COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2025

N° 2025 / 132

N° RG 23/11955

N° Portalis DBVB-V-B7H-BL5UH

[O] [N]

C/

[X] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Olivier GRIMALDI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire, Pôle de proximité d’AIX-EN-PROVENCE en date du 28 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-22-000007.

APPELANT

Monsieur [O] [N]

né le 07 Mai 1972 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Gladys KONATÉ, avocat au barreau de MARSEILLE, ayant pour avocat plaidant M^e Corinne TOMAS-BEZER, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [X] [Y]

né le 24 Avril 1971 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Olivier GRIMALDI, membre de la SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Ibrahim ADJI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat conclu le 1er mai 2015, Monsieur [O] [N] a donné à bail d’habitation à Monsieur [X] [Y] une villa meublée située [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de base de 3.500 euros.

Par lettre recommandée adressée le 22 mars 2019, le locataire a donné congé pour le 30 avril suivant et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi à cette même date.

Le 7 mai 2019, Monsieur [N] a requis un huissier de justice afin de constater des désordres supplémentaires.

Le 3 avril 2020, il a fait évaluer le montant des réparations par un expert commis par son assurance de protection juridique.

Après mise en demeure du 15 avril 2021 restée infructueuse, M. [N] a fait assigner M. [Y] par acte du 7 décembre 2021 à comparaître devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 2.483,87 euros au titre d’un reliquat de loyer pour la période du 1er mai au 22 mai 2019 et celle de 26.557,92 euros au titre du coût de réparation des dégradations commises dans les lieux.

Le défendeur s’est opposé à ces demandes et a réclamé reconventionnellement paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par jugement rendu le 28 juillet 2023, le tribunal a débouté les parties de l’ensemble de leurs prétentions et condamné M. [N] aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu :

— que le bail avait été résilié d’un commun accord le 30 avril 2019, de sorte qu’aucun loyer ne pouvait être réclamé pour une période postérieure,

— que si l’état des lieux de sortie et le constat d’huissier faisaient effectivement apparaître certaines dégradations, le bailleur ne fournissait en revanche aucune évaluation cohérente du montant des réparations,

— et que le locataire ne démontrait ni la faute du bailleur, ni l’existence d’un préjudice.

Monsieur [O] [N] a interjeté appel de cette décision le 22 septembre 2023. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 15 mars 2024, auxquelles il est ici renvoyé pour le détail de l’argumentation, il se prévaut des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et produit de plus amples justificatifs à l’appui de sa demande afférente aux dégradations du bien loué, consistant principalement en des factures de travaux échelonnées entre 2019 et 2023.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner l’intimé à lui payer la somme de 26.557,92 euros au titre du coût des réparations, majorée des intérêts capitalisés au taux légal à compter du 15 avril 2021, outre celle de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ses entiers dépens.

Monsieur [X] [Y] a notifié le 2 février 2024 des conclusions en réplique, auxquelles il convient également de se reporter, par lesquelles il conteste la valeur probante du constat d’huissier et du rapport d’expertise en raison de leur caractère non contradictoire, ainsi que celle des factures produites en cause d’appel.

Il fait notamment valoir qu’il ne s’agissait pas d’une maison neuve, contrairement à l’affirmation de la partie adverse, que le logement était dépourvu de VMC, et que la vétusté et les grosses réparations d’entretien sont à la charge du bailleur.

Il conclut à la confirmation du jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive, qu’il réitère à hauteur de 10.000 euros. Il réclame en sus 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2025.

DISCUSSION

Sur la demande en paiement d’un reliquat de loyer :

Les conclusions récapitulatives de l’appelant ne reprennent pas la demande en paiement d’un reliquat de loyer formulée dans ses premières écritures, laquelle doit être réputée abandonnée en vertu de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur la demande afférente aux dégradations du bien loué :

En vertu de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La preuve de ces dégradations et pertes résulte en principe de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie dressés conformément aux prévisions du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Le bailleur ne peut opposer au locataire sortant des éléments recueillis de manière non-contradictoire qu’en cas de carence de ce dernier.

En l’espèce, les parties ont réalisé le 30 avril 2019 un état des lieux de sortie contradictoire faisant apparaître certaines dégradations.

Si M. [N] estimait que ce document ne reflétait pas l’état réel du bien, il lui appartenait de convoquer M. [Y] à assister à un nouvel état des lieux confié à un huissier de justice, en application de l’article 3-2 de la loi susvisée ; or le constat de Maître Cécile BARRA en date du 7 mai 2019 a été établi de manière non-contradictoire, de sorte qu’il ne saurait valablement se substituer au précédent.

Quant au rapport rédigé le 6 mai 2020 par M. [K] [P] à la demande de l’assureur de protection juridique du bailleur, il ne peut se voir accorder aucune valeur probante dès lors qu’il a été établi près d’un an après le départ du locataire et que 'l’expertise’ s’est tenue en conférence téléphonique sur la base des seuls éléments communiqués par M. [N].

En conséquence, l’appelant peut prétendre à l’indemnisation des seules dégradations et pertes mentionnées dans l’état des lieux de sortie contradictoire, à savoir :

— dans la cuisine : meuble sous évier gondolé, chambranle de porte fissuré, porte-glissière sous escalier ne ferme plus,

— suite parentale : chambranle de porte fissuré, porte penderie cassée côté miroir,

— salle d’eau ouverte : dalle de sol cassée sur solarium,

— garage : éclats sur marches,

— extérieurs : six arbres morts, traces de pneus de vélo sur le revêtement en teck, pool-house et piscine non nettoyés.

Les traces d’humidité sur les murs et plafonds ne peuvent en revanche être imputés à M. [Y] dès lors que celui-ci fait valoir, sans être démenti, que le logement était dépourvu de VMC.

Sur la base des factures produites en cause d’appel, l’indemnité due par le locataire sortant peut être évaluée à la somme de 3.000 euros, le surplus de la réclamation du bailleur devant être rejeté.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive :

Bien que la somme allouée au bailleur soit nettement inférieure au montant total de sa réclamation, il demeure que son action était en partie fondée, de sorte qu’elle ne peut être qualifiée d’abusive et ouvrir droit au paiement de dommages-intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Constate qu’elle n’est plus saisie d’une demande d’infirmation du chef de jugement ayant débouté M. [O] [N] de sa demande en paiement d’un reliquat de loyer,

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté intégralement M. [O] [N] de sa demande afférente aux dégradations du bien loué,

Statuant à nouveau de ce chef, condamne M. [X] [Y] à lui payer une somme de 3.000 euros, majorée des intérêts au taux légal capitalisés à compter du 15 avril 2021,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté M. [X] [Y] de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive,

Condamne l’intimé aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser à l’appelant une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE