Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 16 janvier 2025, n° 23/10526

TGI 10 juillet 2023

CA Aix-en-Provence
Confirmation 16 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de pouvoir du syndic
La cour a confirmé que le syndic avait été dûment mandaté par l'assemblée générale pour agir, et que les modifications de la société n'avaient pas affecté sa personnalité morale.
Rejeté
Prescription de l'action en restitution
La cour a estimé que la SCI n'a pas prouvé que les lieux n'avaient pas subi de modifications depuis plus de trente ans, et que la charge de la preuve incombe au syndicat.
Rejeté
Demande d'expertise judiciaire
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner une expertise à ce stade, car la question de la prescription était déjà tranchée.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il n'était pas équitable de laisser les frais à la charge du syndicat, confirmant ainsi la condamnation de la SCI aux dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, la SCI VILLA LE ROUVE conteste une ordonnance du juge de la mise en état qui avait rejeté ses exceptions de nullité de l'assignation et de prescription de l'action en restitution des parties communes. La cour de première instance avait confirmé la validité de l'assignation, estimant que le syndic avait le pouvoir d'agir, et avait rejeté la prescription trentenaire, considérant que la SCI ROUVE n'avait pas prouvé que les lieux n'avaient pas été modifiés depuis plus de trente ans. La cour d'appel, après avoir examiné les arguments, a confirmé l'ordonnance de première instance, rejetant les demandes de la SCI ROUVE et condamnant celle-ci aux dépens et à verser des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 16 janv. 2025, n° 23/10526
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/10526
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 10 juillet 2023, N° 22/00760
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jérôme LACROUTSCeline ALINOT
Parties :	S.C.I. SCI [ Adresse 8 ], S.C.I. SCI VILLA LE ROUVE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 16 JANVIER 2025

N°2025/18

Rôle N° RG 23/10526 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLX4U

S.C.I. SCI [Adresse 8]

Syndic. de copro. [Adresse 8]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jérôme LACROUTS

M^e Céline ALINOT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état de [Localité 4] en date du 10 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00760.

APPELANTE

S.C.I. SCI VILLA LE ROUVE, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEE

Syndic. de copro. [Adresse 8], demeurant pris en la personne de son syndic le Cabinet FONCIA AD Immobilier sis [Adresse 1]

représentée par M^e Céline ALINOT, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [Adresse 8] est propriétaire depuis le 30 avril 2010 des lots n°14 et 15 du bloc 1, de la moitié indivise du lot n°25 du bloc 2 et du lot n°26 du bloc 3 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8], sis [Adresse 3]. Elle est également propriétaire depuis le 17 mai 2013 des lots n°4, 10, 11, 16 du bloc 1, du lot n°27 du bloc 3 et de la moitié indivise du lot n° 25.

Soutenant que la SCI [Adresse 8] s’était appropriée des parties communes, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], qui avait mandaté un géomètre expert, a fait assigner M. [Z] [M], Mme [J] [M] et la SCI VILLA LE ROUVE par actes de commissaire de justice des 14 janvier et 11 février 2022, principalement en restitution de parties communes telles que décrites par M.[L], géomètre-expert ; subsidiairement, il sollicitait la désignation d’un expert.

Par conclusions d’incident devant le juge de la mise en état, la SCI [Adresse 8] a sollicité la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir du syndic et la prescription de l’action en restitution des parties communes ; subsidiairement, elle a demandé un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de procédures en annulation des assemblées générales du 29 novembre 2021 et du 29 juin 2022 ou de certaines de leurs résolutions.

Par ordonnance réputée contradictoire du 10 juillet 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de GRASSE a :

Rejeté l’exception de nullité de l’assignation introductive d’instance ;

Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription trentenaire ;

Rejeté la demande de sursis à statuer ;

Condamné la SCI VILLA LE ROUVE à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] ROUVE la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejeté la demande de la SCI [Adresse 8] tendant à être dispensée de participation aux dépens de procédure du syndicat des copropriétaires ;

Condamné la SCI VILLA LE ROUVE aux dépens de l’incident, dont distraction au bénéfice de M^e Céline ALINOT, Avocat ;

Renvoyé le dossier à la mise en état du 11 janvier 2024 ;

Fait injonction à la SCI [Adresse 8] d’avoir à conclure sur le fond avant le 07 décembre 2023.

Le premier juge a rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la SCI LE ROUVE au motif que la société CENTRALE DES BAILLEURS ET COPROPRIETAIRES, désignée comme syndic pour la période du 30 novembre 2021 au 29 novembre 2024, avait obtenu un mandat, par la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 29 novembre 2021, afin de diligenter toute action utile à l’encontre de M. et Mme [M] et de la SCI [Adresse 8].

Il a relevé que les modifications qui avaient affecté cette société (changement d’associé unique, de forme sociale, de siège et de dénomination sociale pour devenir la SASU FONCIA CBC ) n’avaient pas eu d’impact sur la personnalité morale de la société qui détenait toujours le même numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Il a estimé que c’était bien le syndic qui avait été habilité à agir en justice qui représentait le syndicat des copropriétaires lors de la signification des assignations introductives d’instance. Il a ajouté que la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 29 novembre 2021 n’avait fait l’objet d’aucune annulation au jour où il statuait.

Il a rejeté la fin de non-recevoir de l’action en restitution des parties commune au motif d’une prescription trentenaire invoquée par la SCI ROUVE, en indiquant que les clichés photographiques aériens n’étaient pas suffisamment détaillés et précis pour permettre d’en déduire que l’état actuel des lieux perdurait depuis l’année 1988, soit depuis plus de 30 ans au jour de l’introduction de l’instance.

Il a rejeté la demande de sursis à statuer.

Par déclaration du 04 août 2023, la SCI [Adresse 8] a relevé appel de tous les chefs de l’ordonnance déférée.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 09 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter, la SCI VILLA LE ROUVE demande à la cour :

— d’infirmer dans toutes ses dispositions l’ordonnance dont appel ;

statuant à nouveau ;

A titre principal :

— de juger que le syndic FONCIA CBC est dépourvu d’un quelconque pouvoir au jour de l’assignation pour représenter le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et engager une action judiciaire à l’encontre de Mme [J] [M], M. [Z] [M] et de la SCI [Adresse 7] ROUVE ;

— de juger nulle et de nul effet l’assignation du 14 janvier 2022 délivrée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à la SCI [Adresse 8] ;

A titre subsidiaire :

— de juger que le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] ne rapporte pas la preuve d’une appropriation des parties communes de l’immeuble par la SCI [Adresse 8];

— de juger que le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] ne combat pas utilement par ses assertions les faits qui ressortent des photographies aériennes ancienne issues du fonds de l’IGN ;

— de juger prescrite l’action en restitution de parties communes initiée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], soit depuis plus de trente ans, sinon depuis plus de dix années ;

A titre infiniment subsidiaire :

— de juger que la SCI [Adresse 8] acquiesce totalement à la demande d’expertise judiciaire telle que l’a formulé le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à l’appui de son acte introductif d’instance ;

En tout état de cause, :

— de juger que la SCI [Adresse 8] sera déchargée, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, d’avoir à payer les frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] aux dépens.

Elle soulève la nullité de l’acte introductif d’instance au motif de l’absence de qualité à agirde la société FONCIA CBC au moment de la délivrance de cet acte. Elle expose que la société CBC GESTION, qui avait convoqué l’assemblée générale du 29 novembre 2021 au cours de laquelle elle a été mandatée pour ester en justice, avait subi plusieurs modifications (passage, en juin 2021 de la forme d’une SARL en SAS; changement de l’associé unique; décision par le nouvel associé unique, la société FONCIA AD, de changer de siège social et de dénomination sociale) et n’avait plus qualité pour convoquer cette assemblée. Elle précise que plus rien ne caractérise l’intuitu personae originel. Elle estime que cette assemblée générale est nulle. Elle considère que la société FONCIA CBC s’est substituée à la société CBC dans la gestion de ses mandats sans recueillir par le biais d’un vote l’accord préalable du syndicat des copropriétaires.

Elle soulève également une fin de non-recevoir tirée de la prescription trentenaire. Elle reproche au premier juge un renversement de la charge de la preuve. Elle estime que le syndicat des copropriétaires est incapable de prouver qu’elle se serait accaparée des parties communes. Elle fait état des discordances entre plusieurs documents. Elle s’appuie sur les plans d’origine datant de 1955, la description des lots faites en 1959, année de constitution du règlement de copropriété et ceux ultérieurs versés aux débats, notamment son titre de propriété et le rapport de M. [L], géomètre expert.

Elle ajoute communiquer des photographies aériennes commandées auprès de l’IGN prouvant l’antériorité des agrandissements qui lui sont reprochés.

Elle soutient que les parties communes évoquées par le syndicat faisait partie intégrante de ses lots depuis bien plus de trente ans.

En tout état de cause, elle soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription décennale en faisant application des dispositions de l’article 2272 du Code civil ; elle déclare avoir acquis les lots n°14, 15, 26, et la moitié indivise du lot n°25 par acte du 30 avril 2010, soit plus de dix ans avant la délivrance de l’assignation.

Elle précise enfin être d’accord avec la désignation d’un expert.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] demande à la cour :

de confirmer l’ordonnance déférée ;

de débouter la SCI [Adresse 6] [Adresse 5] ROUVE de l’ensemble de ses demandes ;

de condamner la SCI [Adresse 8] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel distraits au profit de M^e Céline ALINOT, Avocat, sur sa due affirmation de droit.

Il conteste toute exception de nullité de son acte introductif d’instance. Il expose que la société CBC GESTION est demeurée la même personne morale, identifiée sous le même numéro au registre du commerce et des sociétés, même si elle a modifié sa dénomination sociale et sa forme juridique. Il ajoute que la société FONCIA AD IMMOBILIER venant aux droits de FONCIA CBC, anciennement dénommée CBC GESTION, a par ailleurs été désignée en qualité de syndic lors d’une assemblée générale du 29 juin 2022, avec pour mandat de diligenter toute action utile contre la SCI LE ROUVE concernant l’appropriation des parties communes, si bien que l’assignation du 14 janvier 2022 a été régularisée, en tout état de cause.

Il s’oppose à toute prescription de son action en restitution des parties communes. Il expose qu’aucune pièce ne permet d’établir une appropriation trentenaire des parties communes par la SCI [Adresse 8], qui doit prouver celle-ci. Il fait état d’annexion au lot 14 et 15 de parties communes. Il ajoute démontrer que cette dernière a continué à s’approprier des parties communes en 2015 et 2017. Il évoque des travaux réalisés avec créations d’ouverture en façades, sans autorisation, après annexion des parties communes.

Il indique que la SCI VILLA LE ROUVE ne démontre pas avoir acquis de bonne foi et par juste titre les parties communes litigieuses, si bien qu’elle ne peut revendiquer une prescription décennale.

Il soulève l’irrecevabilité de la demande d’expertise formée par la SCI [Adresse 8] en faisant valoir qu’elle est nouvelle en cause d’appel. Il ajoute que cette dernière ne saurait tirer partie d’une demande subsidiaire d’expertise alors que sa demande principale n’a pas encore été jugée dans le cadre de la procédure au fond.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mars 2024.

MOTIVATION

Sur la nullité de l’acte introductif d’instance

En vertu de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 121 du même code précise que, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

L’article 55 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

La transformation d’une société en une société d’une autre forme n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle.

Les changements invoqués par la SCI ROUVE (changement de forme de société; changement d’associé unique, changement de siège social et de dénomination sociale) n’ont pas entraîné la création d’une personne morale nouvelle, la société FONCIA CBC, qui a délivré l’assignation, ayant le même numéro sur le registre du commerce et des sociétés que la société CBC GESTION qui avait été autorisée à ester en justice.

Par ailleurs, la société FONCIA AD IMMOBILIER a été désignée en qualité de syndic pour une durée de 12 mois du premier juillet 2022 au 31 décembre 2023 selon la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 29 juin 2022 ; cette même société, selon la résolution n° 14 de cette même assemblée, a été mandatée pour diligenter toute action utile contre M.et Mme [M] et la SCI [Adresse 8] 'qui se sont appropriés des parties communes afin de pourvoir à la restitution et à la remise en état d’origine conformément au règlement de copropriété'.

Dès lors, l’acte introductif d’instance n’encourt aucune nullité. L’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.

Sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires

La SCI ROUVE soulève l’irrecevabilité de l’action en restitution des parties communes par le syndicat des copropriétaires en alléguant, à son bénéfice, une prescription trentenaire. Si la charge de la preuve d’appropriation de parties communes incombe au syndicat des copropriétaires, la charge de la preuve selon laquelle les lieux que la SCI ROUVE a acquis n’auraient pas été modifiés pendant plus de trente ans à compter de l’acte introductif d’instance, lui incombe.

Il n’est pas contesté qu’une partie des lieux ne correspondent plus à ce qui était mentionné au règlement de copropriété et dans l’état descriptif de division initiale.

Ainsi, en est-il du lot n° 14 qui est un appartement en rez-de-chaussée, dont la configuration n’est plus la même que celle de 1959. Les photographies de 1988 ne permettent pas de dire que ce lot, situé en sous-sol, était le même qu’au moment de l’acte introductif d’instance. La SCI ROUVE ne démontre pas que cette configuration, telle qu’elle existait au moment de l’acte introductif d’instance, était la même trente ans auparavant.

Ainsi, comme l’indique avec justesse le premier juge, la SCI ROUVE ne démontre pas que les locaux qu’elle a acquis n’auraient subi aucune modification depuis plus de trente ans à compter de l’acte introductif d’instance.

L’article 2272 alinéa 2 dispose que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

La SCI ROUVE ne rapporte pas la preuve d’une acquisition par juste titre puisqu’il lui est reproché un accaparement des parties communes.

En conséquence, la SCI ROUVE sera déboutée de sa demande tendant à voir dire prescrite l’action du syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance déféré sera confirmée sur ces points.

Sur la demande d’expertise

La demande d’expertise formée par la SCI ROUVE, à titre infiniment subsidiaire, n’est pas une demande nouvelle en cause d’appel ; partant, elle est recevable.

Il n’y a pas lieu, à ce stade de la procédure, d’ordonner une expertise puisque l’objet des débats consistait à s’interroger sur la prescription de l’action en restitution de parties communes formée par le syndicat des copropriétaires, prescription qui n’a pas été démontrée par la SCI ROUVE.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La SCI ROUVE est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés en première instance et en appel.

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné la SCI ROUVE aux dépens et à verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI ROUVE sera en outre condamnée à verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande d’expertise formée par la SCI ROUVE ;

DIT n’y avoir lieu à expertise judiciaire ;

CONFIRME l’ordonnance déférée ;

Y AJOUTANT,

REJETTE la demande de la SCI ROUVE au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE la SCI ROUVE à verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ROUVE aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,