AFFAIRE : N° RG 23/00203 -

N° Portalis DBVC-V-B7H-HEPP

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du Juge de l’exécution de CAEN du 10 Janvier 2023 – RG n° 22/03598

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 30 AVRIL 2024

APPELANT :

Monsieur [W] [K]

né le [Date naissance 3] 1957 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté et assisté de M^e Alain LANIECE, substitué par M^e TEXIER, avocats au barreau de CAEN

INTIMÉE :

La S.A.R.L. LAMA [Localité 6]

N° SIRET : 909 832 263

[Adresse 4]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Nicolas DELAPLACE, substitué par M^e MURIS, avocats au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 18 janvier 2024, sans opposition du ou des avocats, M. GUIGUESSON, Président de chambre, a entendu seul les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me VELMANS, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 30 Avril 2024 par prorogation du délibéré initialement fixé au 19 Mars 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me COLLET, greffier

* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par une ordonnance du 2 juin 2022, la société Lama [Localité 6] a été autorisée par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Caen à pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes de M. [K] pour un montant de 660 000 euros.

Par acte du 30 juin 2022, la société Lama [Localité 6] a fait pratiquer une saisie conservatoire. Par acte du 6 juillet 2022, la saisie a été dénoncée à M. [K].

Par acte du 28 septembre 2022, M. [K] a fait assigner la société Lama [Localité 6] devant le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Caen aux fins de rétractation de l’ordonnance rendue le 2 juin 2022 l’ayant autorisée à pratiquer une saisie-conservatoire et pour en ordonner la mainlevée sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les huit jours suivant la signification du jugement.

Par jugement du 10 janvier 2023 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Caen a :

— débouté M. [K] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné M. [K] à payer à la société Lama [Localité 6] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [K] aux dépens ;

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit dés sa notification.

Par déclaration du 23 janvier 2023, M. [K] a formé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 30 juin 2023, M. [K] demande à la cour de :

— le recevoir en son appel, le dire bien fondé ;

— infirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution en date du 10 janvier 2023 en ce qu’il :

* l’a débouté de l’intégralité ses demandes,

* l’a condamné à régler la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— statuant à nouveau,

— rétracter l’ordonnance rendue le 2 juin 2022 ayant autorisé la société Lama [Localité 6] à procéder à une saisie conservatoire de créance ;

— ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire de créance ;

— enjoindre à la société Lama [Localité 6] de procéder à la mainlevée de la saisie sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dans les huit jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

— condamner la société Lama [Localité 6] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance ainsi qu’aux entiers dépens de première instance ;

y ajoutant en cause d’appel,

— condamner la société Lama [Localité 6] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Lama [Localité 6] en tous les dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 15 novembre 2023.

Par un arrêt en date du 9 janvier 2024, la présente cour a révoqué l’ordonnance de clôture du 15 novembre 2023 et a renvoyé l’affaire pour une nouvelle clôture à la date du 17 janvier 2024.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 8 décembre 2023, la société Lama [Localité 6] demande à la cour de :

— débouter M. [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 janvier 2023 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Caen, et donc en ce qu’il a :

* débouté M. [K] de l’intégralité de ses demandes ;

* condamné M. [K] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné M.[K] aux dépens ;

* rappelé que sa décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit dès sa notification ;

— Condamner M. [K] à payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [K] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 17 janvier 2024.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Monsieur [K] explique que la saisie conservatoire dont il est l’objet, résulte du litige l’opposant à la sociéré Lama [Localité 6] concernant la vente authentique survenue entre ces parties le 23 janvier 2022, en ce que la société Lama [Localité 6] entend envisager de mettre en cause sa responsabilité pour solliciter la résolution de la vente ;

Monsieur [K] soutient que les conditions de l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas remplies en ce que la société Lama [Localité 6] expose qu’une humidité importante dans l’immeuble lui aurait été cachée, alors que le caractère visible des désordres était évident et qu’il en résulte que le principe de la créance alléguée n’est pas certain, l’expert judiciaire désigné ayant indiqué que les désordres dénoncés ne pouvaient pas être qualifiés de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil ;

Que de plus il n’est pas justifié de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de ladite créance, comme il le démontre ;

La société Lama [Localité 6] répond qu’elle justifie de l’existence d’une créance fondée en son principe en ce qu’elle démontre qu’elle dispose des éléments pour rechercher la responsabilité de monsieur [K] afin d’obtenir la résolution de la vente en cause, laquelle entraînerait la restitution du prix de vente, sachant qu’il s’avère que les vices en litige étaient bien cachés comme en attestent les données suivantes : la déclaration de madame [G], le procès-verbal de constat du 4 avril 2022, et les appréciations de l’expert judiciaire ;

Que de plus comme cela est également démontré monsieur [K] était parfaitement au fait de l’état déplorable et de l’ampleur des vices affectant l’immeuble vendu à l’instar de plus de l’agent immobilier qui est intervenu pour la vente ;

Ainsi la société Lama [Localité 6] explique que monsieur [K] avait été parfaitement informé par ses locataires de la situation, et qu’il a tenté de camoufler ce problème ;

Que par ailleurs, elle rapporte la preuve de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance ;

Sur ce, la cour rappellera que le présent litige doit être envisagé selon les dispositions de l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient ce que suit :

— toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement ;

Il est constant que pour la créance dont s’agit, il peut être justifié d’une simple apparence de créance ;

En l’espèce, la cour n’a pas à ce titre dans le cadre de la présente procédure, à se prononcer sur le fond du litige à savoir, à déterminer la réalité d’un vice caché ou d’un dol imputable à monsieur [K] et à la société JBA Immobilier de nature à permettre avec certitude la résolution de la vente intervenue et portant sur l’immeuble acquis par la société Lama [Localité 6] le 30 mars 2022, sis [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le prix de 660.000€ ;

Cette cession a donné lieu à un exploit introductif d’instance du 27 juillet 2022, et à une instance engagée par la société Lama [Localité 6] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins ci-dessus exposées, comme dirigée contre monsieur [K] et la société Jba Immobilier ;

Cette instance est actuellement pendante devant la juridiction désignée sachant qu’une mesure d’expertise judiciaire ordonnée aux mêmes fins est également en cours ;

Au regard de ces éléments procéduraux, la cour constate que la problématique d’une humidité prégnante dans l’immeuble en cause est caractérisée, que celle-ci est dans sa réalité antérieure à la vente litigieuse, ce qui n’est pas sérieusement débattu et qu’à ce sujet il doit être noté ce que suit :

— monsieur [E] qui a été locataire dans l’immeuble dont s’agit écrit dans une attestation du 6 avril 2022, qu’il a connu dans son appartement des traces importantes de moisissures sur les murs, ainsi que sur le plafond dans la salle de bains et la chambre, que le problème avait été signalé à monsieur [K] en septembre 2020, que ce dernier avait procédé en décembre 2020 à la mise en place d’une cloison de type placo-plâtre dans la chambre afin de palier au problème et qu’au mois de janvier 2022 de la moisissure était apparue sur le placo-plâtre nouvellement posé ainsi que sur le plafond de la chambre,

— madame [G] qui a été également locataire dans le même immeuble a précisé dans une attestation du 5 avril 2022 que dés le mois d’août 2019, elle a découvert des fuites issues de la toiture dans son appartement, ainsi qu’un ruissellement sous une des fenêtres du salon, qu’aucune mesure n’avait été prise pour régler le problème bien qu’elle en ait averti monsieur [K] qui avait fait passer un de ses amis monsieur [C], qu’en août 2020, elle a de nouveau subi une fuite très importante dans la chambre de sa fille en provenance du toit, que monsieur [K] avait multiplié les promesses de réparation rapide, et que s’agissant de la vente de l’immeuble, monsieur [K] lui avait demandé de taire les problèmes de toiture et d’isolation ;

La cour estime qu’il n’existe aucun motif pour ne pas reconnaître à ces déclarations une valeur probante, pour le moins sur la réalité du problème d’humidité existant dans l’immeuble en cause, sur son antériorité à la vente et du fait que monsieur [K] en avait connaissance, car ces éléments sont confirmés par les opérations d’expertise, et par le courrier de résiliation de madame [G] du 17 octobre 2022 qui liste de manière détaillée l’ensemble des problèmes par elle, rencontrés qui ont porté atteinte aux conditions d’habitation du logement loué, qualifiant celui-ci d’inhabitable ;

S’agissant de cette situation l’expert judiciaire dans son pré-rapport en date du 7 novembre 2023, délivre les éléments d’informations suivants :

— qu’il a constaté deux types de désordres soit des infiltrations dues à la vétusté de la couverture et des phénomènes de condensation dus à une absence de ventilation des locaux et à une isolation partielle voire nulle,

— que ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

— que ceux d’infiltrations peuvent être qualifiés de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil, ceux constatés ayant du faire l’objet d’un sondage destructif pour les révéler, quand une visite extérieure permettait de constater que l’état de la couverture était vétuste et non entretenue avec la présence de mousses, de défauts d’étanchéité, de tuiles absentes ou ayant glissé, de non conformités des pentes des lucarnes et de faitières décollées ;

L’expert judiciaire a par ailleurs estimé que les désordres liés à la condensation ne pouvaient pas être qualifiés de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil, étant apparents selon lui pour l’acquéreur ;

Ce technicien a préconisé une réfection complète de la toiture à hauteur de la somme TTC de 49.337,02€ ;

A l’aune de ces éléments, monsieur [K] se limite d’une certaine manière à soutenir que les désordres étant visibles et apparents, et que les demandes en résolution soutenues par la société Lama [Localité 6] seraient vouées à l’échec, ce qui exclut selon lui toute créance certaine ;

Cependant la cour compte tenu de tout ce qui précède estime que tel n’est pas le cas, pour le moins s’agissant de la cause principale de l’humidité constatée résultant d’infiltrations, puisque la société Lama [Localité 6] a engagé une action au fond pour mettre en cause la responsabilité de monsieur [W] [K] ainsi que celle de l’agent immobilier intervenu pour obtenir la résolution de la vente, qui si elle était prononcée, entraînerait la restitution du prix d’achat versé ;

Dans ces conditions, compte tenu de tout ce qui précède sans que le débat sur les travaux entrepris par monsieur [K] sur le bien immobilier ne soit pertinent, puisque ceux-ci peuvent au contraire démontrer que l’appelant connaissait parfaitement l’état de son bien vendu, il y a lieu de retenir que la société Lama [Localité 6] justifie de l’apparence du principe d’une créance résultant de la présence de vices cachés pouvant justifier son action en résolution ;

S’agissant de la 2ème condition cumulative à établir au visa de l’article précité qui tend à rapporter la preuve d’une menace sur le recouvrement de la créance alléguée, par la restitution du prix de vente versé, il s’avère que la preuve de cette situation doit être rapportée par la partie qui saisie ;

La cour ne dispose d’aucun élément permettant d’affirmer que le patrimoine de monsieur [K] serait suffisant pour permettre la restitution pour le moins de la somme principale de 660.000€ ;

Cependant la cour constate qu’au 1er juillet 2022, sur les différents comptes dont monsieur [K] est titulaire à la Société Générale alors que le produit de la vente a été de 660.000€ à la date du 30 mars 2022, il ne restait que la somme de 45.669,95€ à titre de solde sur plusieurs comptes ;

Ce simple constat démontre le risque de dissipation des fonds tirés de la cession intervenue et les circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de celle principale déjà citée ;

Il s’ensuit qu’il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes tendant à obtenir la main levée de la saisie conservatoire dénoncée autorisée le 2 juin 2022 ;

— Sur les autres demandes :

Le jugement étant confirmé au principal, il le sera s’agissant des dépens et de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En cause d’appel monsieur [K] partie perdante supportera les dépens et versera à la société Lama [Localité 6] la somme de 3000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande présentée à ce titre étant écartée ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.

— Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— Déboute monsieur [K] de toutes ses demandes en ce compris de celle formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette toutes autres demandes ;

— Condamne monsieur [K] à payer à la société Lama [Localité 6] la somme de 3000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne monsieur [K] en tous les dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON