paiement des sommes retenues par l’huissier de justice sur le fondement de l’article A444-32 du Code de Commerce, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes du jugement à intervenir, l’exécution forcée devrait être réalisée par voie d’huissier de justice.

Il estime que la décision du 10 février 2023 qui a ordonné le placement de Mme [Z] [C] sous curatelle ne pouvait lui être opposable que dans un délai de deux mois après la mention faite en marge de son acte de naissance, en application de l’article 444 du code civil. Il estime que cette décision ne lui est opposable que le 11 avril 2023, à supposer que la mention sur l’acte de naissance ait été réalisée le 10 février 2023. Il affirme que la preuve d’une telle mention n’est pas rapportée . Il considère qu’il doit être considéré qu’il n’a appris la mesure de curatelle que le 06 juillet 2023, date à laquelle il a dénoncé la procédure à Mme [X], curatrice.

Il estime que rien ne permet d’envisager que la mesure de curatelle était en cours au 30 janvier 2023, jour de la réception de la mise en demeure. Il estime son action recevable puisqu’il a transmis une mise en demeure préalablement à la mesure de curatelle et en tout état de cause, préalablement à l’opposabilité de cette mesure.

Il soutient la recevabilité de son action à l’encontre de M.[G] [C].

Reprenant l’argumentaire des dernières conclusions déposées avant l’arrêt mixte, il fait valoir que la combinaison des dispositions prévues aux articles 19-2 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à défaut du versement au premier jour de chaque trimestre d’une seule provision au titre du budget prévisionnel et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les provisions non encontre échues et les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents deviennent immédiatement exigibles et qu’aucune autre condition à l’utilisation de la procédure accélérée au fond n’est requise. Ils soutient qu’en tout état de cause, la sanction n’est pas l’irrecevabilité de l’action mais le rejet au fond des demandes.

Il fait valoir que les débiteurs n’ont pas réglé, dans le délai légal de 30 jours, l’intégralité de la provision ayant fait l’objet de la mise en demeure.

Il sollicite le paiement de l’arriéré de charges ainsi que des dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à la privation d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 septembre 2025, Mme [O] [H] veuve [C], représentée par sa tutrice, Mme [U], demande à la cour:

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes,

A titre reconventionnel, et à titre subsidiaire,

de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

A titre très subsidiaire,

d’ordonner que le syndicat des copropriétaires produira un décompte des sommes dues expurgé de l’ensemble des frais,

d’accorder 24 mois de délai à Mme [C] pour s’acquitter de l’éventuelle dette ,

En toute hypothèse,

de condamner Mme [Z] et M. [G] [C] de manière solidaire avec Mme [O] [C],

de condamner le syndicat des copropriétaires ou tout succombant à payer à Mme [O] [C] la somme de 3.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

de condamner le syndicat des copropriétaires ou tout succombant aux dépens.

Elle relève que la cour a déjà statué sur la question de l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre.

Elle prend à toutes fins utiles les arguments qu’elle avait précédemment développés dans les dernières conclusions qu’elle avait déposées avant l’arrêt mixte.

Le 04 septembre 2025, Mme [Z] [C] 'représentée’ par son curateur 'l’ATIAM ' a constitué avocat, en la personne de Maître E.VOISIN-MONCHO qui n’a notifié aucune conclusion.

MOTIVATION

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement déféré.

Dans son arrêt mixte, la cour d’appel a déjà statué sur l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mme [O][C] née [H], représentée par sa tutrice, Mme [U].

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles (…)

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même loi dispose, en outre, que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi à Mme [Z] [C] et M.[G] [C], par lettres recommandées du 30 janvier 2023, d’une mise demeure qui distingue le montant de la provision trimestrielle due pour la période du premier janvier 2023 au 31 mars 2023, de celui du fonds de travaux, des frais d’huissier et des charges échues.

L’article 444 du code civil énonce que les jugements portant ouverture, modification ou mainlevée de la curatelle ou de la tutelle ne sont opposables aux tiers que deux mois après que la mention en a été portée en marge de l’acte de naissance de la personne protégée selon les modalités prévues par le code de procédure civile.

Toutefois, même en l’absence de cette mention, ils sont opposables aux tiers qui en ont personnellement connaissance.

La date à laquelle la mesure de protection de Mme [Z] [C] a été mentionnée sur l’acte de naissance de cette dernière n’est pas justifiée. Il n’est pas non plus démontré que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de la mesure de protection dont bénéficiait Mme [Z] [C], lors de l’envoi de la mise en demeure du 30 janvier 2023 et , au plus tard, à la fin du premier mois suivant la présentation de la lettre recommandée,

Dès lors, la demande formée à l’encontre de Mme [Z] [C], dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, est recevable.

Il n’est pas démontré que Mme [Z] [C] ni que M.[G] [C] se soient acquitté, dans le mois débutant le lendemain de la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception, du montant de la provision trimestrielle due pour la période du premier janvier 2023 au 31 mars 2023 qui s’élevait à la somme de 1155,45 euros.

La procédure intentée par le syndicat des copropriétaires à leur encontre, faite dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, est donc recevable. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Cette procédure particulière permet ainsi d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échues du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après la mise en demeure infructueuse, ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées, à l’exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure.

Le syndicat indique solliciter les sommes suivantes (page 16 de ses conclusions) :

'Au titre de l’exercice en cours au moment de la réception de la mise en demeure, soit celui débuté le 1er janvier 2023, les copropriétaires sont débiteurs d’un montant global de 3.200,76 euros :

—  4.737,45 euros au titre des 4 appels de fonds trimestriels de charges

—  232,88 euros au titre des 4 appels de fonds trimestriels de travaux dits Loi ALUR ;

—  651,66 euros au titre des appels de fonds pour travaux

— Déduction faite des différents versements

o Le virement effectué le 3 octobre 2023 à hauteur de 430,31 euros est venu solder la dette de l’exercice budgétaire 2022 à raison de 119,19 euros,

le solde de 311,12 euros étant affecté à l’exercice budgétaire 2023

o 430,31 euros réglé par virement du 8 novembre 2023

o 430,31 euros et 417,41 euros réglés par virement du 4 décembre 2023

o 416,04 euros réglé par virement du 9 avril 2024

o 416,04 euros réglé par virement du 13 mai 2024

Le virement d’un montant de 1.262,10 euros du 20 mars 2024 correspondant exactement à l’addition de l’appel de fonds trimestriel de charges et de travaux du premier trimestre 2024, ce dernier ne peut être imputé à la dette de l’exercice 2023"

Compte tenu des explications fournies (la cour comprenant que le syndicat des copropriétaires sollicite les sommes dues pour l’exercice 2023) et des décomptes produits, celui-ci justifie être créancier des sommes suivantes :

* 4737,45 euros au titre des quatre appels de fonds trimestriels de charges pour l’année 2023, somme qui lui est due et qu’il justifie (procès-verbal de l’assemblée générale; décomptes de charges; documents comptables)

* 232,88 euros au titre des quatre appels de fonds trimestriels de travaux (ALUR), somme qui lui est due et qu’il justifie ((procès-verbal de l’assemblée générale; décomptes de charges; documents comptables)

Il ne justifie pas des appels de travaux à hauteur de 651,66 euros et n’en donne pas le détail.

Le décompte produit évoque le coût de l’abattage d’un faux-poivrier (105, 42 euros), le coût d’un bureau d’étude pour la chaufferie (122,78 euros) et le coût de l’installation de 'détecteurs luminaires’ (98, 30 euros) ; les appels de fonds y afférant font état d’une résolution de l’assemblée générale du 13 avril 2023 qui n’est pas produite au débat. Il ne peut donc en être tenu compte, puisque ces dépenses ne sont pas justifiées.

Il convient de déduire de la somme de 4970, 33 euros les sommes évoquées par le syndicat des copropriétaires au titre des versements effectués par le copropriétaire, ainsi que la somme de 194, 95 euros, correspondant au solde de charges pour l’exercice 2023.

Le règlement de copropriété contient une clause de solidarité entre titulaires de droits sur un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [Z] [C], assistée de son curateur, l’ATIAM, et M.[G] [C], à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2354,15 euros, au titre des sommes dues pour l’exercice 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023 sur la somme de 1155,45 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il n’est pas justifié de la mauvaise foi de Mme [Z] [C] et de M.[G] [C] qui aurait créé, au détriment du syndicat des copropriétaires, un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [Z] [C], assistée de son curateur et M.[G] [C] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

La demande du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mme [O] [H] veuve [C], représentée sa tutrice, a été déclarée irrecevable. Il n’est pas équitable de laisser à la charge de cette dernière les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme de 500 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. M.[G] [C] et Mme [Z] [C], assistée de son curateur, seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1200 euros.

Le jugement déféré qui a laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires et a rejeté sa demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera infirmé.

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner solidairement Mme [O] [C], Mme [Z] [C] et M.[G] [C] au paiement des sommes retenues par l’huissier de justice sur le fondement de l’article A444-32 du Code de Commerce, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes du jugement à intervenir, l’exécution forcée devrait être réalisée par voie d’huissier de justice, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe,

Vu l’arrêt mixte du 06 mars 2025 ;

INFIRME le jugement déféré ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

DÉCLARE recevable l’action intentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 13] à l’encontre de Mme [Z] [C], assistée de son curateur et de M.[G] [C] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 13] à verser à Mme [O] [H] veuve [C], représentée par sa tutrice, Mme [U], la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [C], assistée de son curateur, l’ATIAM ( dont le siège social est sis [Adresse 9]) et M.[G] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 13] la somme de 2354,15 euros, au titre des sommes dues pour l’exercice 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023 sur la somme de 1155,45 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 13] ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [C], assistée de son curateur, l’ATIAM ( dont le siège social est sis [Adresse 9]) et M.[G] [C] au versement de la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [C], assistée de son curateur, l’ATIAM ( dont le siège social est sis [Adresse 9]) et M.[G] [C] aux dépens de première instance et d’appel ,ceux-ci pouvant être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 13] tendant à voir condamner condamner solidairement Mme [O] [C], Mme [Z] [C] et M.[G] [C] au paiement des sommes retenues par l’huissier de justice sur le fondement de l’article A444-32 du Code de Commerce.

LA GRÉFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,