COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 OCTOBRE 2025

N° 2025 / 274

N° RG 24/12315

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNZU5

S.C.I. LA PHOCEENNE

C/

S.C.I. LES FLOTS BLEUS

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Philippe RULLIER

M^e Jean-Pierre TERTIAN

M^e Romain CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 19 Septembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n°23/ 09553.

APPELANTE

S.C.I. LA PHOCEENNE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe RULLIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉES

S.C.I. LES FLOTS BLEUS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-Pierre TERTIAN, membre de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Virna CURETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3])

représenté par son syndic en exercice le Cabinet GAVAUDAN D’AGOSTINO dont le siège social est sis116 [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par M^e Romain CHERFILS, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Audrey BABIN, membre de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025, sgné par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière euquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], consistant à l’origine en une maison d’architecte élevée de trois niveaux sur rez-de-chaussée et rez-de-jardin à l’arrière, a fait l’objet d’une mise en copropriété et d’une division en cinq lots suivant acte notarié reçu le 22 juin 2007.

Le 11 juillet 2007, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé la SCI LES FLOTS BLEUS, propriétaire du lot n° 4 consistant en un appartement situé au troisième étage et comprenant la jouissance exclusive et particulière du toit-terrasse situé au-dessus, à édifier sur celui-ci une véranda comportant deux murs pleins situés dans le prolongement des murets des façades Nord et Sud.

Une première procédure contentieuse a opposé la SCI LES FLOTS BLEUS à la la SCI LA PHOCEENNE, propriétaire des lots n° 2 et 3 de l’immeuble, au sujet de la régularité de ces travaux, laquelle a été introduite en 2015 et terminée par un arrêt rendu le 23 octobre 2024 par la cour de céans, rectifié par décision du 7 mai 2025, ayant notamment rejeté la demande de suppression d’une ouverture pratiquée en façade Nord.

Par actes délivrés les 8 et 24 décembre 2020, la SCI LA PHOCEENNE a assigné de nouveau la SCI LES FLOTS BLEUS à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille pour l’entendre condamner à supprimer l’ouverture pratiquée en façade Sud, au contradictoire du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance rendue le 19 septembre 2024, le juge de la mise en état, saisi par la défenderesse, a déclaré cette action irrecevable pour cause de prescription, considérant qu’il s’agissait d’une action personnelle régie par le délai quinquennal prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, renvoyant à l’article 2224 du code civil, que l’ouverture litigieuse avait été aménagée au plus tard au mois de juillet 2010 et qu’elle présentait un caractère apparent.

La SCI LA PHOCEENNE a interjeté appel de cette décision le 10 octobre 2024. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 29 août 2025, elle fait valoir principalement que le litige porte sur l’appropriation d’une partie commune par la SCI LES FLOTS BLEUS, de sorte qu’il s’agit d’une action réelle immobilière soumise au délai de prescription trentenaire en application de l’article 2227 du code civil.

Subsidiairement, elle soutient que le délai pour agir a commencé à courir à compter de sa découverte de l’ouverture litigieuse, laquelle n’était pas visible depuis la voie publique, à l’occasion des travaux de ravalement de la façade entrepris dans le courant de l’année 2020.

Elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— de déclarer son action recevable,

— y ajoutant, de condamner la SCI LES FLOTS BLEUS à supprimer l’ouverture litigieuse sous peine d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— et de condamner l’intimée aux dépens comprenant les frais de constats, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice le Cabinet GAVAUDAN D’AGOSTINO, conclut pareillement à la recevabilité de l’action et réclame paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 4 février 2025, la SCI LES FLOTS BLEUS demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise par adoption de ses motifs.

Subsidiairement, elle invoque une autre fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée attachée à l’arrêt rendu le 23 octobre 2024.

Elle réclame accessoirement paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens, et demande en outre à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposée par le syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

DISCUSSION

Il est constant qu’aux termes d’une résolution adoptée le11 juillet 2007, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé la SCI LES FLOTS BLEUS à édifier sur le toit-terrasse de l’immeuble, partie commune dont elle possède la jouissance exclusive et particulière, une extension qualifiée de véranda comportant deux murs pleins situés dans le prolongement des murets des façades Nord et Sud.

C’est à bon droit que le juge de la mise en état a retenu qu’il n’existait aucune volonté de la part de la SCI LES FLOTS BLEUS de s’approprier des parties communes puisque l’ouverture litigieuse avait été aménagée dans la partie surélevée par ses soins, et que l’action introduite par la SCI LA PHOCEENNE, qui tend en réalité à faire sanctionner la non-conformité des ouvrages réalisés à l’autorisation donnée, constituait une action de nature personnelle.

C’est en revanche à tort que ce magistrat a fait application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction actuellement en vigueur, résultant notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 renvoyant à l’article 2224 du code civil, alors que, le délai pour agir ayant commencé à courir à compter du jour de la commission de l’infraction, l’action se prescrit par un délai de dix ans conformément au régime antérieur.

Il résulte cependant de la facture émise le 28 juillet 2010 par la SARL SIMARRO que les châssis des fenêtres ont été posés avant cette date, de sorte que l’action introduite par la SCI LA PHOCEENNE suivant assignations délivrées les 8 et 24 décembre 2020 est effectivement prescrite.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance déférée,

Y ajoutant,

Condamne la SCI LA PHOCEENNE aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à payer à la SCI LES FLOTS BLEUS une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense la SCI LES FLOTS BLEUS de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposée par le syndicat.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT