N° RG 21/02022 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NO72

Décision du

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4]

Au fond

du 03 mars 2021

RG : 19/07739

ch 9 cab09F

[E]

C/

[C]

[G]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 14 Février 2023

APPELANT :

M. [Z] [U] [J] [E]

né le 27 Mars 1977 à [Localité 6] (69)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Emmanuelle BAUFUME de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

Assisté de M^e Samuel BECQUET de la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 350

INTIMES :

M. [M] [W] [F] [C]

né le 19 Août 1959 à [Localité 4] (69)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Eric DE BERAIL de la SELARL KAIROS AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 916

Mme [H] [G] épouse [C]

née le 04 Avril 1962 à [Localité 4] (69)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Eric DE BERAIL de la SELARL KAIROS AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 916

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 17 Février 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Décembre 2022

Date de mise à disposition : 14 Février 2023

Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

M. [M] [C] et Mme [H] [G] épouse [C] (les époux [C]) étaient propriétaires de deux maisons mitoyennes situées au [Adresse 2] et [Adresse 2] à [Localité 4], édifiées sur deux parcelles distinctes, la maison sise au [Adresse 2] étant louée.

Le 8 septembre 2016, les époux [C] ont accepté l’offre ferme et irrévocable de M. [Z] [E] d’acquérir ces biens immobiliers au prix de 580 000 euros.

Le 21 décembre 2016, ils ont accepté la réduction du prix à 540 000 euros.

Par acte authentique du 16 janvier 2017, les parties ont signé une promesse unilatérale de vente des biens au prix de 540 000 euros expirant le 31 juillet 2018. La promesse était consentie en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 54 000 euros et était soumise aux conditions suspensives suivantes stipulées dans l’intérêt de M. [E]:

— l’obtention d’un permis de construire d’une maison d’habitation sur le terrain objet de la promesse,

— l’obtention d’une offre définitive de prêt pour financer l’achat et les travaux projetés,

— la vente du bien de M. [E] situé dans la même rue, un avant contrat ayant été conclu le 20 décembre 2016, sous diverses conditions suspensives non encore remplies.

Aux cours des mois suivants, les époux [C] ont été approchés par plusieurs promoteurs immobiliers leur proposant d’acquérir, moyennant un prix très supérieur à celui de la promesse, leurs parcelles en vue de la réalisation d’un ensemble immobilier d’habitations dimensionné conformément aux règles du plan local d’urbanisme et de l’habitat appelé à entrer en vigueur au début de l’année 2019.

Le 10 novembre 2017, M. [E] a renoncé au bénéfice des conditions suspensives relatives à l’obtention d’un permis de construire et à la vente de son bien.

Le 16 février 2018, le notaire rédacteur de la promesse unilatérale de vente a fait savoir aux époux [C] que l’acquéreur souhaitait régulariser l’acte de vente.

Par lettre signifiée par huissier de justice le 9 mai 2018, le conseil de ces derniers a avisé M. [E] qu’ils ne se soustrairaient pas à la réalisation de la vente, dès lors que les conditions suspensives stipulées dans la promesse semblaient réalisées, mais qu’ils agiraient, une fois la vente conclue, en nullité de celle-ci sur le fondement de l’article 1596 du code civil et en rescision pour lésion.

Par acte authentique en date du 18 juillet 2018, la vente des parcelles a été réitérée.

Saisi par les époux [C] d’une action en annulation de la vente immobilière, le tribunal judiciaire de Lyon a, par jugement du 3 mars 2021 :

— déclaré recevable leur action,

— prononcé la nullité de la vente,

— dit que le jugement à intervenir vaudra acte translatif du droit de propriété et sera publié comme tel au fichier immobilier à l’initiative de la partie la plus diligente, dans les quinze jours suivant la date à laquelle les époux [C] auront restitué la somme de 540 000 euros entre les mains du notaire,

— ordonné l’expulsion dans le même délai de M. [E] et de celle de tous les occupants de son chef, à l’exclusion de toute personne occupant les lieux en vertu du bail d’habitation consenti,

— condamné M. [E] au paiement de la somme de 19 550 euros par application de l’article 1352-3 du code civil pour la période du 1er août 2018 au 31 juillet 2019,

— fixé la créance de restitution des fruits à hauteur de 730 euros par mois à compter du 1er août 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux, pour le bien situé au [Adresse 2],

— ordonné la capitalisation des intérêts légaux par année entière par application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné M. [E] au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire ;

Par déclaration du 18 mars 2021, M. [E] a relevé appel du jugement.

Par ordonnance de référé du 25 mai 2021, le premier président de la cour d’appel a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire présentée par l’appelant.

Par conclusions notifiées le 7 janvier 2022, M. [E] demande à la cour de réformer le jugement et de :

— dire n’y avoir lieu à nullité de la vente,

— débouter les époux [C] de l’intégralité de leurs demandes telles que dirigées contre lui,

A titre reconventionnel, au titre de l’anéantissement des conséquences de l’exécution provisoire du jugement entrepris :

— lui donner acte de ce qu’il offre de réintégrer entre les mains des époux [C] le prix de vente de 540 000 euros,

— dire que les époux [C] assumeront l’intégralité des frais consécutifs à son rétablissement dans son droit de propriété,

— condamner les époux [C] à réintégrer dans ses mains la somme de 40 110 euros versée au titre de l’exécution du jugement du 3 mars 2021 (versement alors opéré par compensation avec la restitution du prix de vente),

— condamner les époux [C], sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à fournir un état détaillé des revenus perçus depuis le 1er juin 2021 jusqu’à l’arrêt à intervenir, et les condamner en tant que de besoin à lui restituer l’intégralité desdits revenus,

— condamner les époux [C] au versement de la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire, en cas de confirmation et au titre des restitutions consécutives au prononcé de la nullité :

— lui donner acte de ce qu’au titre de l’exécution provisoire du jugement du 3 mars 2021, il a restitué le bien, en contrepartie de la restitution du prix,

— constater qu’une compensation a été opérée entre le prix restitué et les fruits perçus par lui,

— ordonner le remboursement à son profit de l’ensemble des charges qui ont pesé sur lui depuis l’entrée en jouissance du bien, notamment impôts fonciers et taxes diverses, incidence des revenus restitués sur l’impôt sur le revenu, contrats d’entretien, selon compte à établir au jour de l’arrêt à intervenir, etc,

— l’indemniser de l’ensemble des travaux effectués aux fins de remise en état, lesquels pourront le cas échéant être fixés par voie d’expertise,

— assortir la restitution de la somme principale de 540 000 euros des intérêts au taux légal, à la charge des époux [C], à compter de la date de l’acte authentique, et subsidiairement de la date de l’assignation, jusqu’au 10 août 2021, date de restitution des fruits,

— condamner les époux [C] au versement d’une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les dépens de première instance et d’appel seront à la charge des époux [C], dont distraction au profit de la SCP Baufume et Sourbe.

Par conclusions notifiées le 30 juillet 2021, les époux [C] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement toutes ses dispositions,

— prononcer la nullité de la vente par eux conclue avec M. [E] par application de l’article 1596 du code civil,

— à défaut et dans tous les cas, prononcer la nullité de la vente par application de l’article 1137 du code civil,

— à titre subsidiaire, prononcer la nullité de la vente par application de l’article 1132 du code civil,

— à titre encore plus subsidiaire, prononcer la nullité de la vente par application de l’article 1104 du code civil, pour manquement à l’obligation de bonne foi dans la négociation et la formation du contrat,

— dire et juger qu’en vertu de l’effet confirmatif attaché à l’arrêt à intervenir, le jugement rendu le 3 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Lyon vaudra acte translatif du droit de propriété et sera publié comme tel au fichier immobilier à l’initiative de la partie la plus diligente, à supposer qu’il ne l’ait pas déjà été à la date de l’arrêt au titre de l’exécution provisoire,

— ordonner en tant que de besoin l’expulsion dans le délai de quinzaine à compter de la signification et de la dénonciation de l’arrêt à intervenir de M. [E] et de celle de tous occupants de son chef, à l’exclusion de toute personne occupant les lieux en vertu du bail d’habitation consenti à M. et Mme [T] selon acte de renouvellement en date du 17 juin 2006, puis tacite reconduction,

— condamner M. [E] au paiement de la somme de 4 850 euros par application de l’article 1352-3 du code civil à titre de solde de la créance de restitution des loyers sur la période du 1er août 2018 au 31 mai 2021, pour autant que les loyers postérieurs à cette date n’aient pas été par lui perçus,

— ordonner la capitalisation des intérêts légaux par année entière par application de l’article 1343-2 du code civil,

— rejeter comme irrecevable par application de l’article 564 du code de procédure civile la demande indemnitaire formée par M. [E] pour la première fois en cause d’appel à hauteur de la somme de 100 000 euros,

— dans tous les cas, la rejeter comme mal fondée,

— débouter M. [E] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens, distraits au profit de la selarl Kairos avocats.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 février 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la nullité de la vente

1.1. Sur la nullité de la vente sur le fondement de l’article 1596 du code civil

M. [E] fait valoir essentiellement que les époux [C] n’apportent pas la preuve qu’ils lui auraient donné mandat, sous quelque forme que ce soit, ce qui prive d’application les dispositions de l’article 1596 du code civil ; que s’il est vrai qu’il exerce la qualité d’agent immobilier, il a acquis le bien à titre personnel, dans le cadre d’un projet familial structuré, ce qui ne lui est pas interdit ; qu’il n’existe aucun élément permettant d’établir qu’il serait intervenu à quelque moment que ce soit en qualité d’agent immobilier, ou même qu’il aurait été sollicité à ce titre ; que le caractère non professionnel de l’offre est établi au vu de l’origine de ce document puisqu’il a été établi sur la base d’un « copier-coller » d’un modèle trouvé sur le site Internet « immobilier.lefigaro.fr », dont il a repris, outre les paragraphes matérialisant l’offre proprement dite, les quelques paragraphes explicatifs précédant le modèle ; qu’il s’agit d’un modèle à l’usage exclusif des acquéreurs non professionnels et à destination du vendeur ou de son mandataire ; que ce modèle est sans aucun rapport avec celui qu’il utilise pour ses clients.

Les époux [C] font valoir qu’il est manifeste que les relations entre les parties se sont nouées en considération de la qualité d’agent immobilier dont M. [E] s’est prévalu et que ce dernier s’est trouvé de facto investi d’un mandat de vente, en vertu du principe du consensualisme ; qu’aux termes de son assignation du 10 mai 2021 par laquelle il a saisi la juridiction du premier président, M. [E] indique qu’à l’été 2016, les époux [C] lui auraient fait part de leur intention de vendre leur tènement ; que cette indication vaut aveu judiciaire ; que c’est bien en considération de sa qualité d’agent immobilier qu’ils se sont trouvés en relation avec lui, peu important d’ailleurs qui ait été à l’origine de cette relation ; que le fait que l’offre du 8 septembre 2016 reproduise à la fois les préconisations d’emploi communiquées par le Figaro immobilier et la proposition d’achat elle-même, démontre que M. [E] a utilisé au cas présent le formulaire tel qu’il le fournissait à ses clients souhaitant émettre par eux-mêmes une offre d’achat ; que c’est seulement après avoir obtenu d’eux leur accord pour lui confier la vente du tènement au prix de 580 000 euros que M. [E] s’est alors déclaré intéressé pour son compte personnel ; qu’or, il ne pouvait se porter acquéreur du bien immobilier dont la vente lui avait été confiée ; que la prohibition instituée par l’article 1596 du code civil trouve à s’appliquer en l’absence même de preuve d’un mandat d’entremise, dès lors qu’une fraude a été commise par l’agent immobilier ; qu’en l’espèce, la motivation du jugement attaqué caractérise une fraude manifeste.

Réponse de la cour

Selon l’article 1596 du code civil, ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes ni par personnes interposées, les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre.

Il appartient à celui qui argue de la qualité de mandataire de l’acquéreur pour solliciter l’annulation de la vente, de rapporter la preuve de l’existence d’un mandat.

En l’espèce, en l’absence de mandat écrit, le tribunal a considéré que la forme de l’offre de vente du 2 septembre 2016 et les mentions imprimées sur celle-ci démontraient que M. [E] 'uvrait en qualité de professionnel, en énonçant les effets juridiques attachés à l’acte, se positionnant comme un tiers par rapport à l’émetteur de la proposition. Il en a déduit qu’il s’était incontestablement présenté aux époux [C] comme un agent immobilier chargé de vendre.

Or, M. [E] produit en cause d’appel le modèle d’offre d’achat qu’il a manifestement utilisé, extrait du site Internet « immobilier.lefigaro.fr », lequel comporte effectivement l’intégralité des mentions informatives reproduites dans l’offre d’achat du 2 septembre 2016. La cour observe que ce modèle est très différent des offres d’achat utilisées par l’appelant dans le cadre de son activité professionnelle d’agent immobilier. Dactylographiée sur une page blanche, l’offre d’achat du 2 septembre 2016 ne comporte aucune en-tête et il ne résulte aucunement de sa forme, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, la preuve que l’appelant oeuvrait en qualité de professionnel.

Si les époux [C] soutiennent qu’il est manifeste que les relations entre les parties se sont nouées en considération de la qualité d’agent immobilier de M. [E], ils n’en rapportent aucunement la preuve. À cet égard, la seule indication, dans son assignation en référé devant le premier président de la cour d’appel, de ce qu'« à l’été 2016, et dans le cadre des relations de voisinage, les époux [C] ont fait connaître leur intention de vendre ces deux maisons à M. [E] » ne saurait être interprétée comme un aveu judiciaire, d’une part, de ce que c’est bien en considération de sa profession que les parties sont entrées en relation, d’autre part, de ce que les intimés lui ont effectivement confié le mandat, fût-il d’entremise, de vendre leurs biens.

C’est encore vainement et sans le moindre élément probant que les époux [C] affirment que M. [E] ne s’est déclaré intéressé pour son compte personnel qu’après avoir obtenu d’eux leur accord pour lui confier la vente du tènement au prix de 580 000 euros.

Adoptant les motifs des premiers juges qui ont considéré que M. [E] avait utilisé sa qualité de professionnel pour se faire consentir une promesse unilatérale de vente et se délier ainsi de son offre d’achat ferme et irrévocable, les époux [C] font valoir que le comportement de l’appelant caractérise une fraude manifeste. Toutefois, la cour observe, notamment à la lecture des pièces produites pour la première fois en cause d’appel par l’appelant, que les parties ont échangé pendant plusieurs mois avant la signature de l’acte authentique du 16 janvier 2017, que le prix d’achat de 540'000 euros a été accepté sans réticence apparente par les époux [C] ainsi qu’il ressort de l’échange de SMS reproduit dans le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 16 mars 2021 et que M. [E] a réitéré sa proposition d’achat au terme d’une offre du 21 décembre 2016 acceptée par les intimés.

Au vu de ce qui précède et en l’absence de preuve de l’existence d’un mandat de vente confié par les époux [C] à M. [E], il convient de débouter les appelants de leur demande d’annulation de la vente pour violation des dispositions de l’article 1596 du code civil.

1.2. Sur la nullité de la vente pour dol

M. [E] fait valoir que c’est à la date de la signature de la promesse, soit le 16 janvier 2017, que doivent être appréciées une hypothétique erreur ou de prétendues man’uvres dolosives ; que le processus de discussion du prix s’est réalisé de manière totalement libre et que la valeur du bien au jour de la promesse unilatérale ne peut être appréciée par référence à des dispositions d’urbanisme adoptées à une époque concomitante de la réitération, intervenue 18 mois plus tard ; que l’évolution des droits à construire n’était nullement acquise, ni même prévisible, à la date de sa première offre, le 8 septembre 2016, ou à celle de sa seconde, le 24 décembre 2016 ; que les époux [C] ne démontrent nullement qu’il aurait détenu « des informations dont il savait le caractère déterminant pour l’autre partie », ni même qu’il en aurait fait une « dissimulation intentionnelle »

Les époux [C] répliquent qu’à raison de sa profession d’agent immobilier et de son implantation à proximité immédiate du tènement dont ils étaient propriétaires, M. [E] connaissait parfaitement la constructibilité renforcée auquel le secteur était promis avec certitude, dans un contexte de pression foncière affectant l’ensemble de la métropole lyonnaise ; que toutefois, dans le souci de ne pas les alerter sur l’extraordinaire majoration de la valeur de leurs parcelles, M. [E] a feint d’être intéressé par celles-ci en vue de transférer son domicile tant professionnel que personnel et de réaliser une opération de promotion limitée à la construction d’une maison à usage d’habitation ; que M. [E] s’est livré à une réticence dolosive tant sur les potentialités du terrain que sur la finalité réelle de son acquisition ; que le fait pour M. [E] d’avoir conforté sa thèse par l’ajout de conditions suspensives dont la réalisation lui était en fait indifférente constitue une manoeuvre dolosive qui a surpris leur consentement.

Réponse de la cour

Selon l’article 1130, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Et selon l’article 1131 du même code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Enfin, aux termes de l’article 1137, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, le tribunal a retenu qu’en tant que professionnel de l’immobilier, installé dans la même rue que celle où est situé le bien des époux [C], M. [E] ne pouvait ignorer que le projet du PLU-H allait modifier de façon substantielle les potentialités des parcelles et par là même, la valeur du terrain.

Or, il ne ressort pas des éléments de la cause la preuve qu’à la date de l’offre d’achat du 8 septembre 2016, comme à celle du 21 décembre 2016 ou à la date de signature de la promesse de vente du 7 janvier 2017, M. [E] connaissait les potentialités futures des parcelles des époux [C] résultant de la révision du plan local d’urbanisme tenant lieu de programme local de l’habitat (PLU-H) de la métropole de [Localité 4]. En effet, la concertation préalable a été clôturée le 30 septembre 2016 et le conseil de la métropole a arrêté le projet de révision le 11 septembre 2017, soit postérieurement à la vente, la révision du PLU-H ayant été finalement approuvée le 13 mai 2019. S’il est exact que les époux [C] ont été destinataires d’offres d’achat de promoteurs immobiliers à compter du 1er juin 2017, soit antérieurement à la date d’approbation de la révision, ces offres sont néanmoins toutes postérieures de plusieurs mois à l’acte de vente et aucun élément ne permet de considérer que l’ensemble des professionnels de l’immobilier, au nombre desquels M. [E], connaissaient, dès septembre 2016 et jusqu’en janvier 2017, l’évolution à venir des droits à construire dans le quartier. Au contraire, M. [E] verse aux débats une attestation de M. [N] [S], géomètre expert qu’il a missionné en avril 2017 pour réaliser une opération topographique et foncière sur la propriété qu’il envisageait d’acheter aux époux [C], qui atteste que lui-même « à cette date, en tant que professionnel,[…] n’avai[t] connaissance d’aucune information sur le devenir de la zone du PLU en cours de révision ».

À défaut d’établir la preuve que M. [E] avait connaissance de la révision à venir du PLU et de ses répercussions sur la valeur des parcelles achetées, il y a lieu de débouter les époux [C] de leur demande d’annulation de la vente pour dol.

1.3. Sur la nullité de la vente pour erreur

M. [E] fait valoir essentiellement que les époux [C] ne sont pas fondés à soutenir qu’ils ont été victimes d’une erreur en raison d’une « novation » constituée par le fait que la promesse unilatérale de vente se serait substituée à l’engagement ferme et irrévocable pris par lui, dans la mesure où les termes de la promesse étaient parfaitement clairs sur la portée de l’acte que les époux [C] ont signé et que l’acte a été reçu par un officier public, impartial ; qu’ils ne sont pas davantage fondés à prétendre qu’ils auraient été victime d’une erreur tenant à leur ignorance de « la constructibilité renforcée à laquelle le tènement immobilier concerné était promis », alors qu’à la date à laquelle le consentement a été donné, et pour quiconque, le bien ne présentait aucune « promesse de constructibilité renforcée ».

Les époux [C] font valoir que la promesse unilatérale de vente conclue le 16 janvier 2017 emporte un total renversement des obligations juridiques respectives des parties par rapport à l’offre d’achat du 2 septembre 2016 ; qu’à la faveur d’une complète novation qui leur a totalement échappé, ils se sont vu conférer la qualité de promettants, et non plus de bénéficiaires, M. [E] se réservant quant à lui le bénéfice de conditions suspensives stipulées à son seul profit ; que leur consentement à la promesse de vente du 16 janvier 2017 se trouve donc vicié par une erreur de droit dont ils n’ont pris conscience qu’après avoir consulté un notaire au début du mois de mai 2017 ; que la vente est encore affectée d’une erreur sur les qualités essentielles de la prestation due par eux en leur qualité de vendeur, laquelle résidait dans la constructibilité renforcée à laquelle le tènement immobilier concerné était promis et qu’ils ignoraient.

Réponse de la cour

Les époux [C] ne sont pas fondés à soutenir que leur consentement à la promesse unilatérale de vente du 16 janvier 2017 se trouve vicié par une erreur de droit, alors que l’acte notarié énonce clairement les obligations leur incombant et qu’il ne ressort pas des pièces versées aux débats que les parties avaient envisagé initialement de recourir plutôt à la signature d’une promesse synallagmatique de vente.

Par ailleurs, il a été jugé plus avant que la constructibilité renforcée du tènement immobilier n’était ni connue, ni acquise, à la date de la vente.

Aussi convient-il de rejeter la demande d’annulation de la vente sur le fondement de l’erreur.

1.4. Sur la nullité de la vente pour manquement à l’obligation de bonne foi dans la négociation et la formation du contrat

Au regard de ce qui a été jugé plus avant, la cour retient que les époux [C] ne rapporte pas la preuve d’un manquement de M. [E] à son obligation de négocier et de contracter de bonne foi.

***

Au vu de ce qui précède, la cour, par infirmation du jugement déféré, déboute les époux [C] de leur demande d’annulation de la vente et de toutes leurs demandes subséquentes, en ce compris la demande au titre de la restitution des loyers perçus par M. [E] à compter du 1er août 2018.

2. Sur la demande reconventionnelle de condamnation des époux [C] à réintégrer dans les mains de M. [E] la somme de 40'110 euros versés au titre de l’exécution du jugement déféré

L’obligation de rembourser les sommes versées en vertu d’une décision de première instance assortie de l’exécution provisoire résulte de plein droit de la réformation de cette décision. Dès lors, la cour d’appel n’a pas à statuer sur cette demande.

3. Sur la demande reconventionnelle de condamnation des époux [C] à fournir un état détaillé des revenus perçus depuis le 1er juin 2021 et à restituer l’intégralité des revenus

En application des dispositions de l’article 1352-3 du code civil, il y a lieu de condamner les époux [C] à fournir à M. [E], dans un délai d’un mois à compter du prononcé du présent arrêt, un état détaillé des revenus perçus depuis le 1er janvier 2021 dans le cadre de la location des immeubles situés aux [Adresse 2] et [Adresse 2], et ce, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard.

Les époux [C] sont condamnés à payer à M. [E] les loyers perçus depuis le 1er janvier 2021, déduction faite des charges supportées par eux, selon justificatifs.

4. Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts

Cette demande reconventionnelle, nouvelle en appel, est recevable par application des dispositions combinées des articles 564 et 567 codes de procédure civile.

Sur le fond, M. [E] est mal fondé à soutenir que l’action des époux [C] lui a causé un préjudice résultant de l’obligation dans laquelle il s’est trouvé de différer ses projets personnels et familiaux, et plus précisément son emménagement prévu au plus tard le 29 juin 2021, alors qu’il est établi par les pièces du dossier, d’une part, que la maison du [Adresse 2] était louée dès avant la vente et, d’autre part, que M. [E] a donné en location celle située au [Adresse 2] de la même rue, dans le cadre d’un bail de trois années reconductible à effet du 14 mars 2020, de sorte qu’il ne pouvait transférer son domicile dans l’une des deux maisons achetées aux époux [C].

Aussi convient-il de le débouter de ce chef de demande.

5. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de la solution donnée au litige en cours d’appel, le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Les époux [C], partie perdante, sont condamnés aux dépens de première instance et d’appel et à payer à M. [E] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Déboute M. [M] [C] et Mme [H] [G] épouse [C] de leur demande d’annulation de la vente consentie à M. [Z] [E] le 18 juillet 2018 et portant sur les parcelles situées aux [Adresse 2] et [Adresse 2] à [Localité 4],

Les déboute de leurs demandes subséquentes,

Condamne M. [M] [C] et Mme [H] [G] épouse [C] à remettre à M. [Z] [E], dans un délai d’un mois à compter du prononcé du présent arrêt, un état détaillé des revenus perçus depuis le 1er janvier 2021 dans le cadre de la location des immeubles situés aux [Adresse 2] et [Adresse 2]), et ce, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard,

Condamne M. [M] [C] et Mme [H] [G] épouse [C] à payer à M. [Z] [E] la somme correspondant aux loyers perçus par eux depuis le 1er janvier 2021 dans le cadre de la location des immeubles pré-cités, déduction faite des charges supportées par eux, selon justificatifs,

Déboute M. [Z] [E] de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne M. [M] [C] et Mme [H] [G] épouse [C] à payer à M. [Z] [E] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT