Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 5, 9 octobre 2025, n° 22/01941

TGI Nice 28 janvier 2022

CA Aix-en-Provence
Confirmation 9 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Propriété sur la cave n°1273
La cour a confirmé que la SCI JENI est bien propriétaire de la cave n°1273, mais a rejeté la demande en raison de l'occupation par Mme [U].
Rejeté
Remboursement des charges
La cour a estimé que la SCI JENI est redevable des charges afférentes à la cave, et a rejeté la demande de remboursement.
Rejeté
Perte de chance de vendre le bien
La cour a jugé que la SCI JENI n'a pas établi de lien de causalité entre l'occupation de la cave et la perte de chance de vente.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'action de la SCI JENI n'était pas abusive.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 5, 9 oct. 2025, n° 22/01941
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/01941
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 28 janvier 2022, N° 20/01053
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Joseph MAGNANNicolas DONNANTUONIYves BRUGIEREDavid-André DARMON
Cabinet(s) :	PAUL MAGNAN ET JOSEPH MAGNAN, SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS
Parties :	S.C.I. JENI c/ Syndicat des copropriétaires de l' immeuble ROSE DE FRANCE situé [ Adresse 4 ], Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ROSE DE FRANCE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 09 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 317

Rôle N° RG 22/01941 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI2SU

S.C.I. JENI

[B] [U]

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ROSE DE FRANCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Yves BRUGIERE

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 28 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01053.

APPELANTE

S.C.I. JENI, dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son gérant en exercice domicilié ès- qualités audit siège

représentée par M^e Yves BRUGIERE, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEES

Madame [B] [U]

demeurant [Adresse 2]

caducité partielle prononcée à son égard par ordonnance d’incident du 13.06.23

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ROSE DE FRANCE situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET TABONI, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte en date du 22 octobre 2013, la SCI JENI a fait l’ acquisition d’un studio (lot n° 1377) et d’ une cave (lot n°1273) au sein de la copropriété Rose de France située [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 5]. Il est apparu que la cave n° 1273 est occupée par Mme [U].

Par acte d’ huissier de justice en date du 12 mars 2020, la SCI JENI a assigné devant le tribunal judiciaire de Nice, Mme [B] [U] et le Syndicat des copropriétaires de l’ immeuble ROSE DE FRANCE, représenté par son syndic en exercice, en demandant au tribunal de :

DIRE ET JUGER que la demande de la SCI JENI est bien fondée ;

CONSTATER la propriété de la SCI JENI sur la cave n°1273 ;

CONSTATER l’ atteinte à son droit de propriété depuis 2017 ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER in solidum le Syndicat de la copropriété de l’ immeuble Rose de France et Madame [U] à la somme de 1.244,85 correspondant au remboursement des charges attachées à la cave, versées par la requérante ;

CONDAMNER in solidum Madame [U] et le Syndicat des copropriétaires au versement de la somme de 85.000 € au titre de la perte de chance ;

CONDAMNER in solidum Madame [U] et le Syndicat des copropriétaires au versement de la somme de 10.968,24 € au titre du remboursement des sommes versées à Madame [J] du fait de l’ impossibilité de vendre le bien.

En tout état de cause,

DEBOUTER le SDC ROSE DE FRANCE de sa demande de condamnation de la SCI JENI au versement de la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ;

CONDAMNER le SDC ROSE DE FRANCE à verser à la SCI JENI la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens d’instance dont distraction au profit de Maître DARMON.

Le syndicat des copropriétaires de l’ immeuble ROSE DE FRANCE a demandé au tribunal de:

CONSTATER que la SCI JENI a fait l’ acquisition d’ un studio (lot n°1377) et d’une cave (lot n°1273) par acte en date du 22 octobre 2013.

DIRE ET JUGER que le débat proposé au tribunal ne concerne que l’ occupation prétendument abusive de parties privatives de sorte que le Syndicat des copropriétaires ROSE DE FRANCE ne pourra qu’ être mis hors de cause.

Aussi,

DEBOUTER la SCI JENI de l’ ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la SCI JENI à verser une somme de 5.000 € au syndicat des copropriétaires ROSE DE FRANCE pour procédure totalement infondée et abusive.

CONDAMNER également la SCI JENI au paiement d’ une somme de 3.000 € par application de l’article 700 du CPC outre les entiers frais et dépens.

Mme [B] [U], régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’ étude, n’ a pas constitué avocat .

Par jugement rendu le 28 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Nice a notamment:

— débouté la SCI JENI de l’ensemble de ses demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires ROSE DE FRANCE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la SCI JENI aux dépens,

— condamné la SCI JENI à payer au syndicat des copropriétaires ROSE DE FRANCE la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré notamment':

— qu’aux termes de l’ acte de vente du 22 octobre 2013, la SCI JENI est propriétaire de la cave n° 1273.

— que cette cave est occupée par Mme [B] [U] qui par un courrier du 17 novembre 2017 adressé à la SCI JENI (pièce 14 du demandeur) écrit avoir repris la gestion de ce bien depuis 2008 et payer les charges stipulées par le syndic.

— qu’ il est avéré que 1a SCI JENI a un titre de propriété sur la cave lot n° 1273 actuellement occupée par Mme [B] [U].

— que la faute du syndic qui adresse les charges de copropriété afférentes à ce lot à Mme [U] n’ est pas démontrée, faute pour la SCI JENI de produire un relevé de propriété de Mme [U] qui permettrait de savoir si elle occupe de bonne foi le lot litigieux alors même qu’elle se dit propriétaire de celui-ci, ou le règlement de copropriété et l 'état descriptif de division qui permettrait de savoir s’ i1 y a eu une modification de numérotation des lots.

— que pour l’acquisition de 1a cave par la SCI JENI, le syndic de copropriété a adressé un courrier à Maître [I], Notaire,. le 21 octobre 2017 visant pour 'le questionnaire préalable à la vente’ le lot n° 1237 qui est d’ ailleurs mentionné de façon manuscrite en page 3 de l’ acte de vente en face du lot 1273.

— qu’ une erreur de numérotation de lot sur l’ appel de fonds par le syndic ne peut laisser croire à Mme [U] qu’ elle est propriétaire de ladite cave s’ il ne s’ agit pas du numéro figurant sur son propre acte de propriété, l’occupation par Mme [U] de la cave litigieuse ne peut être constitutive d’ une faute de la part du syndicat des copropriétaires. Ce moyen ne saurait donc prospérer.

— que la SCI JENI n’ indique pas sur quel fondement juridique le syndicat des copropriétaires a commis une quelconque faute s’ agissant d’ une partie privative.

— que la SCI JENI sollicite sans précision du fondement de la demande en droit, la condamnation in solidum des défendeurs à lui rembourser des charges de copropriété de la cave alors même que le numéro de lot visé par le syndic ne correspond pas au lot n° 1273 s’agissant du lot 1237.

— que cependant, la SCI JENI est redevable de charges afférentes à la cave dont elle est propriétaire et que s’il y a eu de la part du syndic une erreur de numérotation des lots, celle-ci n’ a entraîné aucune erreur quant au montant des charges dues. Il convient dès Iors de débouter 1a SCI JENI de cette demande.

— que la SCI JENI soutient qu’ elle est dans l’impossibilité de vendre ses biens immobiliers en raison de l’occupation de la cave par Mme [U] et produit des attestations de personnes qui disent avoir eu l’ intention d’ acquérir l’ appartement et la Cave de la SCI JENI mais que l’ achat n’a pas pu se faire en raison de l’ occupation de la cave par un autre propriétaire.

— que toutefois, il n’est justifié d’ aucune sommation de libérer les lieux ni d’ aucune procédure depuis 2017, entreprise aux fins de son expulsion.

La SCI JENI a relevé appel de ce jugement le 9 février 2022.

Par ordonnance d’ incident du 13 juin 2023, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration d’appel du 9 février 2022 à l’égard de Mme [B] [U] et condamné la SCI JENI à lui payer la somme de 1200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2025

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES':

Vu les conclusions du 22 avril 2022 de la SCI JENI tendant à':

DECLARER l’appel recevable

Sur le fond,

REFORMER le jugement déféré et statuant à nouveau :

CONSTATER la propriété de la SCI JENI sur la cave n° 1273 ;

CONSTATER l’ atteinte à son droit de propriété depuis 5 ans ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le Syndicat de copropriété de l’immeuble Rose de France et Madame [B] [U] à la somme de 125,00€ correspondant au remboursement des charges versées par la requérante ;

CONDAMNER in solidum Madame [U] et le Syndicat des copropriétaires au versement de la somme de 85.000 € au titre de la perte de chance ;

CONDAMNER Madame [U] et le Syndicat des copropriétaires au versement de la somme de 10.968,24€ au titre du remboursement des sommes versées à Madame [J] du fait de l’impossibilité de vendre le bien.

En tout état de cause,

CONDAMNER le SDC Rose de France et Madame [B] [U] à verser à la SCI JENI la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens d’instance dont distraction sera faite au profit de Maître David-André DARMON, avocat aux offres de droit.

La SCI JENI fait valoir que':

le syndicat des copropriétaires a commis une faute en attribuant à Madame [U] le lot n° 1273, propriété de la SCI JENI sur les appels de fonds et en visant le lot 1237 pour la SCI JENI'; la cave 1237 n’existe pas . Il ne s’agit pas d’une simple erreur matérielle';

le préjudice de la SCI JENI réside dans le fait que la cave qui est sa propriété n’est pas en sa possession'; elle se retrouve en conséquence bloquée pour vendre ledit bien';

la SCI JENI a acheté le bien pour le revendre et se retrouve bloquée dans son projet compte tenu du contentieux sur la cave';

le bail signé par les anciens propriétaires en 2013 fait mention du studio et de la cave';

contrairement à ce que soutient le syndicat, la SCI JENI n’avait pas connaissance d’une occupation illégale de sa cave au moment de l’achat'; cette occupation n’est visée dans aucun acte';

l’erreur commise par le syndic de copropriété a pour conséquence que la concluante n’est pas en possession de sa cave, ce qui induit une incidence financière sur l’opération de revente qu’elle projetait';

Le syndicat doit être tenu pour responsable de l’ensemble des frais qui continuent d’être engagés pour cette opération';

La présente procédure est indépendante de toute demande d’expulsion.

Vu les conclusions notifiées le 18 juillet 2022 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ROSE DE FRANCE tendant à':

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Nice en date du 28 janvier 2022 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ROSE DE FRANCE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONFIRMER le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau, des chefs critiqués:

DEBOUTER la SCI JENI de l’ensemb1e de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la SCI JENI à verser une somme de 5.000 € au syndicat des copropriétaires ROSE DE FRANCE pour procédure totalement infondée et abusive,

CONDAMNER également la SCI JENI au paiement d’une somme de 3.000 € par application de l’article 700 du CPC au stade de l’appel outre les entiers frais et dépens,

Aux motifs que':

la SCI JENI invoque une prétendue responsabilité «'contractuelle’ mais n’explicite pas le fondement juridique de sa demande'»';

la problématique est liée uniquement à l’occupation d’une cave, partie privative, à laquelle le syndicat des copropriétaires est totalement étranger';

il appartient à la SCI JENI de rechercher, à sa guise, la responsabilité de ses vendeurs, de l’agent immobilier, du notaire ou plus simplement de celui, celle ou ceux qui occupent sa cave sans titre mais en aucun cas de rechercher le syndicat des copropriétaires au titre d’une prétendue obligation d’information ou autre';

l’ action de la demanderesse est d’autant plus étonnante que les attestations qu’elle verse aux débats démontrent que les précédents candidats acquéreurs étaient informés de l’occupation de la cave';

la SCI JENI a donc acquis en l’état à ses risques et périls';

Une erreur s’est glissée dans les appels de fonds de la période du 1er juillet 2017 au 30 septembre 2017, le lot 1237 étant visé pour la SCI JENI et le lot 1273 étant reporté par erreur sur l’appel de fonds adressé à Mme [U], mais il s’agit d’une erreur purement matérielle, ces deux caves étant identiques';

au-delà , pour l’ensemble des appels de fonds adressés à la SCI JENI, il est bien fait mention des numéros de lots mentionnés sur son titre de propriété';

Il appartient à Mme [U] de produire son titre';

La SCI JENI n’a pas réglé des charges pour une cave qui ne lui appartenait pas'; s’il y a eu une erreur sur un appel de fonds , cette erreur n’a entraîné aucune erreur quant au montant des charges dues’pour le lot 1273;

la légèreté avec laquelle la SCI JENI a agi à l’encontre du syndicat caractérise une procédure abusive et justifie sa condamnation à des dommages et intérêts.

MOTIVATION':

Sur la saisine de la cour':

A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de «constater» lorsqu’elles s’analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

Compte tenu de la caducité partielle de la déclaration d’appel, la cour n’est pas saisie des prétentions de la SCI JENI dirigées contre Mme [B] [U].

Au fond':

La SCI JENI recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur un fondement qui n’est pas expressément formulé mais qui apparaît être la responsabilité du fait personnel de l’article 1240 du code civil et celle du mandant du fait de son mandataire.

Elle reproche en substance au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ROSE DE FRANCE d’avoir, par l’intermédiaire de son syndic, inversé les numéros de lots entre la SCI JENI et Mme [U] notamment sur les appels de fonds adressés aux deux copropriétaires. Elle en déduit que le lot 1273 a été attribué par le syndic de copropriété à Madame [U] , ce qui a eu et a pour effet de faire croire à celle-ci que la cave objet du lot 1273 est son lot , alors qu’elle est la propriété de la concluante.

Aux termes 1240 du code civil, «' tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La responsabilité du fait personnel suppose d’établir la réunion de trois éléments': un fait fautif, un dommage et un lien de causalité entre eux .

En l’espèce , c’est par acte du 22 octobre 2013 que la SCI JENI a acquis les lots 1273, constitué d’une cave, au premier sous-sol du bloc A cage d’escaliers K, portant le n° 1297 au plan de l’immeuble’ et le lot n° 1377 au premier étage du bloc 4, cage d’escaliers I, composé d’un studio portant le n° 1401 au plan de l’immeuble.

Si par un appel de fonds du troisième trimestre 2017, le syndic de l’immeuble a commis une erreur, adressant à Mme [U] un appel de fonds visant les lots 1273 ( cave) et 1378 (appartement), adressant dans le même temps à la SCI JENI un appel de fonds concernant les lots 1237 ( cave ) et 1377 ( studio), il apparaît que cette erreur matérielle est isolée et n’ est pas à l’origine de l’occupation de la cave de la SCI JENI par Madame [U]. En effet l’appel de fonds pour le 4ème trimestre 2017, visant le lot 1273, a bien été adressé à la SCI JENI. Le relevé de compte de copropriétaire de la SCI JENI pour 2019 vise bien le lot 1273, de même que le projet de répartition des charges pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018.

La SCI JENI ne fournit pas d’autre document qui établirait une erreur récurrente ou permanente de la part du syndic de la copropriété.

Or, dans un courrier du 15 novembre 2017 adressé à la gérante de la SCI JENI, Mme [U] a reconnu avoir «'repris la gestion de ce bien depuis 2008'» ,déclarant payer les charges stipulées par le syndic depuis bien longtemps. Toutefois , il n’en est pas justifié et l’extrait «'d’acte de transfert de propriété'»(SIC) figurant en pièce 6 de l’appelante, dont on ne sait de quel acte il est tiré, fait figurer la propriété du lot 1378 appartenant à Mme [U] ( un studio), du lot 1387 ( un autre studio) et de deux caves portant pour l’une le numéro de lot 1274 et pour l’autre le numéro de lot 1279, soit deux caves qui ne sont pas la cave objet du lot 1273.

Il ne ressort d’aucune de ces pièces qu’une erreur du syndic aurait déterminé Mme [U] à se persuader, entre 2008 et 2017, qu’elle était propriétaire du lot 1273 constitué d’une cave, alors que l’acte de «'transfert de propriété produit'» montre que selon toute vraisemblance et à défaut d’élément plus précis, est attaché au lot 1378 dont elle est propriétaire une cave qui porte un autre numéro.

Dès lors, la SCI JENI n’établit pas la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait de la faute qui aurait été commise par son mandataire, le syndic, le lien de causalité entre l’erreur matériel commise lors de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2017 étant sans lien de causalité avec le préjudice invoqué , à savoir la perte de chance de revendre l’appartement acquis en 2013, compte tenu du litige sur la cave, les charges appelées afférentes à ladite cave et le montant de la rente viagère versée mensuellement à la crédirentière , ancienne propriétaire des lots 1377 et 1273.

Dès lors , il convient de débouter la SCI JENI de l’ensemble de ses prétentions et de confirmer le jugement en ce sens'.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaire de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, l’action engagée par la SCI JENI étant dépourvue d’ intention de nuire ou d’erreur manifeste équipollente au dol.

La SCI JENI, partie perdante, est condamnée aux dépens et frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS':

La cour , statuant par arrêt mis à disposition au greffe , contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions frappées d’appel,

Y ajoutant,

Condamne la SCI JENI aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI JENI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ROSE DE FRANCE une somme de 3000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT