COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 298

Rôle N° RG 22/06957 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJMSR

Syndicat LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [13]

C/

[O] [U]

[V] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Massimo LOMBARDI

M^e David VARAPODIO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 11 Avril 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05316.

APPELANTE

Syndicat LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [13] immatriculé AB6760987 le 6/12/2017, représenté par son Syndic en exercice, la SARL CABINET MARI, immatriculée au RCS de NICE sous le N° 490 428 695 ayant son siège social sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Massimo LOMBARDI de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [O] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE

Monsieur [V] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La résidence [14], sise [Adresse 3] à [Localité 17] (06) est située à l’intérieur d’un ensemble immobilier composé de plusieurs immeubles et d’un parc boisé dénommé '[15]', cadastré section AN [Cadastre 4] ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété le 11 août 1980.

M. [U] et Mme [R] ont acquis le 22 février 2018, une maison sise [Adresse 2] dont le terrain est contigü et en surplomb de celui du syndicat des copropriétaires.

Ils ont effectué des travaux et ont entrepris d’aménager le toit terrasse de cette villa et de remplacer deux fenêtres en façade Sud-Ouest par des modèles plus grands.

Par acte du 2 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires [14] a attrait monsieur [O] [U] et madame [V] [R], devant le tribunal de grande instance de Nice, aux fins d’entendre :

— à titre principal :

— dire et juger que les aménagements et constructions en cours réalisés par eux sur leur propriété, dont la création d’ouverture en façade et notamment pour transformer le toit de la propriété en terrasse d’agrément, ont pour conséquence de créer des vues droites et directes et plongeantes sur le fonds voisin, appartement à la copropriété ;

— dire et juger que les distances légales ne sont pas respectées, et que de telles vues comportent un risque d’indiscrétion et portent atteinte à l’intimité des copropriétaires du fonds voisin ;

— ordonner la suppression des vues irrégulières illégalement crées ;

— les condamner à remettre les lieux en l’état et à retirer voir démolir, tout aménagement ou construction de nature à créer une terrasse d’agrément sur le toit de leur propriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois, suivant la signification de la décision ;

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 20 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— à titre subsidiaire :

— dire et juger que les aménagements et constructions en cours réalisés par eux sur leur propriété, dont la création d’ouverture en façade et notamment pour transformer le toit de la propriété en terrasse d’agrément, ont pour conséquence de créer une atteinte à l’intimité de certains copropriétaires par une vue plongeante sur le fonds voisin appartenant à la copropriété ;

— dire et juger que la création de ce vis-à-vis emporte trouble de jouissance, une dégradation du cadre de vie de la copropriété ainsi qu’une dépréciation des biens impactés ;

— en conséquence :

— les condamner à remettre les lieux en l’état et à supprimer les vues constitutives d’un trouble anormal de voisinage, à remettre les lieux en l’état et à retirer voire démolir toute aménagement ou construction de nature à créer une terrasse d’agrément sur le toit de leur propriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois, suivant la signification de la décision ;

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 20 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— en tout état de cause :

— les condamner à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 11 avril 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

— rejeté le moyen tenant au défaut d’habilitation du syndic à ester ;

— déclaré les demandes principales du syndicat des copropriétaires prescrites et infondées ;

— déclaré la demande reconventionnelle prescrite et infondée ;

— condamné le syndicat des copropriétaires [14] à payer aux consorts [U] et [R] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

— le syndic a été habilité par assemblée générale du 21 janvier 2019, qui a voté la résolution n°17, par laquelle elle a autorisé le syndic à engager toute procédure judiciaire à l’encontre de M. [U] et Mme [R] aux fins d’obtenir la suppression des vues illégalement créées sur la copropriété notamment depuis le toit terrasse du fonds voisin cadastré AN n°[Cadastre 5] et la réparation des préjudices subis ;

— seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

— la demande est prescrite puisque les lieux n’ont pas été modifiés depuis une date antérieure à 1976, qu’il existait une terrasse constituant le toit d’une partie de la maison à laquelle on pouvait avoir accès par un escalier et que les consorts [U] et [R] ont simplement réalisé des travaux de pose d’une rambarde sur cette terrasse ;

— le syndicat des copropriétaires ne conteste pas qu’un toit terrasse a toujours existé ;

— le fait de poser une rambarde sur le pourtour de ce toit est insusceptible de créer une quelconque vue nouvelle sur le fonds voisin ;

— le fait de pouvoir utiliser cette terrasse sans aucun changement n’a pas davantage crée de vues droites au sens de l’article 678 du code civil ;

— le remplacement de deux fenêtres n’a pas créé de nouvelles vues ;

— l’action est prescrite ;

— la demande sur le fondement des troubles du voisinage était également prescrite ;

— la demande reconventionnelle en destruction de la piscine du syndicat des copropriétaires existant depuis 40 ans était également prescrite.

Selon déclaration reçue au greffe le 12 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision visant à la critiquer en ce que ses demandes ont été déclarées irrecevables et infondées.

Par dernières conclusions transmises le 27 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau, qu’elle :

— déclare sa demande non prescrite et recevable ;

— à titre principal :

— prononce que les aménagements et constructions en cours réalisés par les consorts [U] et [R] sur leur propriété, dont la création d’ouverture en façade et notamment pour transformer le toit de la propriété en terrasse d’agrément, ont pour conséquence de créer des vues droites, directes et plongeantes sur le fonds voisin, lui appartement ;

— prononcer que les distances légales ne sont pas respectées, et que de telles vues comportent un risque d’indiscrétion et portent atteinte à l’intimité des copropriétaires du fonds voisin ;

— en conséquence :

— ordonne la suppression des vues irrégulières illégalement créées ;

— condamne in solidum M. [U] et [R] à remettre les lieux en l’état et à retirer voire démolir, tout aménagement ou construction de nature à créer une terrasse d’agrément sur le toit de leur propriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois, suivant la signification de la décision ;

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 20 000 euros, à titre de dommages et intérêts;

— à titre subsidiaire :

— prononcer que les aménagements et constructions en cours réalisés par les consorts [U] et [R] sur leur propriété, dont la création d’ouverture en façade et notamment pour transformer le toit de la propriété en terrasse d’agrément, ont pour conséquence de créer une atteinte à l’intimité des copropriétaires par une vue plongeante sur le fonds voisin lui appartenant ;

— prononcer que la création de ce vis-à-vis forcé par des vues plongeantes constitue un trouble anormal de voisinage ;

— prononcer que la création de ce vis-à-vis emporte trouble de jouissance, une dégradation du cadre de vie de la copropriété ainsi qu’une dépréciation des biens impactés ;

— en conséquence :

— condamne in solidum les consorts [U] et [R] à remettre les lieux en l’état et à supprimer les vues constitutives d’un trouble anormal de voisinage ;

— condamne in solidum les consorts [U] et [R] à remettre les lieux en l’état et à retirer voire démolir toute aménagement ou construction de nature à créer une terrasse d’agrément sur le toit de leur propriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois, suivant la signification de la décision ;

— condamner in solidum les consorts [U] et [R] à lui payer la somme de 20 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— en tout état de cause :

— déboute les consorts [U] et [R] de leurs demandes ;

— condamne in solidum les consorts [U] et [R] à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— la situation n’est pas restée inchangée depuis 30 ans ;

— les consorts [U] et [R] ont entrepris d’importants travaux en 2018, ce qui a entrainé un changement de situation de nature à faire courir le délai de prescription trentenaire ;

— les travaux ont eu pour conséquences de créer des vues droites, directes et plongeantes sur son fonds ;

— son action est donc recevable ;

— le toit n’était absolument pas aménagé ;

— le toit n’était pas utilisé comme terrasse d’agrément ;

— ces vues illégalement créées doivent être supprimées ;

— le fait de poser une rambarde sur le toit en a changé la destination ;

— les intimés ont créé un nouvel étage habitable et utilisable, créant de nouvelles vues.

Par dernières conclusions transmises le 5 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U] et Mme [R] sollicitent de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris et à titre incident, si le jugement venait à être infirmé :

— à titre subsidiaire :

— constate que les éventuelles vues sont réciproques ;

— dise qu’il ne peut exister de trouble anormal du voisinage et que les dispositions légales des articles 678 et suivants du code civil, sont inapplicables au profit d’une parcelle indivise ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— à titre très subsidiaire :

— constate l’acquisition par prescription des vues droites et obliques du fonds cadastré leur appartenant sur le fonds voisin appartenant au [14] ;

— juge que la décision pourra être publiée auprès de la publicité foncière de [Localité 16] ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— à titre reconventionnel :

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamne sous astreinte de 1 000 euros, par jour de retard, le syndicat des copropriétaires à démolir 'sa piscine et ses abords et ses constructions relatives’ situés sur l’assiette foncière de la parcelle cadastrée section AN n°[Cadastre 4] et sur les lots n°[Cadastre 6] à [Cadastre 7] et [Cadastre 8] à [Cadastre 9] ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— l’action est prescrite au vu de l’antériorité du toit-terrasse et de l’absence de création de vue ;

— ce toit terrasse était présent avant la création de la piscine de la copropriété [14];

— le trouble anormal du voisinage est infondé en l’absence de vue ;

— la maison a toujours bénéficié de fenêtres ;

— le remplacement des menuiseries n’a pas modifié la vue sur l’extérieur ;

— il n’existe aucune vue droite sur la piscine de la copropriété [14] ;

— la toiture terrasse ne permet aucune vue ;

— si la cour retenait l’existence de vues irrégulières, force est de constater qu’elles existent depuis avant 1976 et sont donc acquises par prescription.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 7 mai 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe et la chose jugée.

Sur la prescription fondée sur la création de vue :

Aux termes de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique etledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

L’article 679 précise qu’on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.

Les consorts [U] et [H] considèrent l’action prescrite, soutenant ne pas avoir modifié les lieux, la toiture terrasse de leur bien ayant été achevée en 1976.

A cette fin, ils produisent :

— leur acte authentique d’acquisition du bien du 22 février 2018, le désignant comme 'une propriété à laquelle on accède par un chemin privé reliant la route nationale 7, dite '[11]' au [Adresse 10], consitant en un terrain sur lequel est édifié une maison à usage d’habitation élevée sur sous sol d’un rez de chaussée, composée :

* au sous-sol : une cave,

* au rez-de-chaussée : un séjour, deux chambres dont une avec salle de bains, une cuisine, un water-closet avec douche,

* un toit terrasse,

Terrasse attenante,

Etant précisé que le sous-sol était anciennement constitutif d’un bassin rectangulaire,

Figurant au cadastre sous les références suivantes : section AN, n°[Cadastre 5], lieudit [Adresse 2] ; (…)'

A la section 'information relative à la construction, aux aménagements et aux transformations', l’acte précise que 'la construction du bien a été achevée il y a plus de dix ans'

'Par courrier en date du 22 novembre 2017, M. [D] [B], Premier Adjoint au Maire Délégué à l’Urbanisme a indiqué :

— qu’après recherche, aucun permis de construire n’a été délivré sur la parcelle faisant l’objet de la présente acquisition,

— que l’absence de permis semble être due au fait que la construction date antérieurement à la législation sur le permis de construire (…)'

Il n’est pas contesté que la loi imposant les dépôts des permis de construire par suppression des régimes de dispense, date du 31 octobre 1976 ;

— l’acte d’acquisition de leur vendeur M. [T] du 15 mai 1964 ;

— l’attestation de Mme [C] [T] [G], fille de M. [T], ancien propriétaires qui précse que la toiture terrasse a toujours existé, que c’est une terrasse d’agrément et qu’elle était présente avant que la piscine du '[14]' ne soit réalisée  ;

— leur déclaration préalable de travaux du 21 septembre 2018, portant autorisation pour les travaux prévus au dossier et annexé à la demande, sous réserve :

* la façade sera traitée dans une teinte de gris ;

* pas de menuiseries blanches, retenir un gris moyen ;

* paremnter les murs en pierres de pays :

Il figure au titre projet : travaux sur construction existante, puit de lumière sur toit terrasse + agrandissement de fenêtres + ouverture de façade par baie vitrée + barrières de sécurité sur toit terrasse ;

— un procès-verbal de constat dressé le 16 décembre 2019, photographies à l’appui, par Maître [J], à leur demande, qui constate notamment :

* deux ouvertures modifiées côté Sud-Ouest : une dans la chambre et l’autre dans la cuisine :

* 1ère ouverture modifiée (dans la chambre) : cette ouverture rectangulaire est équipée d’une fenêtre à châssis PVC, deux vantaux coulissants.

M. [U] me précise que l’ancienne fenêtre était cintrée et qu’il a seulement fait modifier la forme de l’ouverture pour l’équiper d’une fenêtre rectangulaire standard A l’appui, il me remet un cliché de l’ancienne fenêtre qu’il me déclare avoir réalisé le 14 octobre 2017, lors de la première visite de la maison (annexe n°3) ; je constate que cette fenêtre donne vue directe sur la clôture grillagée Sud-Ouest et sur la partie supérieure de la haie de cyprès délimitant la parcelle voisine. Je ne parviens pas à apercevoir ce qu’il se trouve derrière la haie ;

* 2ème ouverture modifiée (dans la cuisine) : cette baie rectangulaire est équipée telle que dans la chambre, d’une fenêtre à châssis en PVC, deux vantaux coulissants.

M. [U] me précise que l’ancienne fenêtre était cintrée et déclare avoir seulement changé la forme de l’ouverture afin de l’équiper d’une fenêtre rectangulaire. A l’appui, il me remet un cliché de l’ancienne fenêtre qu’il me déclare avoir réalisé le 14 octobre 2017 (annexe n°4) ; cette fenêtre donne une vue sur la clôture grillagée Sud-Ouest et la partie supérieure de la haie de cyprès délimitant la parcelle voisine. Je ne parviens pas à apercevoir ce qu’il se trouve derrière la haie ;

* devant la façade Sud-Est de la maison, je constate l’existence d’un escalier en béton équipé de rampes en fer forgé et dont les marches sont carrelées. Je constate que cet escalier mène au toit-terrasse équipé de garde-corps métalliques dont le sol est recouvert de lames de bois. De cet endroit je constate bénéficier d’une vue partielle de la piscine et de sa plage.

M. [U] me déclare que la toiture était utilisée comme toit-terrasse par les précédents propriétaires, étant donné l’existence de cet escalier qui permettait un accès direct.

A l’appui il me remet des clichés de cet escalier et du toit terrasse, qu’il me déclare avoir réalisé le 14 octobre 2017, lors de sa première visite de la propriété. Je constate que les deux premiers clichés montrent un escalier paraissant identique à celui précédemment constaté (hormis la couleur des rampes qui ont été repeintes.

Les deux autres clichés montrent le toit-terrasse sans garde-corps. Des jardinières y sont installées en périphérie.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires '[14]', verse aux débats :

— le règlement de copropriété '[Adresse 12]' du 22 août 1980 ;

— le deuxième modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 30 septembre 1981 ;

— un procès-verbal de constat d’huissier du 7 juin 2018, photographies à l’appui, dressé par Maître [A], à sa requête qui fait état, notamment :

* façade Nord-Est : une haie de cyprès d’une hauteur d’environ 4,5 mètres, longe la construction implantée sur la parcelle section AN n°[Cadastre 5] ; la façade Nord-Est de cette construction comprend deux fenêtres visibles, équipées de grilles de défense ; cette construction est élevée de plain-pied, vu depuis l’extérieur, elle est recouverte par un toit-terrasse ; des travaux sont en cours, à l’intérieur de la construction ;

* façade Sud-Ouest (côté piscine) : la façade est longée d’une haie de cyprès d’une hauteur d’environ 4,5 à 4,7 mètres ; deux ouvertures sont visibles, équipées de châssis blancs d’aspect neuf ; la maçonnerie des tableaux de ces ouvertures, est en travaux. Le calfeutrement n’est pas réalisé, entre les dormants et les tableaux. Ces ouvertures sont également visibles, à travers celles du côté Nord-Est de la construction.

* vues de la toiture : dans un appartement au dernier étage de la résidence [14], je réalise des clichés photographiques de la toiture terrasse de la construction implantée sur la parcelle section AN n°[Cadastre 5] . Des parpaings en béton sont stockés sur cette toiture. ;

— des photographies.

Il échet de l’ensemble de ces éléments que le toit-terrasse du bien des consorts [U]- [R] pré-existait à leur acquisition, figurant au titre de la désignation du bien, dans leur acte authentique de vente.

Il ressort de la déclaration de travaux et de l’autorisation administrative qui leur a été délivrée que leurs travaux avaient pour objet la 'création’ d’un puits de lumière et d’un garde-corps sur le toit-terrasse.

C’est donc bien que le toit-terrasse existait avant que la demande de travaux soit déposée. Aucune demande visant à la créer n’a été déposée.

De plus, il s’évince du constat de commissaire de justice du 16 décembre 2019, à la comparaison des photographies avant et après travaux des consorts [U]-[R], que le toit-terrasse a toujours été accessible par un escalier extérieur.

Les consorts [U] n’ont pas édifié le toit-terrasse. Ils ne sont pas à l’origine de son existence. Le toit-terrasse n’a pas été engendré par eux.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l’aménagement d’un garde-corps sur la terrasse, ne crée pas de nouvelle vue. Il ne change ni la destination du toit ni son utilisation. L’absence d’aménagement de ce toit-terrasse n’empêchait aucunement les précédents habitants de la villa de pouvoir y accéder, de l’occuper et de regarder le terrain en contrebas, même en l’absence de garde-corps.

Par ailleurs, la création de la piscine du syndicat des copropriétaires '[14]' remonte aux années 1980 et a donc eu lieu postérieurement à la construction initiale de cette toiture-terrasse.

Par conséquent, il n’y a pas de création de vues démontrée. Les consorts [U] ont simplement réaménagé cette toiture-terrasse, notamment par la mise en place de garde-corps, répondant à un impératif de sécurité imposée par les lois et règlements. Enfin les fenêtres existantes ont simplement été remplacées.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que la demande relative à l’existence de vues droites, nouvelles, était prescrite en raison de l’absence de changement de situation depuis plus de trente ans.

Sur la prescription fondée sur le trouble anormal de voisinage :

L’article 1240 dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, il est de principe que 'nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage'.

Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable à son activité. Cette appréciation s’exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle). L’anormalité du trouble de voisinage s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

L’auteur du trouble anormal de voisinage, qui voit sa responsabilité engagée, peut être condamné à réparer les préjudices subis par son voisin.

En l’espèce, les vues entre le toit-terrasse des consorts [U] et le fonds du '[14]', ont toujours existé et sont restées inchangées depuis plus de trente ans.

Il ressort du constat d’huissier du 16 décembre 2019, produit par les consorts [U] que les fenêtres remplacées en façade Sud-Ouest donnent sur la haie et contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, elles ne permettent pas d’avoir une vue sur la piscine de la copropriété '[14]'. La vue sur l’extérieur n’a pas été modifié.

De plus, la toiture-terrasse permet en façade Sud une vue sur mer seulement.

En façade Ouest, elle permet une vue seulement oblique, conforme aux dispositions de l’article 679 du code civil.

Ainsi, comme l’a pertinement analysé le premier juge, il s’évince des éléments sus analysés que les personnes qui se trouvent en bordure de la terrasse ont vue directe sur la piscine de la résidence des copropriétaires du '[14]' et leurs utilisateurs, l’escalier donnant sur le fameux toit terrasse ayant toujours existé.

Cependant cette situation n’est pas nouvelle et existe depuis plusieurs années, et la simple pose d’un garde-corps n’empêche nullement de regarder le terrain en contrebas où la piscine a été édifiée.

Dans la mesure où la situation actuelle existe depuis plus de quarante ans, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré cette demande également prescrite.

Sur l’appel incident et l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code précise que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut

elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Par application de ces dispositions, s’agissant de l’intimé, il doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées ou limitées en première instance, soit reconsidérées en appel.

Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs du jugement entrepris qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu’il a rejeté ou sous-évalué certaines des ses prétentions.

Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une simple prétention ne peut donc déférer à la cour un chef critiqué de la décision entreprise si elle n’est pas précédée d’une demande expresse d’infirmation dudit chef.

En l’espèce, M. [U] et Mme [R] ne sollicitent pas dans le dispositif de leurs conclusions, l’infirmation du jugement entrepris. Au contraire, ils concluent à sa confirmation.

S’agissant de sa demande reconventionnelle, tendant à condamner le syndicat des copropriétaires sous astreinte, à démolir la piscine, ses abords et les constructions relatives, elle n’est précédée d’aucune demande d’infirmation, de sorte que la cour ne peut se considérer saisie de cette demande, n’étant pas saisie d’un appel incident.

Elle statuera dans les limites de l’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du '[14]' aux dépens, et à payer à M. [U] et Mme [R] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, le syndicat des copropriétaires du '[14]', pris en la personne de son syndic en exercice, sera condamnée à supporter les dépens d’appel. Il sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à M. [U] et Mme [R] la charge de leurs frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires du '[14]' sera condamné à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel :

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires '[14]', pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à M. [K] et Mme [R] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires '[14]', de sa demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires 'le [14]', pris en la personne de son syndic en exercice à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,