COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-11 OP

ORDONNANCE SUR RECOURS CONTRE UNE DÉCISION FIXANT LA RÉMUNÉRATION D’UN EXPERT

DU 25 AVRIL 2025

N° 2025/ 068

Rôle N° RG 23/15648 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMJ7Y

Syndic. de copro. [Adresse 2]

C/

S.C.P. CBF ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le : 25 avril 2025

à : Maître Jean VOISIN

Décision déférée au Premier Président de la Cour d’Appel :

Ordonnance rendue le 25 Octobre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE.

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 2],

demeurant [Localité 1]

Représenté par Maître Jean VOISIN, avocat au barreau de Marseille, avocat ayant plaidé

DEFENDERESSE

S.C.P. CBF ASSOCIES,

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Aude VAISSIERE, avocat au barreau de Marseille, avocat ayant plaidé

*-*-*-*-*

DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ

L’affaire a été débattue le 19 Février 2025 en audience publique devant

M. Frédéric DUMAS, Conseiller,

délégué par ordonnance du premier président .

en application des articles 714, 715 à 718 et 724 du code de procédure civile ;

Greffier lors des débats : M^me Anne-Marie BLANCO.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 avril 2025.

ORDONNANCE

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 avril 2025.

Signée par M. Frédéric DUMAS, Conseiller et M^me Anne-Marie BLANCO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par une ordonnance du 1er mars 2023 le président du tribunal judiciaire de Marseille a désigné la société civile professionnelle, ci-après SCP, CBF Associés prise en la personne de maître [T] en tant qu’administrateur provisoire de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4] à la demande du cabinet Lagier qui était alors son syndic.

Le 8 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné la rétractation de l’ordonnance du 1er mars 2023.

Suivant ordonnance du 25 octobre 2023 le président du tribunal judiciaire de Marseille a mis un terme à la mission de l’administrateur provisoire et fixé respectivement à 2 514 euros et 144,20 euros les émoluments et débours de la société CBF Associés, soit un total de 2 658,20 euros toutes taxes comprises (TTC).

Le 22 novembre 2023, la société CBF Associés a viré sur le compte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 7 551,88 euros sur les 10 490,24 euros de la trésorerie de la copropriété placés sur un compte ouvert à la Caisse des Dépôts et Consignations.

Par courrier reçu le 20 décembre 2023 au greffe de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a engagé un recours à l’encontre de l’ordonnance de taxe du 25 octobre 2023, indiquant n’en avoir jamais eu notification.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 19 février 2025.

Aux termes de ses écritures le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, Mme [Y] [B], demande au premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence de :

— à titre principal :

— débouter la société CBF Associés de sa demande de fixation de ses émoluments et débours,

— la condamner à lui rembourser la somme de 2 658,20 euros outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,

— à titre subsidiaire :

— imputer les émoluments et débours de la société CBF Associés, soit 2 658,20 euros, exclusivement à la société Cabinet Lagier,

— la condamner à lui rembourser la somme de 2 658,20 euros outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,

— à titre infiniment subsidiaire :

— débouter la société CBF Associés de sa demande de fixation de ses émoluments et débours en l’absence d’éléments les justifiant,

— à tout le moins réduire la demande de taxation de la société CBF Associés à 1 euro et ordonner la restitution du surplus outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,

— en tout état de cause condamner la société CBF Associés à lui verser une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de son recours il expose notamment que :

— l’ordonnance du 1er mars 2023 désignant un administrateur provisoire, ayant été rétractée, est censée ne pas avoir existé du fait de l’effet rétroactif de la rétractation de sorte que la société CBF Associés ne pouvait obtenir une ordonnance de taxe de ses honoraires,

— l’administrateur provisoire s’est payé avant même que le syndicat n’ait été consulté, ayant été mis devant le fait accompli par l’administrateur qui lui a restitué des fonds après prélèvement de ses émoluments et débours, et ce alors même que l’ordonnance de taxe critiquée ne les met pas à la charge du syndicat,

— la requête en désignation d’un administrateur provisoire a été formée par le cabinet Lagier, syndic professionnel, sans justifier du recours à une procédure contradictoire et alors même qu’il n’avait pas remis au juge tous les éléments lui permettant de statuer en connaissance de cause,

— à défaut de priver éventuellement l’administrateur provisoire de ses émoluments l’ordonnance de rétractation a au moins pour conséquences de mettre à néant les diligences accomplies qui ne peuvent avoir été réalisées dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires,

— l’administrateur provisoire n’a jamais effectué le moindre acte d’administration ou acte conservatoire, ni assuré un quelconque suivi de dossier justifiant des émoluments et débours alors au surplus qu’il était informé dès le 11 avril 2023 de la demande de rétractation par les copropriétaires,

— le rapport de fin de mission de maître [T] n’est pas daté, est empreint d’erreurs et d’inexactitudes attestant le manque d’implication de l’administrateur provisoire, le descriptif de l’ensemble immobilier étant une simple copie de l’extrait de l’annuaire des copropriétés et du dossier de diagnostic technique de la société JC Consulting, qui plus est non conformes au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division,

— le dit rapport ne mentionne aucun temps de travail justifié par un décompte précis des heures, un taux horaire et n’est accompagné d’aucun justificatif de frais,

— le courtier en charge de la police d’assurance de l’immeuble a précisé n’avoir jamais été contacté par l’administrateur provisoire contrairement aux affirmations de maître [T],

— la facture d’eau demeurée impayée du fait de la carence du cabinet Lagier n’a pas davantage été réglée par l’administrateur provisoire,

— ce dernier n’a effectué qu’un seul appel de fonds, le 26 avril 2023, au surplus affecté d’erreurs et d’approximations grossières,

— la reprise de la comptabilité n’a jamais été faite sérieusement par la partie adverse.

En réplique, la société CBF Associés conclut à ce que le premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme l’ordonnance de taxe du 25 octobre 2023 fixant sa rémunération à la somme de 2 658,20 euros TTC et condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— de fait, malgré la rétractation de l’ordonnance l’ayant désignée, l’administrateur provisoire a bien réalisé la mission qui lui était confiée entre le 1er mars et le 8 septembre 2023 justifiant le principe de sa rémunération,

— maître [T] a effectué un certain nombre de diligences ainsi qu’en témoigne le rapport de fin de mesure, a reconstitué l’intégralité de la comptabilité de la copropriété, pris attache avec des fournisseurs et émis des appels de fonds,

— le moyen adverse consistant à reporter sur le cabinet Lagier la charge du paiement des émoluments et débours de l’administrateur provisoire est de pure opportunité alors au surplus que ce syndic n’est pas partie au litige.

Au jour de l’audience, les parties reprennent leurs conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS

La recevabilité du recours contre l’ordonnance de taxe du 23 août 2023 n’est pas contestée et les éléments du dossier ne font pas apparaître d’irrégularité au regard des articles 714 à 718 du code de procédure civile qui régissent ce recours en application de l’article 61-1-5 I du décret n°67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur les demandes principales

L’article 29-1 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire du syndicat qu’il charge de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire.

En application de l’article 29-1 II de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 61-1-5 I du décret n°67-223 du 17 mars 1967 l’administrateur provisoire reçoit pour l’ensemble de sa mission un droit fixe dont le montant est notamment fixé par l’arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l’administrateur provisoire désignés en matière de copropriétés en difficulté. Le même article précise qu’il perçoit ce droit fixe dès que la décision le désignant est portée à sa connaissance.

L’article 61-1-5 III du même décret énonce qu’à l’issue de la mission le président du tribunal judiciaire arrête la rémunération de l’administrateur provisoire. Le greffier notifie cette ordonnance arrêtant la rémunération à l’administrateur provisoire et au syndic.

Il est constant qu’en dépit de l’effet rétroactif attaché à la rétractation de l’ordonnance ayant désigné, sur requête, un administrateur provisoire, celui-ci est bien fondé à solliciter une rémunération pour ses diligences (Com., 24 janvier 2024, n° 22-11.768).

Dès lors le moyen dont se prévaut le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], tiré de l’effet rétroactif de l’ordonnance de rétractation qui s’opposerait à la taxation des honoraires de l’administrateur provisoire, ne saurait prospérer.

Par ailleurs, selon le décompte des honoraires versé au dossier par la société CBF Associés, les émoluments de celle-ci fixés à 2 095 euros HT soit 2 514 euros TTC se répartissent comme suit :

— droit fixe : 1 500 euros HT,

— droit fixe de gestion courante/lot : 10 euros HT x 7 lots x 6 mois, soit 420 euros HT,

— droit proportionnel/dépenses courantes (budget prévisionnel inférieur) à 15 000 euros : 175 euros HT,

— diligences accomplies en cas de mutation d’un lot : 350 euros HT.

La société CBF Associés tenait des articles 61-1-5 I du décret du 17 mars 1967 susvisé et 4 de l’arrêté du 8 octobre 2015 le droit de percevoir, dès que l’ordonnance du 1er mars 2023 la désignant en tant qu’administratrice provisoire avait été portée à sa connaissance, une rémunération forfaitaire de 1 500 euros HT s’agissant de la gestion d’une copropriété dont le nombre de lots est compris entre deux et quinze.

Le droit fixe de gestion courante à hauteur de 420 euros HT est également justifié conformément à l’article 5 du même arrêté qui prévoit à ce titre un droit fixe de 10 euros HT par lot et par mois durant la première année de gestion, celle-ci ayant été effective durant l’administration provisoire selon les pièces versées au dossier.

En revanche les 175 euros HT censés correspondre à la mise en oeuvre d’un droit proportionnel de 3,5 % calculé sur le montant hors taxe des dépenses courantes au sens de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 acquittées par la copropriété, lorsque le budget prévisionnel de la copropriété n’excède pas 15 000 euros en application de l’article 10 de l’arrêté du 8 octobre 2015, ne sauraient être retenus à défaut pour la société CBF Associés de préciser et de justifier du montant desdites dépenses courantes que les documents produits ne permettent pas de distinguer.

Dès lors les émoluments et débours de l’administrateur provisoire seront arrêtés à la somme de 1 920 euros HT, soit 2 304 euros TTC.

Enfin cette société n’établit ni n’allègue d’ailleurs avoir exposé des frais entrant dans les débours taxés le 25 octobre 2023 à hauteur de 144,20 euros.

Il s’ensuit que l’ordonnance de taxe du 25 octobre 2023 sera partiellement infirmée et la rémunération de la société CBF Associés fixée à la somme de 2 304 euros au titre de sa désignation en tant qu’administrateur provisoire de l’immeuble en copropriété du [Adresse 2] à [Localité 4].

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sera enfin déclaré irrecevable en ses demandes de voir imputer les émoluments de la société CBF Associés à la société Cabinet Lagier et de l’entendre condamner à lui rembourser la somme de 2 658,20 euros pour ne l’avoir pas mise en cause dans cette procédure.

En conséquence la société CBF Associés sera condamnée à lui payer la somme de 354,20 euros en remboursement de la différence entre la somme de 2 658,20 euros et la rémunération due à l’administrateur provisoire, outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice laquelle a été transmise électroniquement le 24 novembre 2024.

Sur les demandes annexes

Chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

Il ne paraît pas inéquitable de condamner en application de l’article 700 du code de procédure civile la société CBF Associés qui, bien que ne disposant d’aucun titre sur les sommes issues de la trésorerie de la copropriété après le terme de sa mission, s’est arrogée le droit de prélever ce qu’elle considérait être son dû sans avoir même jugé utile de notifier l’ordonnance de taxe au nouveau syndic.

En conséquence elle devra verser une indemnité de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux titres des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Déclarons recevable le recours du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, Mme [Y] [B], à l’encontre de l’ordonnance de taxe rendue le 25 octobre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Marseille,

Infirmons l’ordonnance de taxe rendue le 25 octobre 2023 par le juge taxateur,

Statuant à nouveau,

Déclarons irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dirigées contre la société Cabinet Lagier,

Taxons les émoluments et débours de la SCP CBF Associés, en tant que qu’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à [Localité 4] désigné par ordonnance du 1er mars 2023, à la somme de 2 304 euros (deux mille trois cents quatre euros) TTC,

Déboutons la SCP CBF Associés du surplus de ses demandes,

Condamnons la SCP CBF Associés à restituer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 354,20 euros (trois cent cinquante quatre euros vingt centimes) outre intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2024,

Condamnons la SCP CBF Associés à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] une indemnité de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laissons à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Le greffier Le président