Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 2, 5 juin 2025, n° 24/08769

JPROX Marseille 23 mai 2024

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Règlement intégral des dettes locatives
La cour a constaté que les locataires avaient effectivement réglé leur dette locative et a jugé qu'il convenait de leur accorder des délais de paiement rétroactifs, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.
Accepté
Apurement de la dette locative
La cour a constaté que les locataires avaient apuré leur dette, ce qui justifie la suspension des effets de la clause résolutoire.
Accepté
Règlement des arriérés locatifs
La cour a jugé que, compte tenu du règlement des arriérés, la demande de résiliation du bail ne pouvait être maintenue.
Accepté
Absence de cause de résiliation
La cour a constaté que les locataires avaient réglé leur dette, rendant ainsi l'expulsion injustifiée.
Accepté
Règlement des loyers dus
La cour a jugé que, compte tenu du règlement des loyers, la demande d'indemnité d'occupation ne pouvait être maintenue.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 2, 5 juin 2025, n° 24/08769
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/08769
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Juridiction de proximité de Marseille, 23 mai 2024, N° 24/01010
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jennifer GABELLE-CONGIOMarine NICOLASValérie REDON-REY
Cabinet(s) :	REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 JUIN 2025

N°2025/342

Rôle N° RG 24/08769 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNL52

[F], [J], [G] [U]

[C], Albert, [X] [U]

[H] [K] épouse [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marine NICOLAS

M^e Jennifer GABELLE-CONGIO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juridiction de proximité de MARSEILLE en date du 23 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01010.

APPELANTS

Madame [F], [J], [G] [A] épouse [U],

née le 18 Mars 1986 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marine NICOLAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [C], Albert, [X] [U],

né le 19 Octobre 1984 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marine NICOLAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame [H] [K] épouse [P]

née le 12 Février 1962 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jennifer GABELLE-CONGIO de l’AARPI O.G.C., avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, et M. Laurent DESGOUIS, Conseiller, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller rapporteur

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition le 05 Juin 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 novembre 2019, Mme [H] [K], épouse [P], a donné à bail à M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 800 € hors taxes et charges.

Conclu pour une durée de 3 ans renouvelable, le bail a pris effet le 1er décembre 2019. Il stipule en son article VIII la résiliation de plein droit en cas de non-paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou de charges.

Suivant exploit du 11 septembre 2023, Mme [H] [K], épouse [P], a fait délivrer à M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour règlement de la somme de 2 648, 45 € au titre des loyers impayés arrêtés à cette date, terme du mois d’août 2023 inclus, outre coût de l’acte.

Invoquant le caractère infructueux de ce commandement, Mme [H] [K], épouse [P], a, suivant exploit délivré le 7 décembre 2023, fait assigner M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marseille, statuant en référé, aux fins, notamment, de voir constater la résiliation du bail et condamner au paiement d’un arriéré locatif.

Suivant ordonnance réputée contradictoire, rendue le 23 mai 2024, rectifiée par ordonnance du 13 juin 2024, ce magistrat a :

déclaré recevable l’action de Mme [H] [P] ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2019 entre Mme [H] [K], épouse [P], et M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] étaient réunies au 11 novembre 2023 ;

ordonné l’expulsion de M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U] ;

condamné solidairement M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], à verser à Mme [H] [K], épouse [P], la somme provisionnelle de 566, 70 € suivant décompte arrêté au 19 mars 2024 avec intérêts légal à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

condamné solidairement M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], à verser à Mme [H] [K], épouse [P], une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire ;

débouté Mme [P] du surplus de ses demandes ;

condamné solidairement M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], à verser à Mme [H] [K], épouse [P], la somme de 100 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], aux entiers dépens, dont compris le coût du commandement de payer du 11 septembre 2023.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 9 juin 2024, M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], ont interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dument reprises.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme les ordonnances du 23 mai 2024 et du 13 juin 2024 en toutes leurs dispositions et statuant à nouveau et y ajoutant :

leur accorde de manière rétroactive des délais de paiement entre le 11 septembre 2023, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 24 juillet 2024, date du dernier paiement apurant la dette locative ;

constate qu’ils se sont intégralement acquittés des sommes visées dans le commandement de payer dont ils étaient redevables, ainsi que de la somme de 566, 70 € au titre de la dette locative actualisée au jour où le premier juge a statué ;

ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail liant les parties, signé le 22 novembre 2019 pendant le cours des délais accordés ;

constate que les causes du commandement sont intégralement réglées ;

dise qu’en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

déboute en conséquence Madame [H] [K], épouse [P], de sa demande de résiliation du bail ;

déboute Madame [H] [K], épouse [P], de sa demande formée au titre de la provision, de l’expulsion et de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle ;

déboute Madame [H] [K], épouse [P], de ses autres demandes ;

dise n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

condamne Madame [H] [K], épouse [P], aux entiers dépens d’appel.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, Mme [H] [K], épouse [P], sollicite de la cour qu’elle déboute M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], de l’ensemble de leur demande et confirme les ordonnances rendues le 23 mai 2024 et 13 juin 2024, et y ajoutant, condamne in solidum M. et Mme [U] au paiement de la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la résiliation du bail et les délais de paiement rétroactifs :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Le premier alinéa de l’article 835 du même code dispose encore que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En application de ces textes, le juge des référé peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le I de l’article 24 du même texte dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le V de l’article 24 du même texte dispose que «  le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (') ; pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Ce texte énonce encore que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué’ ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Tant qu’aucune décision constatant la résiliation du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge peut, sur le fondement des textes précités, accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétroactive, et, constatant que la dette est acquittée, dire que la clause résolutoire n’a pas joué.

En l’espèce, le bail signé le 22 novembre 2019 stipule, en son article VIII, une clause résolutoire conforme aux dispositions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort ainsi du compte de créance locative, produit par les appelants, que l’intégralité des sommes visées au commandement de payer du 11 septembre 2023 n’ont pas été acquittées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il doit ainsi être observé qu’au 11 novembre 2023, les locataires demeuraient débiteurs de la somme de 2 198, 22 €, échéance du mois d’octobre 2023 incluse.

Il reste que le décompte de créance locative, arrêté au 17 mars 2025, laisse apparaitre une diminution progressive et constante de la dette, jusqu’à apurement complet à cette date. La dette s’élevait ainsi à la somme de 566, 70 € au 19 mars 2024. Elle s’élevait à la somme de – 0, 11 € au 24 juillet 2024, étant observé que les locataires ont réalisé deux virements successifs de 1 200 € chacun les 19 et 24 juillet 2024.

Il doit en outre être relevé que ce solde en faveur des appelants intègre le règlement des sommes de 165, 46 €, 351, 48 €, 100 € et 252, 31 €, appelées les 2 et 4 juillet 2024, au titre du coût du commandement de payer, de l’assignation, des frais irrépétibles auxquels les locataires ont été condamnés par le premier juge, et du commandement de quitter les lieux, alors que ces sommes n’ont pas vocation à être comptabilisées au titre de la dette locative proprement dite.

Enfin, le décompte de créance, arrêté au 17 mars 2025, démontre que les appelants s’acquittent, de manière régulière depuis le mois d’août 2024, du montant du loyer et des charges courants.

Eu égard aux efforts réalisés par les appelants, à la diminution constante de la dette locative, jusqu’à apurement au 24 juillet 2024, il convient de leur accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétroactive, et, constatant que la dette est acquittée, de dire que la clause résolutoire n’a pas joué.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2019 entre Mme [H] [K], épouse [P], et M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] étaient réunies au 11 novembre 2023.

Elle sera toutefois infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U] et les a condamné solidairement à verser à Mme [H] [K], épouse [P], une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire.

Mme [H] [K], épouse [P], sera déboutée de ses demandes formées de ces chefs.

Sur la demande de provision portant sur l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les appelants ont apuré leur dette locative le 24 juillet 2024, tout en ayant repris le paiement de leurs loyers et charges courants, de sorte qu’ils ne sont redevables d’aucun arriéré locatif.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné solidairement M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], à verser à Mme [H] [K], épouse [P], la somme provisionnelle de 566, 70 € suivant décompte arrêté au 19 mars 2024 avec intérêts légal à compter de l’ordonnance pour le surplus.

Mme [H] [K], épouse [P], sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En l’état d’impayés à l’origine du commandement de payer, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné solidairement M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], à verser à Mme [H] [K], épouse [P], la somme de 100 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Pour les mêmes raisons, et dans la mesure où les appelants n’ont apuré leur dette locative qu’après avoir interjeté appel, M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], seront in solidum condamnés aux dépens d’appel.

L’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et toute demande de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

condamné in solidum M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], aux entiers dépens, dont compris le coût du commandement de payer du 11 septembre 2023 ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Accorde de manière rétroactive à M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], des délais de paiement entre le 11 septembre 2023, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 24 juillet 2024, date du dernier paiement apurant la dette locative ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail pendant le cours des délais accordés ;

Constate que M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], se sont intégralement acquittés des causes du commandement de payer à la date du 24 juillet 2024 ;

Dit qu’en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

Déboute Mme [H] [K], épouse [P], de ses demandes tendant à voir expulser M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], des lieux loués et de les voir condamner à lui verser des provisions à valoir sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejette toute demande de ce chef ;

Condamne in solidum M. [C] [U] et Mme [F] [A], épouse [U], aux dépens d’appel.

La greffière La présidente