COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 24 AVRIL 2025

N° 2025/ 161

Rôle N° RG 22/13779 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKFP5

Organisme OPH [Localité 2] PAYS DE LERINS

C/

[N] [P]

[L] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Charles TOLLINCHI

M^e Morgane OLEKSY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] en date du 19 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 11-22-0075.

APPELANTE

Organisme OPH [Localité 2] PAYS DE LERINS poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame [N] [P]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002093 du 07/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1]),

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Morgane OLEKSY, avocat au barreau de NICE

Monsieur [L] [G]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-002112 du 21/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1]),

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Morgane OLEKSY, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 04 janvier 2021, l’Office Public de l’Habitat (OPH) [Localité 2] Pays de Lérins a donné à bail à Madame [P] et Monsieur [G] un logement et un garage, sis [Adresse 6] à [Localité 3] (06), moyennant un loyer initialement fixé à 658,18 euros, outre 121,50 euros de provisions sur charges, pour l’appartement et 37,54 euros par mois de redevance d’occupation s’agissant du garage.

Au cours de l’année 2021, l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins a rappelé aux locataires les termes du règlement des parties extérieures de l’immeuble et du règlement intérieur, déplorant la pose de panneaux en bois sur leur terrasse au lieu d’un brise-vue et des nuisances de voisinage dont Monsieur [G] et/ou son chien seraient à l’origine.

En dépit de la mise en place d’une cellule de médiation, l’OPH Cannes Pays de Lérins a assigné par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2022, Madame [P] et Monsieur [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et de la convention de parking, ordonner leur expulsion, outre leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer contractuel ainsi qu’à la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 05 mai 2022.

L’OPH demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Madame [P] et Monsieur [G] concluaient au débouté des demandes de l’OPH et sollicitaient sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, outre les frais irrépétibles et dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 19 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*débouté l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins de ses demandes ;

*débouté Madame [P] et Monsieur [G] de leurs demandes ;

*débouté l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins , Madame [P] et Monsieur [G] de leurs demandes fondées sur l’application des dispositions des articles 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

*condamné l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins aux entiers dépens ;

*rejeté les autres demandes ;

Suivant déclaration en date du 17 octobre 2022, l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a dit:

— déboute l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins de ses demandes ;

— déboute l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins de sa demande fondée sur l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins aux entiers dépens ;

— rejette les autres demandes.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins demande à la cour de :

A titre principal :

*infirmer le jugement en ce qu’il a débouté l’OPH de sa demande tendant à la résiliation du bail et de la convention de parking aux torts et griefs des requis ;

Et statuant à nouveau,

*juger que les présentes conclusions de l’OPH sont recevables et bien fondées ;

*prononcer la résiliation du bail et de la convention de parking aux torts et griefs des requis ;

*ordonner l’expulsion des requis et de tous occupants de leur chef ;

*débouter Monsieur [G] et Madame [P] de leurs demandes ;

*condamner solidairement les requis au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer contractuel, à compter de la date de la décision à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux ;

*condamner les requis à verser à l’OPH la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner les requis aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins fait valoir qu’il est notamment reproché aux locataires des agressions, insultes, nuisances sonores, mauvais comportements liés à leur animal domestique avec excréments permanents et l’installation de palissades au mépris du règlement de copropriété.

Il indique que la vente de leur chien ne prouve pas qu’il ne réintègrera pas le foyer une fois la procédure terminée, ajoutant que les défendeurs ne prouvent pas que les palissades installées, et toujours en place, empêcheraient toute tentative d’effraction.

Il expose que les conflits autour des locataires persistent encore aujourd’hui.

Enfin l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins fait valoir que Monsieur [G] et Madame [P] occupent les places de stationnement 758 et 759 alors que la convention d’occupation précaire porte sur la seule place 757 et qu’ils n’ont d’ailleurs jamais sollicité l’octroi d’une seconde place de stationnement bien que propriétaires de plusieurs véhicules.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 août 2023 portant appel incident, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Madame [P] et Monsieur [G] demandent à la cour de :

*constater que les locataires n’ont commis aucune faute pouvant entrainer la résiliation du contrat de bail ;

*constater que les locataires n’ont commis aucun manquement ayant pour conséquence d’établir un trouble manifestement excessif justifiant la résiliation du bail ;

*confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté l’OPH de ses demandes formée à leur encontre;

*infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leur demande indemnitaire ;

Statuant à nouveau,

*dire et juger que l’OPH fait preuve d’une mauvaise foi inacceptable de la part d’un bailleur social ;

*dire et juger que l’OPH a commis une faute à l’endroit des intimés ;

*condamner en conséquence l’OPH à leur payer la somme de 2.000 euros, chacun, à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral ;

*dire et juger que cette procédure est parfaitement abusive ;

*condamner en conséquence l’OPH à leur payer la somme de 1.000 euros, chacun, à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause

*condamner l’OPH à leur payer la somme de 2.000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

*condamner l’OPH aux entiers dépens de la procédure.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir qu’un employé de l’OPH leur a indiqué qu’ils pouvaient utiliser l’emplacement n°758 jusqu’à ce qu’elle soit louée sans régularisation de la situation par un bail ou une convention d’occupation.

Ils indiquent produire une attestation d’une locataire de la résidence qui confirme que beaucoup de places sont libres, que de nombreux habitants ne respectent pas les emplacements et que l’OPH ne fait aucun contrôle des stationnements.

Ils exposent que l’OPH n’allègue, ni ne justifie d’aucun préjudice ni pour le bailleur lui-même, ni pour les autres résidents de l’immeuble concernant le stationnement.

Ils précisent que depuis le 19 juillet 2022, ils sont en attente de régularisation d’une autre convention d’occupation précaire de stationnement par l’OPH.

Ils font valoir, s’agissant du chien, qu’aucune nuisance n’a jamais été causée par l’animal et que la preuve des nuisances n’est nullement rapportée.

Cependant ils indiquent qu’il a été vendu le 24 août 2021 et n’est pas réapparu depuis, soit depuis près de deux ans.

Madame [P] et Monsieur [G] font valoir, sur les prétendues dégradations du portail de la résidence, que l'[4] ne rapporte aucune preuve de l’imputabilité de ces dégradations aux locataires.

Quant aux palissades, ils expliquent que lors de la visite de l’appartement il existait une haie de végétaux dans le jardin qui a été taillée et réduite lors de leur entrée dans les lieux , laissant une visibilité sur leur jardin et leur terrasse alors que la voie qui borde ledit jardin est très fréquentée.

Ils précisent avoir été victimes d’un vol par escalade en 2021 à la suite auquel ils ont installé des palissades pour leur sécurité empêchant ainsi l’accès à leur domicile , ajoutant qu’ils souhaitent les laisser temporairement dans l’attente que les haies puissent garantir leur intimé et sécurité.

Aussi ils invoquent une vraie rupture d’égalité entre les différents occupants de l’immeuble puisque d’autres ont installé des palissades en bois sur leur balcon ou ont des haies dont la hauteur est bien plus élevée que leurs propres palissades.

Toutefois ils indiquent maintenir leur engagement de les retirer dans les prochains mois.

Quant aux prétendues agressions, Madame [P] et Monsieur [G] relèvent qu’aucune plainte n’est jointe aux courriers de dénonciation adressés à l’OPH et que ce dernier ne justifie aucun fait énoncé.

Ils invoquent une attitude de l’OPH qui témoigne d’un acharnement à leur égard, de l’harcèlement au sein même de leur domicile par leurs voisins et une incapacité du bailleur à pourvoir à leurs besoins lorsqu’ils signalent des désordres dans le logement.

Enfin ils soulignent que les difficultés relatives au chien ont cessé six mois avant la signification de l’assignation, que les soupçons du portail sont infondés et injustifiés, que le problème du stationnement peut se résoudre facilement et que les palissades seront prochainement démontées, si bien que la procédure initiée contre eux est abusive.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2025 et mise en délibéré au 24 avril 2025

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1°) Sur la résiliation du bail

Attendu que l’article 1728 du code civil énonce que « le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que « le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; »

Attendu que l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins demande à la cour de résilier le bail établi entre les parties en raison des nombreuses fautes commises par ses locataires.

Qu’il reproche notamment des agressions, des insultes, des nuisances sonores ainsi qu’un mauvais comportement lié à un animal domestique avec excréments permanents.

Qu’il produit à l’appui de ses dires des courriers adressés le 27 mai 2021 et le 19 juillet 2021 dans lequel il leur était demandé de respecter le règlement des parties extérieures de l’immeuble ainsi que le règlement intérieur.

Qu’ainsi une pétition en date du 14 août 2021 était établie par les habitants de la résidence dénonçant les nuisances et les incivilités commises par ces derniers.

Que l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins ajoute que Madame [P] et Monsieur [G] n’ont pas hésité à installer des palissades au mépris du règlement de copropriété ou d’occuper des places de stationnement sans droit ni titre.

Qu’il ajoute que le comportement des intimés n’a pas évolué puisqu’une nouvelle altercation est intervenue le 10 décembre 2022 entre les consorts [P]/ [G] et les époux [K] ainsi que le 22 avril 2023.

Attendu qu’il résulte du courrier en date du 19 juillet 2021 adressé par l’appelant aux consorts [P]/[G] et de la pétition du 14 août 2021 de certains des locataires de la résidence où demeurent les intimés que leur chien a été à l’origine de nuisances et ce en violation du règlement intérieur des immeubles .

Qu’il est en effet indiqué dans le règlement intérieur des immeubles en page 2 qu’il est interdit de posséder des animaux domestiques dans les lieux loués sauf si leur présence ne provoque pas de réclamation de la part des voisins

Qu’il convient de relever que Madame [P] et Monsieur [G] ont pris en considération ces doléances puisqu’ils ont vendu leur chien le 24 août 2021 à Monsieur [F] tel que cela ressort de l’attestation fournie par celui-ci

Que dés lors il ne saurait être reproché à ces derniers des nuisances sonores actuelles causées par leur animal.

Attendu que l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins fait valoir que Madame [P] et Monsieur [G] sont à l’origine d’agressions et d’insultes à l’égard des autres résidents.

Qu’il produit à l’appui de ses dires un courrier en date du 13 octobre 2022, un courrier en date du 15 décembre 2022 ainsi qu’un courriel du 22 avril 2023 de Monsieur et Madame [K] dénonçant un comportement agressif, menaçant et intimidant de la part des intimés.

Qu’il convient d’observer qu’aucune plainte émanant des époux [K] n’est produite aux débats, Madame [P] et Monsieur [G] contestant quant à eux les faits tels que dénoncés par les époux [K].

Que par contre Madame [P] et Monsieur [G] versent aux débats le récépissé de la plainte pour violence n’ayant entraîné aucune incapacité de travail déposée à l’encontre de Monsieur [K] le 20 avril 2023 ainsi que la déclaration de main courante enregistrée le 13 octobre 2022 auprès du commissariat de [Localité 2] suite au différent de voisinage survenu avec Madame [K] en plus du courrier adressé à leur bailleur le 9 février 2023 dénonçant des faits de harcèlement physique et moral de la part des époux [K] ainsi que des faits de violences physiques, menaces et insultes.

Qu’ainsi il n’est nullement démontré, tenant ces éléments, que Madame [P] et Monsieur [G] seraient à l’origine d’un trouble de voisinage.

Attendu que l’appelant reproche aux intimés l’installation de palissades au mépris du règlement de copropriété.

Qu’il est effectivement établi suivant le constat d’huissier en date du 14 septembre 2021 et reconnu par Madame [P] et Monsieur [G] qu’ils ont installé des palissades.

Que ces derniers expliquent qu’à la suite de la taille de la haie et des végétaux bordant leur jardin, leur intimité n’était plus garantie par la situation de fait mis en place et entretenue par le bailleur

Qu’ils ajoutent avoir décidé d’installer ces palissades à la suite d’un vol par escalade dont ils ont été victimes dans la nuit du 16 au 17 avril 2021 afin d’empêcher ainsi l’accès à leur domicile de la rue.

Qu’ils produisent à l’appui de leur dire la plainte déposée le 29 avril 2021.

Que ces derniers étaient parfaitement conscients de ne pas respecter le règlement intérieur puisqu’ils expliquaient dans un courrier recommandé avec accusé de réception adressé le 20 juillet 2021 à leur bailleur qu’ils sollicitaient sa clémence pour leur permettre de leur laisser plusieurs mois ces palissades avant de les retirer le temps que la haie prenne de l’ampleur et une hauteur pour en obtenir une végétation charnue, demandant à ce dernier, dans le cas contraire de leur trouver la solution adéquate pour que leur appartement et leur famille puisse rester en sécurité

Qu’il convient de relever qu’aucune réponse n’a été donnée à ce courrier.

Que par contre il n’est pas contesté que certains locataires ont installé sur leur terrasse une palissade ce qui n’est aux yeux de l’OPH pas comparable avec les palissades installées sur toute la longueur d’un jardin.

Que cet argument ne saurait prospérer, aucune distinction n’étant faite dans le règlement intérieur et ce d’autant plus que il s’agit d’une pose provisoire, les locataires s’étant engagés à les retirer dès lors que les haies seraient efficientes

Que dès lors ce manquement des locataires aux dispositions du règlement intérieur de l’immeuble est non seulement temporaire mais pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation de leur bail alors que certains locataires de l’immeuble ont eux aussi installés des palissades sur les balcons pour garantir leur intimité.

Attendu qu’enfin l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins reproche à Madame [P] et Monsieur [G] d’occuper des places de stationnement sans droit ni titre.

Que ces derniers indiquent avoir demandé l’autorisation à un employé de l’OPH d’utiliser une place voisine à celle qu’ils louent jusqu’à ce qu’elle soit louée.

Qu’il convient cependant de relever qu’ils ne justifient nullement de cette autorisation.

Que par contre il résulte de diverses attestations versées aux débats de locataires demeurant dans la résidence notamment de Monsieur [Z], de Madame [X] ou encore de Madame [W] qu’il y a toujours des places inoccupées au sein de la résidence.

Que par ailleurs l’OPH ne rapporte pas la preuve que la place occupée sans autorisation par les intimés a été louée et que l’occupation par ces derniers s’est faite en abus des droits d’un autre locataire, pas plus qu’il ne démontre que cette place n’a pas pu être louée en raison du stationnement de leur véhicule à cet endroit.

Que par ailleurs les intimés indiquent être en attente de régularisation d’une autre convention d’occupation précaire de stationnement.

Que dès lors ce manquement des locataires aux dispositions du règlement intérieur de l’immeuble n’est pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation de leur bail.

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que si les intimés ont commis des manquements au règlement intérieur, ceux-ci ne sont pas suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail.

Qu’il convient dés lors de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation du bail et de la convention de parking, ordonner l’expulsion de Madame [P] et Monsieur [G] outre leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer contractuel.

2°) Sur les demandes de dommages et intérêts

Attendu que l’article 1240 du code civil énonce que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Que Madame [P] et Monsieur [G] sollicitent la condamnation de l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins à leur payer la somme de 2.000 euros, chacun, à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral.

Que cependant ils ne démontrent pas l’existence d’une faute commise par l’appelant.

Qu’il convient par conséquent de les débouter de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

Attendu que l’article 32-1 du code de procédure civile énonce que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Que Madame [P] et Monsieur [G] demandent à la cour de dire et juger que cette procédure est parfaitement abusive et par conséquent de condamner l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins à leur payer la somme de 1.000 euros, chacun, à titre de dommages et intérêts.

Qu’il convient d’observer que ces derniers ont commis des manquements au règlement intérieur qui ont justifié la procédure diligentée à leur encontre.

Que dés lors cette procédure ne revêtant aucun caractère abusif, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Madame [P] et Monsieur [G] de cette demande.

3° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins aux entiers dépens en cause d’appel

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins à payer à Madame [P] et Monsieur [G], chacun, la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 19 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins à payer à Madame [P] et Monsieur [G], chacun, la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 en cause d’appel.

CONDAMNE l’OPH [Localité 2] Pays de Lérins aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,