COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 07 JANVIER 2025

N° 2025/105

Rôle N° RG 21/02027 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG5W6

[J] [B]

[E] [K] épouse [B]

C/

S.C.P. GRAND-DUFAY – VACHER – HUS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurelie BERENGER

M^e Philippe KLEIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AIX-EN-PROVENCE en date du 21 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00970.

APPELANTS

Monsieur [J] [B]

Né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 12]

Demeurant [Adresse 7]

Madame [E] [K] épouse [B]

Née le [Date naissance 6] 1985 à [Localité 13]

Demeurant [Adresse 7]

tous deux représentés par M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.C.P. GRAND-DUFAY – VACHER – HUS

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Pascale KLEIN, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 25 juillet 2016, M. et Mme [B] ont acquis des consorts [M] venant aux droits de leurs parents, un bien immobilier situé [Localité 9] (13), [Adresse 7] cadastre section CN n°[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5] lieudit [Localité 11].

Postérieurement à la vente, M. et Mme [B] ont découvert que le permis de construire de la maison avait été délivré pour une construction de 50 m2 et que les extensions réalisées sur l’immeuble ont fait l’objet de deux refus de permis par la commune en 1969 et 1970.

Estimant que leur notaire a commis une faute en n’effectuant pas les recherches utiles pour vérifier la régularité des constructions acquises, [J] et [E] [B], ont par acte du 12 février 2019, assigné devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la SCP [10] à [Localité 8], au visa de l’article 1240 du code civil, aux 'ns d’obtenir sa condamnation, à leur payer les sommes de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Par jugement du 21 janvier 2021, le tribunal les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes et les a condamnés au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a estimé que le notaire avait rempli son devoir de conseil en exposant clairement la situation de manière détaillée dans l’acte les avertissant ainsi des risques encourus résultant tant de l’absence de permis de construire que de l’absence de certificat de conformité mais encore des règles applicables en matière construction après sinistre.

Par déclaration du 10 février 2021, les époux [B] ont interjeté appel de la décision.

La clôture de l’instruction est en date du 10 décembre 2024.

EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 décembre 2024, ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau :

— dire et juger que la faute du notaire est parfaitement caractérisée et que sa responsabilité est incontestablement engagée.

En conséquence

— condamner la SCP [10] à leur verser la somme de 200 000 euros à titre de dommage et intérêts en réparation du préjudice subi ,

— débouter la SCP [10] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SCP [10] à leur verser la somme de 4 000 euros sur les fondements de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCP [10] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 décembre 2024, la SCP [10] demande à la cour de :

— dire et juger que la preuve quelconque d’une faute du notaire rédacteur de l’acte de vente n’est pas démontrée ;

— dire et juger que le préjudice invoqué est injustifié ;

— dire et juger en outre qu’il est sans lien de causalité direct avec une éventuelle faute du notaire ;

— débouter en conséquence, M. et Mme [B] de toutes leurs demandes ;

— confirmer le jugement dont appel ;

— condamner M. et Mme [B] à lui payer une somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner en outre, aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la responsabilité du notaire

1.1 Moyens des parties

M. et Mme [B] soutiennent que la société de notaire, a manqué à son devoir de conseil et d’information en ne vérifiant par la régularité des constructions acquises alors même qu’aux termes du compromis, il était prévu une condition suspensive relative à l’urbanisme et donc à la régularité de la construction. Ils produisent également un échange de courriels entre eux et le notaire, datés du 21 juillet 2016 aux termes desquels le notaire leur indique que son confrère 'est dans l’incapacité de fournir le permis de construire initial et des plans’ et auquel ils répondent « cela veut dire que la superficie des 120m² n’est pas garantie '''' Est-ce que de fait la maison n’est pas assurable contre la destruction ' (par exemple incendie très fréquent en ce moment) ». Ils estiment ainsi démontrer que leur notaire connaissait leur l’inquiétude avant la signature définitive de l’acte de vente et qu’il aurait dû procéder à des vérifications en ce sens pour leur donner un conseil éclairé.

La SCP de notaires leur oppose qu’aucune faute n’est caractérisée et que l’acte authentique de vente est particulièrement précis et détaillé sur l’absence de permis de construire pour les extensions et les conséquences qui en découlent pour les acquéreurs, y compris le risque de ne pas pouvoir obtenir un permis de régularisation, l’absence de certificat de conformité pour la totalité de la construction et le risque de ne pas pouvoir reconstruire à l’identique en cas de sinistre. Elle ajoute que contrairement à ce qu’ils soutiennent les deux conditions suspensives prévues à la promesse de vente ne concernaient pas la régularité des constructions.

1.2. Réponse de la cour

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Il incombe au notaire la preuve de l’exécution de son devoir de conseil et la preuve de l’exécution de l’obligation de conseil qui lui incombe, peut résulter de toute circonstance ou document établissant que le client a été averti des risques inhérents à l’acte que ce notaire a instrumenté.

La SCP de notaires, pour démontrer avoir satisfait auprès de ses clients à son obligation de conseil, s’en rapporte aux mentions de l’acte authentique sur l’absence de permis de construire pour le surplus de la construction et sur l’absence de certification de la conformité ainsi que sur les sanctions attachées et les risques encourus à ces absences.

Les appelants contestent certes que les mentions de l’acte authentique apportent la preuve de l’exécution, par le notaire, de son devoir de conseil.

Cependant, il ressort de ces mentions que les acquéreurs ont été clairement informés de la possible irrégularité des extensions en l’absence de permis de construire que les vendeurs déclaraient ne pouvoir produire et ont eu effectivement connaissance du risque auquel ils s’engageaient par le détail des sanctions, à savoir l’incidence sur le sort des constructions que constatait l’acte si elles se révélaient effectivement litigieuses.

L’acte authentique mentionne en effet, sur l’absence de permis de construire :

« Etant précisé, que pour le surplus de la construction, le Vendeur n’est pas en mesure de fournir l’autorisation de travaux. (') Les parties sont averties des sanctions ci-après résultant de l’absence de permis de construire :

1-sanctions pénales (')

Les parties sont averties des sanctions ci-après résultant de l’absence de certificat de conformité ou de déclaration d’achèvement et de conformité, dans la mesure où les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire’ ».

S’agissant de l’absence de certificat de conformité, il indique que : « l’ensemble du bien objet des présentes n’a pas fait l’objet de la délivrance ni d’un certificat de conformité ni d’une attestation de la mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée, ainsi que le vendeur déclare, précisant toutefois que son achèvement a eu lieu il y a plus de trente ans pour sa totalité. »

Il est précisé également que le vendeur déclare qu’aucune action en démolition n’est engagée et que des sanctions pénales, civiles et administratives peuvent être encourues notamment sur la régularisation de la situation actuelle, l’absence de possibilité de raccordement aux réseaux de distribution collective en principe, et surtout qu’en cas de sinistre de l’immeuble : « il sera très difficile de reconstruire de plein droit à l’identique, sauf à prouver que l’immeuble a été édifié conformément aux prescriptions du permis de construire ».

Si les courriels échangés entre les parties auxquels se rapportent les appelants, confirment leurs inquiétudes au sujet du permis de construire de la maison et des extensions, ils expriment toutefois, très expressément et avant la réitération de l’acte de vente, que le notaire des vendeurs était « dans l’incapacité de fournir le permis de construire initial et des plans » (courriel du 21 juillet 2016). Malgré leur questionnement sur « la garantie » de la construction (les 120 m2), et les conséquences éventuelles en cas de sinistres, M. et Mme [B] ont accepté de signer l’acte de vente authentique quatre jours plus tard, en l’absence de cette pièce et de ce qu’elle pouvait révéler et dont ils soutiennent qu’elle était déterminante pour eux.

Il est bien constant que le conseil du notaire se doit d’être intelligible pour ses clients et les informer des risques inhérents à la signature de cet acte. En l’espèce, et contrairement à ce que soutiennent les époux [B], c’est bien ce qu’a fait leur notaire en vérifiant que les clauses rédigées, portaient à leur connaissance l’ensemble des informations utiles à leur prise de décision et à la signature de l’acte, et ils ne peuvent contester avoir été dûment informés de l’absence de permis de construire pour les extensions, ni des conséquences d’un défaut de conformité au regard du permis de construire.

Enfin et en dernier lieu, il est erroné de soutenir que le compromis de vente comportait une condition suspensive à leur bénéfice se rapportant à l’irrégularité des constructions. Celle à laquelle ils font référence était une condition suspensive sur l’origine de la propriété et les actes translatifs, et non sur la construction elle-même.

Par voie de conséquence, ils ne rapportent pas la preuve d’une faute de leur notaire pour manquement à son obligation de conseil et d’information et le jugement de première instance qui les a déboutés de leurs demandes mérite confirmation.

2-Sur les demandes accessoires

Partie perdante, M. et Mme [B] supporteront la charge des dépens d’appel et seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à la SCP [10], la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [B] et Mme [E] [K] épouse [B] à supporter la charge des dépens d’appel ;

Les déboute de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne à payer à la SCP [10] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

La greffière, La présidente.