12/11/2025

ARRÊT N° 531/2025

N° RG 24/02218 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QKH3

EV/KM

Décision déférée du 25 Avril 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

( 24/00274)

MOREL

[P] [I] [Z]

C/

S.A. PROMOLOGIS

CONFIRMATION

PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DOUZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [P] [I] [Z]

Centre Pénitentiaire [Localité 8] Vezin

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représenté par M^e Jean-baptiste DE BOYER MONTEGUT, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555-2024-009904 du 19/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMEE

S.A. PROMOLOGIS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé le 15 novembre 2021 la SA Promologis a donné en location à M. [P] [I] [Z] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 7] ([Adresse 3]), moyennant un loyer de 357,07 €.

Par acte du 31 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement a été signifié au locataire.

Par acte du 18 janvier 2024 dénoncé le 19 janvier 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA Promologis a fait assigner M. [Z] devant le juge du contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé afin d’obtenir :

— le constat de la résiliation du bail,

— le paiement à titre provisionnel de la somme de 3398,17 € représentant l’arriéré de loyers arrêté au 12 janvier 2024,

— l’expulsion des occupants,

— la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel,

— l’allocation de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 25 avril 2024, le juge des référés a:

— constaté la résiliation du bail à compter du 31 décembre 2023,

— condamné à titre provisionnel M. [P] [I] [Z] à payer à la SA Promologis la somme de 4.306,47 € représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 18 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— à compter du 31 décembre 2023, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges actualisé l’indenmité d’occupation versée à la SA Promologis par M. [P] [I] [Z] et l’y a condamné, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— ordonné l’expulsion de M. [P] [I] [Z] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 12] et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément, aux dispositions des articles L. 412-l et suivants. R. 411-l et suivants. R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonné que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 4334 er suivants du code des procédures civiles d’exécution des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

— condamné M. [P] [I] [Z] à payer à la SA Promologis la somrne de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [P] [I] [Z] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration du 28 juin 2024, M. [Z] a relevé appel de la décision.

Par ordonnance du 9 mai 2025, l’appel de M. [Z] a été déclaré recevable.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [P] [I] [Z] dans ses dernières conclusions du 26 septembre 2024, demande à la cour au visa des articles 1104 et 1343-5 du code civil, de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 834 du code de procédure civile, de :

— infirmer en tous les chefs énoncés dans la déclaration d’appel l’ordonnance du juge des contentieux et de la protection du 25 avril 2024 et notamment en ce qu’elle a constaté le jeu de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de M. [Z] et fait droit à toutes les demandes indivisiblement attachées à ces deux prétentious,

Et statuant à nouveau,

— dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande tendant à la constatation de la résiliation du bail de M. [Z], à son expulsion et aux prétentions accessoires à ces

deux demandes au regard de l’existence d’une contestation sérieuse,

— débouter la SA Patrimoine de ses demandes de résiliation par le jeu de la clause résolutoire, d’expulsion locative de M. [Z] et de celles qui en sont le complément et l’accéssoire,

— octroyer les plus larges délais possibles à M. [Z] pour rembourser sa dette locative tout en suspendant corrélativement la clause de résiliation au cours de ces mêmes délais,

— débouter la SA Patrimoine de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que celle relative aux dépens.

La SA Promologis dans ses dernières conclusions du 29 septembre 2025 demande à la cour de :

' infirmer le jugement rendu en ce qu’il a « condamné à titre provisionnel M. [P] [I] [Z] à payer à la SA Promologis la somme de 4.306,47 € représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 18 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision »

Statuant à nouveau,

— constater la reprise des lieux par la société Promologis le 18 octobre 2024,

Par conséquent,

— prendre acte de ce que la société Promologis renonce à solliciter l’expulsion de M. [Z],

En tout état de cause

— condamner M. [Z] à payer à la SA Promologis la somme de 7.846,67 € d’arriéré locatif pur,

— condamner M. [Z] au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et la procédure de première instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 septembre 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

M. [Z] fait valoir que le 16 juin 2023 il a été interpellé à son domicile et qu’à cette occasion la porte de son appartement a été endommagée. Par la suite il a été détenu au centre pénitentiaire de [Localité 8].

Il considère que le commandement ne lui a pas été délivré de bonne foi par la bailleresse qui connaissait sa situation carcérale et savait qu’il était dans l’impossibilité physique d’établir l’occupation de son logement alors qu’au surplus ne disposant plus des clés il ne pouvait mandater un tiers susceptible de l’établir.

Par ailleurs, il considère que le signalement qui a été fait à la Ccapex par la bailleresse était incomplet en ce qu’il ne mentionnait pas ses coordonnées en détention ni celles du service d’insertion et de probation du centre pénitentiaire de [Localité 8] ce qui a entaché d’irrégularités la saisine de la commission.

Par ailleurs, il ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif mais fait valoir que sa fille adoptive se propose d’apurer sa dette justifiant l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

La bailleresse oppose que :

' aucune procédure d’abandon n’a été mise en place et le changement de serrure est imputable à la seule arrestation du locataire justifiant des mesures de sécurisation du logement,

' la procédure d’expulsion est fondée sur le non-respect du commandement de payer,

' la Ccapex était parfaitement informée de son adresse,

' le 1er août 2024 les clés de l’appartement ont été restituées au conseil de M. [Z] aux fins de récupération de ses affaires ,

' les impayés étaient antérieurs à son placement en détention et la demande de délai ne saurait prospérer en l’absence de pièces justifiant sa solvabilité, par ailleurs si Mme [R] propose d’apurer la dette et justifie de ses ressources, elle ne produit aucune pièce concernant ses charges alors que l’arriéré n’a cessé d’augmenter,

' la demande d’expulsion n’a plus lieu d’être puisque la famille de M. [Z] à récupéré ses affaires et que par la suite une procédure d’expulsion a été lancée le 18 et dénoncée à M. [Z] le 18 octobre 2024,

' c’est à bon droit que les dégradations et le nettoyage du logement ont été imputés au locataire.

Sur ce

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 24 de la même loi le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 15 novembre 2021 comprend une clause résolutoire en son article 4-7-1 conformément aux articles sus-visés.

La SA Promologis a fait délivrer à M. [Z] le 31 octobre 2023,un commandement de payer la somme principale de 1635,09 € visant la clause résolutoire du bail.

Si la bailleresse a immédiatement eu connaissance de l’incarcération de son locataire laquelle a fait suite à une intervention des gendarmes qui ont dégradé la serrure d’entrée nécessitant un changement de celle-ci, il n’est pas justifié qu’elle a été informé de l’issue de cette arrestation et notamment de l’incarcération de M. [Z] au centre pénitentiaire de [Localité 8]. Dès lors, la régularité de la saisine de la Ccapex ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

A défaut pour M. [Z] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 1er novembre 2023, l’arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets.

Le juge des référés, juge de l’évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 1er novembre 2023, sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement, le juge n’ayant plus le pouvoir d’accorder des délais pour régulariser.

En cet état, M.[Z] est occupant sans droit des locaux appartenant à la SA Promologis depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, qui n’apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.

Considérant l’occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, la SA Promologis est en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.

L’ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.

Par ailleurs, il résulte des pièces versées que le 1er août 2024 la bailleresse a remis au conseil de M. [Z] les clés de l’appartement donné à bail aux fins de récupérer des affaires personnelles et un état des lieux de sortie a été établi non contradictoirement le 6 novembre 2024, c’est-à-dire postérieurement aux dernières conclusions du locataire sur le fond du 26 septembre 2024.

Le locataire ne conteste pas le montant réclamé au titre de l’arriéré des loyers et des charges.

La décision sera réformée de ce chef aux fins d’actualisation, l’arriéré s’élevant à 7846,67 € au titre des loyers et des charges,

M. [Z] sollicite des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

Cependant, il ne justifie pas clairement de sa situation pénale, empêchant de considérer avec certitude à une sortie prochaine alors qu’il a l’obligation d’occuper les lieux à titre d’habitation.

En conséquence, il ne peut être fait droit à sa demande de suspension de la clause résolutoire.

Enfin, M. [Z] sollicite des délais de paiement sans prétendre pouvoir lui-même assumer cette charge alors qu’il est détenu. Comme le relève l’intimée la personne susceptible de payer les mensualités justifie avoir perçu en 2023 la somme de 2683,58 € par mois mais ne donne aucune information sur ses charges et donc pouvoir assumer le règlement de 327 € par mois pendant deux ans en application de l’article 1343-5 du code civil.

M. [Z] qui succombe gardera la charge des dépens de première instance, par confirmation de la décision déférée et d’appel.

L’équité commande de rejeter la demande présentée par la SA Promologis au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, par infirmation de la décision déférée et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé sauf à actualiser le montant de la provision et sur l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant:

Prend acte de la renonciation par la SA Promologis à solliciter l’expulsion de M. [P] [I] [Z] compte tenu de la reprise des lieux,

Condamne M. [P] [I] [Z] à payer à la SA Promologis la somme de

7846,67 € à titre de provision,

Rejette la demande de délais de paiement présentée par M. [P] [I] [Z],

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SA Promologis en première instance et en cause d’appel,

Condamne M. [P] [I] [Z] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET