COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 13 NOVEMBRE 2025

N° 2025/631

Rôle N° RG 24/14723 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOCJL

S.C.I. MIRABELLE

C/

S.A.S. MEDIACO CENTRE VAR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marc MAMELLI

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de DRAGUIGNAN en date du 20 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/04643.

APPELANTE

S.C.I. MIRABELLE,

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Marc MAMELLI de la SELARL MAMELLI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

S.A.S. MEDIACO CENTRE VAR

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Thierry FRADET, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Lola LUCCIONI, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Séverine MOGILKA, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2020, la société civile immobilière (SCI) Mirabelle a donné à bail à la société par actions simplifiée Médiaco Centre Var un local commercial à usage de bureaux et un terrain de 1 500 m² environ.

Le 6 avril 2023, les sociétés Mirabelle et Médiaco Centre Var ont signé un protocole prévoyant une résiliation anticipée du bail « dès que le preneur aura trouvé à se reloger et au plus tard à la date du 2 mai 2024 ».

La société Médiaco Centre Var s’est maintenue dans les lieux postérieurement au 2 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, la société Mirabelle a fait assigner la société Médiaco Ventre Var, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion de l’occupant sous astreinte et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l''article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 20 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions ;

— condamné la société Mirabelle à payer à la société Médiaco Centre Var la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— la société Médiaco Centre Var ayant fait valoir la caducité du protocole d’accord transactionnel et une instance étant en cours aux fins de voir prononcer la nullité du protocole ou subsidiairement, la caducité de celui-ci, la constatation de la résiliation anticipée du bail commercial se heurtait à une contestation sérieuse ;

— la société Médiaco Centre Var s’acquittant des loyers et charges, la société Mirabelle ne pouvait se prévaloir d’un trouble quelconque dans l’occupation des lieux objet de la location.

Par déclaration transmise le 10 décembre 2024, la société Mirabelle a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises.

Par conclusions transmises le 19 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Mirabelle demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— constater la résiliation anticipée du bail commercial en date du 29 mai 2020 ;

— ordonner l’expulsion de la société Médiaco Centre Var et de tous occupants introduits de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés ;

— condamner la société Médiaco Centre Var à payer à la société Mirabelle la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Mirabelle expose, notamment, que :

— en application du protocole de résiliation anticipée, la société Médiaco Centre Var est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 3 mai 2024 ;

— le protocole de résiliation anticipée est parfaitement clair et ne souffre d’aucune ambiguïté ;

— l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui qui est une atteinte au droit de propriété constitue un trouble manifestement illicite ;

— le paiement des loyers n’influe pas sur l’existence d’un trouble manifestement illicite ;

— l’instance au fond engagée par la société Médiaco Centre Var par une assignation délivrée antérieurement à l’instance en référé n’est pas suffisante pour permettre de retenir une contestation sérieuse ;

— les contestations soulevées par la société intimée ne sont pas sérieuses ;

— le protocole d’accord ne peut être nul en raison d’un dol suite au non-respect d’un engagement de non-concurrence dans la mesure où la location des locaux à des sociétés concurrentes de la société Médiaco Centre Var n’est pas prouvée, où l’obligation de non-concurrence limitée à trois années est purgée et où celle-ci est limitée à certains actes qui n’incluent pas celui reproché à la bailleresse ;

— le protocole d’accord ne peut être déclaré caduc dans la mesure où il est parfaitement clair et où la date d’effet de la résiliation est fixée au plus tard au 2 mai 2024 sans être conditionnée au relogement de la société Médiaco Centre Var.

Par conclusions transmises le 26 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Médiaco Centre Var conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et à la condamnation de la société Mirabelle au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval Guedj.

A l’appui de ses demandes, la société Médiaco Centre Var fait, notamment, valoir que :

— plusieurs contestations s’opposent au constat de la résiliation anticipée du bail commercial et au prononcé de son expulsion puisque le juge du fond est déjà saisi du litige et que le protocole de résiliation anticipée du bail est entaché de nullité pour dol et doit être déclaré caduc ;

— par assignation délivrée le 8 avril 2024, elle a saisi le juge du fond aux fins de voir prononcer la nullité du protocole de résiliation anticipée du bail en raison de man’uvres dolosives et subsidiairement, la caducité du protocole en l’absence de conclusion d’un nouveau bail lui permettant l’exploitation de son fonds de commerce ;

— il ne peut être constaté la résiliation anticipée du bail et ordonné son expulsion en se fondant sur un protocole qui est contesté ;

— la société Mirabelle était tenue de ne pas effectuer d’actes ayant pour conséquence de la concurrencer ;

— la clause de non-concurrence était applicable jusqu’au 29 mai 2023 et a pris fin après la signature du protocole de résiliation anticipée du bail ;

— la société Mirabelle a trompé son consentement afin d’obtenir la signature du protocole de résiliation anticipée du bail et pouvoir donner en location les locaux à des concurrents ;

— la conjonction de coordination et figurant dans le protocole d’accord indique que la résiliation anticipée est soumise à deux conditions cumulatives à savoir le relogement de la société locataire et une date butoir au 2 mai 2024 ;

— à défaut de relogement au 2 mai 2024, le protocole est devenu sans objet ;

— les clauses du protocole d’accord doivent être interprétées ;

— aucun dommage imminent ni trouble manifestement illicite ne peut être constaté d’autant qu’elle continue de verser les loyers contractuellement convenus ;

— la société Mirabelle ne subit aucun dommage du fait de son maintien dans les lieux de sorte qu’aucun trouble n’est caractérisé ;

— au contraire, l’expulsion lui causerait un trouble excessif en qu’elle n’a pas de solution de relogement lui permettant d’exercer son activité commerciale.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 23 septembre 2025.

Le jour de la clôture, la société Médiaco Centre Var a transmis des conclusions par lesquelles elle sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture et maintient ses demandes telles que figurant dans ses conclusions du 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur le rabat de l’ordonnance de clôture :

Aux termes de l’article 914-3 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 914-4 du même code dispose : l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue (elle) peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du conseiller de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Interrogés sur ce point à l’audience, lors de l’appel des causes, l’ensemble des avocats des parties, présents ou représentés, ont indiqué qu’ils ne s’opposaient au rabat de l’ordonnance de clôture aux fins d’admission aux débats des conclusions transmises, le 23 septembre 2025, par la société Médiaco Centre Var.

La cour a donc, avant l’ouverture des débats et de l’accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

— Sur le constat de la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le protocole de résiliation anticipée de bail commercial conclu par les sociétés Mirabelle et Médiaco Centre Var stipule en son article 1, résiliation amiable, que « le preneur et le bailleur conviennent d’un commun accord de la résiliation anticipée du bail dès que le preneur aura trouvé à se reloger et au plus tard à la date du 2 mai 2024 ( ci-après la date de la résiliation) sans indemnité de part et d’autre. Dans le cas où la résiliation interviendrait avant le 2 mai 2024, le preneur devra respecter un préavis de 3 mois et notifier son départ au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception. Cette résiliation est consentie par les deux parties ».

Cette clause est claire et ne souffre d’aucune ambiguïté : le contrat de bail est résilié au plus tard le 2 mai 2024.

Or, la société Médiaco Centre Var s’est maintenue dans les locaux loués postérieurement à cette date.

Certes, elle a saisi le juge du fond d’une action tendant à voir prononcer la nullité ou la caducité du protocole d’accord mais cette saisine est insuffisante pour caractériser une contestation sur l’existence même du trouble et son caractère manifestement illicite, le juge des référés disposant du pouvoir de statuer, à titre provisoire, sur les mesures relevant de l’évidence qui ne peuvent être accordées par le juge de la mise en état.

La société Médicao Centre Var invoque aussi, plus précisément, une contestation afférente à la validité du protocole d’accord en raison d’un vice du consentement et une contestation afférente à sa caducité.

Elle soutient que la société Mirabelle a commis des man’uvres dolosives en vue d’obtenir la signature du protocole et ainsi pouvoir relouer les locaux à une société concurrente malgré une clause de non-concurrence.

Cependant, il doit être relevé que le dossier de la société intimée ne comporte aucune pièce portant sur des man’uvres de la société Mirabelle ou sa volonté de relouer les locaux à une société concurrente et que la clause de non-concurrence invoquée est intégrée dans une convention de cession de fonds de commerce signée par les sociétés [Y] Levage et Médiaco Centre Var, en présence de Grau Levage, M. [X] [Y] et Maître Michel Babled et donc pas par la société Mirabelle à laquelle la convention n’est pas opposable. Il importe peu que M. [Y] soit le gérant et associé de la société, il n’est pas intervenu dans la convention de cession en tant que représentant de celle-ci. Au surplus, la clause de non-concurrence n’interdit nullement la location de locaux.

En l’état, sans qu’il soit préjugé sur le fond, la cour retient que la société Médicao Centre Var ne produit aucun élément permettant de caractériser, avec l’évidence requise en référé, l’existence de man’uvres dolosives.

La société Médiaco Centre Var soutient aussi que le protocole d’accord serait caduc en raison de la non réalisation de la condition afférente à son relogement.

Toutefois, comme indiqué précédemment, la clause de résiliation amiable est claire, la société preneuse devait quitter les locaux loués au plus tard au 2 mai 2024. Les dispositions du protocole qui se résument à 4 articles ne prévoient nullement une caducité en l’absence de solution de relogement trouvée par la société Médiaco Centre Var.

Sans qu’il soit préjugé du fond, là encore, la cour retient l’absence d’élément démontrant, avec l’évidence requise en référé, que le protocole d’accord est susceptible d’être déclaré caduc.

Le maintien de la société Médiaco Centre Var, postérieurement au 2 mai 2024, dans les locaux de la société Mirabelle constitue ainsi un trouble manifestement illicite.

La poursuite du paiement des loyers n’interfère pas sur l’existence de ce trouble dans la mesure où la société intimée occupe les lieux sans droit ni titre et qu’elle porte ainsi atteinte au droit de propriété de la société Mirabelle qui ne peut jouir de ses locaux.

Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation du bail commercial liant les sociétés Médiaco Centre Var et Mirabelle au 2 mai 2024 et d’ordonner l’expulsion de la société Médiaco Centre Var et de tous occupants de son chef des locaux, avec au besoin le concours de la force publique, sans qu’une astreinte soit nécessaire.

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé et dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné la société Mirabelle aux dépens et à payer à la société Médiaco Centre Var la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Médiaco Centre Var, succombant à l’instance, doit être déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’appelante les frais non compris dans les dépens, qu’elle exposés. Il lui sera donc alloué une somme de 2 000 euros à ce titre.

La société Médiaco Centre Var supportera, en outre, les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Rappelle qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats, elle a révoqué l’ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée ;

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation anticipée du bail commercial liant les sociétés Médiaco Centre Var et Mirabelle au 2 mai 2024 ;

Ordonne l’expulsion de la société Médiaco Centre Var et de tous occupants de son chef des locaux, avec au besoin le concours de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu de prévoir une astreinte ;

Condamne la société Médiaco Centre Var à payer à la société Mirabelle la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Médiaco Centre Var aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière Le président