COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 JUIN 2025

N° 2025/ 268

Rôle N° RG 22/16840 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKP3O

S.E.L.A.S. [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES

C/

SCI LES PETITES MAGNELLES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sophie [Localité 3]

M^e Emmanuelle CORNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 31 Octobre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03746.

APPELANTE

S.E.L.A.S. [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal en exercice, venant aux droits de la SCP Martine [L]-BUSCH et Marine [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie CHAS de la SELARL CABINET CHAS, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

SCI LES PETITES MAGNELLES Inscrite au RCS de Nice sous le n°491.081.683, dont le siège est [Adresse 1] prise en la personne de son gérant en exercice, Maître [F] [N], domicilié ès-qualité audit siège,

représentée par M^e Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er janvier 2001, la SCI LES PETITES MAGNELLES a consenti à la SCP [B] [L] et MARTINE [L]-BUSH un bail professionnel d’une durée de 10 ans, moyennant un loyer annuel de 13.415,51 euros payable d’avance et par mois, outre une provision sur charges mensuelles de 152,45 euros.

Selon acte de commissaire de justice du 08 février 2008, la SCI LES PETITES MAGNELLES a donné congé à la SCP [B] [L] et MARTINE [L]-BUSH pour la fin du bail, à savoir le 31 décembre 2010, l’acte précisant que les locaux devraient être restitués libres de toute occupation et en bon état de réparations locatives.

Parallèlement, par acte du 20 mars 2009, la SCP [B] [L] et MARTINE [L]-BUSH a elle-même donné congé à la bailleresse pour le 30 septembre 2009, lui faisant sommation d’être présente dans les lieux loués le jour même pour effectuer un état des lieux de sortie par-devant commissaire de justice, ainsi que pour la remise des clés et précisant que, pour cette date, elle aura satisfait à toutes les obligations mises à sa charge.

Les lieux étaient restitués le 30 septembre 2009.

Par acte de commissaire de justice du 06 mars 2012, la SCI LES PETITES MAGNELLES a fait assigner la SCP [B] [L] et MARTINE [L]-BUSH devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice, aux fins d’édiction d’une mesure expertale.

Suivant ordonnance en date du 10 juillet 2012, le juge des référés désignait Monsieur [K], lequel déposait son rapport d’expertise judiciaire le 28 avril 2017.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 1er août 2017, la SCI LES PETITES MAGNELLES a assigné devant le tribunal judiciaire de Nice la SCP [B] [L] et MARTINE [L]-BUSH aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 100.290,97 euros à titre de réparation des désordres locatifs avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, celle de 206.492,52 euros au titre de l’indemnisation de la perte locative avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi qu’une indemnité de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 2 juin 2022

La SCI LES PETITES MAGNELLES demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

La SCP [B] [L] et MARTINE [L]-BUSH concluait au débouté de l’ensemble des demandes de la SCI LES PETITES MAGNELLES au titre des réparations des désordres locatifs ainsi que de toute demande à titre de pertes locatives.

À titre reconventionnel, elle sollicitait la condamnation de la SCI LES PETITES MAGNELLES à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts tenant la mauvaise foi et la manifeste intention de nuire de cette dernière outre celle de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement contradictoire rendu le 31 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

*condamné la SCP [B] [L] et MARTINE [L]-BUSH à payer à la SCI LES PETITES MAGNELLES la somme de 100.290,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

*condamné la SCP [B] [L] et MARTINE [L]-BUSH à payer à la SCI LES PETITES MAGNELLES la somme de 45.000 euros au titre des pertes locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

*dit que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

*condamné la SCP [B] [L] et MARTINE [L]-BUSH à payer à la SCI LES PETITES MAGNELLES la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*ordonné l’exécution provisoire du présent jugement à hauteur de 70.000 euros ;

*condamné la SCP [B] [L] et MARTINE [L]-BUSH aux entiers dépens, dans lesquels entreront les frais d’expertise judiciaire, distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Suivant déclaration au greffe en date du 19 décembre 2022, la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES venant aux droits de la SCP [B] [L] et MARTINE [L]-BUSH relevait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne la SCP [B] [L] et MARTINE [L]-BUSH à payer à la SCI LES PETITES MAGNELLES la somme de 100.290,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— condamne la SCP [B] [L] et MARTINE [L]-BUSH à payer à la SCI LES PETITES MAGNELLES la somme de 45.000 euros au titre des pertes locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

— condamne la SCP [B] [L] et MARTINE [L]-BUSH à payer à la SCI LES PETITES MAGNELLES la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— ordonne l’exécution provisoire du présent jugement à hauteur de 70.000 euros ;

— condamne la SCP [B] [L] et MARTINE [L]-BUSH aux entiers dépens, dans lesquels entreront les frais d’expertise judiciaire, distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCP [B] [L] et MARTINE [L]-BUSH, aux droits de laquelle succède la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES demande à la cour de :

A titre principal,

*dire et juger qu’elle rapporte la preuve de ce qu’elle a parfaitement rempli ses obligations de locataire et même au-delà ;

*dire et juger qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre des réparations de quelques désordres locatifs

*dire et juger qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre d’une quelconque perte locative ;

*réformer le jugement entrepris ;

*rejeter l’intégralité des demandes présentées à son encontre par la SCI LES PETITES MAGNELLES ;

A titre reconventionnel,

*condamner la SCI LES PETITES MAGNELLES au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

*condamner la SCI LES PETITES MAGNELLES au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner la SCI LES PETITES MAGNELLES aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES fait valoir qu’un constat avait été établi à l’entrée dans les lieux le 04 octobre 2000 par Maître [P] alors que le 30 septembre 2009, aucun état des lieux de sortie contradictoire n’a été établi.

Elle souligne que la divergence des constats n’a entraîné aucune réaction de la part de la bailleresse pendant 30 mois alors que conformément aux usages, au bon sens et au droit, la demande au juge des référés aurait dû se faire à bref délai.

Elle considère que les dégradations constatées par l’expert 44 mois après les états des lieux de sortie ne sont pas recevables, le local ayant été abandonné pendant plus de trois ans.

La SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES soutient que l’examen des factures versées au débat auxquelles la bailleresse fait dire qu’elle aurait procédé à des travaux somptuaires postérieurement au constat de Maître [P] du 4 octobre 2000 concernent des travaux de mise aux normes électriques et des travaux relatifs aux fenêtres et aux persiennes, qui ne sont, sans aucun lien avec la présente instance.

Elle considère que le constat du 04 octobre 2000 ne doit pas être écarté mais devra être retenu comme élément de preuve quant à l’état des lieux à l’entrée.

Elle expose que la comparaison des trois constats réalisés permet de constater que seulement 8 sur 48 points de comparaison font ressortir une dégradation du fait de l’occupation, dont 5 concernent les pièces d’archives et les toilettes, précisant qu’après sa prise à bail, elle a procédé à de très importants travaux de rénovation.

La SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES ajoute que la bailleresse ose réclamer seize années de perte locative alors que depuis le 30 septembre 2009, elle a été en mesure de louer son bien de nouveau, allant même soutenir que la somme versée au titre de l’exécution provisoire n’était pas suffisante pour couvrir le coût de l’intégralité des travaux et réclamer ainsi une perte locative jusqu’au 1er juillet 2025.

Elle indique que l’Etude de Notaire était fonctionnelle jusqu’à la veille de son départ, ce qui démontre qu’elle a parfaitement rempli ses obligations et a rendu un bien amélioré.

Enfin la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES réclame des dommages et intérêts, considérant que le délai de 30 voire 44 mois sans aucune diligence particulière doit s’analyser comme une man’uvre

Elle soutient en effet être victime d’un acharnement de la part de l’intimée qui n’est motivé que par une volonté de faire subir une procédure artificielle et vexatoire aux locataires et de faire financer une remise à neuf des locaux qui n’incombe qu’au propriétaire.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCI LES PETITES MAGNELLES demande à la cour de :

*confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a octroyé une somme de 45.000 euros à titre d’indemnisation des pertes locatives ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé, et y ajoutant,

*condamner la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARTINE [L]-BUSCH ET [Y] [L] à lui verser une somme de 427.153,55 euros à titre d’indemnisation des pertes locatives du 1er octobre 2009 au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de jugement à intervenir, et à tout le moins de l’arrêt à intervenir, outre anatocisme ;

*juger que la condamnation au titre des travaux de remise en état sera indexée sur l’indice BT 01 du mois d’août 2017 (106,6), publié au journal officiel le 15 novembre 2017, indice en vigueur au jour de l’assignation délivrée à la SCP [L], et ce jusqu’à l’exécution intégrale de l’arrêt à intervenir, outre intérêts aux taux légal et anatocisme ;

*condamner la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARTINE [L]-BUSCH ET [Y] [L] aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Emmanuelle CORNE, Avocat, aux offres de droit, et à verser à la SCI LES PETITES MAGNELLES une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*débouter la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES, de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions, en ce compris sa demande reconventionnelle en allocation de dommages et intérêts.

A l’appui de ses demandes, la SCI LES PETITES MAGNELLES fait valoir que l’absence d’état des lieux d’entrée contradictoire doit faire présumer que les locaux pris à bail étaient en bon état de réparations locatives.

Elle considère que les éléments de preuve sont incontestables s’agissant de l’état des locaux lors de la sortie de la locataire, le procès-verbal de constat réalisé à l’initiative de cette dernière ne contenant aucune photographie alors que le rapport d’expertise judiciaire constitue un élément probant permettant de déterminer de manière objective le mauvais état de restitution des locaux.

Elle soutient que les attestations tendant à montrer que l’appelante aurait fait réaliser d’importants travaux de rénovation ont été établies pour les seuls besoins de la cause.

Elle explique que les délais écoulés entre la libération des lieux loués et l’assignation en référé, ainsi que le premier rendez-vous contradictoire d’expertise ne lui sont aucunement imputables, et qu’ils sont en tout état de cause sans importance puisque depuis le départ de la locataire le 30 septembre 2009, les lieux n’ont jamais été reloués (faute pour la concluante de disposer des moyens financiers suffisants pour faire procéder aux travaux réparatoires).

Elle précise que l’écoulement du délai de 29 mois entre le départ de la locataire et la saisine du juge des référées est dû à une tentative de résolution amiable du litige qui a échoué.

La SCI LES PETITES MAGNELLES indique que quand bien même elle aurait sollicité et obtenu l’autorisation de l’Expert [K] de procéder aux travaux réparatoires pour pouvoir relouer les locaux, elle n’aurait pu les faire réaliser, ne disposant pas des ressources suffisantes pour ce faire.

Aussi elle sollicite la réactualisation de son préjudice qui s’élevait au 31 mars 2017, selon l’attestation de l’agence MIRABELLO IMMOBILIER, à la somme de 206.492,52 euros, détaillant le calcul pour la période postérieure au 31 mars 2017 avec le loyer actualisé servant de base.

Enfin elle considère que les griefs formulés à son encontre sont dépourvus de pertinence.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 avril 2025 et mise en délibéré au 26 juin 2025

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1°) Sur les réparations locatives

Attendu qu’il résulte du contrat de bail signé entre les parties le 1er janvier 2001 au paragraphe intitulé-Jouissance- Entretien-Travaux- que :

« Le preneur s’engage à prendre les lieux dans leur état actuel, à les maintenir en bon état de réparations locatives et d’entretien pendant toute la durée du contrat et à les rendre tels à son expiration.

Le preneur s’engage notamment à toutes réparations ou remplacements, si besoin est, concernant la plomberie, les sanitaires, le chauffage, la menuiserie, la serrurerie, les vitrages, les revêtements, l’électricité, les cheminées etc.

Le preneur ne fera supporter au plancher aucune surcharge et en cas de doute s’assurera du poids autorisé auprès de l’architecte de l’immeuble.

Le preneur autorise le bailleur, éventuellement accompagné d’un technicien, à visiter les lieux loués toutes les fois que cela lui paraîtra utile et à laisser l’accès pour tous travaux et réparations nécessaires sans pour autant prétendre à une indemnité ou diminution de loyer, quelque soit l’importance ou la durée de ces travaux, celle-ci excéderait- elle 40 jours.

Le preneur ne pourra entreprendre aucune transformation des lieux sans le consentement écrit du bailleur. Dans le cas où les lieux loués font partie d’un ensemble régi par un règlement de copropriété ou par un règlement de l’immeuble, lesdits travaux ne pourront être entrepris qu’après autorisation écrite du syndic ou du responsable d’immeuble.

Tous les travaux, améliorations, embellissements, aménagements que le preneur pourra faire dans les lieux loués profiteront au bailleur à la fin du présent bail de quelque manière et à quelque époque qu’elle arrive, sans aucune indemnité, à moins que le bailleur ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif et ce à la charge du preneur.

Le bailleur s’engage à assurer au preneur le clos et le couvert à l’exception des parties ouvrantes et conserva à sa charge toutes les réparations prévues à l’article 606 du Code civil.

Le preneur donnera accès et laissera visiter les locaux durant les six mois qui précéderont son départ, le bailleur pouvant apposer durant cette même période tous panneaux publicitaires à l’emplacement de son choix à l’effet d’une nouvelle location ou d’une mise en vente »

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats qu’aucun état des lieux d’entrée contradictoire n’a été réalisé entre les parties.

Que la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES produit un procès-verbal d’état des lieux établi, non contradictoirement le 4 octobre 2000 par Maître [P], commissaire de justice, soit trois mois avant la prise d’effet du bail.

Qu’il ne s’agit nullement d’un constat d’entrée dans les lieux contrairement à ce que soutient l’appelante

Qu’il convient d’observer qu’il est mentionné au contrat de bail professionnel du 1er janvier 2001 au paragraphe intitulé – Etat des lieux- qu’ « un état des lieux contradictoires sera établi lors de la remise des clés au locataire et lors de la restitution de celles-ci. L’état des lieux sera annexé au contrat.

À défaut d’accord et après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours, la partie la plus diligente fera établir un état des lieux par un huissier de justice. Les frais en seront alors partageables par moitié entre le bailleur et le preneur »

Qu’il appartenait dès lors à la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES de mettre en demeure la bailleresse de faire établir un état des lieux d’entrée contradictoire par un huissier de justice.

Attendu que lorsque le locataire entre dans le logement sans qu’un état des lieux n’ait été réalisé par les parties, l’article 1731 du code civil énonce que le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Que la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES soutient qu’il résulte du procès-verbal d’état des lieux du 4 octobre 2000 que les locaux n’étaient pas dans un bon état d’entretien et de réparation

Que toutefois la SCI LES PETITES MAGNELLES verse aux débats des factures postérieures à ce constat d’un montant total de 50.677,74 euros démontrant que cette dernière a réalisé des travaux conséquents concernant l’électricité, les faux plafonds, la plomberie et la menuiserie au sein du locaux donnés à bail, et notamment les travaux de conformité prescrits au rapport technique SOCOTEC en date du 20 juin 2000.

Qu’il ressort également des factures relatives aux menuiseries extérieures qui assurent le clos des locaux loués que le bailleur n’a pas attendu pour se prévaloir dès le début de la location de la disposition du bail selon laquelle « le preneur s’engage notamment à toutes réparations ou remplacements, si besoin est, concernant la plomberie, les sanitaires, le chauffage, la menuiserie, la serrurerie, les vitrages, les revêtements, l’électricité, les cheminées etc. »

Qu’il en est de même pour les changements d’équipement en matière de plomberie/ sanitaire prévus dans la même disposition notamment s’agissant des factures relatives au chauffe-eau WC et lave main.

Que dés lors le constat de Maître [P] du 4 octobre 2000 ne peut faire foi sur l’état des lieux d’entrée le 1er janvier 2001.

Qu’il s’en suit que les locaux, tenant ces éléments, étaient présumés être en parfait état de réparations locatives et d’entretien.

Attendu qu’il est acquis aux débats que le jour de l’état des lieux de sortie, le 30 septembre 2009, les parties n’ont pu se mettre d’accord sur un huissier de justice commun pour établir l’état des lieux de sortie.

Que c’est dans ces conditions que Maître [P] mandaté par la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES a établi un procès-verbal et Maître [O] mandaté par la bailleresse a dressé également un procès verbal de constat.

Qu’il convient cependant de souligner que ces commissaires de justice ne constatent pas les mêmes éléments ou portent sur ces éléments des appréciations différentes.

Qu’ainsi le constat d’huissier de Maître [O] fait état par exemple de la moquette en état d’usage mais en mauvais état d’entretien posée dans l’entrée et le dégagement principal alors que le constat d’ huissier de Maître [P] mentionne pour la même moquette, dans le même lieu, une moquette à l’état d’usage.

Que dès lors seul un élément de preuve incontestable peut permettre d’apprécier et de comparer d’une part les locaux censés avoir été donnés en bon état de réparations locatives et l’état de ces derniers lors de la remise des clés.

Qu’ainsi le rapport de l’expert judiciaire Monsieur [K] doit être retenu afin de déterminer de manière objective l’état des lieux à la sortie de la locataire étant précisé que ces derniers n’ont pas été reloués avant l’expertise judiciaire , Monsieur [K] ayant ainsi dressé un tableau de corrélation entre les deux constats des commissaires de justice avec ses propres constatations, de la page 30 à la page 57 de son rapport et les éléments résultant du rapport de la société SOCOTEC du 22 décembre 2010, laquelle avait organisé trois visites sur place le 25 juin 2010, le 10 août 2010 et en septembre 2010 avant de rendre son rapport le 22 décembre 2010.

Attendu qu’il convient d’observer que lors de la première visite des lieux par l’expert, l’appelante n’a pas fait état de modification des lieux et de leurs équipements tels qu’ils se trouvaient au jour de l’établissement des procès-verbaux, soit le 30 septembre 2009.

Que l’expert indique qu’exceptée la première année où la locataire a effectué des travaux, de 2002 à 2009 , année de son départ, celle-ci n’a effectué aucune réparation locative et d’entretien.

Qu’il a ainsi pu, au vu des pièces remises par la locataire, établir les travaux qu’elle soutenait avoir effectués et dont l’analyse donnait à voir s’ils intéressaient ou non les réparations locatives et d’entretien.

Que l’expert a ainsi pu distinguer des prestations réalisées par le preneur pour convenances personnelles d’occupation des lieux et également des factures relatives notamment à des travaux de sol souple et de peinturage qui ne peuvent être compris comme relevant de réparations locatives ou d’entretien au titre du bail du 1er janvier 2001 et de la période de location qui s’en est suivie puisque exécutés avant le début du bail mais qui attestent que la prise d’occupation des lieux du 1er janvier 2001 s’est effectuée dans des lieux pour le moins en bon état.

Qu’il convient de souligner que l’expert a fait une description précise des réparations ou remplacements à effectuer de la page 63 à 74 de son rapport.

Que seule la SCI LES PETITES MAGNELLES a fourni des devis lesquels ont été mentionnés par corps d’état par l’expert de la page 76 à 82 de son rapport.

Que l’expert a indiqué que leur prise en compte était possible dans la mesure où la locataire qui avait à charge de faire vérifier périodiquement les installations n’avait pas apporté la preuve qu’elle s’était exécutée régulièrement durant la décennie qu’a duré son occupation des lieux.

Qu’il a relevé ainsi, faute de pièces probantes par l’appelante, l’absence de traçabilité de l’entretien de :

— l’installation de chauffage à l’eau chaude.

— la climatisation réversible.

— la production de l’eau chaude sanitaire terre.

— l’évacuation des produits de combustion.

— l’ensemble des installations électriques (vérification périodique annuelle)

Que l’expert a ainsi rejoint l’avis diagnostique de SOCOTEC du 22 décembre 2010 sur la non-conformité en sortie de location.

Qu’il y a lieu par conséquent de conclure que le locataire n’a pas réalisé les entretiens à sa charge durant les années 2001 à 2019, l’absence d’entretien des équipements ayant pour conséquence d’accélérer leur vétusté et la nécessité de pourvoir à leur remplacement plus tôt que durant leur temps de vie normale , obsolescence de ces matériels non prise en compte.

Attendu que l’expert a déterminé les conséquences de l’occupation des lieux du locataire en distinguant pour chaque élément identifié, l’état d’usage, la vétusté et le défaut d’entretien courant.

Que par ailleurs le rapport SOCOTEC intitulé Contrôle Construction Diagnostic Sécurité du 22 décembre 2010 mentionne que parmi les équipements dégradés ou sans entretien figurent :

— le réseau informatique avec baie de brassage : installation partiellement déposée et inopérante à refaire intégralement par le nouveau preneur.

— le réseau téléphonique également déposé et inopérant.

— l’installation de climatisation également inopérante avec dépose partielle (unité intérieure).

Qu’il est acquis que ces éléments devaient nécessairement fonctionner car étant indispensables à l’activité notariale exercée dans les lieux.

Que les procès-verbaux établis par les commissaires de justice respectivement requis par le bailleur et le preneur le 30 septembre 2009 ne mentionnent que l’existence des climatiseurs et ont des appréciations divergentes concernant le réseau téléphonique et le réseau informatique

Que cependant l’appelante est incapable de renverser la présomption de bon état de réparations locatives des lieux loués.

Qu’en effet les attestations qu’elle produit de Maître [M] notaire retraitée en date du 25 mars 2025 et de Maître [Z], Président honoraire de la chambre des notaires de [Localité 4] du 3 avril 2025 ne contiennent la relation d’aucun fait précis, daté et circonstancié.

Qu’elles ne démontrent nullement que la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES aurait effectué des travaux d’entretien exceptés quelques travaux de pure convenance ( travaux de rénovation).

Qu’enfin il résulte des éléments versés aux débats que les délais écoulés entre le départ des lieux par l’appelante et l’assignation en référé et le dépôt du rapport d’expertise ne sont en aucun imputable à la SCI LES PETITES MAGNELLES laquelle avait privilégié dans un premier temps une solution à l’amiable.

Qu’il s’ensuit que l’expert a chiffré le coût de la réparation des désordres à la somme globale de 100. 290,97 € décomposée comme suit :

— peinturage et revêtement de sol : 73. 465,22 €.

— courants faibles et courants forts : 9.979,20 €.

— génie climatique : 12 .580,85 €.

— chauffage et plomberie sanitaire : 4.264,80 €

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point et d’y ajouter tenant le temps écoulé depuis l’établissement de ces devis de réparation en avril 2017que cette somme sera indexée sur l’indice BT 01 du mois d’août 2017 (106,6), publié au journal officiel le 15 novembre 2017, indice en vigueur au jour de l’assignation délivrée à la SCP [L], et ce jusqu’à l’exécution intégrale de l’arrêt à intervenir, outre intérêts aux taux légal et anatocisme.

2°) Sur la perte locative

Attendu que la SCI LES PETITES MAGNELLES demande à la Cour de condamner la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARTINE [L]-BUSCH ET [Y] [L] à lui verser une somme de 427.153,55 euros à titre d’indemnisation des pertes locatives du 1er octobre 2009 au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de jugement à intervenir, et à tout le moins de l’arrêt à intervenir, outre anatocisme.

Qu’elle fait valoir que l’agence MIRABELLO IMMOBILIER avait évalué la perte locative des locaux depuis le 1er octobre 2009 jusqu’au 31 mars 2017 à la somme de 206. 492,52 €.

Qu’elle soutient qu’elle est bien fondée à solliciter l’actualisation de ses demandes indemnitaires au titre de son préjudice locatif étant précisé qu’il résulte du bail qu’en sus du loyer, la SCP notariale devait s’acquitter de la taxe foncière et des charges locatives afférentes à l’entretien des parties communes, ajoutant qu’il y a lieu également d’actualiser le loyer servant de base au calcul de la perte locative.

Qu’elle précise que les seuls revenus de la SCI sont constitués des loyers qu’elle n’a plus perçus à compter du 1er octobre 2009 la mettant dans l’impossibilité de faire réaliser les travaux, indiquant qu’il en est de même aujourd’hui puisque le montant qui lui a été accordé par le jugement déféré au titre de l’exécution provisoire, soit 70 000 €, ne couvre pas le montant des travaux chiffrés par l’expert.

Qu’elle maintient que si la locataire avait restitué les lieux en bon état d’entretien, elle aurait pu les relouer immédiatement et qu’elle doit ainsi bénéficier de la réparation intégrale de son préjudice.

Attendu qu’il convient de rappeler que la Cour de cassation a entendu rappelé dans un arrêt de la 1ère chambre civile en date du 14 novembre 2019 et dans un arrêt de la 3ème chambre civile en date du 29 février 2024 que la réparation de la perte de chance, qui est une catégorie de préjudice de création jurisprudentielle, ne doit pas correspondre à la totalité du gain espéré, mais qu’elle doit être ajustée en fonction de la probabilité de la survenance de la chance perdue.

Qu’en l’état il convient de relever que la SCI LES PETITES MAGNELLES ne rapporte pas la preuve qu’elle avait des preneurs éventuels à la suite du départ de la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARTINE [L]-BUSCH ET [Y] [L].

Que par ailleurs elle avait la possibilité, tenant l’exécution provisoire de la condamnation à hauteur de 70.000 euros , d’exécuter des travaux pour ce montant et ainsi louer partiellement les locaux.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.

3°) Sur la demande reconventionnelle de la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARTINE [L]-BUSCH ET [Y] [L]

Attendu que la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARTINE [L]-BUSCH ET [Y] [L] demande à la Cour de condamner la SCI LES PETITES MAGNELLES au paiement de la somme de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts estimant que le délai de 30 mois voir de 44 mois pendant lequel aucune diligence particulière n’a été effectuée par cette dernière doit s’analyser comme une man’uvre évidente de l’intimée.

Qu’elle soutient que son bailleur a fait preuve d’une volonté de lui faire subir une procédure artificielle vexatoire afin de faire financer par elle une remise à neuf de ses locaux qui n’incombaient qu’au seul propriétaire.

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

Que l’appréciation erronée qu’une partie peut faire de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus et l’action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

Qu’en l’espèce, la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARTINE [L]-BUSCH ET [Y] [L] sera déboutée de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d’une quelconque faute de la part de la SCI LES PETITES MAGNELLES qui avait intérêt à ester en justice.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.

4° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARTINE [L]-BUSCH ET [Y] [L] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARTINE [L]-BUSCH ET [Y] [L] au paiement de la somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du 31 octobre 2022 du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions,

STATUANT A NOUVEAU :

DIT que la somme allouée à la SCI LES PETITES MAGNELLES au titre des réparations locatives sera indexée sur l’indice BT 01 du mois d’août 2017 (106,6), publié au journal officiel le 15 novembre 2017, indice en vigueur au jour de l’assignation délivrée à la SCP [L], et ce jusqu’à l’exécution intégrale de l’arrêt à intervenir, outre intérêts aux taux légal et anatocisme.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SELAS [Y] [L] ET [E] [T] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARTINE [L]-BUSCH ET [Y] [L] à payer à la SCI LES PETITES MAGNELLES la somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI LES PETITES MAGNELLES aux dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,