Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3 1, 18 décembre 2025, n° 21/04434

CA Aix-en-Provence
Confirmation 18 décembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Nullité de la procédure de rectification
La cour a jugé que l'avis de mise en recouvrement était conforme aux exigences légales, rendant la demande de nullité infondée.
Rejeté
Force majeure
La cour a estimé que les circonstances invoquées n'étaient pas imprévisibles et ne constituaient pas un cas de force majeure, justifiant ainsi le rejet de cette demande.
Rejeté
Régularité des impositions
La cour a confirmé la régularité des impositions, rejetant la demande de décharge.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, la S.A.R.L. Fabienne Immobilier conteste un jugement du tribunal judiciaire de Nice qui avait débouté ses demandes relatives à une imposition fiscale. La question juridique principale portait sur la validité d'un redressement fiscal et la possibilité d'invoquer une force majeure pour justifier l'impossibilité de construire. Le tribunal de première instance avait confirmé le rejet de la réclamation de la société par l'administration fiscale, considérant que la doctrine administrative invoquée n'était plus applicable en raison d'un changement législatif. La cour d'appel a approuvé ce raisonnement, concluant que les conditions de force majeure n'étaient pas réunies et que la procédure de redressement était régulière. En conséquence, la cour a confirmé le jugement de première instance, déboutant la société de toutes ses demandes et la condamnant aux dépens.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 3 1, 18 déc. 2025, n° 21/04434
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/04434
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Estelle CIUSSIVirginie ROSENFELDGilles ALLIGIER
Cabinet(s) :	SCP PASCAL KLEINCABINET ROSENFELD & ASSOCIESSCP CABINET BUVAT - TEBIEL
Parties :	S.A.R.L. FABIENNE IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2025

Rôle N° RG 21/04434 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHFM2

S.A.R.L. FABIENNE IMMOBILIER

DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES

Copie exécutoire délivrée

le : 18 décembre 2025

à :

M^e Gilles ALLIGIER

M^e Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judicaire de Nice en date du 15 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01299.

APPELANTE

S.A.R.L. FABIENNE IMMOBILIER

représentée par son gérant en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assistée de M^e Estelle CIUSSI de la SCP KLEIN, avocat au barreau de NICE,

INTIME

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes- Côte d’Azur et du département des Bouches du Rhône, qui élit domicile en ses bureaux, [Adresse 5]

représenté par M^e Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

Madame Cecile BRAHIC-LAMBREY, Conseillere rapporteure

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025,

Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 30 septembre 2009, la société Fabienne Immobilier a acquis pour un prix de 2 500 000 euros une propriété dénommée [Adresse 7], située [Adresse 1], à [Localité 6] et le bénéfice de permis de construire et de démolir délivrés les 20 avril 2005 et 18 avril 2007. Elle y déclarait que le bien était destiné à la construction d’un immeuble à usage d’habitation et qu’elle s’engageait à édifier dans un délai de 4 ans une maison individuelle dont les trois quarts au moins seraient destinés à l’habitation, et à justifier au plus tard dans les trois mois suivant l’expiration de ce délai de la prorogation éventuelle dont elle pourrait bénéficier.

Dans l’hypothèse où l’acquéreur ne respecterait pas les engagements relatifs à l’application de la TVA, il devrait alors, à première réquisition de l’administration, acquitter les frais normalement exigibles et un droit complémentaire de 1%.

Les 24 et 25 novembre 2009, la société Fabienne Immobilier a revendu la propriété et ses permis de construire et démolir à la société Gurdd pour un montant de 3 millions d’euros.

Le 20 avril 2014, l’administration fiscale a adressé à la société Fabienne Immobilier une proposition de rectification et a procédé à la reprise des droits éludés lors de l’acquisition de la propriété pour un montant total de 106 272 euros, outre intérêts de retard pour 20 878 euros. Elle a estimé que le délai pour construire avait expiré le 30 septembre 2013 sans que la société ait respecté son engagement ni fait de demande de prorogation de construire à l’administration.

Le 12 avril 2014, l’administration fiscale a maintenu le réhaussement.

Le 16 juin 2014, les sommes ont été mises en recouvrement.

Le 29 juillet 2014, la société Fabienne Immobilier a contesté cette créance.

Par jugement du 15 juin 2017, le tribunal de grande instance de Nice l’a déboutée de sa demande formulée à l’encontre de la société Gurdd pour la prise en charge le paiement de la somme de 127 150 euros.

Le 19 décembre 2018, l’administration fiscale a rejeté la réclamation de la société Fabienne Immobilier.

Le 18 février 2019, la société Fabienne Immobilier a assigné M. le directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône (le directeur régional des finances publiques) devant le tribunal de grande instance de Nice pour obtenir la décharge des impositions litigieuses.

Par jugement du 15 février 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— débouté la société Fabienne Immobilier de l’intégralité de ses demandes,

— confirmé la décision de rejet en date du 19 décembre 2018 du directeur régional des finances publiques de la réclamation formulée par la société Fabienne Immobilier,

— condamné cette société aux entiers dépens.

Par déclaration du 24 mars 2021, la société Fabienne immobilier a interjeté appel de cette décision pour obtenir la réformation du jugement déféré, en ce qu’il la déboute de l’intégralité de ses demandes, l’appel portant sur les dispositions du jugement qui confirme la décision de rejet en date du 19 décembre 2018 du directeur régional des finances publiques de la réclamation formulée par la société Fabienne immobilier et condamne la société aux dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 1er août 2023 et auxquelles il convient de se référer expressément pour le détail de ses prétentions et moyens, la société Fabienne Immobilier demande à la cour, sous le visa de la doctrine administrative du 8A-45 n°3 et de l’article R.256-1 du livre des procédures fiscales de :

Dire l’appel recevable et bien fondé.

Réformer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 février 2021 par le tribunal judiciaire de Nice en ce qu’il a :

— débouté la société Fabienne Immobilier de ses demandes,

— confirmé la décision de rejet du 19 décembre 2018 du Directeur régional des 'nances publiques de la réclamation formulée par la société Fabienne immobilier,

— condamné la société Fabienne immobilier aux dépens,

Statuant à nouveau,

Concomitamment,

— prononcer la nullité et l’irrégularité de la procédure de recti’cation du 20 janvier 2014 à l’origine de la créance revendiquée et l’avis de mise en recouvrement subséquent émis le 25 juin 2014 à l’encontre de la société Fabienne immobilier,

— prononcer la nullité de l’avis de recouvrement notifié le 25 juin 2014 à la société Fabienne immobilier pour défaut de respect des dispositions de l’article R256-1 du livre des procédures fiscales.

A titre subsidiaire,

— constater que la reprise de l’engagement de construire par la société Gurdd et l’effet translatif de propriété du bien au profit de la société Gurdd constitutif un cas de force majeur pour la société Fabienne immobilier qui est dans l’impossibilité de respecter son engagement de construire.

En conséquence,

— déclarer irrecevable l’administration fiscale à procéder à des rectifications en base d’un montant de 106 272 euros au titre de la taxe de publicité foncière et droits d’enregistrement à l’encontre de la société Fabienne immobilier et la dire infondée.

En tout état de cause,

— infirmer la décision de rejet du 19 décembre 2018 prise par l’administration fiscale suite à la réclamation contentieuse du 15 juillet 2014 de la société Fabienne Immobilier,

— ordonner la décharge et le dégrèvement des impositions litigieuses visées dans la procédure de rectification du 20 janvier 2014 et dans l’avis de mise en recouvrement émis le 25 juin 2014 à l’encontre de la société Fabienne immobilier d’un montant total de 127 150 euros,

— condamner l’administration fiscale à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 août 2021, auxquelles il convient de se référer expressément pour le détail de son argumentation, le directeur régional des finances publiques demande à la cour, sous le visa des articles 1594-0 G et 1727 du code général des impôts et l’article R. 256-1 du livre des procédures fiscales de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice en date du 15 février 2021 ;

— débouter la société Fabienne immobilier de l’ensemble de ses prétentions ;

— dire et juger régulière la procédure de rectification du 20 janvier 2014 ;

— dire et juger régulier l’avis de mise en recouvrement notifié le 25 juin 2014 ;

En conséquence,

— déclarer les impositions en litige régulières et fondées ;

— confirmer la décision de rejet en date du 19 décembre 2018 de la réclamation formulée par la société Fabienne immobilier le 29 juillet 2014;

— condamner la société Fabienne immobilier aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à payer à l’administration fiscale Ia somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La clôture de l’instruction de l’affaire est intervenue par ordonnance du 16 octobre 2025 et l’affaire évoquée à l’audience du 13 novembre 2025.

MOTIFS,

Sur la nullité du redressement

La société Fabienne immobilier fait valoir que :

— le redressement est nul et l’avis de mise en recouvrement émis le 25 juin 2014 irrégulier, faute d’avoir pris en compte la doctrine administrative fiscale 8A-45 n°3 en vigueur à la date d’acquisition, le 30 septembre 2009, selon laquelle le délai de 4 ans pour construire est automatiquement prorogé d’un an, de sorte que le nouvel acquéreur avait jusqu’au 24 novembre 2014 pour construire, et à laquelle le bulletin officiel des impôts 8 A-1-07 du 21 février 2007 fait expressément référence,

— elle n’avait pas à déposer de demande de prorogation, et ne pouvait donc faire l’objet d’un redressement avant cette date,

— le principe d’équité veut qu’elle puisse bénéficier de l’ensemble des dispositions en vigueur au 30 septembre 2009, y compris celle de la doctrine administrative applicable jusqu’au 11 mars 2010. Le changement de législation à compter du 11 mars 2020 est sans incidence.

L’administration fiscale expose qu’en application de la doctrine administrative DB 8-A-45 n°3, les acquéreurs professionnels de l’immobilier ne disposaient d’une prorogation automatique d’un an que jusqu’au 11 mars 2010, date à laquelle elle a été réformée lorsque l’article 16 de la loi n° 2010-237 du 9 mars 2010 de finances rectificative pour 2010 (JO 10 mars 2010) a procédé à une refonte des textes applicables aux opérations immobilières en matière de TVA et de droits de mutation à titre onéreux, notamment de l’article 1594-0 G du code général des impôts.

Selon l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, « Il ne sera procédé à aucun rehaussement d’impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l’administration est un différend sur l’interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s’il est démontré que l’interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l’époque, formellement admise par l’administration.

Il en est de même lorsque, dans le cadre d’un examen ou d’une vérification de comptabilité ou d’un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle, et dès lors qu’elle a pu se prononcer en toute connaissance de cause, l’administration a pris position sur les points du contrôle, y compris tacitement par une absence de rectification.

Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l’interprétation que l’administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu’elle n’avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente. Sont également opposables à l’administration, dans les mêmes conditions, les instructions ou circulaires publiées relatives au recouvrement de l’impôt et aux pénalités fiscales. »

Ce texte permet aux administrés de se prévaloir d’une doctrine fiscale en les garantissant contre les changements par l’administration. Cependant, il est de jurisprudence constante que la doctrine administrative cesse de produire ses effets en cas d’abrogation de la législation qu’elle interprétait, qui la rend caduque.

En l’espèce, il n’est pas contesté mais établi qu’un changement de législation est intervenu avec la loi n° 2010-237 du 9 mars 2010, en vigueur le 11 mars 2010. La doctrine administrative antérieure était donc caduque à cette date.

Par ailleurs, en application respectivement des alinéas 1 et 3 de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, pour pouvoir être utilement invoquée par un administré, la doctrine administrative doit être toujours en vigueur à la date de la décision primitive d’imposition ou à laquelle le contribuable est réputé en avoir fait application.

Or en l’espèce, il est constant qu’au 30 septembre 2013, date d’expiration du délai de quatre ans initialement prévu pour construire et démolir et courant à compter du 30 septembre 2009, la doctrine administrative [Immatriculation 3] n° 2 et 3 n’était plus applicable.

Dès lors, c’est à bon droit et pour des motifs que la cour approuve, que le tribunal judiciaire de Nice a écarté l’applicabilité de la doctrine administrative fondée sur les dispositions modifiées ainsi que la prorogation du délai d’un an dont la société Fabienne immobilier entendait se prévaloir.

Sur la nullité de l’avis de mise en recouvrement

La société Fabienne immobilier souligne que l’avis de mise en recouvrement est affecté d’irrégularités pour ne pas comporter les mentions de l’article R. 256-1 du livre des procédures fiscales, les intérêts se limitant à un renvoi pour mémoire, mention qui ne peut concerner que les intérêts de recouvrement complémentaires et non les pénalités de retard d’assiette.

L’administration fiscale expose que l’avis de mise en recouvrement ne présente aucune irrégularité :

— le montant global des intérêts est indiqué pour chaque catégorie de taxe en application de l’article R*. 256-1 du livre des procédures fiscales,

— la mention pour mémoire des intérêts de retard est conforme aux exigences de l’article 1727-IV 1 du code général des impôts puisque cet intérêt dépend de la date du paiement, inconnue à la date d’émission de l’avis de mise en recouvrement.

Selon l’article R*. 256-1 du livre des procédures fiscales, alinéa 1er, du livre des procédures fiscales « l’avis de mise en recouvrement prévu à l’article L. 256 indique pour chaque impôt ou taxe le montant global des droits, des pénalités et des intérêts de retard qui font l’objet de cet avis.

L’avis de mise en recouvrement mentionne également que d’autres intérêts pourront être liquidés après le paiement intégral des droits.

Lorsque l’avis de mise en recouvrement est consécutif à une procédure de rectification, il fait référence à la proposition prévue à l’article L. 57 ou à la notification prévue à l’article L. 76 et, le cas échéant, au document adressé au contribuable l’informant d’une modification des droits, taxes et pénalités résultant des rectifications. »

C’est le montant « global » des droits, des pénalités et des intérêts de retard qui doit donc être indiqué pour chaque impôt dans l’avis de mise en recouvrement en application de ce texte.

L’avis de mise en recouvrement litigieux fait état, pour chaque créance, de l’origine, la réponse aux observations du contribuable, la nature, les droits, majorations et pour la ligne « intérêts de retard CGI article 1727 » de la mention « arrêté au 31-01-2014 / Intérêt de retard- CGI art. 1727 ».

La ligne relative aux intérêts de retard porte la mention « Mémoire (*) », renvoyant à la précision suivante « * l’intérêt de retard prévu à cet article du CGI sera liquidé après le paiement des droits. »

Selon l’article 1727, IV, 1, in limine, du code général des impôts « l’intérêt de retard est calculé à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel l’impôt devait être acquitté jusqu’au dernier jour de mois du paiement. »

Ainsi, le montant des intérêts de retard ne pouvant être déterminé lors de l’émission de l’avis, mais calculé qu’après paiement par le contribuable, il est établi qu’il a été fait mention du montant « global » des intérêts de retard, conformément aux prescriptions de l’article R.256-1 du livre des procédures fiscales.

C’est donc à bon droit que le tribunal a retenu que la demande en nullité de l’avis de recouvrement ne pouvait prospérer.

Sur la force majeure

La société Fabienne immobilier soutient subsidiairement, que l’effet translatif de propriété du bien au profit de la société Gurdd et les décisions administratives contraignant cette dernière à interrompre les travaux ressortent de la force majeure.

L’administration fiscale affirme que les conditions de la force majeure ne sont pas réunies en l’espèce.

Selon l’article 1148 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, alors applicable, « il n’y a lieu à aucun dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit. »

En l’espèce, les circonstances dont entend se prévaloir la société Fabienne Immobilier n’étaient pas imprévisibles lors de l’acquisition du terrain.

En effet, d’une part, la cession du bien était un élément à la discrétion du contribuable qui ne peut donc aujourd’hui affirmer que l’effet translatif de propriété qui en résulte lui est extérieur et était imprévisible ; cet effet n’est en outre pas en lien direct avec l’impossibilité de construire.

D’autre part il n’est pas établi que les difficultés administratives dont il est fait état, au demeurant prévisibles, aient entraîné une impossibilité définitive et absolue de construire étant précisé que ni la société Fabienne Immobilier, ni la société Gurdd n’ont formulé de demande de prorogation de délai auprès de l’administration fiscale. A cet égard, l’extrait du jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 15 juin 2017 produit est sans incidence. Il concerne la société Gurdd et non la société Fabienne Immobilier. Il est relatif au seul achèvement des travaux dans les conditions contractuellement prévues, et ces travaux ont été au terme de cette décision seulement interrompus de sorte que la preuve d’aucune impossibilité absolue de construire n’est rapportée.

Les principes et montant des impositions litigieuses ne sont pas par ailleurs contestés.

Il y aura donc lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la société Fabienne Immobilier de l’ensemble de ses demandes, et confirmé la décision de rejet du 19 décembre 2018 du directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côtes d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône de la réclamation formulée par la société Fabienne Immobilier, cette dernière étant condamnée aux dépens.

La société Fabienne Immobilier sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

La société Fabienne Immobilier, partie perdante sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande en outre qu’elle soit condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile à payer à l’administration fiscale la somme de 3 000 euros, elle-même étant déboutée de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 février 2021, entre les parties, par le tribunal judiciaire de Nice ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Fabienne Immobilier aux dépens d’appel ;

CONDAMNE la société Fabienne Immobilier à payer à la [Adresse 4] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Fabienne Immobilier de l’ensemble de ses demandes.

La greffière La présidente