S.A.R.L. MARTI DIJON

C/

S.A.R.L. SOCIETE STEVANO

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème chambre civile

ARRÊT DU 18 JANVIER 2024

N° RG 21/01414 – N° Portalis DBVF-V-B7F-FZ64

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 04 octobre 2021,

rendue par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 18/01967

APPELANTE :

S.A.R.L. MARTI DIJON agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis :

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127

INTIMÉE :

S.A.R.L. SOCIETE STEVANO agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Delphine HERITIER, membre de la SCP LDH AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 16

assistée de M^e Sébastien CAVALLO, membre de la SELARL THEMA, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Sylvie RANGEARD, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 18 Janvier 2024,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Selon bail commercial signé le 7 février 2012 à effet au 1er mars 2012, la SARL Marti Dijon a loué à la SARL Stevano un local commercial situé dans la ZAC [Localité 3] à l’angle de la [Adresse 5] et de la [Adresse 4] moyennant un loyer annuel de 120 000 euros hors taxes et hors charges.

Lors de la conclusion du bail, le preneur a remis un dépot de garantie de 35 880 euros, porté à 36 421,19 euros après révisions annuelles successives.

Par acte du 24 août 2017, la société Stevano a signi’é au propriétaire un congé pour le 28 février 2018.

Un pré-état des lieux de sortie a été réalisé par huissier de justice le 18 octobre 2017.

Par courrier recommandé du 21 novembre 2017, la société Marti Dijon a sollicité la communication des contrats d’entretien dont celui de la climatisation.

Par réponse du 20 décembre 2017, la société Stephano indiquait notamment que "le système de climatisation n’a jamais fonctionné malgré nos tentatives de remplacer de nombreures pièces (+10 000 euros dans l’intervention et de changement de pièces sans résultat) et ajoutait « bien noté que le pré-état des lieux de sortie que vous avez fait établir ne relève aucun travaux de remise en état à notre charge. »

Par nouveau courrier du 16 janvier 2018, la société Marti Dijon contestait le fait que le système de chauffage-climatisation ait été défaillant dès la prise de bail.

La société Stevano rappelait alors par lettre du 5 février 2018 que la bailleresse avait elle même fait démonter et déplacer le bloc de climatisation à l’occasion de travaux réalisés dans le local voisin.

Le 2 mars 2018, un état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice en présence des parties.

La société Marti Dijon n’a pas restitué le dépôt de garantie malgré mise en demeure du 26 avril 2018.

Le bailleur a adressé, le 29 mai 2018, une demande en paiement au titre de la remise en état du local pour 2 307,60 euros, de la climatisation pour 38 816,40 euros et au titre de la situation comptable débitrice pour 2 859,52 euros.

Par acte du 20 juin 2018, la SARL Stevano a fait assigner la SARL Marti Dijon devant le tribunal de grande instance de Dijon aux 'ns de la voir condamner à lui rembourser le dépot de garantie.

Par jugement du 4 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Dijon a:

— condamné la SARL Marti Dijon à verser à la SARL Stevano le dépot de garantie aprés déduction des sommes dues par le preneur, soit la somme de 35 507,76 euros ;

— débouté la SARL Stevano de sa demande de dommages-intérêts;

— débouté la SARL Marti Dijon de ses demandes ;

— condamné la SARL Marti Dijon à régler à la SARL Stevano la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL Marti Dijon aux entiers dépens dont distraction au pro’t de M^e Delphine Héritier ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

La SARL Marti Dijon a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 2 novembre 2021.

Par conclusions notifiées le 21 juillet 2023, elle demande à la cour, au visa des articles 1134 ancien (1103 nouveau) du code civil, 700 du code de procédure civile, de :

— la recevoir en son appel et le déclarer bien fondé,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamnée à verser à la SARL Stevano le dépôt de garantie après déduction des sommes dues par le preneur, soit la somme de 35 507,76 euros, déboutée de ses demandes, condamnée à régler à la SARL Stevano la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens.

statuant à nouveau,

— dire et juger que la société Stevano n’a pas restitué les locaux dans un état conforme à ses obligations contractuelles,

— condamner la société Stevano à lui payer la somme de 38 816,40 euros au titre de la remise en état du bloc de climatisation, ensuite du non-respect de son obligation d’entretien, de réparation et de restitution des locaux, avec intérêts au taux légal à compter du courrier recommandé du 29 mai 2018,

— condamner la société Stevano à lui payer la somme de 2 307,60 euros au titre de la remise en état des locaux donnés à bail, ensuite du non-respect de son obligation d’entretien, de réparation et de restitution des locaux, avec intérêts au taux légal à compter du courrier recommandé du 29 mai 2018,

— condamner la société Stevano à lui payer la somme de 321,83 euros au titre de l’indexation annuelle du loyer et de la régularisation des charges, avec intérêts au taux légal à compter du courrier recommandé du 29 mai 2018,

— constater, dire et juger que la compensation s’est opérée avec le dépôt de garantie versé par la SARL Stevano, à hauteur de 36 421,19 euros, et ordonner en tant que de besoin cette compensation si celle-ci était contestée,

— condamner la société Stevano à lui payer une indemnité d’occupation pour la durée des travaux de remise en état soit une durée de 10 jours sur la base du montant du dernier loyer facturé outre les charges soit la somme de 4 630,09 euros,

— condamner la société Stevano à lui payer la somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière,

— débouter la société Stevano de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Stevano à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions d’intimée et d’appel incident notifiées le 22 avril 2022, la SARL Stevano demande à la cour, au visa des articles 606, 1103, 1104, 1719, 1731, 1732 et 1755 du code civil, L145-1 du code de commerce, de:

— réformer le jugement déféré seulement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande visant à voir la société Marti Dijon condamnée à lui payer la somme de 21 000 euros à titre de dommages et intérêts,

en conséquence,

— condamner la société Marti Dijon à lui payer la somme de 21 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— confirmer le jugement déféré pour le surplus,

en toute hypothèse,

— déclarer irrecevable la nouvelle prétention formée en cause d’appel par la société Marti Dijon,

— débouter la société Marti Dijon de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Marti Dijon à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Marti Dijon aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Delphine Héritier, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 octobre 2023.

Sur ce la cour,

A hauteur de cour, la société Marti Dijon s’oppose à la restitution du dépôt de garantie versé par le preneur soutenant que celui-ci n’a pas respecté son obligation d’entretien, de réparation et de restitution des locaux, précisant notamment que le remplacement de la climatisation ne relève pas des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et qu’il doit être supporté par la société Stevano.

1/ Sur la demande concernant le bloc de climatisation

Selon l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En application de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Les parties peuvent déroger aux dispositions de l’article 1755 du code civil en mettant à la charge du preneur toutes les réparations y compris celles dues à la vétusté. Encore faut-il que le bail comporte une disposition expresse en ce sens.

Le bail litigieux, signé le 7 février 2012, échappe à l’application des dispositions issues de la loi Pinel 2014-626 du 18 juin 2014.

Il prévoit que 'le preneur entretiendra les lieux loués pendant toute la durée du bail et exécutera toutes les réparations qui pourraient être nécessaires ; les grosses réparations définies aux deux premiers alinéas de l’article 606 du code civil resteront à la charge du bailleur.

Il réparera et changera le cas échéant, à ses frais, l’ensemble des équipements et appareils dont il a l’usage, conformément aux règlements en vigueur, le tout de telle sorte que, en fin de jouissance, il rende les lieux dans le même état que lors de la prise d’effet du bail. Un état des lieux de sortie contradictoire sera effectué par un huissier de justice.

Il est précisé qu’en cas de sinistre ou d’anomalie quelconque dans les lieux ou dans ses dépendances, le preneur a l’obligation d’en aviser le bailleur sans délai à peine d’être responsable de tout sinistre, de toute aggravation de risque ou de tout accident.'

De même en page 4 du bail, il est prévu que le preneur fera «procéder à la vérification, au réglage et au bon entretien des appareils de chauffage installés, même s’ils ne sont pas utilisés, par un spécialiste agréé par le bailleur'.

Enfin en page 8, il est indiqué que 'le dépôt de garantie sera remboursable à l’expiration du bail, sous réserve d’exécution par le preneur de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état des locaux loués.'

La cour constate qu’il n’est nullement allégué ni a fortiori démontré que le bloc de climatisation serait incorporé à la structure de l’immeuble de sorte que sa réparation ne relève pas des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil.

La clause contractuelle liant les parties prévoit que le preneur réparera et changera si nécessaire les équipements et appareils dont il a l’usage.

Il ne peut se déduire de cette clause, une obligation faite au preneur de supporter les travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Si en application de l’article 1731 du code civil, en l’absence d’état des lieux d’entrée, la société Stevano est réputée avoir reçu les locaux en bon état, cette présomption peut être renversée par la preuve contraire.

S’il résulte de l’état des lieux de sortie du précédent locataire dressé le 2 janvier 2012 que «le système de climatisation a pu être vérifié et est en état de fonctionnement correct», que l’intimée a signé un contrat de maintenance de la climatisation dès le 1er janvier 2012 et que le bail conclu entre les parties indique que 'le preneur reconnait que les lieux sont en bon état d’entretien et de réparation', il est constant que lors de travaux relatifs à la cellule mitoyenne du local objet du bail, le système de climatisation litigieux a connu un démontage puis une réinstallation en juin 2012 à l’initiative de la bailleresse.

Or, il est observé que le preneur, qui est entré dans les lieux le 1er mars 2012, s’est plaint auprès de son bailleur dès le 12 avril 2012 que l’appareil de climatisation n’était pas réinstallé et par nouveau courriel du 21 septembre suivant, il fait état notamment de ce que le compresseur réinstallé en juillet ne fonctionnait déjà plus.

L’historique des interventions sur l’appareil dressé par l’entreprise ADPE au terme d’un courrier du 1er février 2018, dont le contenu n’est pas contredit, précise que le 12 décembre 2011, un devis avait été établi par ses soins, à la demande de la bailleresse, visant à diagnostiquer le bon fonctionnement du groupe d’eau glacée d’occasion MTA qui devait être installé sur le site, devis qui ne devait pas être accepté.

L’entreprise précise que son nouveau devis du 11 janvier 2012 portant sur le déplacement du même groupe d’eau glacée MTA a été accepté mais qu’en l’absence de contrôle préalable de son fonctionnement, elle a exclu de ses prestations la réparation éventuelle des dysfonctionnements qui apparaîtraient au cours de la mise en service.

Si après déplacement du groupe d’eau glacée en juin 2012, celui-ci a fonctionné lors de la mise en service, l’entreprise a constaté, trois mois plus tard seulement, que le compresseur du groupe d’eau glacée était hors service comme étant bloqué mécaniquement.

Il est établi que la société Stevano a alors fait remplacer à ses frais le compresseur pour 8 348,32 euros en septembre 2012, l’enteprise ADPE constatant toutefois lors de la mise en service que l’échangeur était perçé et le vase d’expansion hors service, ce qui devait donner lieu à une nouvelle réparation prise en charge par le preneur à hauteur de 2 595,20 euros.

Suite à une détection de fuite fin novembre 2012, il a alors été constaté que les deux condenseurs étaient poreux, appareils que le preneur refusera de remplacer.

La chronologie des interventions et réparations sur le bloc de climatisation permet de vérifier que le preneur n’a pas pu user du bloc de climatisation plus d’un mois depuis son entrée dans les lieux, ce que certifie le représentant de la société ADPE.

Il est établi, par ailleurs, que le bloc de climatisation a été remplacé dès l’entrée en jouissance du nouveau locataire en août 2018 ce qui achève la démonstration d’un équipement d’occasion en état de dysfonctionnement total.

Il résulte de ce qui précède que, comme le soutient le preneur, le groupe de climatisation a été défaillant dès l’origine du bail de sorte que son remplacement justifié par sa vétusté ne saurait peser sur le preneur, sans que le bailleur ne puisse exciper de l’absence de réclamation postérieure aux réparations effectuées sur l’appareil pour échapper à son obligation de réparation, aucune clause du bail n’y obligeant le preneur.

En conséquence, et tel que l’a jugé la première juridiction, le coût du remplacement de la climatisation doit être assumé par le bailleur, de sorte que le jugement déféré est confirmé sur ce point.

2/ Sur les autres demandes tendant à la remise en état du local

La bailleresse réclame une somme de 2 307,60 euros au titre de la remise en état des locaux (remplacement du plafonnier, des néons, rescellement du lavabo, remise en peinture partielle des murs de la zone vente et remplacement de trois dalles en plafond, mise en peinture et frais de vérification du tableau éléctrique).

La société Stevano ne conteste pas devoir supporter le remplacement du plafonnier cassé, des néons ainsi que la remise en état du lavabo descellé.

Le devis produit en pièce 20 par la bailleresse permet de vérifier que le coût de remplacement du plafonnier et des néons s’établit à 443 euro HT et le rescellement du lavabo au mur à 100 euros HT de sorte que le jugement déféré est infirmé sur le montant retenu de ce chef qui doit être fixé à 553 euros HT, soit 663,60 euros TTC.

Alors qu’il est démontré au regard des photographies produites que certains murs de la zone vente étaient à l’état brut lors de l’entrée dans les lieux ou partiellement enduits et que l’état des lieux de sortie du 2 mars 2018 ne relève pas la nécessité de repeindre la surface murale de la zone vente, le jugement déféré ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a débouté la bailleresse de ce chef de demande.

De même, c’est par une argumentation pertinente que le cour s’approprie que les premiers juges, considérant que la réparation du faux plafond faisait suite à des infiltrations en toiture que la bailleresse avait accepté de prendre en charge sur dénonciation du preneur en février 2017, en ont déduit que les réparations, engloblant les travaux d’étanchéité de la toiture qui relevent de grosses réparations incombant à la bailleresse, ne pouvaient être supportées par la société Stevano qui, en sa qualité de preneur, n’était aucunement tenue de souscrire un contrat d’entretien de la toiture de sorte que le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a débouté la société appelante de ce chef de demande.

Il en va de même au titre des frais de vérification du tableau éléctrique qui sont réclamés dès lors que le preneur produit un rapport de vérification périodique de la société socotec daté du 17 août 2017 ne relevant aucun point de non conformité au sein des locaux, le contrat relatif à la vérification des installations électriques ayant, par ailleurs, été communiqué à la bailleresse le 20 décembre 2017.

3/ Sur l’indemnité d’occupation

La société appelante demande une somme de 4 630,09 euros en paiement d’une indemnité d’occupation pendant la durée des travaux de remise en état des locaux.

Comme l’ont relevé les premiers juges, non seulement les menues réparations dont s’agit ne justifient pas un délai de 10 jours pour les reprises mais surtout, il est établi que les locaux ont été reloués à compter du 1er août 2018.

Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Marti Dijon de cette demande.

4/ Sur la demande nouvelle de dommages-intérêts formée par la bailleresse à hauteur de 45 000 euros

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire (article 566 du code de procédure civile).

En l’espèce, cette demande en dommages-intérêts, nouvelle à hauteur de cour, est toutefois recevable dès lors qu’elle constitue le complément de la reddition des comptes entre les parties et tend aux mêmes fins d’indemnisation du chef du bail ayant lié les parties.

Il est constant que la société Stevano a donné congé des locaux loués pour le 28 février 2018.

La société Marti Dijon a consenti un nouveau bail à une tierce personne avec prise d’effet au 1er août 2018 moyennant un loyer de 95 000 euros.

Il est précisé, au terme du nouveau bail, une liste de travaux comprenant le remplacement de la climatisation.

La bailleresse a accordé au nouveau preneur en contre partie de la prise en charge des travaux ainsi listés, une baisse de loyer durant les 4 premières années (20 000 euros la première, 10 000 la seconde et troisième et 5 000 la quatrième année).

Comme le soutient l’intimée, cette décision d’accorder au nouveau locataire une remise sur le loyer ne lui est pas imputable dès lors que le remplacement du système de climatisation incombe à la bailleresse qui doit de ce fait être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

5/ Sur la dette au titre d’un solde de charges

Le solde locatif a été réglé par la société Stevano à l’exception de la somme de 321,83 euros au titre de la régularisation de charges pour la période entre mai 2017 et février 2018.

La société Stevano ne conteste pas être redevable de cette somme due au titre du reliquat de charges de sorte que le jugement déféré est confirmé de ce chef.

Il reste dû, en conséquence, par le preneur au titre du solde locatif une somme de 985,43 euros (663,60 + 321,83).

Le preneur ayant versé une somme de 36 421,19 euros au titre du dépôt de garantie, la SARL Marti Dijon doit restituer la somme de 35 435,76 euros, montant auquel elle doit être condamnée.

6/ Sur la demande de dommages-intérêts formée par la SARL Stevano au titre de son appel incident à hauteur de 21 000 euros

La société Stevano réclame d’abord, au titre de son appel incident, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, une somme de 11 000 euros au titre des frais de réparation inutiles du système de climatisation.

Les dispositions de l’article 1147 ancien du code civil trouvent à s’appliquer eu égard à la date de conclusion du contrat.

Il a été jugé que le remplacement du bloc de climatisation incombait à la société bailleresse en raison de sa vétusté.

Si l’intimée justifie avoir effectivement fait réaliser des réparations aussi onéreuses qu’inutiles sur le bloc de climatisation d’occasion, elle ne démontre pas pour autant avoir mis en demeure la bailleresse de procéder auxdites réparations ni avoir d’ailleurs réclamé le remplacement de l’installation de sorte qu’elle ne peut aujourd’hui reprocher à la société Marti Dijon un quelconque manquement à ses obligations.

La société Stevano réclame encore une somme de 10 000 euros au titre de la résistance abusive de la bailleresse.

Cette demande ne peut être fondée que sur les dispositions de l’article 1382 du code civil devenu 1240 du code civil.

Or, elle ne démontre pas davatange que la société Marti Dijon connaissait précisément l’état avancé de vétusté de l’installation de climatisation de sorte que la mauvaise foi n’est pas établie.

C’est donc de manière parfaitement légitime que les premiers juges ont débouté la SARL Stevano de sa demande de dommages-intérêts.

Le jugement est donc confirmé sur ce point.

7/ Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

La société Marti Dijon, n’obtenant pas gain de cause en appel, est condamnée aux dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Delphine Héritier, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Partie tenue aux dépens, elle est condamnée à verser la somme de 2 000 euros à la SARL Stevano en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

Par ces motifs

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SARL Stevano de sa demande de dommages-intérêts, a condamné la SARL Marti Dijon à régler à la SARL Stevano la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

L’infirmant pour le surplus sur le quantum,

Condamne la SARL Marti Dijon à restituer à la SARL Stevano la somme de 35 435,76 euros après déduction des sommes dues par le preneur au titre de la remise en état des locaux,

Déboute la SARL Marti Dijon du surplus de ses demandes,

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande de dommages-intérêts formée par la SARL Marti Dijon à hauteur de cour,

Déboute la SARL Marti Dijon de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne la SARL Marti Dijon aux dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Delphine Héritier, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Marti Dijon à payer à la SARL Stevano la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,