COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 04 DÉCEMBRE 2025

N° 2025/517

Rôle N° RG 25/01079 N° Portalis DBVB-V-B7J-BOJE2

S.C.I. NADIR

C/

Société [Localité 3] MIDI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Serge BERTHELOT

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 5] en date du 20 Janvier 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 22/05851.

APPELANTE

S.C.I. NADIR,

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 445 147 911

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1]

représentée et assistée par M^e Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉ

Syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice, la SARL DAMONTE IMMOBILIER, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

M^me Pascale BOYER, Conseiller (rédactrice)

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

Dans le cadre d’une instance initiée par la SCI Nadir, indiquant subir des infiltrations depuis le toit-terrasse de l’immeuble en copropriété dans lequel elle possède un appartement au 3ème étage, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Cannes Midi a sollicité reconventionnellement la remise en état des terrasses, parties communes à jouissance privative, attenantes à l’appartement qui avaient été aménagées en vérandas en 2003.

Par jugement du 19 juin 2018, le tribunal de grande instance de Grasse a condamné la SCI Nadir à déposer et retirer toute sa véranda et toutes les couvertures fermées qu’elle a faites sur sa terrasse à jouissance privative et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard après un délai de quatre mois suivant la signification de la décision.

Le tribunal n’a pas ordonné l’exécution provisoire.

Cette décision a été signifiée à la SCI Nadir le 2 juillet 2018 et elle en a interjeté appel.

Selon arrêt en date du 10 juin 2021, rectifié le 30 septembre 2021, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement concernant la condamnation à réaliser ces travaux sous astreinte mais a dit que l’astreinte courrait à compter du terme d’un délai de 4 mois à compter de la signification de l’arrêt et a limité la durée de l’astreinte provisoire à quatre mois.

Ces décisions ont été signifiées à la SCI Nadir le 3 novembre 2021.

Selon arrêt en date du 21 septembre 2022, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi introduit par la SCI Nadir.

Le 20 janvier 2025, le juge de l’exécution de [Localité 5], saisi par le syndicat des copropriétaires le 3 novembre 2022, a :

— Déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires Cannes Midi, en liquidation de l’astreinte assortissant l’obligation de faire mise à la charge de la SCI Nadir ;

— Déclaré, en revanche, irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires [Localité 3] Midi en fixation d’une astreinte définitive ;

— Liquidé l’astreinte ordonnée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt en date du 10 juin 2021 à la somme de 24.000 euros ;

— Condamné la société civile immobilière Nadir à payer cette somme au syndicat des copropriétaires [Localité 3] Midi ;

— Rejeté la demande subsidiaire de la société civile immobilière Nadir de sursis à statuer ;

— Condamné la société civile immobilière Nadir à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 3] Midi, la somme 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société civile immobilière Nadir aux dépens de la procédure ;

— Rejeté tous autres chefs de demandes ;

Ce jugement a fait l’objet d’un appel par SCI Nadir le 28 janvier 2025.

Le 3 février 2025, le greffe a avisé l’appelante que l’affaire serait appelée à l’audience du 22 octobre 2025 selon la procédure à bref délai.

La déclaration d’appel et l’avis de fixation ont été signifiés au syndicat des copropriétaires [Localité 3] Midi le 12 février 2025 par remise à personne habilitée qui l’a accepté.

L’intimé a constitué avocat le 17 février 2025.

Le 1er juillet 2025, la présidente de la chambre saisie a constaté le désistement de l’incident de radiation pour inexécution soulevé par le syndicat des copropriétaires de Cannes Midi après avoir constaté le paiement des sommes dues par la SCI Nadir au titre de l’astreinte liquidée.

Par ses écritures, la SCI Nadir demande à la cour de :

— Réformer le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du 20 janvier

2025 en ce qu’il a : – Déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires Cannes Midi, en liquidation de l’astreinte assortissant l’obligation de faire mise à la charge de la SCI Nadir; – Liquidé l’astreinte ordonnée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt en date du 10 juin 2021 à la somme de 24 000 euros ; – Condamné la société civile immobilière Nadir à payer cette somme au syndicat des copropriétaires [Localité 3] Midi, – Rejeté la demande subsidiaire de la société civile immobilière Nadir de sursis à statuer ; – Condamné la société civile immobilière Nadir à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 3] Midi, la somme de 1800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; – Condamné la société civile immobilière Nadir aux dépens de la procédure ; – Rejeté tous autres chefs de demandes ;

Statuant à nouveau :

— Vu l’ancienne l’habilitation anticipée de l’assemblée du 24 juillet 2017, sur laquelle le premier

juge s’est finalement fondé ;

— Vu l’autorisation d’ester en justice obtenue par le syndicat principal [Localité 3] Midi le 27 juillet 2023,

— Dire et Juger que le syndicat principal [Localité 3] Midi était incompétent pour obtenir ladite habilitation d’ester en justice, faute d’être lui-même concerné par la procédure.

— Constater que le syndicat secondaire [Localité 3] Midi I, seul concerné par la procédure, n’a pas autorisé le syndic à ester en justice à l’occasion de son assemblée générale du 25 juillet 2023.

— Dire et Juger que la nouvelle habilitation de l’année 2023 a nécessairement annulé et remplacé l’ancienne habilitation de 2017 ;

— Dire et Juger qu’en l’absence d’habilitation en 2023, le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas agir en justice contre la SCI Nadir.

— Dire et Juger, en conséquence, nulle l’assignation en liquidation d’astreinte.

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Nadir la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Le Condamner aux entiers dépens.

Elle indique que l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juillet 2017, lorsqu’elle a donné mandat au syndic d’agir contre la SCI Nadir pour obtenir la démolition des ouvrages réalisés sur sa terrasse, avait aussi donné « d’ores et déjà mandat au syndic de solliciter la liquidation de l’astreinte qui sera prononcée au cas où la SCI Nadir ne s’exécuterait pas suite à la décision devant intervenir ».

Elle précise cependant que ce mandat concernait une action aux fins de démolition d’ouvrages qui ne correspondent pas à la condamnation prononcée par le tribunal de grande instance de Grasse.

Elle soutient que l’autorisation de 2017 n’était pas suffisamment précise pour valoir mandat pour liquider l’astreinte prononcée en 2018 car pour valablement autoriser l’action en liquidation d’astreinte, il est nécessaire de connaître les termes de la décision la prononçant.

Elle soutient que les juridictions se sont prononcées sur des travaux dont elles n’ont pas déterminé précisément l’étendue dans la mesure où l’expert n’a pas été chargé de procéder à l’examen des travaux non autorisés.

Elle soutient que le mandat d’agir en liquidation ne pouvait être valablement donné par le syndicat des copropriétaires principal mais seulement par le syndicat des copropriétaires [Localité 3] Midi 1 qui est seul concerné par ces travaux. Elle fait valoir que les compétences du syndicat des copropriétaires principal sont générales tandis que le syndicat secondaire de Cannes Midi I s’occupe de la gestion des constructions de l’immeuble Andros dans lequel est situé l’appartement de la SCI Nadir.

Elle indique que le syndicat des copropriétaires principal a été réuni pour la première fois le 22 juillet 2022 et n’existait donc pas au commencement des procédures.

Elle ajoute qu’en provoquant un nouveau vote sur le mandat d’ester en justice pour la liquidation d’astreinte, le syndicat des copropriétaires a reconnu que celle de 2017 n’était pas valable.

Selon conclusions du 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires [Localité 3] Midi demande à la cour de :

Sur l’appel principal de la SCI Nadir :

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions qui lui sont favorables qu’elle énumère,

— En conséquence

— Juger recevable l’action du syndicat des copropriétaires dont le syndic dispose bien d’un mandat d’ester en justice valable pour agir devant le juge de l’exécution et demander la liquidation de l’astreinte prononcée

— Juger que l’astreinte prononcée par le tribunal de grande instance de Grasse le 19 juin 2018 confirmée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence, afin de contraindre la SCI Nadir à déposer et retirer toute sa véranda, et toutes les couvertures fermées qu’elle a faites sur sa terrasse à jouissance privative doit être liquidée à la somme de 24.000 euros.

— Condamner la SCI Nadir à payer cette somme de 24.000 euros au syndicat des copropriétaires Cannes Midi

Sur appel incident du syndicat des copropriétaires [Localité 3] Midi

— Infirmer sur appel incident du syndicat, le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires [Localité 3] Midi en fixation d’une astreinte définitive.

En conséquence,

— Fixer une nouvelle astreinte mais cette fois définitive de 300 euros par jour de retard pendant une durée de 6 mois commençant à courir à compter de la signification du jugement à intervenir ou sa notification,

— Subsidiairement, Fixer une nouvelle astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pour une durée de 6 mois.

Y ajoutant

— Condamner la SCI Nadir au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure, outre les entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj ' Montero ' Daval Guedj sur son offre de droit.

Il rappelle que les travaux réalisés par la SCI Nadir en 2003 sur son appartement ont modifié de façon importante la façade et l’aspect extérieur de l’immeuble et ont entraîné une augmentation de la surface habitable de son appartement de près de 50 mètres carrés par l’annexion des deux terrasses adjacentes.

Il soutient que le mandat donné en 2017 est suffisamment précis sur les travaux à réaliser.

Il indique que, depuis le début de la procédure en référé et devant le juge du fond, malgré l’absence de précision, les actions ont été menées par le syndicat secondaire [Localité 3] Midi 1 qui a donné mandat pour liquider les astreintes en 2017.

Il réplique que la nouvelle résolution prise au mois de juillet 2023 par le syndicat principal n’a pas entraîné la caducité de l’autorisation de 2017 et qu’elle n’encourt pas la nullité pour avoir été prise par un syndicat incompétent.

Il estime que la fixation d’une astreinte définitive après liquidation de l’astreinte provisoire est un prolongement naturel de l’action en liquidation qui était nécessairement incluse dans l’autorisation donnée en 2017.

La clôture de la procédure a été prononcée le 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées.

Sur la question de la recevabilité de la demande de liquidation d’astreinte par le syndicat des copropriétaires

En application de l’art. 55, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’action en liquidation d’astreinte ne constitue pas une mise en 'uvre d’une voie d’exécution forcée permettant au syndic d’agir au nom du syndicat sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires,

L’habilitation doit être précise concernant son objet et la personne contre laquelle l’action doit être exercée. Le juge peut, en se référant aux explications fournies lors de l’assemblée générale, interpréter la résolution contenant l’autorisation pour déterminer sa teneur.

En l’espèce, l’assemblée du syndicat des copropriétaires Cannes [Adresse 6] a donné mandat au syndic à l’unanimité des présents d’ester en justice pour demander la destruction des ouvrages réalisés sur la terrasse du lot de cette société situé dans le bâtiment Andros II en détaillant les travaux nécessaires et en donnant « d’ores et déjà mandat au syndic de solliciter la liquidation de l’astreinte qui sera prononcée au cas où la SCI Nadir ne s’exécuterait pas par suite de la décision devant intervenir ».

A la date à laquelle ce mandat a été donné le syndicat des copropriétaires principal qui avait pris naissance lors de l’achèvement de la première tranche des travaux de construction des bâtiments n’était pas en fonction et n’avait jamais été réuni.

La SCI Nadir elle-même soutient, dans sa contestation, qu’il appartenait au syndicat secondaire Cannes Midi I et II d’accorder cette autorisation.

La mise au vote de l’assemblée générale du syndicat principal de l’autorisation au syndic d’agir en liquidation d’astreinte ne met pas à néant la décision prise en 2017 à ce sujet.

Le mandat donné porte sur la liquidation de l’astreinte assortissant la condamnation de la SCI Nadir à détruire les ouvrages et aménagements non autorisés. Cette mesure est la continuation de l’action en justice aux fins d’ordonner les travaux car l’astreinte est destinée à contraindre le copropriétaire condamné à s’exécuter.

Il convient, en conséquence, de confirmer la décision de première instance en ce qu’elle n’a pas fait droit à la demande d’annulation de l’assignation et en ce qu’elle a déclaré recevable le syndicat des copropriétaires à obtenir la liquidation de l’astreinte.

L’appelante a seulement demandé à la cour de déclarer irrecevable la demande de liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par le juge de [Localité 5] confirmé en 2021. Elle ne l’a pas saisie d’une demande subsidiaire de réduction du montant de l’astreinte liquidée par le juge de l’exécution le 29 janvier 2025 ou de suppression de l’astreinte.

Sur la demande de fixation d’une astreinte définitive

L’article L. 131-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

Le premier juge a déclaré irrecevable la demande de prononcé d’une astreinte définitive à l’encontre de la SCI Nadir en ce qu’elle dépassait le mandat donné au syndic.

L’autorisation d’agir en justice de 2017 portait sur la demande de destruction des ouvrages réalisés par la SCI NADIR sur sa terrasse, à savoir : « les six baies vitrées fermant sa terrasse Sud, la pergola qui est entièrement fermée (à l’arrière par un mur et en façade avant par des baies vitrées), ainsi que la pergola située dans le prolongement de l’édicule en fermant la machinerie de l’ascenseur et sous astreinte de 500 € par jour de retard qui courra à compter de la décision à intervenir »

Cette autorisation de l’assemblée générale concerne la condamnation à faire les travaux sous astreinte, sans préciser s’il s’agit d’une astreinte provisoire ou définitive. Elle permettait donc au syndic de solliciter du juge de l’exécution le prononcé d’une astreinte définitive afin d’obtenir l’exécution des travaux. Il convient, en conséquence, d’infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a déclaré irrecevable cette demande.

La SCI Nadir n’allègue ni ne justifie que les travaux de dépose des vérandas et couvertures fermées posées sur les terrasses à jouissance privative de son lot ordonnés en 2018 et confirmés en 2021 ont été réalisés. Elle ne fait valoir aucune cause étrangère ou impossibilité d’exécuter la décision de condamnation.

Compte tenu des conséquences d’une astreinte définitive qui ne permettra pas de tenir compte des difficultés éventuelles de ces travaux dont l’exécution ne dépendent pas uniquement du copropriétaire sanctionné, il ne sera pas fait droit à la demande d’ordonner une astreinte définitive.

En revanche, aux fins de contraindre la SCI Nadir à s’exécuter, il sera ordonné une nouvelle astreinte provisoire de 300 euros par jour qui courra après l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt pendant une durée de quatre mois à l’issue de laquelle elle pourra être liquidée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Dans la mesure où la cour confirme la décision du premier juge concernant la recevabilité de la demande de liquidation d’astreinte et fait droit à l’appel incident, les condamnations prononcées par le juge de l’exécution de [Localité 5] le 20 janvier 2025 au titre des dépens et des frais irrépétibles de procédure de première instance seront confirmées.

Les dépens d’appel seront supportés par la SCI Nadir. Ils seront recouvrés directement la SCP Cohen Guedj ' Montero ' Daval Guedj pour ceux dont elle a fait l’avance sans recevoir de provision.

Elle devra régler au syndicat des copropriétaires [Localité 3] Midi la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure qu’il est inéquitable de laisser à sa charge.

La demande du syndicat des copropriétaires de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort :

Infirme le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de prononcé d’une astreinte définitive ;

Statuant à nouveau,

Déclare recevable la demande d’astreinte définitive du syndicat des copropriétaires [Localité 3] Midi ;

Rejette la demande de prononcé d’une astreinte définitive ;

Prononce, afin d’assurer l’exécution des condamnations prononcées par le tribunal de grande instance de Grasse le 19 juin 2018 confirmée par la cour d’appel de ce siège par arrêt du 10 juin 2021, une astreinte provisoire de 300 euros par jour qui courra après l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt et ce pendant une durée de quatre mois à l’issue de laquelle elle pourra être liquidée au profit du syndicat des copropriétaires Cannes Midi.

Confirme le jugement du juge de l’exécution de [Localité 5] du 20 janvier 2025 pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Nadir aux dépens d’appel qui seront recouvrés directement la SCP Cohen Guedj ' Montero ' Daval Guedj pour ceux dont elle a fait l’avance sans recevoir de provision;

Condamne la SCI Nadir à verser au syndicat des copropriétaires Cannes Midi la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure non compris dans les dépens ;

Rejette la demande de la SCI Nadir de ce chef.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE