COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2025

N° 2025 / 184

N° RG 23/08520

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLQT5

[L] [C]

C/

[F] [G]

[V] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Barbara MACCHI-TUKOV

M^e Axelle AUPY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de NICE en date du 16 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00313.

APPELANTE

Madame [L] [C]

née le 13 Novembre 1947 à [Localité 5] (37), demeurant [Adresse 7] (CORSE)

représentée par M^e Barbara MACCHI-TUKOV, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Madame [F] [G]

née le 15 Février 1996 à [Localité 4] (81), demeurant [Adresse 2]

Monsieur [V] [W]

né le 09 Septembre 1991 à [Localité 3] (33), demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Axelle AUPY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er septembre 2021, Madame [L] [C] donnait à bail d’habitation à Monsieur [V] [W] et Madame [F] [G] un appartement de type 2 au sein de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de base de 1.125 € et une provision pour charges de 90 €.

Il n’était pas fait d’état des lieux d’entrée, mais le bail mentionnait divers travaux de rénovation réalisés avant l’emménagement des locataires.

Ces derniers donnaient congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 1er juin 2022, au bénéfice d’un délai de préavis réduit à un mois.

Par courrier du 8 juillet, la bailleresse accusait réception de ce congé au 15 juin et informait ses cocontractants que celui-ci prendrait effet le 15 juillet.

Ce même 8 juillet, les locataires sortants requéraient unilatéralement un huissier de justice à l’effet de dresser un état des lieux de sortie ; puis ils restituaient les clés par colis postal reçu le 30 juillet par la propriétaire.

Par lettre du 28 septembre, Madame [C] leur réclamait paiement d’une somme de 2.020,20 €, déduction faite du dépôt de garantie, au titre d’un reliquat de loyer, des charges locatives restant dues et des frais de remise en état de l’appartement. Elle leur reprochait notamment d’avoir fait obstacle à l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire, pour lequel elle disait avoir mandaté un tiers.

Par courrier de leur conseil du 27 octobre, Monsieur [W] et Madame [G] mettaient en demeure la bailleresse de leur restituer l’intégralité du dépôt de garantie, soit la somme de 1.125 €. Ils contestaient les griefs qui leur étaient adressés et soutenaient au contraire n’avoir obtenu aucune réponse de sa part pour procéder aux formalités de sortie.

Aucune issue amiable n’ayant pu être trouvée, M. [W] et Mme [G] assignaient le 2 décembre 2022 Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Nice en paiement de la somme de 1.125 € majorée des pénalités prévues à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et d’une somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Mme [C] s’opposait à ces prétentions et invoquait une créance d’un montant total de 3.537,31 € se décomposant comme suit :

—  342 € au titre d’un reliquat de loyer pour le mois de juillet 2022,

—  150,16 € au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2021 et 2022,

—  603,15 € au titre de la régularisation des autres charges récupérables,

—  2.442 € au titre des frais de remise en état de l’appartement.

Déduction faite du dépôt de garantie, elle réclamait en conséquence paiement d’une somme de 2.412,31 €.

Par jugement rendu le 16 mai 2023, le tribunal :

— condamnait Mme [C] à restituer la somme de 1.025 € au titre du dépôt de garantie, déduction faite d’une somme de 100 € au titre des frais de remise en état, majorée d’une somme égale à 10 % du loyer pour chaque mois de retard à compter du 30 septembre 2022,

— condamnait solidairement M. [W] et Mme [G] à payer 342 € au titre d’un reliquat de loyer, 150,16 € au titre des taxes d’ordures ménagères et 214,39 € au titre des autres charges récupérables,

— prononçait la compensation entre ces créances,

— partageait par moitié le coût de l’état des lieux de sortie,

— condamnait Mme [C] au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboutait les parties du surplus de leurs demandes,

— et laissait à chacune d’entre elles la charge de leurs propres dépens.

Mme [C] interjetait appel de cette décision le 27 juin 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 5 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, Madame [L] [C] demande à la cour d’infirmer partiellement le jugement entrepris et de faire droit à l’intégralité de ses prétentions telles que formulées devant le premier juge. Elle réclame accessoirement paiement de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 9 novembre 2023, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l’argumentation, Monsieur [V] [W] et Madame [F] [G] forment appel incident et demandent à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné la restitution de la somme de 1.025 € au titre du dépôt de garantie, outre les majorations légales, mis à leur charge les sommes de 150,16 € au titre des taxes d’ordures ménagères et de 214,39 € au titre des autres charges récupérables, et prononcé la compensation,

— de l’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, de débouter l’appelante de ses autres prétentions et de la condamner au paiement d’une somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, outre l’intégralité du coût de l’état des lieux de sortie, les dépens et une somme de 2.500 € au titre de leurs frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2025.

DISCUSSION

Sur la demande portant sur un reliquat de loyer :

Par courrier du 8 juillet 2022, la bailleresse a accusé réception au 15 juin du congé donné par ses locataires et les a informés que celui-ci prendrait effet le 15 juillet. Cependant, il est constant que les clés ne lui ont été restituées que le 30 juillet, date de réception du colis postal. En conséquence, le loyer est exigible jusqu’à cette date.

Sur les charges récupérables :

Les intimés ne contestent pas être redevables de la somme de 150,16 € au titre de la quote-part des taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2021 et 2022 leur incombant au pro rata temporis de leur occupation du logement.

L’appelante produit d’autre part les états de répartition établis par le syndic de l’immeuble faisant apparaître des charges locatives d’un montant de 1.313,88 € pour l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, et de 1.639,81 € pour l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022.

Déduction faite des provisions mensuelles de 90 €, les locataires sortants restent ainsi redevables de la somme de 603,15 € au pro rata temporis de leur occupation, conformément au calcul exposé dans les conclusions de l’appelante.

Le montant total des charges récupérables restant dues s’élève donc à 753,31 €.

Sur les frais de remise en état :

En vertu de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La preuve de ces dégradations et pertes résulte en principe de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie dressés conformément aux prévisions du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Le bailleur ne peut opposer au locataire sortant des éléments recueillis de manière non-contradictoire qu’en cas de carence de ce dernier.

L’article 3-2 de ladite loi dispose en outre qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée.

En l’espèce, aucune des parties n’a respecté les dispositions prévues par ce texte afin de parvenir à l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire. En conséquence, aucune indemnité ne peut être mise à la charge des locataires sortants au titre de la remise en état du logement, et le coût du procès-verbal de constat dressé le 8 juillet 2022 doit demeurer à la charge exclusive des locataires sortants.

Sur le compte entre les parties :

La bailleresse, créancière d’une somme de 1.095,31 € au titre du reliquat de loyer et de charges, augmentée des intérêts moratoires, était en droit de conserver l’intégralité du dépôt de garantie en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que M. [W] et Mme [G] doivent être déboutés de l’ensemble de leurs prétentions.

Pour les motifs qui précèdent, Mme [C] doit être également déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement des frais de remise en état.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Déboute Monsieur [V] [W] et Madame [F] [G] de l’ensemble de leurs prétentions,

Déboute Madame [L] [C] de sa demande reconventionnelle,

Condamne in solidum Monsieur [W] et Madame [G] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser à Madame [C] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE