ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 27 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01985 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QT5O

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 MARS 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SETE N° RG 1224000601

APPELANT :

Monsieur [S] [Z]

né le 17 Décembre 1985 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

Représenté par M^e FRANDEMICHE substituant M^e Mikaël D’ALIMONTE de la SELARL BCA – AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-004314 du 13/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMEE :

Madame [U] [C]

née le 10 Janvier 1943 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

Représentée par M^e Anouk AYRAL de la SEP FABIEN MARTELLI, FRANCOIS ESCARGUEL & AYRAL ANOUK, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 30 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025, en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte du 19 novembre 2018, prenant effet le 1er décembre 2018, Mme [U] [C] a donné à bail à M. [S] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 380 euros, outre une provision sur charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, Mme [C] a délivré à M. [Z] un commandement de payer la somme principale de 945 euros, au titre du solde de loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du mois de juillet 2024, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, elle l’a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète, en référé, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance de référé en date du 28 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète, statuant en référé, a :

— déclaré Mme [C] recevable en son action

— constaté la résiliation du bail conclu le 19 novembre 2018 entre Mme [C] et M. [Z], portant sur le logement sis [Adresse 3], à compter du 29 septembre 2024,

— ordonné en conséquence à M. [Z] [S] de libérer le logement et de restituer les clés ;

— dit qu’à défaut pour M. [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les conditions prévues aux articles L.412- I et L.412-2 et suivants du code des procédures d’exécution ;

— autorisé Mme [C] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tous garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de M. [Z] [S] conformément aux dispositions des articles L.412-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [Z] à payer à Mme [C] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale au montant du loyer indexé et des charges contractuellement prévus ;

— condamné M. [Z] à verser à Mme [C] à titre provisionnel la somme de 2 339 euros (décompte arrêté au 5 mars 2025, quittancement de mars inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, au titre des I charges impayés et indemnités mensuelles d’occupation ;

— rejeté toutes autres demandes ;

— dit qu’une copie de la présente sera adressée à Monsieur le Préfet de l’Hérault ;

— condamné M. [Z] à payer à Mme [C] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Par déclaration reçue le 14 avril 2025, M. [Z] a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 5 mai 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 7 octobre 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 4 juillet 2025, M. [Z] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien-fondé, en son appel ;

— y faisant droit, infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— et statuant à nouveau :

— juger que sa situation financière et personnelle ne lui permet pas de régler sa dette en une seule échéance ;

— prononcer la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit ;

— lui accorder des délais de paiement sur trois ans conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Alur du 24 mars 2014, au titre de sa part sur la dette locative, et ce sous réserve d’un décompte actualisé ;

— débouter Mme [C] de sa demande d’expulsion ;

— débouter Mme [C] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— en tout état de cause, débouter Mme [C] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— juger que chaque partie conservera ses dépens.

Au soutien de son appel, il expose en substance que :

— il a été victime de blessures involontaires aggravées avec une incapacité supérieure à trois mois, ayant entraîné, depuis, une dégradation de son état de santé.

— cet évènement a eu des conséquences néfastes sur sa situation financière qui s’est fortement dégradée.

— il a repris le paiement du loyer tout en réglant également une somme supplémentaire chaque mois pour apurer sa dette.

— il a besoin d’un délai pour trouver un autre logement en raison de sa qualité de travailleur handicapé.

Par conclusions du 24 juillet 2025, Mme [C] demande à la cour, au visa des articles 564, 696 du code de procédure civile, 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— confirmer l’ordonnance, dont appel, en toutes ses dispositions,

— débouter M. [Z] de toutes ses demandes plus amples et contraires,

— condamner M. [Z] à lui verser la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles engagés pour la procédure d’appel,

— condamner M. [Z] aux entiers dépens.

Elle fait essentiellement valoir que  :

— M. [Z] n’a jamais formulé de demande de suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, dès lors il s’agit d’une nouvelle demande, laquelle est irrecevable en appel.

— il n’a nullement repris le paiement du loyer courant, la dette ne cesse de s’accroître.

— le bail a été conclu après l’accident dont il a été victime,

— aucune recherche de relogement n’est justifiée.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 30 septembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

Si M. [Z] a relevé appel, dans la déclaration d’appel et le dispositif de ses premières conclusions, de tous les chefs de dispositif de l’ordonnance critiquée, il ne développe de moyens qu’à l’appui d’une demande de délais de grâce.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Le bail comprend une telle clause résolutoire (article XI) et le commandement de payer vise ce délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, arrêté au mois de juillet 2025, le commandement de payer du 29 juillet 2024 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; c’est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail étaient réunies à la date du 29 septembre 2024.

Il en résulte que M. [Z], qui ne le conteste pas, est occupant sans droit ni titre du logement depuis la résiliation. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

L’ordonnance déférée sera confirmée, en ce qu’elle a constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, ordonné à M. [Z] de libérer les lieux et dit qu’à défaut, Mme [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion.

2- sur le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixé par le premier juge, sans que cela ne soit contesté, à un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur qu’à la date du mois de juillet 2025 (terme de juillet 2025 inclus), M [Z] était redevable d’une somme de 3 545 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, ce que ce dernier ne conteste pas.

Au vu de ces éléments, l’ordonnance déférée sera confirmée sur la condamnation à titre provisionnel du locataire à s’acquitter de l’arriéré locatif (pour lequel aucune actualisation n’est sollicitée) et à verser une indemnité mensuelle d’occupation.

3- sur les délais de grâce

Mme [C] n’a pas soulevé dans le dispositif de ses conclusions l’irrecevabilité de la demande de délais de grâce, tirée de son caractère nouveau, développée uniquement dans la partie discussion de celles-ci, de sorte que la cour n’en est pas saisie. Au demeurant, les mesures de grâce peuvent être sollicitées en tout état de cause.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [Z] justifie percevoir une allocation adulte handicapé à hauteur de 1 016,05 euros par mois, outre une allocation logement.

Il ne justifie d’aucune charge, ni avoir entrepris une quelconque démarche en vue de la régularisation de sa situation. Il ne démontre pas être en capacité de régler la dette locative, dont le montant a été triplé depuis la délivrance du commandement en juillet 2024.

Le dernier décompte du bailleur confirme que M. [Z] a versé la somme de 474 euros en mai et juin 2025. Ces versements ne démontrent pas, pour autant, une reprise du paiement du loyer.

Il a bénéficié d’un délai de plus de douze mois depuis la résiliation du contrat de location et d’un délai de près de neuf mois depuis la décision ordonnant son expulsion.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais formée par M. [Z].

La demande de délais pour quitter les lieux ne figure pas au dispositif des conclusions de M. [Z] et la cour n’en est pas saisie, étant relevé qu’il ne justifie d’aucune diligence en vue de se reloger, notamment dans le cadre d’une demande de logement social.

L’ordonnance de référé sera complétée.

4- sur les autres demandes

M. [Z], partie succombante, sera condamné aux dépens d’appel, sans qu’il n’y ait lieu, celui-ci étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée,

Et ajoutant,

Rejette les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

Constate que la cour n’est pas saisie d’une demande de délai pour quitter les lieux ;

Rejette la demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [S] [Z] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente