COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 NOVEMBRE 2025

N° 2025/613

Rôle N° RG 24/14911 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BODEB

SAS [Localité 7] 63

C/

SAS COMPAGNIE D’INVESTISSEMENTCANNOISE

Syndicat des copropriétaires [9]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

2 copies M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de GRASSE en date du 12 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00540.

APPELANTE

SAS [Localité 7] 63

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Frédérique FERRAND, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMES

SAS COMPAGNIE D’INVESTISSEMENTCANNOISE

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Camille IVARS, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Syndicat des copropriétaires [9]

sis [Adresse 5] à [Localité 1],

représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. NEXITY LAMY, dont le siège social est [Adresse 2] et encore [Adresse 4]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Angélique NETO, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société par actions simplifiée (SAS) Compagnie d’investissement cannoise est propriétaire des lots n° 27, 28 et 29, à usage commercial, situés au rez-de-chaussée d’un immeuble de cinq étages élevés en sous-sol soumis au statut de la copropriété dénommé [9] se trouvant [Adresse 5] à Cannes.

Les lots n° 27, 28 et 29 ont été donnés à bail commercial à la société DB Group pour une durée de 9 années à compter du 15 octobre 2022 à usage 'à titre principal de restauration, brasserie, bar, salon de thé'.

L’article 21 du contrat de bail stipule que le preneur se substituera 'une société par actions simplifiée [Localité 7] 63 dont il sera actionnaire à hauteur de 50 % ce que le bailleur accepte'.

Se prévalant d’une appropriation des parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires constitutif d’un trouble manifestement illicite, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, la SAS Compagnie d’investissement cannoise devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de la voir condamner, sous astreinte, à supprimer les éclairages situés dans l’allée menant à l’entrée de l’immeuble, à procéder à la suppression du portillon situé sur les parties communes et à l’enlèvement de tous les éléments situés sur les parties communes.

La SAS [Localité 7] 63 est intervenue volontairement à cette procédure.

Par ordonnance en date du 12 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, après avoir reçu l’intervention volontaire de la société [Localité 7] 63, a :

condamné la SAS Compagnie d’investissement cannoise à enlever le portillon, les chaises, les pots de fleurs et le bahut meuble, ainsi que tout mobilier installé sur la terrasse située devant le lot n° 29, et ce, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard durant trois mois ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] du surplus de ses demandes ;

condamné la société Compagnie d’investissement cannoise à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté la SAS [Localité 7] 63 de sa demande formée sur le même fondement ;

condamné la société Compagnie d’investissement cannoise aux dépens.

Il a notamment considéré :

— que la SAS [Localité 7] 63 justifiait d’un intérêt à intervenir en sa qualité de locataire des lieux litigieux ;

— que, si la SAS Compagnie d’investissement cannoise bénéficiait d’un droit de jouissance exclusive sur la partie de terrasse située devant les lots n° 27 et 28, elle ne justifiait d’aucun droit de jouissance exclusive sur la partie de terrasse située devant le lot n° 29 qui constituait une partie commune selon l’article 16 du règlement de copropriété ;

— que les pièces de la procédure établissaient que la SAS Compagnie d’investissement cannoise ou son locataire avaient créé un passage sur la partie de terrasse située devant le lot n° 29 longeant le restaurant Anna, fermé côté croisette par un portillon en bois avec portes battantes, et aboutissant à un espace, devant le même lot, privatisé par la mise en place de chaises, pots avec arbustes et d’un bahut meuble ;

— qu’aucune disposition du règlement de copropriété ne permettait à la SAS Compagnie d’investissement cannoise et à son locataire de s’approprier cette terrasse en interdisant l’accès aux autres copropriétaires ;

— que l’aménagement à des fins privatives d’un passage sur la terrasse commune, en violation du règlement de copropriété, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire de cesser en ordonnant l’enlèvement du portillon, des chaises, des pots de fleurs et du bahut meuble ;

— qu’en revanche, la preuve n’était pas rapportée de l’installation d’éclairages le long de l’allée menant à l’immeuble ;

— que de même, la preuve n’était pas rapportée d’un encombrement permanent de la courette par la SAS Compagnie d’investissement cannoise ou son locataire qui n’avaient reconnu que l’entreposage temporaire de sacs de linge et de cartons de verres, le temps de leur livraison ou enlèvement.

Suivant deux déclarations transmises au greffe les 28 novembre et 13 décembre 2024, la SAS Compagnie d’investissement cannoise et la SAS [Localité 7] 63 ont interjeté appel de cette décision.

Ces procédures ont été jointes par ordonnance en date du 4 avril 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 10 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la SAS Compagnie d’investissement cannoise sollicite de la cour qu’elle :

— infirme l’ordonnance entreprise en ce qui concerne les condamnations prononcées à son encontre au titre des mesures, frais irrépétibles et dépens ;

— la confirme en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes portant sur les éclairages et l’enlèvement de tout objet dans la courette de l’immeuble ;

— statuant à nouveau,

— dise n’y avoir lieu à référé sur les mesures prononcées à son encontre ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens.

S’agissant de l’absence de trouble manifestement illicite résultant de l’aménagement extérieur, elle fait notammlent valoir :

— que le tribunal judiciaire de Grasse a, dans un jugement du 1er mars 2017, considéré que les contours du droit de jouissance exclusive dont bénéficie le propriétaire des lots n° 27 et 28 sur les parties communes de l’immeuble n’étaient pas définis avec suffisamment de précision pour permettre une quelconque restitution ;

— que le règlement de copropriété autorise expressément les aménagements et installations litigieux ;

— que l’article 10 autorise expressément le propriétaire des lots n° 26 et 27 à isoler sa terrasse par des jardinières fleuries ou haies de verdure, de sorte que rien ne l’oblige à enlever les pots de fleurs permettant de délimiter l’espace qu’elle exploite ;

— qu’aux termes du modificatif du règlement de copropriété en date du 20 décembre 1948, elle dispose d’un droit de jouissance exclusive sur la fraction de l’immeuble litigieuse ;

— que la configuration des lieux en juin 2008 permet de constater que l’allée en question était attribuée au local commercial du rez-de-chaussée ;

— que le juge des référés a reconnu qu’aucun élément n’établissait que le passage crée correspond à la bande de terrain dont elle a la jouissance exclusive, ce qui aurait dû le conduire à relever l’absence de trouble manifestement illicite ;

— que l’interpétation du règlement de copropriété ressort de la compétence exclusive des juges du fond ;

— que les installations en question ne présentent aucun caractère de fixité, sachant que l’installation de meubles meublants légers dans les aires de circulation des piétons qui n’ont nécessité aucun travaux de privativation des parties communes, pendant les horaires d’ouverture des commerces, ne constitue pas un acte d’appropriation ;

— que les modalités normales de jouissance des parties privatives d’un lot affecté à un usage commercial impliquent, outre le principe de libre accès aux parties communes par son exploitant, celui du libre accès auxdites parties par sa clientèle ;

— que les éléments litigieux permettaient de matérialiser un cheminement pour ses clients ;

— que l’entreposage de mobilier, sans ancrage dans les parties communes, n’est pas constitutif d’une annexion de partie commune ;

— qu’aucun empièrement sur les parties communes sur lesquelles elle ne dispose d’aucun droits particuliers n’est établi ;

— que l’accès à l’immeuble n’est pas entravé ;

— qu’aucun copropriétaire n’a vocation à emprunter ces parties communes pour accéder à l’immeuble, cet accès s’effectuant depuis le boulevard de la croisette qui ne souffre d’aucune entrave.

S’agissant des éclairages, elle indique que la preuve n’est pas rapportée de leur installation le long de l’allée menant à l’entrée de l’immeuble.

S’agissant de l’encombrement de la courette située à l’arrière de l’immeuble, elle rappelle que l’entreposage de mobilier n’entraîne aucune appropriation des parties communes, outre le fait que la preuve n’est pas rapportée que les objets en question ont été entreposés par elle ou sa locataire, sachant que l’immeuble compte 7 locaux commerciaux situés en pied de l’immeuble qui dispose, chacun, d’un accès à la courette de l’immeuble.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 10 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la SAS [Localité 7] 63 demande à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qui concerne les condamnations prononcées à l’encontre de sa bailleresse au titre des mesures, frais irrépétibles et dépens ;

— statuant à nouveau,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— de confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;

— de condamner, en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de mettre les dépens de l’instance à la charge du syndicat des copropriétaires.

S’agissant des éclairages, elle fait valoir que le seul élément sur lequel se fonde le syndicat des copropriétaires est un procès-verbal de constat en date du 29 février 2024 qui ne permet nullement de retenir l’existence d’éclairages au droit de l’allée.

S’agissant des éléments entreposés dans la courette, elle affirme que rien ne prouve qu’ils leur appartiennent et que c’est elle-même ou sa bailleresse qui en sont à l’origine, d’autant que la plupart du mobilier en question n’a rien à voir avec l’exploitation d’un restaurant. De plus, elle souligne que les sacs de linge et les cartons de verres peuvent être posés le temps de leur livraison et manipulation, sachant que le règlement de copropriété prévoit que les magasins disposent d’une sortie sur cour.

S’agissant des éléments que la bailleresse a été condamnée à enlever, elle fait notamment valoir :

— que rien ne prouve, avec l’évidence requise en référé, que la partie de terrasse litigieuse ne correspondrait pas à une partie sur laquelle les lots n° 27 et 28 bénéficieraient de droits particuliers ;

— que le règlement de copropriété initial, établi le 31 mai 1948, prévoit que les lots n° 27 et 28 disposent 'à perpétuité’ d’un droit de 'jouissance exclusive et particulière’ sur une partie de la terrasse 'croisette', droit de jouissance qui est rappelé au paragraphe 'observations’ de la page 5 du même règlement et qui fait l’objet d’une réserve à la servitude non aedificandi grevant la 'terrasse croisette', outre le fait que la définition des parties communes est sans équivoque ;

— que le règlement de copropriété modifié reprend, sans changement, ce droit de jouissance exclusive et particulier, ainsi que cela ressort en particulier de la mention des 'réserves au profit des magasins n° 27 et 28" à l’article 4 ;

— qu’une clause particulière a été introduite dans le règlement de copropriété par un modificatif n° 3 en date du 18 décembre 1948, laquelle perdure dans les 'reserves au profit des magasins n° 27 et 28", et notamment à l’article 12 ;

— qu’un droit de jouissance exclusive au bénéfice du lot n° 27 sur une 'parcelle de terrain’ de 1,50 sur 10 mètres sur la partie Est de la terrasse est prévu ;

— que cette partie du rez-de-chaussée de l’immeuble ne peut que correspondre à l’allée litigieuse dès lors que la partie Est visée par la 'réserve’ du règlement de copropriété s’étend au-devant des lots actuellement numérotés 27 et 28 puisque le [Adresse 6] se situe au Sud de la parcelle d’assiette de l’immeuble et que la 'parcelle de terrain’ débute 'au droit de la terrasse du bar’ sur une largeur de 1,50 mètres ;

— que, dès lors que le lot n° 28 se voit reconnaître le même 'droit de jouissance particulière et exclusive’ sur la portion de la terrasse située devant le lot, admettre que la jouissance de 1,50 mètres de large ne se trouve pas décalée à partir du lot n° 28, réuni avec le lot n° 27, reviendrait à annihiler la réserve consentie au lot n° 27 ;

— que la 'réserve’ relative à ce droit de jouissance sur la 'parcelle de terrain’ de 1,50 mètres de largeur sur 10 mètres de long est stipulée au profit des lots n° 27 et 28 ;

— que le tribunal de grande instance de Grasse, dans un jugement en date du 1er mars 2017, a considéré que les stipulations du règlement de copropriété étaient trop imprécises et peu claires pour permettre de fonder une action visant à solliciter le respect de parties communes qui seraient irrégulièrement occupées par les propriétaires et occupants des lot n° 27 et 28 ;

— que le premier juge a donc outrepassé ses pouvoirs en interprétant des dispositions peu claires et imprécises du règlement de copropriété .

— que les plans auxquels se réfère le premier juge ne concerne en réalité qu’un seul plan établi par un géomètre à partir d’un plan de 2013 qui, à lui seul, n’établit aucunement la prétendue appropriation de parties communes ;

— qu’aucun travaux de privatisation de la partie de la terrasse litigieuse n’a été réalisé, contrairement à ce que le premier juge a retenue, dès lors que l’allée litigieuse n’est pas encombrée et qu’elle permet le passage de la clientèle du restaurant, des copropriétaires et de tout visiteur de l’immeuble.

Aux termes de ses conclusions transmises le 10 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, pour les raisons qui seront exposées ci-dessous, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9], représenté par son syndic en exercice, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté ses demandes d’enlèvement des éclairages et des objets situés dans la courette Nord ;

— statuant à nouveau,

— condamner la SAS Compagnie d’investissement cannoise à procéder à l’enlèverment :

* des éclairages situés dans l’allée menant à l’entrée de l’immeuble et constituant une partie commune,

* de tout élément situé dans la courette Nord constituant les parties communes,

sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard ;

— rejeter les demandes et conclusions des parties adverses ;

— condamner la SAS Compagnie d’investissement cannoise à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 29 février 2024 et celui du 24 mai 2024.

Elle fait notamment valoir :

— que même les copropriétaires qui disposent d’un droit d’usage sur les parties communes de l’immeuble ont l’interdiction de les utiliser pour leur usage privatif sous réserve de l’accord de l’assemblée générale qui est seule à avoir le pouvoir de prendre toutes les décisions touchant aux parties communes ;

— que les travaux effectués sur les parties communes ou affectant celles-ci exécutés sans autorisation de l’assemblée générale constituent un trouble manifestement illicite ;

— qu’il en est de même de l’annexion des parties communes par un copropriétaire ;

— que la SAS Compagnie d’investissement cannoise s’est appropriée les parties communes sans la moindre autorisation en créant un passage pour la clientèle du restaurant et en y installant un portail à l’entrée de la voie, des éclairages le long de l’allée menant à l’entrée de l’immeuble ainsi que des chaises, bahut meuble et pots avec arbustes à l’extrémité de l’allée dans un espace situé à gauche de l’entrée de l’immeuble, tel que cela résulte du procès-verbal de constat en date du 29 février 2024 ;

— qu’elle a également encombré la courette d’objets divers ;

— que la preuve de l’appropriation de parties communes résulte d’un plan dressé par un géomètre, de deux photographies du bâti datées de 1953 et 1954 et des clauses du règlement refondu en 1968, lesquels démontrent que l’assiette de la bande de terrain dont les lots n° 27 et 28 a la jouissance particulière et exclusive prend naissance à la porte d’entrée principale à l’angle du bar et, donc, sur le terrain devant le lot n° 28 ;

— qu’il n’existe aucune disposition permettant de déplacer cette bande de terrain sur le terrain devant le lot n° 29 ;

— que la partie constituant l’ensemble de la terrasse devant le lot n° 29 a été totalement privatisée par le restaurant ;

— que les pièces produites démontrent que des éclairages ont été installés le long de l’allée ;

— que les chaises présents dans le courette sont les mêmes que celles présentes dans le restaurant, de sorte que ce mobilier appartient bien aux appelantes.

La clôture de l’instruction au fond a été prononcée le 16 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires a transmis de nouvelles conclusions le 15 septembre 2025 en y joignant cinq nouvelles pièces numérotées 21 à 26.

Aux termes de conclusions de procédure transmises le 24 septembre 2025, la société [Localité 7] 63 en sollicite le rejet pour cause de tardiveté.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rejet des conclusions transmises par le syndicat des copropriétaires le 15 septembre 2025 et les nouvelles pièces numérotées 21 à 26 qui y sont annexées

Il résulte de l’article 914-3 du code de procédure civile du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, applicable aux instances d’appel introduites à compter de cette date, issu du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En outre, en application de l’article 15 du même code, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Enfin, l’article 16 du même code énonce que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En application de ces dispositions, le juge doit rechercher si des conclusions et/ou des pièces déposées peu de temps avant la clôture l’ont été en temps utile. Ils se doivent de répondre à des conclusions qui en sollicitent le rejet, que ces dernières soient déposées avant ou après le prononcé de l’ordonnance de clôture.

En l’espèce, alors même que les sociétés [Localité 7] 63 et Compagnie d’investissement cannoise ont conclu le 10 juin 2025 en réplique à des conclusions du syndicat des copropriétaire transmises le 10 avril 2025, ce dernier a déposé de nouvelles conclusions le 15 septembre 2025 en y annexant de nouvelles pièces numérotées 21 à 26, soit la veille de l’ordonnance de clôture rendue le 16 septembre 2025.

Les pièces en question, qui tendent à établir la persistance des troubles allégués par le syndicat des copropriétaires postérieurement à l’ordonnance entreprise, sont des mises en demeure adressées le 4 septembre 2025 (pièces n° 21 et 22) ainsi que des procès-verbaux de constat établis les 4 juillet 2023 (pièce n° 23), 14 mai, 26 juin et 24 juillet 2025 (pièces n° 24, 25 et 26).

Compte tenu de leurs dates, elles auraient pu être communiquées bien avant l’ordonnance de clôture, étant rappelé que le syndicat des copropriétaires était informé depuis le 2 janvier 2025, date à laquelle il a constitué avocat, de la date à laquelle la clôture serait prononcée.

Alors même que ces pièces, ayant justifié de nouveaux développements par le syndicat des copropriétaire dans ses conclusions transmises le 15 septembre 2025, appelaient une réponse de la part des parties adverses, leur communication tardive, la veille de l’ordonnance de clôture, ne leur a pas permis d’y répondre en temps utile.

Il y a donc lieu de rejeter, pour assurer le respect du principe de la contradiction, les conclusions transmises par le syndicat des copropriétaires le 15 septembre 2025 et les nouvelles pièces numérotées 21 à 26 qui y sont annexées.

Sur les troubles manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.

L’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué.

Il est admis que la violation d’un règlement de copropriété, par un copropriétaire et/ou son locataire, qui doit également en respecter les termes, est constitutif d’un trouble manifestement illicite.

En outre, tous travaux entrepris affectant des parties communes, même à usage privatif, qui n’ont pas été autorisés préalablement par l’assemblée générale, ni ratifiés ultérieurement, constituent un trouble manifestement illicite, en raison du caractère d’ordre public de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qu’il appartient au juge des référés de faire cesser en condamnant le copropriétaire à rétablir les lieux en leur état antérieur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait grief à la société Compagnie d’investissement cannoise, en sa qualité de copropriétaire-bailleresse, de permettre à la société [Localité 7] 63, le preneur, de s’approprier les parties communes, à savoir une allée située entre la façade Est du restaurant 'Anna’ exploité et l’entrée de la résidence donnant sur le [Adresse 6] et la courette située à l’arrière de la résidence.

Concernant l’allée litigieuse, les photographies annexées aux procès-verbaux de constat dressés les 9 février et 24 mai 2024 produits par le syndicat des copropriétaires montrent qu’à gauche de l’entrée de l’immeuble donnant sur le [Adresse 6], à laquelle on accède en empruntant un passage matérialisé au sol par une dalle en béton avec, de part et d’autre, des haies, se trouve le restaurant 'Anna’ exploité par la société [Localité 7] 63. Outre des chaises installées et tables dressées sur la terrasse située devant le restaurant, ainsi que des jardinières, délimitant la terrasse du restautant du trottoir du boulevard, il existe un passage à l’Est du restaurant matérialisé au sol par une dalle en béton. A l’entrée, se trouve un portillon en bois avec portes battantes avec, au dessus de chacune d’elle, deux éclairages, et, de part et d’autre, des pots de fleurs. En empruntant cette allée, le commissaire de justice constate, le 9 février 2024, la présence d’arbustes de part et d’autre et, au bout du chemin, des chaises, des pots avec arbustes et un bahut meuble installés dans un espace situé à gauche de l’entrée de la résidence. L’accès à cette entrée est fermée avec une chaise bleue. Il relève, le 24 mai 2024, la présence de tables dressées et chaises installées le long de l’allée sur le côté de la façade Est du restaurant 'Anna’ avec, de l’autre côté de l’allée, la présence d’arbustes et de pots de fleurs. A gauche de la porte d’entrée de la résidence, l’accès à l’allée en question est obstrué par la présence de trois pots avec arbustes, une table ronde et des chaises. Des chaises et tables sont empilées à l’extrémité de l’allée. Les procès-verbaux illustrent une porte située à l’extrémité de la façade Est du restaurant 'Anna', soit au bout de l’allée, qui permet d’y accéder.

Alors même que le syndicat des copropriétaires le conteste, les sociétés Compagnie d’investissement cannoise et [Localité 7] 63 soutiennent avoir le droit de jouir de l’allée en question.

Il résulte du règlement de copropriété et de ses modificatifs que les lots exploités par la société [Localité 7] 63 sont les lots n° 27, qui était l’ancien magasin n° 0, n° 28, qui était l’ancien magasin n° 1, et n° 29, qui était l’ancien magasin n° 2, situés au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété.

Tandis que le magasin n° 27, d’une superficie intérieure d’environ 85 m2, est décrit dans le règlement de copropriété initial comme étant celui qui est situé le plus à l’Ouest de la façade donnant sur le [Adresse 6], le lot n° 29, d’une superficie intérieure d’environ 48 m2, y est décrit comme étant celui qui est situé entre la porte d’entrée de l’immeuble et le lot n° 28, d’une superficie intérieure de 45 m2 environ. Ces trois magasins disposent d’une sortie donnant sur cour et de vitrines donnant sur le boulevard de la croisette.

Ce même règlement de copropriété initial stipule (en pages 2 et 3) que le magasin n° 0, devenu le lot n° 27, aura à perpétuité la jouissance exclusive et particulière de la terrasse [Localité 7] au droit de sa façade, depuis le trottoir de la promenade, jusqu’au mur de façade, sur laquelle il pourra être édifiée aux seuls risques de son occupant ou co-propriétaire une construction légère ne dépassant pas 3 mètres de hauteur, ou pergola fleurie, dans les termes qui seront rapportés ci-après sour le titre 'servitudes'. Ils prévoient également (en page 3) que si le magasin n° 1, devenu le lot n° 28, venait à être rattaché au magasin n° 0, il profiterait des mêmes avantages concernant la terrasse au droit de son emplacement.

Dans un paragraphe consacré aux 'observations’ concernant la 'terrasse-[Localité 7]' (en pages 5 et 6), il indique que la terrasse comprise entre la [Adresse 8] et la [Adresse 10], devra constamment être laissée libre d’occupation est accessible au public (sauf la partie réservée au profit du magasin n° 0 et 1). Elle devra être aménagée avec des massifs de verdures et de fleurs. Le magasin n° 0 pourra établir au devant de son local une construction légère, ou véranda vitrée esthétique, ne nuisant pas à la vue des appartements de l’étage au-dessus. Si le magasin n° 1 venait à être rattaché au magasin n° 0, il profiterait des mêmes avantages. Tous les autres magasins pourront également sous les mêmes réserves, utiliser sur un mètre au maximum le devant de leurs boutiques à des fins publicitaires et installer tentes et stores nécessaires. Afin de préserver l’esthétique, les couleurs et les formes des tentes et stores seront identiques. Les magasins 1 (sauf s’il est rattaché au numéro 0) 2, 3, 4 et 5 devront avoir la même devanture (…).

Il résulte du paragraphe A consacré au 'règlement des servitudes’ (pages 7 et 8) que la terrasse croisette comprise entre la façade Sud de l’immeuble, la villa Luciana, la promenade et la [Adresse 11] au nouvel alignement, est frappée d’une servitude de non oedificandi (sous la réserve ci-après) au profit de l’immeuble [9]. Elle sera commune à l’ensemble des (…) co-propriétaires, et accessibles librement au public (sous la réserve ci-après). Elle sera aménagée avec des massifs de verdure et de fleurs.

Réserve au profit des magasins n° 0 et 1 : le titulaire ou ayant droit du magasin n° 0 au rez-de-chaussée qui exploite dès à présent un Bar-Restaurant-Tea-Room, aura la jouissance particulière et exclusive de la portion de terrasse s’étendant au devant dudit magasin et jusqu’à la bordure de la promenade de la [Localité 7]. Il pourra être établi à ses seuls risques et périls sur cette portion de terrain au devant de son établissement, une construction légère, véranda ou pergola, esthétique, ne nuisant pas à la vue des appartements des étages au-dessus, d’une hauteur maximale de trois mètres. Par contre, l’entretien de cette partie de terrain lui incombera entièrement. Si le magasin n° 1 venait à être rattaché au magasin n° 0, il profitera des mêmes avantages et aura les mêmes obligations.

Le paragraphe G (en page 9) énonce que les copropriétaires des appartements n° 15, 16 et 17 au quatrième étage, auront la jouissance exclusive des terrasses au devant et au pourtour de leur appartement. Il est interdit de construire quoique ce soit même léger ou en bois sur ces terrasses privées.

Rappel de servitudes pour les magasins n° 0 et 1 (si ce dernier venait à être rattaché au numéro 0). Ces magasins auront, comme il est expliqué plus haut, la jouissance exclusive de la terrasse au devant de leur local jusqu’à la croisette, il ne leur est pas imposé de façade ou devanture particulière, mais ils devront isoler leur terrasse par des jardinières fleuries ou haies de verdure d’au moins un mètre de hauteur. Les petites constructions légères, véranda ou pergolas qu’ils pourront édifier à leurs risques et périls, ne dépasseront pas trois mètres de hauteur, l’ensemble devra être de bon goût, de manière à préserver l’esthétique (…) de l’immeuble (…).

Ce même réglement, dans un paragraphe A (page 10), indique que les parties communes entre tous les co-propriétaires de l’immeuble comprennent la totalité du sol occupé par l’immeuble construit, soit quatre cent cinquante sept mètre carrés environ. La totalité de la terrasse comprise entre la [12], la façade Sud de l’immeuble de la villa, la [Adresse 10] et la [Adresse 11] (au nouvel alignement), sauf la partie affectée spécialement aux magasins n° 0 à 1.

Il résulte de l’ensemble de ces stipulations que les lots n° 27 et 28, soit les anciens magasins n° 0 et 1, qui ont été réunis, ont la jouissance exclusive de la portion de la terrasse située devant allant de la façade Sud jusqu’à la bordure du trottoir du boulevard de la croisette.

Aucun trouble manifestement illicite ne résulte donc des aménagements effectués par les sociétés Compagnie d’investissement et [Localité 7] 63 au devant du restaurant 'Anna’ consistant en la pose d’un store avec le nom du restaurant, de chaises, tables et jardinières afin d’isoler la terrasse du trottoir du boulevard de la croisette.

Or, l’allée litigieuse, qui a également été aménagée par les mêmes sociétés, afin d’accéder au restaurant en passant par la porte située à l’extrémité de la façade Est, est située au devant du lot n° 29 entre la façade Est du restaurant et la porte d’entrée de la façade Sud de l’immeuble donnant sur le [Adresse 6].

Le règlement de copropriété initial ne prévoit au profit du lot n° 29, qui est l’ancien magasin n°2, aucun droit à la jouissance exclusive et particulière de la terrasse situé au devant de sa façade, contrairement aux lots n° 27 et 28. Il est seulement prévu pour l’ancien magasin n° 2 d’utiliser le devant de sa boutique, sur un mètre au maximum, à des fins publicitaires et d’y installer les tente et store nécessaires.

Il n’en demeure pas moins que plusieurs modificatifs ont été apportés au règlement de copropriété initial.

Aux termes de la troisième modification du 18 décembre 1948, insérée à l’article 4 (en page 6) du modificatif du règlement de copropriété, il a été prévu que le magasin numéro 0 (Bar) aura la jouissance exclusive du premier juillet au trente et un août de chaque année, pour y installer tables et sièges de café, pour les consommateurs du Bar, sur une parcelle de terrain d’une largeur maximum de un mètre cinquante centimètres, à prendre au droit de la terrasse du Bar sur la partie Est, de la porte d’entrée principale à l’angle du Bar, jusqu’au trottoir de la [Localité 7], soit sur dix mètres de longueur environ.

Dès lors qu’il résulte des autres dispositions du règlement de copropriété initial susvisées, qui n’ont pas été supprimées, que le lot n° 28 (ancien magasin 1), s’il venait à être rattaché au lot n° 27 (ancien magasin 0), 'profitera des mêmes avantages et aura les mêmes obligations', il est possible de considérer que le troisième modificatif a pour conséquence d’octroyer au lot n° 28 la jouissance exclusive de la parcelle terrain situé au droit de la terrasse du restaurant sur sa partie Est d’une largeur de 1,50 maximum et d’une longueur de 10 mètres environ jusqu’au trottoir du boulevard de la croisette.

Or, l’allée litigieuse apparaît située, non seulement devant du lot n° 29, mais également sur la partie Est au droit de la terrasse du restaurant exploité dans les lots n° 27 et 28.

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne se plaint pas d’une jouissance de la portion de terrain caractérisée par l’allée litigieuse en dehors de la période autorisée mais uniquement de l’appropriation illégale d’une partie commune.

Si l’illicéité du trouble résultant d’une telle appropriation n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé, un juge du fond pouvant considérer, en interprétant les clauses du règlement de copropriété, initial et modifié, que le lot n° 28 bénéficie, au même titre que le lot n° 27, par suite de leur réunion, d’une jouissance exclusive et particulière de la portion de terrain longeant le restaurant 'Anna’ sur sa partie Est, sur laquelle a été aménagée l’allée litigieuse, il n’en demeure pas moins que, s’agissant d’une partie commune à jouissance privative, les sociétés Compagnie d’investissement cannoise et [Localité 7] 63 ne peuvent en disposer comme bon leur semble.

En effet, le portillon qui a été installé, en ce qu’il a nécessairement été scellé dans le sol, s’analyse comme une construction soumise à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires dès lors qu’il affecte les parties communes. En outre, le modificatif n’autorise sur cette portion de terrasse que l’installation tables et sièges.

Il en est de même des pots de fleurs et arbustes installés le long de l’allée du côté du passage menant au hall de l’immeuble et au-devant du lot n° 29 dans la partie aménagée au niveau de l’entrée du restaurant ainsi que le bahut meuble qui s’y trouve. En effet, sur cette portion de terrasse, le modificatif n’autorise que l’installation de tables et sièges.

Il en est de même des pots de fleurs ou mobilier (chaise bleue) obstruant totalement l’accès à la terrasse située au devant du lot n° 29 en passant à gauche de l’extrémité du passage permettant d’accèder au hall de l’immeuble. En effet, le règlement de copropriété n’autorise le copropriétaire des lots n° 27 et 28 qu’à isoler la terrasse comprise entre la [Adresse 8] et la [Adresse 10], le reste de la terrasse devant être laissée libre d’occupation de manière à ce qu’elle soit accessible au public.

En revanche, dès lors que le copropriétaire des lots n° 27 et 28 peut y installer des tables et chaises, aucun trouble manifestement illicite ne résulte de leur installation le long la façade du restaurant et à l’extrémité de l’allée, au devant du lot n° 29, qui n’apparaissent pas ancrés au sol, ni se trouver au-delà de la largeur de 1,50 mètres. Il en est de même des chaises et tables empilés au-devant du lot n° 29.

Enfin, excepté les deux éclairages se trouvant de part et d’autre des portes battantes du portillon en bois, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve de l’existence d’autres éclairages se trouvant tout le long de l’allée.

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a ordonné à la société Compagnie d’investissement cannoise d’enlever le portillon en bois, les pots de fleurs et le bahut meuble situés devant le lot n° 29. Elle sera également confirmée en ce qui concerne le montant et les modalités de l’astreinte qui ont été prononcés.

En revanche, elle sera infirmée en ce qu’elle a ordonné l’enlèvement des chaises et tout le mobilier installé sur la terrasse située devant le lot n° 29 et en ce qu’elle n’a pas ordonné l’enlèvement des deux éclairages installés de part et d’autre du portillon.

La société Compagnie d’investissement cannoise sera donc condamnée à enlever, en plus, le mobilier, quel qu’il soit, ayant pour effet d’entraver la partie de la terrasse permettant d’accéder au lot n° 29 en passant à droite en sortant du hall de l’immeuble donnant sur le boulevard de la croisette ainsi que les deux éclairages installés de part et d’autre du portillon en bois.

Afin de la contraindre à s’exécuter, il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours après la signification du présent arrêt, et ce, pendant une durée de trois mois. La cour ne se réserve pas le pouvoir de liquider l’astreinte.

Concernant le mobilier se trouvant dans la courette située au Nord de l’immeuble, le règlement de copropriété sipule (en page 3) qu’il s’agit d’une cour commune qui communique directement avec la [Adresse 11] par un passage de service. Il résulte du paragraphe 'observations’ (en page 5) que la cour Nord devra rester constamment libre, les co-asssociés et futurs co-propriétaires ou occupants auront seuls droit de passage. Il est par ailleurs indiqué à l’article 19 (page 20) que les parties dont la propriété est commune (…) devront être maintenues libres en tout temps et aucun des propriétaires ou occupants de l’immeuble ne pourra encombrer (…) couloirs cours, n’y laisser séjourner ou apposer un objet quelconque (…).

Les photographies annexées au procès-verbal de constat dressé le 9 février 2024 montrent que plusieurs objets sont entreposés dans la cour commune, à savoir des sacs de linge blanc, chariots, cartons de verres, transpalette, poubelle, vélo, trotinettes électriques, chaises identiques à celles du restaurant, un sac à charbon de bois et une bondonne de gaz. Le commissaire de justice relève que la porte donnant sur l’arrière du restaurant et sur la courette est ouverte.

En dehors des sacs de linge et des cartons de verres, que la société [Localité 7] 63 reconnaît lui appartenir, et des chaises similaires à celles qui se trouvent dans le restaurant 'Anna', la preuve n’est pas rapportée que les autres objets ont été entreposés par les sociétés [Localité 7] 63 et Compagnie d’investissement cannoise.

Or, dès lors que les lots n° 27 et 28 disposent d’une sortie sur cour et que la preuve n’est pas rapportée que les éléments appartenant à la société [Localité 7] 63 sont entreposés dans la cour commune de manière permanente, l’illicéité du trouble résultant de leur unique présence constatée le 9 février 2024 n’est pas manifeste.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’enlèvement formulée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Compagnie d’investissement cannoise ayant été condamnée à certaines mesures provisoires sollicitées par le syndicat des copropriétaires, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera également confirmée en ce qu’elle a débouté la société [Localité 7] 63 qui est intervenue volontairement à la procédure au soutien de la société Compagnie d’investissement cannoise.

En revanche, la cour n’ayant pas confirmé toutes les mesures ordonnées par le premier juge, ce qui justifie l’appel qui a été interjeté, il y a lieu de laisser à chaque partie à la charge le ses dépens.

Dans ces conditions, elles seront déboutées de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette les conclusions transmises par le syndicat des copropriétaires [9], représenté par son syndic en exercice, le 15 septembre 2025 et les nouvelles pièces numérotées 21 à 26 qui y sont annexées ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné la SAS Compagnie d’investissement cannoise à enlever les chaises et tout mobilier installés sur la terrasse située devant le lot n° 29 ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] de sa demande portant sur les éclairages ;

La confirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SAS Compagnie d’investissement cannoise à enlever le mobilier, quel qu’il soit, ayant pour effet d’entraver la partie de la terrasse permettant d’accéder au lot n° 29 en passant à droite en sortant du hall de l’immeuble donnant sur le [Adresse 6] ainsi que les deux éclairages installés de part et d’autre du portillon en bois situé à l’entrée de l’allée menant au lot n° 29 ;

Assortit cette condamnation d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours après la signification du présent arrêt, et ce, pendant une durée de trois mois ;

Dit que la cour ne se réserve pas le pouvoir de liquider l’astreinte ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [9], représenté par son syndic en exercice, de sa demande tendant à condamner la SAS Compagnie d’investissement cannoise à enlever les chaises et tout mobilier installés sur la terrasse située devant le lot n° 29 ;

Déboute les parties de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel.

La greffière Le président