COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2025

N° 2025 / 242

Rôle N° RG 21/08612

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTMU

SCI ELMA

C/

Société MACIF

S.A. GAN ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Sandra JUSTON

— M^e Amaury EGLIE-RICHTERS

— M^e Pierre-paul VALLI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Grasse en date du 06 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 06/05/2021.

APPELANTE

SCI ELMA

demeurant [Adresse 5] – [Localité 1]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

Société MACIF

demeurant [Adresse 4] – Et [Adresse 2] – [Localité 7]

représentée par M^e Amaury EGLIE-RICHTERS de la SCP EGLIE-RICHTERS – MALAUSSENA, avocat au barreau de GRASSE

S.A. GAN ASSURANCES

demeurant [Adresse 8] – [Localité 6] / France

représentée par M^e Pierre-paul VALLI de l’ASSOCIATION VALLI PP – PINELLI M, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Patricia CARTHIEUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

La SCI Elma est propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 3] [Localité 9], assuré auprès de la société d’assurance MACIF et donné en location à la SARL [Adresse 10] Construction anciennement société Cannonito , aux termes d’un bail commercial en date du 24/04/2014 , elle-même assurée auprès de la société d’assurance GAN en vertu d’une police du 29/04/2014.

Selon ordonnance du 02 novembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 05 août 2016 à la demande du bailleur.

Le 05/12/2016, la SCI Elma a déposé une plainte pour vol des baies vitrées.

Un procès-verbal de reprise des lieux loués a été dressé le 13 décembre 2016.

Le 20 décembre 2016, la SCI Elma a déposé une plainte pour vandalisme.

Le 26/10/2017 ou le 03 novembre 2017, la SARL [Adresse 10] Construction a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Nice.

Le 15/11/2017 la SCI Elma a fait une déclaration de créance à la procédure collective de son ancien locataire.

Par actes des I l, 14 et 21 décembre 2017 et du 13 février 2018, la SCI Elma a assigné la SARL [Adresse 10] Construction, anciennement dénommée Cannonito, la SELARL BG et associés, en sa qualité d’administrateur au redressement judiciaire de la société [Adresse 10] Construction, la SCP BTSG, en sa qualité de représentant des créanciers au redressement judiciaire de la société [Adresse 10] Construction, la société GAN Assurances et la société d’assurances MACIF, devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins de voir condamner les deux compagnies d’assurance au paiement de la somme de 22 948 euros au titre de la réparation des dégradations du local.

Par jugement réputé contradictoire et en premier ressort en date du 06/05/2021 le tribunal judiciaire de Grasse a :

Débouté la SCI Elma de l’intégralité de ses demandes ;

Condamné la SCI Elma à payer à la société d’assurance MACIF et à la société GAN Assurances une indemnité de 1 500 euros, chacune, en application des dispositions de I’ article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI Elma au paiement des entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe du 10 Juin 2021, la S.C.I. Elma a fait appel de ce jugement en ce qu’il l’a débouté de l’intégralité de ses demandes, condamné à payer à la société d’assurance MACIF et à la société GAN Assurances une indemnité de 1 500 euros, chacune, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné au paiement des entiers dépens sans prononcer l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées le 10 septembre 2021, la SCI Elma demande à la Cour :

Vu l’article 1103 du Code Civil,

Vu l’article L 124-3 du Code des Assurances,

Vu l’article 1240 alinéa 1 du Code Civil,

Déclarer l’appel de la SCI Elma recevable sur la forme

Sur le fond, infirmer en toutes ses dispositions, le jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 06 mai 2021.

Et statuant à nouveau,

Condamner in solidum la société d’Assurance MACIF et la société GAN Assurances au paiement d’une somme de 22 948 € en représentation du coût de réparation des agencements dégradés à l’occasion du sinistre du 4 décembre 2016, outre 1 800 € au titre des frais d’expertise d’assuré.

Les Condamner in solidum au paiement d’une somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les Condamner in solidum au paiement des dépens distraits au profit de la SCI BADIE SIMON THIBAUD JUSTON.

L’appelante expose s’agissant de sa demande dirigée contre la société GAN , assureur du locataire, qu’elle est fondée à se prévaloir des dispositions de l’article L124-3 du code des assurances attribuant au tiers lésé une action directe contre l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, qu’alors que la responsabilité de l’occupant est maintenue jusqu’à remise effective des clés, le locataire s’est maintenu dans les lieux jusqu’à la date du PV de reprise et n’a pas restitué le bien en bon état d’entretien et de réparations.

En ce qui concerne sa demande dirigée contre la société LA MACIF, son assureur en qualité de propriétaire non occupant garantissant le vol et le vandalisme, l 'effraction, condition de la garantie selon l’assureur, résulte de l’arrachage des baies vitrées qui, situées en premier plan, a permis le soulèvement d’un des rideaux métalliques, celui de droite. Ensuite, la garantie est due dès lors qu’il n’y avait plus d’exploitation à la date du sinistre.

Par conclusions notifiées le 06 décembre 2021, la société Gan Assurances demande à la Cour :

Statuer ce que de droit sur la recevabilité en la forme de I 'appel interjeté,

Au fond,

Le déclarer mal fondé,

Confirmer en toute ses dispositions le jugement entrepris,

Si mieux n’aime la Cour,

Dire et juger les garanties dommage vol/vandalisme et responsabilité locative, souscrites auprès du GAN non mobilisables,

Dire et juger la SCI Elma mal fondée en son action directe I 'encontre de la C^ie GAN Assurances

Par Suite,

Débouter la SCI Elma toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont contre la société GAN Assurances,

Statuer ce que de droit dans le cadre des rapports juridiques pouvant exister entre la SCI Elma et la société MACIF,

Ajoutant au jugement entrepris,

Condamner la SCI Elma à verser à la société GAN Assurances la somme de 5.000 à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre la somme de 3,000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

Elle expose que la différence de fondement des actions dirigées contre l’assureur La Macif (article 1240 du code civil) et l’assureur Gan (action directe contre l’assureur de la responsabilité civile de la locataire) est exclusive d’une condamnation in solidum.

Ensuite, la SCI Elma ne rapporte pas la preuve de la responsabilité de la société [Adresse 10] Construction dans la réalisation du sinistre dont elle entend obtenir réparation alors qu’à la date du sinistre cette dernière ne pouvait qu’être qu’ occupant sans droit ni titre par l’effet de la résiliation du bail judiciairement constatée par ordonnance du 06/11/2016 et que le gérant de la SCI a indiqué lors de la plainte déposée le 05/12/2016 que la locataire avait quitté les lieux depuis environ un mois.

La SCI Elma ne peut davantage se prévaloir d’une subrogation dans les droits du locataire.

Enfin, elle ne démontre pas que les conditions de mobilisation de la garantie vol/vandalisme soient réunies en l’absence de démonstration d’une effraction.

Par conclusions notifiées le 08 décembre 2021, la société d’assurances mutuelles LA MACIF demande à la Cour :

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats, et particulièrement les conditions générales du contrat d’assurance sociétaire non-occupant conclu entre la MACIF et la SCI Elma,

Vu le jugement rendu le 6 mai 2021 par le Tribunal Judiciaire de Grasse,

Confirmer le jugement rendu le 6 mai 2021 par le Tribunal Judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions,

Juger qu’en l’absence d’effraction aux fermetures permettant de pénétrer dans les lieux, la garantie « vol et actes de vandalisme » ne peut être mise en jeu au regard des conditions générales du contrat ;

En conséquence,

Débouter la SCI Elma de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En toute état de cause, et si par extraordinaire la Cour considérait qu’il puisse y avoir une effraction,

Juger que l’article 1 des conditions générales du contrat sociétaire non occupant MACIF prévoit une exclusion de garantie concernant les agencements commerciaux,

En conséquence,

Débouter la SCI Elma de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la SCI Elma, ou tout succombant, à régler une somme de 2.500 € à la MACIF sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la SCI Elma, ou tout succombant, aux entiers dépens.

Elle expose que la garantie « vol et actes de vandalisme » de la police d’assurance « propriétaire non occupant » ne peut en l’espèce s’appliquer au sinistre dont il est réclamé réparation en l’absence de toute effraction, qu’en outre l’assurance souscrite prévoit une exclusion de garantie concernant les agencements commerciaux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23/06/2025.

Motivation

Sur l’appel de la SCI Elma

Une attestation notariée en date du 23 janvier 2017 établit qu’à cette date, la SCI Elma a acquis la propriété des lots 15,16, 17, 18, 47 d’un immeuble « [Adresse 10] » sis [Adresse 3] [Localité 9] (Alpes Maritimes) correspondant à des parkings et un local commercial situé au RDC d’une surface de 120m².

Ces biens ont été loués à la SARL Cannonito par contrat de bail commercial le 24 avril 2014 pour les besoins de l’exploitation d’un commerce de travaux de bâtiment moyennant un loyer annuel de 30 000€ indexé et un dépôt de garantie d’un montant de 7500 euros.

Ce bail comporte une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou au cas d’inexécution du bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeurés infructueux.

Par ordonnance du 02 novembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a constaté la résiliation du bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à compter du 05/08/2016, ordonné en conséquence l’expulsion de la SARL « [Adresse 10] Construction » anciennement « Cannonito » et de tous occupants de son chef et fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par le preneur jusqu’à la date de la sortie effective des lieux et remise des clefs.

Un procès-verbal d’huissier en date du 13 décembre 2016 établit en présence de deux témoins et d’un serrurier, indique que la propriétaire bailleresse a fait procéder à la reprise du local à cette date.

L’huissier a dû faire procéder par le serrurier à l’ouverture de la porte donnant accès au local au niveau de l’entresol à partir des garages.

Il en résulte qu’en l’absence de preuve de la restitution des clefs permettant d’accéder aux lieux mis à disposition dans le cadre du bail, ceux-ci étaient jusqu’à la date du 13 décembre 2016, en possession de la preneuse en qualité d’occupante sans droit ni titre débitrice d’une indemnité d’occupation.

L’article 1732 du code civil dispose que le locataire répond des dégradations et pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, par exemple par le fait de la force majeure, du bailleur ou d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans les lieux.

La SCI Elma, appelante, demande à GAN Assurances, au visa de l’article L124-3 du code des assurances, la réparation des préjudices résultant des vols et dégradations commis dans les lieux loués, en sa qualité d’assureur de la SARL Cannonito devenue « [Adresse 10] Construction » au titre d’une police d’assurance Omnipro multi risque des Professionnels souscrite par cette dernière avec effet au 29/04/2014 incluant une garantie des locaux professionnels.

Elle reproche au premier juge de l’avoir débouté de cette demande aux fins d’indemnisation des préjudices résultant du vol de quatre baies vitrées constaté le 05/12/2016 et du vol et des dégradations des équipements électriques, de plomberie, carrelages, menuiserie, résultant du constat de reprise des lieux loués et objet de la plainte en date du 20 décembre 2016.

Dans sa plainte déposée le 05/12/2016, le bailleur précise que son locataire a quitté les lieux il y a environ un mois mais que les baies vitrées ont été dérobées quelques jours avant le dépôt de plainte (elles étaient en place le vendredi précédent le dépôt de plainte) et qu’il n’a pas encore accès à son local compte tenu de la procédure de résiliation du bail en cours.

Le contrat d’assurances GAN Omnipro garantit le vol dans les locaux professionnels, les détériorations immobilières.

L’article 14 prévoit que les biens sont assurés contre leur disparition, destruction ou détérioration résultant d’un vol ou d’un acte de vandalisme concomitant à un vol ou une tentative de vol, lorsqu’il est établi une effraction ou escalade, l’usage de fausses clés, une introduction clandestine dans les locaux, une agression sur les personnes.

Il prévoit en outre une réduction de 50% de la garantie à défaut de mise en 'uvre de l’ensemble des dispositifs de fermeture et de protection en l’absence de l’assuré.

La garantie est suspendue en cas d’inoccupation des lieux pendant plus de 60 jours.

La SCI Elma, appelante, demande également à LA MACIF au visa des articles 1103 et 1240 du code civil, la réparation des mêmes préjudices résultant des vols et dégradations commis dans les lieux loués, en sa qualité d’assureur propriétaire non occupant au titre d’une police d’assurance souscrite le 10 janvier 2013 comportant une garantie vol et vandalisme prévue à l’article 12 des conditions générales.

Sont ainsi garantis les détériorations immobilières causées aux bâtiments, les pertes résultant de la disparition, de la détérioration ou de la destruction du matériel, du mobilier, des approvisionnements consécutives à un vol, une tentative de vol, à des actes de vandalismes, les vols commis ou tentés par les préposés ou salariés de l’assuré ou avec leur complicité.

La garantie est conditionnée aux circonstances suivantes :

— pénétration dans les bâtiments par effraction, escalade, forcement des fermetures ou usage de fausses clés,

— menaces ou violences sur la personne de l’assuré, les membres de la famille, ses salariés, ses locataires, les copropriétaires ou autres occupants des bâtiments,

— introduction ou maintien dans les bâtiments d’un malfaiteur dans les locaux clandestinement ou par ruse.

En fait, rien ne permet de contredire les déclarations de l’appelante devant les services de police lors de son dépôt de plainte du 05/12/2016 indiquant que le locataire a quitté les lieux depuis environ un mois alors qu’il a fait des déclarations équivalentes lors de l’enquête de l’expert de la Macif auquel il a indiqué que les locataires sont partis depuis le 1er novembre 2016 selon les voisins.

L’assureur GAN ne peut donc se prévaloir d’une inoccupation des lieux depuis 60 jours au moment du sinistre.

Il n’est pas rapporté la preuve d’usage de fausses clés, d’introduction clandestine ou par ruse, d’agression des personnes.

L’appelante fait valoir que les rideaux métalliques étant à l’intérieur, l’enlèvement des vitrines extérieures est constitutif de l’effraction condition du bénéfice des garanties vols et dégradations de Gan Assurances et de son propre assureur.

Le procès-verbal de constatations établi le 04/04/2017 en présence de la SCI Elma et de l’expert d’assuré désigné par elle, monsieur [K], relève l’absence d’effraction sur l’ensemble des fermetures restantes et la non activation depuis l’origine du blocage mécanique de rideau métallique côté gauche depuis l’extérieur.

Le rapport réalisé par l’expert de la MACIF, assureur du bailleur, le 14/03/2017, confirme qu’il n’a constaté aucune effraction sur les ouvertures autres que les vitrines dérobées munies d’un verrou intégré en parties hautes et châssis fixes en parties basses.

Toutefois, il n’est pas contesté et il résulte des éléments précités que les volets métalliques étaient positionnés à l’intérieur et les vitrines volées à l’extérieur et l’expert de la Macif indique que les rideaux métalliques ne peuvent se lever en l’absence d’électricité dans les lieux.

Le contrat d’assurance MACIF prévoit expressément que la mobilisation de la garantie suppose une pénétration dans les bâtiments par effraction, forcement des fermetures ou usage de fausses clés au sens des articles 393, 397 et 398 du code pénal.

Le contrat GAN Assurances prévoit la mobilisation de la garantie des biens assurés contre leur disparition, destruction ou détérioration résultant d’un vol ou d’une tentative de vol ou d’un acte de vandalisme concomitant à un vol ou une tentative de vol en cas d’effraction, d’escalade, usage de fausses clés.

Aux termes de l’article 132-73 du code pénal (anciennement 393 à 396, 398 du code pénal) l’effraction est définie comme le forcement, la dégradation ou la destruction de tout dispositif de fermeture ou toute espèce de clôture. Est assimilé à l’effraction l’usage de fausses clés, de clés indûment obtenues ou tout instrument pouvant être frauduleusement employé pour actionner un dispositif de fermeture sans le forcer ou le dégrader.

S’agissant du vol des baies vitrées coulissantes objet de la plainte en date du 05 décembre 2016, il résulte du rapport de l’expert de la MACIF, que celles-ci sont équipées d’un verrou de fermeture intégré en parties hautes et châssis fixes en parties basses.

Le constat d’huissier du 4 mai 2017, précise que le local commercial dispose de trois grandes ouvertures avec volets roulant métalliques dont celle du milieu fixe qui abrite l’entrée principale.

Concernant les deux grandes ouvertures positionnées de part et d’autre de la baie fixe abritant l’entrée principale les menuiseries aluminiums ont été arrachées.

Le vol étant consommé par l’enlèvement de la chose et les rapports d’expertise et constats d’huissiers ne permettant pas de caractériser d’autres dégradations que l’enlèvement des baies qualifié d 'arrachement des menuiseries aluminiums, l’effraction n’est pas caractérisée.

S’agissant des dégradations constatées lors de la reprise des lieux loués et objet de la plainte déposée le 20 décembre 2016, il résulte du procès-verbal d’huissier en date 13 décembre 2016 qu’elles ont été commises alors que le locataire était en possession des lieux loués étant occupant sans droit ni titre détenteur des clés du local.

Les assureurs se prévalent du défaut d’effraction.

Il ressort du procès-verbal de constations réalisé le 04/04/2017 que l’un des rideaux métalliques présentait un défaut de verrouillage.

Il est précisé dans le constat d’huissier du 04 mai 2017, que de ce fait, il suffit de soulever le rideau de l’extérieur pour pénétrer dans le local.

L’enlèvement des menuiseries aluminiums des vitrines donnant accès au volets roulants métalliques préalablement à la commission des actes de vandalisme à l’intérieur du local sans qu’il soit établi d’autres dégradations, forçage ou manipulation frauduleuse des systèmes de fermeture, est susceptible de caractériser l’effraction puisque donnant accès aux volets roulant permettant d’entrer dans le local.

En effet, la jurisprudence considère que vol d’un véhicule au moyen des clés correspondants est un vol par effraction dès lors que le vol de véhicule fait suite à une prise de possession des clés du véhicule à l’occasion d’un vol par effraction commis précédemment.

Toutefois, en l’espèce, l’hypothèse est différente :

Il ressort du procès-verbal établi par l’huissier le 04 mai 2017, qu’il suffit de soulever de l’extérieur le rideau le plus à droite, côté de la copropriété voisine pour pénétrer dans le local dans la mesure où le dispositif qui permet le blocage de ce volet roulant n’a pas été mis en fonctionnement.

L’arrachement des baies vitrées ne permet pas en lui-même d’accéder au local commercial, cet accès supposant le déverrouillage ou le forcement du volet roulant correspondant.

Par voie de conséquence, on ne peut retenir que la condition de mobilisation des garanties des assureurs GAN et la MACIF d’intrusion dans le local par voie d’effraction est établie par l’assuré.

La décision du premier juge déboutant la SCI Elma de ses demandes doit donc être confirmée.

Sur la demande de dommages intérêts pour procédure abusive de Gan Assurances

Le caractère abusif de l’appel de la SCI Elma n’est pas établi au regard de la discussion portant sur la réunion des conditions de la mobilisation des garanties des assureurs au titre de l’habitation et de la responsabilité locative spécialement concernant l’existence ou non d’une effraction.

Cette demande sera rejetée.

Sur les autres demandes :

La décision du premier juge étant confirmée, il convient de confirmer également les dispositions de sa décision relative à la charge des dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante la SCI Elma sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande en outre de la condamner au paiement d’une somme de 2500 euros à la société Gan Assurances et à la société La MACIF.

Par ces motifs

Statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025 ;

Confirme le jugement du tribunal judicaire de Grasse du 6 mai 2021 en toutes ses dispositions déférées à la Cour ;

Y ajoutant,

Déboute la société Gan Assurances de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la SCI Elma à payer une somme de 2500 euros à la société Gan Assurances et à la société La MACIF.

Condamne la SCI Elma aux dépens dont distraction au profit des avocats en ayant fait l’avance.

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Madame Christiane GAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente