ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 04 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00503 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QQ6G

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 JANVIER 2025

Tribunal judiciaire de BEZIERS

N° RG 24/02018

ordonnance de jonction en date du 16 juin 2025 des numéros RG 25/493 et RG 25/503 sous le RG 25/503

APPELANTS dans RG 25/00503 :

Monsieur [U] [Y]

né le 15 Octobre 1988

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Christophe PONS, avocat au barreau de MONTPELLIER

APPELANTE dans RG 25/00493

Madame [P] [W]

[Adresse 21]

[Localité 2] – SUISSE

Représentée par M^e Aurélia DONADONI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [N] [H]

[Adresse 21]

[Localité 2] – SUISSE

Représenté par M^e Aurélia DONADONI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMES dans RG 25/00493 et RG 25/00503:

Monsieur [C] [S]

[Adresse 1]

[Localité 22]

assigné le 20 février 2025 – A personne

S.A. AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 7]

[Localité 25]

Représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

S.A.S. DARVER

[Adresse 19]

[Localité 8]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Frédéric SIMON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

S.A.R.L. AB2

[Adresse 20]

[Localité 8]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Frédéric SIMON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

S.A. MMA IARD

[Adresse 3]

[Localité 23]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Frédéric SIMON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 3]

[Localité 24]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Frédéric SIMON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMES dans RG 25/00503 :

Monsieur [N] [H]

né le 18 Juillet 1993

[Adresse 21]

[Localité 2] SUISSE

Représentée par M^e Aurélia DONADONI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [P] [W]

née le 10 Août 1994

[Adresse 21]

[Localité 2] SUISSE

Représentée par M^e Aurélia DONADONI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Syndic de copropriété [Adresse 13] représenté par son syndic SOMEGIMM

[Adresse 29]

[Adresse 30]

[Localité 10]

Représentée par M^e Raphaële HIAULT SPITZER de la SCP JURISEXCELL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

INTIMES dans RG 25/00493 :

Monsieur [U] [Y]

né le 15 Octobre 1988 à [Localité 26] (30)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Christophe PONS, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. SOMEGIMM représentant le syndicat de copro de l’immeuble [Adresse 14]

[Adresse 28]

[Localité 9]

Représentée par M^e Raphaële HIAULT SPITZER de la SCP JURISEXCELL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— réputé contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Corinne STRUNK, Conseillère, en remplacement M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, empêchée et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 26 août 2020, M. [U] [Y] a acquis auprès de M. [C] [S] un appartement au 1er étage, avec grenier, formant les lots n° 3 et 7 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 15] à [Localité 27] (34).

Au cours du dernier trimestre de l’année 2021, M. [N] [H] et Mme [P] [W], propriétaires de l’immeuble contigu, situé [Adresse 18] à [Localité 27], ont entrepris des travaux de réhabilitation de leur immeuble, confiés à la SAS Darver.

Lors de travaux effectués dans l’immeuble au même niveau que l’appartement de M. [U] [Y], la démolition d’une vieille cheminée prenant appui sur le mur mitoyen a provoqué un effondrement partiel de ce mur.

Le 28 janvier 2022, le maire de [Localité 27], alerté de l’effondrement, a pris un arrêté de mise en sécurité d’urgence prescrivant notamment :

l’évacuation de tous les locataires,

la délimitation d’une zone de sécurité,

la fermeture des alimentations en gaz, électricité et eau.

Des étais ont été placés aux différents niveaux du n° 36 et le locataire de M. [U] [Y] a été relogé en hôtel par le centre communal d’action sociale, aux frais du bailleur.

Par ordonnance du 18 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers a ordonné une expertise, confiée à M. [Z] [V].

Par ordonnance du 6 juin 2023, les opérations d’expertise ont été étendues à la SAS Darver et à ses deux assureurs, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard.

L’expert a déposé son rapport le 25 septembre 2023.

Suite à une ordonnance sur requête du 5 juin 2024, l’autorisant à assigner à jour fixe, M. [U] [Y] a fait attraire par actes des 13, 14, 24 juin et 4 juillet 2024, la SAS Darver et la SARL AB2 / Groupe Darver, et leurs assureurs, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] à Béziers et son assureur, la société Axa France Iard, M. [C] [S], et M. [N] [H] et Mme [P] [W], devant le tribunal judiciaire de Béziers, aux fins de condamnation sous astreinte à mettre en 'uvre les travaux prescrits en page 32 du rapport d’expertise et d’indemnisation de son préjudice.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 13 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Déclare M. [U] [Y] irrecevable en sa demande de voir ordonner sous astreinte des travaux concernant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] et l’immeuble voisin, propriété de M. [N] [H] et de Mme [P] [W] ;

Déboute M. [U] [Y] de sa demande en paiement et du surplus de ses demandes ;

Déboute M. [N] [H] et Mme [P] [W] de l’ensemble de leurs demandes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] de sa demande d’indemnisation ;

Condamne M. [U] [Y] aux dépens ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

Le premier juge a déclaré M. [U] [Y] irrecevable en son action tendant à ordonner sous astreinte des travaux concernant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 15] à [Localité 27] et l’immeuble voisin, propriété de M. [N] [H] et de Mme [P] [W], au motif que l’action individuelle édictée à l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 avait essentiellement vocation de pallier un blocage ou une carence du syndicat des copropriétaires, qui n’était pas établie en l’espèce, précisant que sa validité se limitait à « la propriété et la jouissance d’un lot », alors que les travaux sollicités par M. [U] [Y] avaient trait à la structure du bâtiment, à la réfection d’un mur mitoyen entre les immeubles situés au [Adresse 12] et à tous éléments constituant des parties communes.

Il a rejeté la demande en paiement formulée par M. [U] [Y], tenant l’absence de preuve de la location, de décompte probant des frais de relogement et d’états de répartition des charges permettant d’apprécier celles récupérables sur le locataire qui n’avaient pas été perçues.

Le premier juge a débouté M. [N] [H] et Mme [P] [W] de leurs demandes formées au titre de leurs préjudices, retenant que la seule production par ces derniers du devis de la SAS Darver permettait uniquement de démontrer l’origine de la relation contractuelle les liant, mais ne suffisait pas pour nourrir une suspicion d’absence d’information et de conseil professionnel et, a fortiori, pour démontrer une faute d’exécution.

A ce titre, il a également rejeté la demande d’indemnisation formulée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SAS Darver, l’estimant injustifiée.

M. [U] [Y] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 23 janvier 2025.

Dans ses dernières conclusions du 1er septembre 2025, M. [U] [Y] demande à la cour de :

Réformer le jugement dont appel (tribunal judiciaire de Béziers du 13 janvier 2025 – RG : 24/02018) en ce qu’il a statué comme suit :

Déclare M. [U] [Y] irrecevable en sa demande voir ordonner sous astreinte des travaux concernant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] et l’immeuble voisin, propriété de M. [N] [H] et de Mme [P] [W],

Déboute M. [U] [Y] de sa demande en paiement et du surplus de ses demandes,

Condamne M. [U] [Y] aux dépens,

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Statuer à nouveau sur ces chefs et rejeter toutes conclusions contraires ;

Condamner in solidum M. [N] [H], Mme [P] [W], la SAS Darver, la SARL AB2 et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], à mettre en 'uvre les travaux prescrits en page 32 du rapport d’expertise, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Condamner in solidum, M. [N] [H], Mme [P] [W], la SAS Darver, la SARL AB2, la société MMA Iard Assurances Mutuelles, la société MMA Iard, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], la société Axa France Iard et M. [C] [S] à payer à M. [U] [Y] une indemnité de 39 896,85 euros (arrêtée à la date du 28 janvier 2026) en réparation du préjudice subi, avec intérêts légaux et anatocisme ;

Juger que cette somme devra être actualisée à la date de la réalisation définitive des travaux permettant de remettre l’appartement en location ;

Condamner in solidum les parties intimées à payer à M. [U] [Y] une somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (trois procédures de référé, le suivi des opérations d’expertise, une procédure au fond devant le tribunal judiciaire, une procédure devant la cour d’appel) ;

Les condamner, dans les mêmes conditions, aux entiers dépens, incluant le coût des deux référés-expertise, du référé-provision (ordonnance du 2 avril 2024), de la procédure au fond devant le tribunal judiciaire, ainsi que les honoraires et frais taxés de l’expert, M. [Z] [V] ;

Juger que le montant des charges correspondant aux condamnations du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], ainsi que les honoraires et frais d’avocat exposés par ce dernier seront exclus des charges exigibles envers Monsieur [U] [Y] (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Pour l’essentiel, M. [U] [Y] estime que le tribunal a commis une erreur de droit en considérant que son action et ses demandes étaient irrecevables en lui opposant que l’action individuelle évoquée à l’alinéa 2 de l’article l5 de la loi du 10 juillet 1965 avait essentiellement pour vocation de pallier un blocage ou une carence du syndicat des copropriétaires, et que celle-ci n’était pas démontrée au cas d’espèce, et n’était valide qu’en ce qui concerne « La propriété et la jouissance de son lot ».

M. [U] [Y] oppose le fait que, selon lui, la carence du syndicat des copropriétaires est évidente dès lors qu’en dépit des courriers qui ont été adressés à son syndic en exercice et toutes les procédures engagées à son contradictoire, référé-expertise, référé-provision, expertise, assignation au fond et à jour fixe notamment, celui-ci n’a pas accompli la moindre diligence en vue de la réparation des désordres et la suppression des étais qui empêchaient l’accès aux appartements, qu’ainsi, il estime que les conditions de l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sont parfaitement remplies.

Sur la justification de ses préjudices, M. [U] [Y] soutient que contrairement aux indications figurant en page 8 du jugement dont appel, toutes les pièces justificatives avaient été produites devant le tribunal, dont le bail d’habitation en date du 30 novembre 2021. Il renvoie la cour à l’examen de ces pièces et précise n’avoir perçu aucune indemnité de la part de son assureur « propriétaire non occupant », ce dont il entend justifier au moyen de sa pièce n° 46.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions du 29 août 2025, M. [N] [H] et Mme [P] [W] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 13 janvier 2025 (RG N°24/02018) en ce qu’il a :

Déclaré irrecevable les prétentions de M. [U] [Y] à l’encontre de M. [N] [H] et de Mme [P] [W] au titre d’une condamnation sous astreinte à la réalisation des travaux réparatoires sur les parties communes et ses parties privatives,

Débouté l’ensemble des parties de toutes leurs demandes de toutes natures à l’encontre de M. [N] [H] et de Mme [P] [W] ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 13 janvier 2025 (RG N°24/02018) en ce qu’il a :

Débouté M. [N] [H] et Mme [P] [W] de l’ensemble de leurs demandes,

Rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

Accueillir l’appel incident de M. [N] [H] et Mme [P] [W] ;

Condamner in solidum la SARL AB2, la SAS Darver, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à porter et payer à M. [N] [H] et Mme [P] [W] les sommes suivantes au titre de leurs préjudices :

20 700 euros au titre des travaux de reprise du mur séparatif (soit la moitié du montant total des travaux de reprise du mur),

54 894 euros au titre de la perte locative à ce jour, à parfaire, à hauteur de 1 307 euros par mois jusqu’à la complète indemnisation des concluants,

37 162,28 euros au titre des frais de pose et de location des étais à ce jour, à parfaire, à hauteur de 769,23 euros par mois jusqu’à la complète indemnisation des concluants pour la reconstruction du mur séparatif,

4 123,50 euros au titre des intérêts intercalaires du prêt immobilier à ce jour, à parfaire jusqu’à la complète indemnisation des concluants pour la reconstruction du mur séparatif,

1 265,04 euros au titre des frais d’électricité à ce jour, à parfaire, à hauteur de 30,12 euros par mois jusqu’à la complète indemnisation des concluants pour la reconstruction du mur séparatif,

3 138,24 euros au titre des frais d’assurance de l’immeuble à ce jour, à parfaire, à hauteur de 74,72 euros par mois jusqu’à la complète indemnisation des concluants pour la reconstruction du mur séparatif ;

Si mieux n’aime la cour, condamner in solidum la SARL AB2, la SAS Darver, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à relever et garantir M. [N] [H] et Mme [P] [W] du montant total des condamnations de toutes natures de toutes les parties qui seraient prononcées à leur encontre, en ce inclus les actualisations, les intérêts, l’anatocisme, l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, les coûts des instances de référé et de fond et les frais des expertises, que ces condamnations soient totales ou partielles ;

En tout état de cause,

Rejeter l’ensemble des fins, des moyens, des conclusions et des demandes de toutes natures, en ce inclus, les actualisations, les intérêts, l’anatocisme, l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, les coûts des instances de référé et au fond et les frais d’expertise, de M. [U] [Y] à l’encontre de M. [N] [H] et de Mme [P] [W] ;

Rejeter l’ensemble des demandes de toutes natures de la SARL AB2, de la SAS Darver, de la société MMA Iard et de la société MMA Iard Assurances Mutuelles, en ce inclus leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce qu’ils sont dirigés à l’encontre de M. [N] [H] et de Mme [P] [W] ;

Juger que l’appel incident partiel de la société Axa France Iard n’est pas dirigé à l’encontre de M. [N] [H] ni de Mme [P] [W] ;

Juger qu’aucune demande d’aucune sorte n’est sollicitée par la société Axa France Iard à l’encontre de M. [N] [H] ni de Mme [P] [W], en ce inclus ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, qui sont uniquement formulées à l’encontre de M. [U] [Y] ;

Juger que l’appel incident partiel du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 13], pris en son syndic ès qualité, n’est pas dirigé à l’encontre de M. [N] [H] ni de Mme [P] [W] ;

Rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 13], pris en son syndic ès qualité, à l’encontre de M. [N] [H] et de Mme [P] [W] ;

Condamner in solidum la SARL AB2, la SAS Darver, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à porter et payer à M. [N] [H] et Mme [P] [W] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Pour l’essentiel, en critique de la motivation des premiers juges, M. [N] [H] et Mme [P] [W] estiment avoir versé et démontré l’absence d’information et de conseil de la société Darver et, au surplus, une faute d’exécution.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de leurs prétentions, notamment indemnitaires, et moyens à l’appui, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions du 28 août 2025, la société MMA Iard Assurances Mutuelles, la société MMA Iard, la SAS Darver et la SARL AB2, prises en la personne de leur représentant légal en exercice, demandent à la cour de :

A titre principal,

Débouter M. [U] [Y], M. [N] [H] et Mme [P] [W], de toutes leurs prétentions ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béziers le 13 janvier 2025 (RG 24/02018) ;

Subsidiairement,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [C] [S] à relever et garantir les concluantes de toutes condamnations prononcées à leur encontre en principal frais et accessoires ;

Juger opposable la franchise contractuelle MMA au titre de la RC professionnelle à hauteur de 6 000 euros ;

Rejeter toute demande contraire ;

Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 2 500 euros à chaque concluante, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens en ce y compris les frais d’expertise judiciaire.

Pour l’essentiel, la société Darver et son assureur avancent que l’absence de certaines précautions dans l’exécution de ses prestations ne rend pas l’entreprise responsable du sinistre dans son intégralité. A ce titre, elles estiment que l’expert judiciaire met à la charge de la société Darver et de son assureur la reconstruction d’un immeuble vétuste, chancelant et manifestement pas entretenu par la copropriété, souhaitant apporter la précision que certains propriétaires allaient percevoir de l’ANAH d’importantes aides à la réhabilitation puisque des dossiers étaient à l’étude.

Sur sa responsabilité, elles soutiennent que l’action de la société Darver doit être déterminante du sinistre, ce qui n’est, selon elles, avançant que contrairement à ce qui avait pu être indiqué, elle avait bien procédé aux vérifications qui lui incombaient et qu’elle a été confrontée à une cause extérieure ou étrangère, qu’elle ne pouvait appréhender, même avec un diagnostic préalable plus poussé.

La société Darver et son assureur estiment au final que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] est seul responsable de l’état de l’immeuble et doit supporter la charge du sinistre déploré par les copropriétaires.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 13 juin 2025, la société Axa France Iard, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Béziers en date du 13 janvier 2025 (RG n°24/02018) en ce qu’il a :

Déclaré M. [U] [Y] irrecevable en sa demande de voir ordonner sous astreinte des travaux concernant M. [N] [H], Mme [P] [W] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 15] à [Localité 27] et l’immeuble voisin,

Débouté M. [U] [Y] de l’ensemble de ses demandes,

Débouté M. [N] [H] et Mme [P] [W] de l’ensemble de leurs demandes,

Débouté le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 13] à [Localité 27] de sa demande d’indemnisation,

Condamné M. [U] [Y] aux entiers dépens ;

Sur l’appel principal :

A titre principal,

Juger que la cour de céans n’est saisie d’aucune demande dirigée à l’encontre de la société Axa France Iard ;

A titre subsidiaire,

Constater que la garantie de la société Axa France Iard n’est pas mobilisable dans le cadre du sinistre litigieux ;

Ordonner la mise hors de cause de la société Axa France Iard ;

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions des demandes dirigées à l’encontre de la société Axa France Iard ;

Sur l’appel incident de M. [U] [Y] :

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions de M. [U] [Y] ;

Sur l’appel incident de la société Axa France Iard :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Béziers en date du 13 janvier 2025 (RG n°24/02018) en ce qu’il a :

Rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

Condamner M. [U] [Y] à payer à la société Axa France Iard la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Axa France Iard ;

Condamner M. [U] [Y] à payer à la société Axa France Iard la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, outre les entiers dépens.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Dans ses dernières conclusions du 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 15], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 13 janvier 2025 en ce qu’il a :

Déclaré irrecevable M. [U] [Y] en sa demande de voir ordonner sous astreinte des travaux concernant le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13],

Débouté M. [U] [Y] de sa demande de paiement et du surplus de ses demandes ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 13 janvier 2025 en ce qu’il a :

Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] de sa demande d’indemnisation ;

Accueillir l’appel incident du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] ;

Condamner la SAS Darver, la SARL AB2, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] la somme de 18 878,53 euros ;

A titre subsidiaire,

Condamner la SAS Darver, la SARL AB2, la société MMA Iard Assurances Mutuelles, la société MMA Iard et la société Axa France Iard à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En toute hypothèse,

Rejeter l’ensemble des demandes de toutes natures, des fins, des moyens et des conclusions de M. [U] [Y] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] ;

Rejeter l’ensemble des demandes de toutes natures de la SAS Darver, la SARL AB2, la société MMA Iard Assurances Mutuelles, la société MMA Iard et la société Axa France Iard, en ce inclus leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens dirigés à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] ;

Condamner M. [U] [Y] et toute partie succombante à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’essentiel, sur la recevabilité des demandes de M. [U] [Y] titre de l’exécution des travaux sous astreinte, le syndicat des copropriétaires considère que seul lui peut solliciter une condamnation sous astreinte à exécuter des travaux réparatoires affectant les parties communes, qu’ains, ses demandes doivent être déclarées irrecevables.

Sur sa responsabilité, le syndicat des copropriétaires estime qu’il n’est nullement établi que le dommage trouverait son origine dans un vice de construction ou un défaut d’entretien affectant les parties communes, l’expert ayant, selon lui, clairement indiqué, sur l’origine des désordres, que « le fait générateur de l’effondrement résulte de l’intervention de la société Darver, consistant plus précisément à la démolition de la cheminée et des conduits du 1er étage de l’immeuble des consorts [G]. ».

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [C] [S], régulièrement signifié à personne, n’a pas constitué avocat.

Le présent arrêt sera réputé contradictoire.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité des demandes de M. [U] [Y] visant à voir les intimés condamner in solidum à mettre en 'uvre les travaux prescrits en page 32 du rapport d’expertise judiciaire

Le quatrième alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

L’article 15 de la même loi dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Il résulte de la combinaison de ces textes que si un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi par M. [Z] [V], que le sinistre trouve son origine au niveau des murs séparatifs des deux immeubles, situés aux numéros [Adresse 11] [Adresse 17], qui assuraient leur structure et leur stabilité, de sorte que l’effondrement partiel du mur séparatif de l’immeuble en copropriété, situé au numéro 36 de cette rue, a bien affecté ses parties communes.

Si ces désordres ont incontestablement causé un dommage personnel à M. [U] [Y], puisque qu’ils ont également affecté ses parties privatives, pour autant, celui-ci n’est pas recevable, en application des dispositions visées ci-avant, à voir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] et M. [N] [H] et Mme [P] [W], propriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 16] la même rue, ainsi que la SAS Darver et la SARL AB2, condamner in solidum à mettre en 'uvre les travaux prescrits en page 32 du rapport d’expertise, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé de ce chef.

2. Sur les prétentions indemnitaires de M. [U] [Y]

Les premiers juges ont rejeté les prétentions indemnitaires de M. [U] [Y], lequel faisait état de pertes locatives, de frais de relogement, de taxes d’enlèvement des ordures ménagères, de quotes-parts de charges récupérables et de travaux de remise en état de son appartement, pour la somme totale de 35 676,85 euros, arrêtée au 28 janvier 2025, au motif qu’il n’en justifiait pas.

En cause d’appel, M. [U] [Y] verse au débat plusieurs pièces à l’appui, dont, en pièce n° 4, le bail à effet du 30 novembre 2021, conclu avec M. [X] [D], moyennant un loyer mensuel de 310 euros, outre une provision sur charges de 30 euros ; en pièce n° 29, un avis des sommes à payer émis par la commune de [Localité 27], faisant état de l’arrêté de péril et de frais d’hôtel, pour la somme de 2 169,69 euros ; en pièces n° 21, 43, 47 et 49, les avis de taxe foncière, faisant apparaître le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour la années 2022 à 2025 ; enfin, en pièces n° 31, 37 et 44, la quote-part des charges locatives, soit 936 euros, ainsi que la quote-part attachée au lot de M. [U] [Y] des travaux de mise en sécurité de l’immeuble, soit 1 462,21 euros, et de reconstruction du mur en litige, pour la somme de 5 271 euros.

En outre, M. [U] [Y] justifie d’un préjudice de 14 666,85 euros au titre de la remise en état de son appartement et, en pièce n° 46, de ce qu’il n’a reçu aucune indemnisation de son assureur propriétaire non-occupant.

Si la cour constate que ce préjudice est en lien direct avec l’effondrement partiel du mur mitoyen, il reste toutefois à M. [U] [Y] d’établir la responsabilité des parties intimées.

S’agissant de la société Darver, la cour relève de l’expertise judiciaire, sur l’origine des désordres, que l’expert a pu indiquer que « Le fait générateur de l’effondrement résulte de l’intervention de la société Darver, consistant plus précisément à la démolition de la cheminée et des conduits du 1er étage de l’immeuble des consorts [G]. », sur les causes des désordres, que « L’effondrement est consécutif à la démolition des ouvrages conduits et cheminée : leur suppression a eu pour conséquence d’augmenter l’élancement du mur conduisant à une rupture par flambement de la paroi », enfin, sur leurs imputabilités qu'« Entreprendre les travaux dans le bâti ancien sans diagnostic préalable constitue une erreur autant stratégique que métrologique » (') « On peut conclure à un démarrage de travaux prématuré, sans diagnostic préalable, constituant une enfreinte aux règles méthodologiques régissant de tels chantiers. ».

Outre le fait qu’il n’est pas contesté que l’expert a poursuivi ses opérations au contradictoire des parties et de ce que ses conclusions ne sont pas utilement contredites, la cour écarte le moyen de la société Darver, qui se prévaut du fait que le sinistre trouverait son origine dans une situation d’instabilité laissée cachée derrière une plaque de plâtre de type « ba13 », par l’entreprise qui serait intervenue lors des travaux de réhabilitation de l’immeuble voisin, situé au [Adresse 15], qu’ainsi, elle aurait été confrontée à une cause extérieure ou étrangère, qu’elle ne pouvait appréhender même avec un diagnostic préalable plus poussé.

En effet, outre le fait que cette cause n’est pas démontrée, il doit être retenu que la société Darver est intervenue en qualité de professionnel, spécialisée notamment dans les travaux de rénovation du bâti ancien et qu’il lui appartenait, avant toute démolition, de faire précéder les travaux en litige de diagnostics et de sondages adaptés, réalisés dans les règles de l’art, ce qui lui aurait permis d’identifier la fragilité des murs séparatifs, qu’ainsi, sa responsabilité sera retenue.

S’agissant de M. [N] [H] et Mme [P] [W], propriétaires de l’immeuble contigu, situé au [Adresse 18], qui ont engagé des travaux de réhabilitation lourds, pour la somme totale de 198 000 euros, suivant le devis de la société Darver, accepté le 23 juin 2021, leur responsabilité doit être retenue, en leur qualité d’auteurs des nuisances, sur le fondement de la prohibition du trouble anormal de voisinage, suivant une jurisprudence constante de la Cour de cassation.

S’agissant du syndicat des copropriétaires, M. [U] [Y] recherche sa responsabilité sur le fondement du cinquième alinéa de l’article 14 de la loi du 5 juillet 1965, qui dispose, dans sa version applicable au cas d’espèce, que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat des copropriétaires lui oppose que selon la Cour de cassation, sa responsabilité n’est établie que s’il est démontré que l’origine des désordres trouve sa source dans un vice de construction des parties communes, ce qui ne serait, selon lui, nullement établi par l’appelant, au motif que le fait générateur de l’effondrement résulterait, selon l’expert judiciaire, de l’intervention de la société Darver.

Or, si dans sa rédaction antérieure, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonçait que le syndicat était responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires, il doit être retenu que l’article 11 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 a supprimé de l’article 14 le terme de « vice de construction ».

Il doit néanmoins être relevé que dans sa rédaction actuelle, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires peut néanmoins être écartée si le syndicat établit l’existence d’un cas de force majeure ou l’existence d’une faute de la victime, ou celle d’un tiers, la Cour de cassation ayant pu préciser, dans un arrêt rendu le 15 juin 2023 que la force majeure ou la faute de la victime ou celle d’un tiers doit avoir causé l’entier dommage.

Au cas d’espèce, si la suppression de la cheminée en litige a possiblement diminué la capacité portante du mur de l’immeuble situé au [Adresse 15], puisqu’il a été partiellement démoli sous la poutre porteuse du plancher de l’appartement de M. [U] [Y], le syndicat des copropriétaires ne peut toutefois se prévaloir de ce que l’intervention de la société Darver aurait causé l’entier dommage sur le mur séparatif, constituant une partie commune, qu’ainsi, sa responsabilité sera retenue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Son assureur, la société Axa France Iard, supportera également condamnation in solidum dès lors que, d’une part, ce n’est pas la garantie du risque effondrement que recherche M. [U] [Y] mais la garantie de la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, laquelle est prévue à l’article 4.2 des conditions générales, qui stipule que « Nous garantissons les dommages causés aux tiers, lorsqu’ils entraînent votre responsabilité et qu’ils résultent directement des faits suivants : Des biens immobiliers et du contenu ainsi que des cours, jardins, plantations, et de toutes les installations intérieures ou extérieures », d’autre part, parce que l’article 2.12 des conditions générales, qui prévoit que l’effondrement n’est pas garanti lorsqu’il est la conséquence d’un défaut de réparation ou d’entretien, et lorsqu’il survient au cours de travaux effectués dans le bâtiment sinistré, ne peut trouver application, en premier lieu, parce que l’effondrement ne fait pas suite à l’existence de travaux dans le bâtiment sinistré, mais dans l’immeuble contigu, situé au numéro [Adresse 18], propriété M. [N] [H] et Mme [P] [W], en deuxième lieu, parce que cet effondrement n’est pas la conséquence d’un défaut de réparation ou d’entretien, mais a eu lieu en raison des travaux entrepris par ces derniers et réalisés par la société Darver, enfin et en troisième lieu, et contrairement à ce que soutient la société Axa France Iard, parce qu’il a bien été soudain et fortuit, puisque le fait générateur de l’effondrement est la démolition de la cheminée et des conduits du premier étage de l’immeuble de M. [N] [H] et Mme [P] [W], ce que ne pouvait prévoir le syndicat des copropriétaires, qu’ainsi, son assureur, la société Axa France Iard, ne peut opposer un défaut de réparation ou d’absence de soudaineté de l’effondrement, dès lors où si elle l’estime très probable, la preuve de la présence d’un étai de soutien antérieurement à cet effondrement n’est pas rapportée et repose uniquement sur les déclarations de la société Darver, principale mise en cause dans la survenance du sinistre, étant relevé que celui-ci est intervenu le 28 janvier 2022 alors que la visite sur site par l’expert de l’assurance a été effectuée le 7 juin 2022, soit plusieurs mois après.

S’agissant de M. [C] [S], s’il est avancé qu’il aurait réalisé une rénovation de l’appartement avant de le vendre à M. [U] [Y], il n’est nullement établi qu’il serait à l’origine de la pose des étais pour soutenir le mur porteur séparatif, de sorte que sa responsabilité sera écartée.

Il suit de ce qui précède qu’il sera fait droit aux prétentions indemnitaires de M. [U] [Y], de sorte que la société Darver et la société AB2, du groupe Darver, et leurs assureurs, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard ; M. [N] [H] et Mme [P] [W] ; et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] à [Localité 27] et son assureur, la société Axa France Iard, seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 38 966,85 euros, se décomposant comme suit :

Perte de loyers : du 28 janvier 2022 au dernier loyer échu à la date du présent arrêt, soit 45 mois x 310 euros = 13 950 euros,

Frais de relogement = 2 169,79 euros,

Taxes d’enlèvement des ordures ménagères de 2022 à 2025 = 511 euros,

Quote-part des charges de copropriété récupérables = 936 euros,

Quote-part des travaux de mise en sécurité = 1 462,21 euros,

Quote-part des travaux de reconstruction du mur = 5 271 euros,

Travaux de remise en état de l’appartement = 14 666,85 euros.

S’agissant de l’appel en garantie formé par M. [N] [H] et Mme [P] [W] à l’encontre de la société Darver et de son assureur, il est exact que la jurisprudence permet au maître de l’ouvrage, condamné pour avoir fait réaliser par une entreprise des travaux ayant causé à autrui un trouble anormal de voisinage et contre lequel il n’est établi aucune immixtion fautive ni aucune acceptation délibérée des risques, de recourir en garantie à l’encontre du constructeur, et de son assureur, qui par son action a été seul à l’origine des troubles invoqués.

Au cas d’espèce, aucune immixtion fautive de la part de M. [N] [H] et Mme [P] [W] ou une acceptation délibérée des risques n’étant établie, la société Darver et la société AB2, du Groupe Darver, et leurs assureurs, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard, seront condamnés in solidum à les relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre.

3. Sur les prétentions indemnitaires de M. [N] [H] et Mme [P] [W]

Il résulte de ce qui précède une faute d’exécution de la société Darver, qui a été déterminante dans le sinistre subi par M. [N] [H] et Mme [P] [W], qui doit conduire à ce qu’elle les indemnise de leurs préjudices en lien direct avec cette faute.

En effet, si la société Darver souligne que l’expert judiciaire a pu dire en page 30 de son rapport qu’entreprendre des travaux dans un immeuble du XVIIIème siècle, sans diagnostic préalable, était une erreur tant stratégique que méthodologique, cette absence de diagnostique n’est pas, comme elle le soutient, à imputer au cas d’espèce à M. [N] [H] et Mme [P] [W], propriétaires de l’immeuble, mais bien à la société Darver, du Groupe Darver, dont il a été dit précédemment qu’elle était notamment spécialisée dans les travaux de rénovation du bâti ancien et qui avait accepté de prendre en charge des travaux lourds de rénovation de l’immeuble.

Enfin, s’agissant de l’argument selon lequel la Cour de cassation a pu juger que lorsque le mur dont la ruine a provoqué le dommage ne fait pas partie du chantier de l’entreprise, il est à bon droit fait application de l’article 1244 à l’encontre du syndicat des copropriétaires de cet immeuble, celui-ci doit être écarté dès lors qu’il a été retenu précédemment qu’en sa qualité de professionnel des travaux immobiliers, il lui appartenait de faire précéder les travaux en litige de diagnostics et sondages adaptés, réalisés dans les règles de l’art, ce qui lui aurait permis d’identifier la fragilité des murs séparatifs.

Sur la perte locative, M. [N] [H] et Mme [P] [W] justifient qu’ils projetaient de conclure une convention avec l’ANAH et de créer trois logements destinés à la location, dont ils avancent un loyer attendu de 340 euros par mois pour un appartement T2 pour personnes à mobilité réduite, au rez-de-chaussée, 400 euros par mois pour un appartement T2, au premier étage, et 567 euros par mois pour un appartement T3 duplex, au second étage, soit un revenu locatif mensuel de 1307 euros, qu’ils estiment certain et dont ils demandent indemnisation sur la période du mois de février 2022 au mois d’août 2025, soit sur 42 mois.

Or, le courriel de la direction de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 27]-Méditerranée, produit en pièce n° 7, et le courrier du service de l’urbanisme de la ville de [Localité 27], produit en pièce n° 8, sont insuffisants à considérer, avec certitude, une perte locative sur cette période, cette prétention ne pouvant se traduire au cas d’espèce, comme le soutient justement la société Darver, que comme une perte de chance, qui doit être estimée à 50 % de la somme réclamée, sur une période ne pouvant débuter qu’à la date de fin présumée du chantier de rénovation et non pas au mois de février 2022, date de survenance du sinistre.

Ainsi, il sera retenu une perte locative de 650 euros par mois, du mois d’août 2022, date prévisible de fin de chantier, au mois d’aout 2025, soit la somme de 36 mois x 650 euros = 23 400 euros.

S’agissant des frais d’étaiement et de location des étais, la cour relève que tenant l’arrêté de péril pris par le maire, des travaux d’urgence de confortement ont été ordonnés, conduisant à ce que l’immeuble soit étayé selon les préconisations de l’expert désigné par le tribunal administratif et que M. [N] [H] et Mme [P] [W] justifient de leur dépense au moyen d’une facture produite en pièce n° 6, pour la somme de 4 854,62 euros au titre des travaux d’étaiement, outre la somme de 29 999,97 euros pour la location des étais, soit 769,23 euros par mois x 42 mois, arrêtée au mois d’août 2025, soit la somme totale de 34 854,59 euros, et non un total de 37 162 28 euros, comme sollicité.

S’agissant des intérêts intercalaires de prêt bancaire, M. [N] [H] et Mme [P] [W] justifient qu’à compter du mois d’août 2022, le prêt était débloqué à hauteur de 75 344 euros, et qu’ils ont dû s’acquitter d’intérêts intercalaires sans pouvoir achever les travaux et débloquer le solde de leur prêt, qu’ainsi, ils ont subi un préjudice, qui sera retenu pour la somme de 4 123,50 euros, suivant les attestations produites par leur établissement bancaire.

S’agissant des frais d’abonnement et de consommations électriques, la demande formée à hauteur de 1 265,04 euros sera écartée dès lors que M. [N] [H] et Mme [P] [W] auraient eu à supporter un abonnement mensuel, même en l’absence du sinistre.

S’agissant des frais d’assurance de propriétaire non occupant, sollicités pour la somme de 3 138,24 euros, et pour le même motif que précédemment, M. [N] [H] et Mme [P] [W] auraient eu à assumer ces frais en l’absence de sinistre, de sorte que cette demande sera également écartée.

En conséquence de ce qui précède, le montant de l’indemnisation de M. [N] [H] et Mme [P] [W] sera retenu pour la somme de 62 378,09 euros, que la société Darver et ses assureurs seront condamnés à leur payer.

4. Sur les prétentions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15]

Le syndicat des copropriétaires, qui en fait la demande, sera relevé et garanti par la société Darver dès lors que celle-ci est responsable des dommages survenus sur les parties communes.

S’agissant de la mobilisation de la garantie de son assureur, en cause d’appel, la société Axa France Iard estime, sur le fondement des articles 901 et 562 du code de procédure civile, que le syndicat des copropriétaires serait irrecevable en ses prétentions la visant, au motif pris que les chefs du jugement critiqués par l’appelant ne la visent pas.

Or, la cour relève que le syndicat des copropriétaires avait déjà demandé aux premiers juges de débouter la société Axa France Iard de sa demande visant à obtenir sa mise hors de cause et qu’il serait par conséquent en droit de former la même prétention en cause d’appel dès lors, qu’intimé, il a conclu dans les délais de l’article 909 du code de procédure civile, formant ainsi appel incident.

Or, comme le soutient justement la société Axa France Iard, si le syndicat des copropriétaires développe dans la partie motivation de ses dernières conclusions, en partie « 3.4 », une argumentation aux fins de voir sa garantie mobilisée, le dispositif ne reprend aucune demande en ce sens, qu’ainsi, il ne sera pas statué sur cette prétention.

S’agissant des prétentions indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Darver, celui-ci justifie qu’il a dû supporter le coût de la mise en place d’un dispositif d’étaiement en lien avec le sinistre dont la société Darver est responsable, pour la somme de 18 878,53 euros, qu’ainsi, il est bien fondé en sa demande de condamnation et il y sera fait droit.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera infirmé en ce qui concerne les dépens.

La société Darver et la société AB2 / Groupe Darver, et leurs assureurs, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats qui peuvent y prétendre.

La société Darver et la société AB2 / Groupe Darver, et leurs assureurs, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard seront en outre condamnés in solidum à payer les sommes suivantes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

à M. [U] [Y], la somme de 5 000 euros,

à M. [N] [H] et Mme [P] [W], la somme de 5 000 euros,

au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros.

La société Axa France Iard sera déboutée de ses prétentions formées sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 13 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Béziers, sauf en ce qu’il a débouté M. [U] [Y], M. [N] [H] et Mme [P] [W], et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] de leurs prétentions ; et condamné M. [U] [Y] aux dépens ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE in solidum la société Darver et la société AB2, du Groupe Darver, et leurs assureurs, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard ; M. [N] [H] et Mme [P] [W] ; et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] à [Localité 27] et son assureur, la société Axa France Iard, à payer à M. [U] [Y] la somme de 38 966,85 euros, arrêtée à la date du présent arrêt ;

CONDAMNE in solidum la société Darver et la société AB2, du Groupe Darver, et leurs assureurs, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard, à relever et garantir M. [N] [H] et Mme [P] [W] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre ;

CONDAMNE in solidum la société Darver et la société AB2, du Groupe Darver, et leurs assureurs, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] à [Localité 27] de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE in solidum la société Darver et la société AB2, du Groupe Darver, et leurs assureurs, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard, à payer à M. [N] [H] et Mme [P] [W] la somme de 62 378,09 euros, arrêtée à la date du présent arrêt ;

CONDAMNE in solidum la société Darver et la société AB2, du Groupe Darver, et leurs assureurs, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] à [Localité 27] la somme de 18 878,53 euros, arrêtée à la date du présent arrêt ;

CONDAMNE in solidum la société Darver et la société AB2 / Groupe Darver, et leurs assureurs, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard, à payer les sommes suivantes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel :

— à M. [U] [Y], la somme de 5 000 euros,

— à M. [N] [H] et Mme [P] [W], la somme de 5 000 euros,

— au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros.

DEBOUTE la société Axa France Iard de ses prétentions indemnitaires sur ce fondement ;

CONDAMNE la société Darver et la société AB2 / Groupe Darver, et leurs assureurs, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard, aux dépens de l’instance et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement direct prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La conseillère en replacement de la Présidente empêchée