COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 376

N° RG 24/13233

N° Portalis DBVB-V-B7I-BN42L

S.C.I. SOLTANA

C/

Syndicat des copropriétaires

de l’ensemble immobilier

[Adresse 7]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Laurent BELFIORE

M^e Victoria BOUAZIZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 18 Octobre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04718.

APPELANTE

S.C.I. SOLTANA

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent BELFIORE, membre de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e Anissa BAALBAKI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 2]

représenté par son par son syndic en exercice la société de gérance du cabinet [J], dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Victoria BOUAZIZ, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 10 février 2021, la société civile immobilière SOLTANA a acquis divers lots de copropriété au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 5], situé [Adresse 1], à savoir :

— le lot n° 17 constitué d’une cave en sous-sol,

— le lot n° 26 constitué d’un appartement de cinq pièces en rez-de-chaussée,

— et les lots n° 61 et 62 constitués de deux 'chambres de bonne’ (ou chambres de service) au sixième et dernier étage de l’immeuble.

Par courrier en la forme recommandée du 3 mai 2021, elle a demandé au syndic d’inscrire plusieurs projets de résolutions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, à l’effet :

— d’être autorisée à raccorder les lots n° 61 et 62, qu’elle projetait de réunir pour former un studio, aux réseaux communs de distribution d’eau potable et d’évacuation des eaux usées,

— d’ajouter une boîte aux lettres dans le hall de l’immeuble,

— et de supprimer l’article 11 du règlement de copropriété, interdisant de vendre ou de louer les chambres de bonne à des personnes étrangères à la copropriété, comme étant contraire à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant acte notarié reçu le 20 août 2021, la société SOLTANA a procédé :

— d’une part, à la division du lot n° 26 en deux appartements numérotés 75 et 76,

— et d’autre part, à la réunion des lots n° 61 et 62 en un seul lot numéroté 77.

Seule la demande relative à la suppression de l’article 11 du règlement de copropriété a été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui s’est tenue le 10 septembre 2021 et l’assemblée générale s’est prononcée contre cette modification par sa résolution n° 26, laquelle a fait l’objet d’un premier recours en justice actuellement pendant devant la cour de céans.

Sans attendre l’issue de ce recours, le syndic a inscrit l’ensemble des demandes de la société SOLTANA à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante qui s’est tenue le 30 septembre 2022 et celles-ci ont été rejetées aux termes des résolutions n° 14, 15-2, 16 et 17.

Entre-temps, la société SOLTANA avait revendu les lots n° 17, 75 et 76, conservant la propriété du seul lot n° 77.

Par exploit d’huissier du 29 novembre 2022, la société SOLTANA a assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice aux de voir annuler les résolutions susvisées.

Le syndicat a conclu au rejet de ces prétentions et s’est porté reconventionnellement demandeur d’une somme totale de 10.000 € à titre de dommages-intérêts.

Par jugement rendu le 18 octobre 2024, le tribunal a débouté la société SOLTANA des fins de son action et l’a condamnée à payer au syndicat une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Le syndicat a été également débouté de ses demandes reconventionnelles en dommages-intérêts.

La société SOLTANA a interjeté appel le 18 octobre 2024. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 28 avril 2025, elle fait valoir :

— qu’elle n’a aucunement l’intention de proposer son lot à la location de courte durée,

— que les résolutions litigieuses procèdent d’un abus de majorité et d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires,

— qu’elles ont été votées sans débat préalable, en violation des règles régissant la tenue des assemblées générales,

— et qu’elles sont également contraires à l’article 40 du règlement sanitaire départemental, suivant lequel tout logement doit être alimenté en eau potable.

Elle soutient également :

— que l’article 11 du règlement de copropriété est illicite en ce qu’il la prive du droit de jouir normalement de son lot,

— et que les travaux envisagés sont conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :

— d’annuler les résolutions n° 14, 15-2, 16 et 17 votées le 30 septembre 2022,

— de mettre les entiers dépens à la charge de l’intimé, outre une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et de la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [J], soutient pour sa part :

— que l’article 11 du règlement de copropriété est conforme à la clause d’habitation bourgeoise,

— que les transformations envisagées par l’appelante sont en revanche contraires à la destination de l’immeuble et portent atteinte aux droits des autres copropriétaires,

— que les résolutions attaquées ne procèdent d’aucune discrimination,

— et que l’assemblée s’est tenue dans des conditions normales, hormis un incident provoqué par le gérant de la société SOLTANA.

Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner la société SOLTANA à lui verser 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 octobre 2025.

DISCUSSION

Sur le moyen tiré de la violation des règles gouvernant la tenue des assemblées générales:

En vertu de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs. Celui-ci comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires opposants sur la régularité des décisions.

Le procès-verbal dressé dans les formes requises fait foi jusqu’à preuve contraire, laquelle peut être rapportée par tous moyens.

En l’espèce, la société SOLTANA ne produit aucun élément de preuve de nature à établir que les résolutions litigieuses auraient été votées sans débat préalable, ni qu’elle se serait vue refuser le droit d’inscrire une réserve au procès-verbal, de sorte que ce moyen doit être rejeté.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 17 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée a rejeté la demande de suppression de l’article 11 du règlement de copropriété, interdisant de vendre ou de louer les chambres de bonne à des personnes étrangères à la copropriété.

Le règlement justifie cette interdiction par le fait que ces chambres, situées au sixième et dernier étage de l’immeuble, étaient destinées à l’origine à héberger le personnel domestique et que le constructeur n’a prévu ni alimentation en eau, ni canalisation pour l’évacuation des eaux usées, ces locaux étant dépendants des installations sanitaires des appartements situés aux étages inférieurs.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, il apparaît que cette restriction aux droits des copropriétaires est justifiée par la destination de l’immeuble, et notamment par la clause d’habitation bourgeoise stipulée à l’article 10, afin d’éviter notamment la multiplication du nombre des occupants.

Sur les demandes d’annulation des résolutions n° 14, 15-2 et 16 :

En vertu de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale, statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut autoriser l’un d’entre eux à effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes, à la condition qu’ils soient conforme à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, les travaux envisagés par la société SOLTANA, consistant à raccorder les deux chambres de service réunies en un seul lot aux réseaux communs de distribution d’eau potable et d’évacuation des eaux usées, ainsi qu’à ajouter une boîte aux lettres dans le hall d’entrée, ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble puisqu’ils ont pour objet de transformer ces locaux en logement indépendant, contrevenant ainsi à l’article 11 du règlement de copropriété précité.

Les décisions refusant les autorisations demandées ne sont pas contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires et n’ont pas été prises dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Elles ne contreviennent pas davantage à l’article 40 du règlement sanitaire départemental, qui ne concerne que les logements.

Il convient en outre de relever que la société SOLTANA s’est elle-même placée dans la situation qu’elle dénonce en revendant ses lots destinés à l’habitation sans inclure dans la transaction les chambres de service, ignorant les mises en garde qui lui avaient été adressées sur ce point par le président du conseil syndical.

Elle ne peut invoquer d’autre part une rupture d’égalité entre les copropriétaires, dans la mesure où, s’il apparaît que la chambre de service voisine est effectivement équipée d’une douche ainsi qu’il résulte du constat dressé le 28 février 2022, le syndicat des copropriétaires précise sans être démenti que cette installation n’est pas raccordée aux réseaux communs, mais à l’appartement sous-jacent.

Enfin, les développements contenus dans les conclusions de l’appelante relatifs à la location saisonnière de certains appartements ou à l’installation de caméras de surveillance dans le hall de l’immeuble sont dépourvus d’intérêt pour la solution du présent litige.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne la société SOLTANA aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT