ARRET N°

du 29 avril 2025

R.G : N° RG 24/01357 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FRFC

[D]

c/

S.A. PLURIAL NOVILIA

BD

Formule exécutoire le :

à :

M^e Aurélie GABON

M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 29 AVRIL 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 12 mars 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Reims

Madame [U] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51454-2024-003468 du 29/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de REIMS)

Représentée par M^e Aurélie GABON, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige

Suivant acte sous seing privé en date du 6 mars 2013, la SA d’HLM Plurial Novilia a donné à bail à Mme [U] [D] un logement à usage d’habitation de type 5 situé [Adresse 4] moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 414,77 ' par mois, outre les charges mensuelles.

L’organisme logeur lui a fait signifier, par commissaire de justice, un commandement de payer les loyers en date du 10 juin 2022, étant précisé qu’à cette date le montant de l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 811,90 '. Le dit commandement a été transmis à la préfecture en date du 4 avril 2023.

Le 10 juin 2022, Plurial Novilia faisait signifier à sa locataire une sommation d’avoir à cesser des troubles arguant que Mme [U] [D] laissait devant sa porte des détritus et du mobilier et refusait la désinsectisation de son logement.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux dans le délai de 2 mois, il a été signifié à Madame [U] [D] une assignation en résiliation de bail-expulsion en date du 05 septembre 2022, étant précisé qu’à cette date, le montant de l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 635,34'. Ladite assignation a été transmise à la préfecture en date du 7 septembre 2022.

Devant le premier juge Mme [D] s’est opposée aux demandes du bailleur et s’est portée demanderesse reconventionnelle en expertise invoquant la présence récurrente de cafards dans son logement.

Par jugement en date du 12 mars 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims a :

' Débouté Mme [D] de sa demande d’expertise.

' Débouté Mme [D] des fins de non recevoir soutenues à l’encontre de la procédure.

' Débouté Mme [D] de son exception de nullité soutenue à l’encontre du commandement de payer.

' Rejeté la demande de délai de paiement formulée par Mme [D].

' Ordonné l’expulsion de Mme [D] et de tous occupants de son chef.

' Condamné Mme [D] à payer au bailleur la somme de 1.987,11 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échues au 31/12/2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

' Débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et frais irrépétibles de procédure.

' Condamné Mme [D] aux dépens et à payer au bailleur la somme de 300' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D] a interjeté appel de cette décision le 26 août 2024 sur l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA et déposées à la cour le 03 mars 2024 Mme [D] sollicite par voie d’infirmation de la décision déférée de :

Déclarer irrecevable, nulle et mal fondée la procédure de résiliation de bail-expulsion engagée par la SA Plurial Novilia et condamner cette dernière à lui payer la somme de 10.500' à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire.

Avant dire droit :

Ordonner une expertise aux fins de déterminer les désordres malfaçons et non-conformités affectant le logement occupé ainsi que leurs causes, origines et conséquences et chiffrer le montant des travaux de réparation et leur durée.

A titre principal :

' Décider que la responsabilité de Plurial Novilia est engagée pour non-décence du logement

En conséquence

' Rejeter et Débouter Plurial Novilia en l’ensemble de ses demandes fins condamnations et plus amples prétentions.

' Accorder à Madame [D] des termes et délais sur une période de trois années à savoir 62 euros par mois (soit 2246,95 x 36 mois), si par impossible Plurial Novilia venait à être déclarée recevable et bien fondé en sa demande de paiement des arriérés locatifs.

' Condamner Plurial Novilia à la somme de 2.500' au titre de l’article 700 du CPC, dont distraction à Maître Aurélie Gabon avocat aux offres de droit, au titre des frais exposés pour la défense de ses intérêts, aux termes de l’article 37 relative à l’aide juridictionnelle Condamner Plurial Novilia aux entiers dépens de l’instance

Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA et déposées à la cour le 13 février 2025 la SA Plurial Novilia sollicite la confirmation de la décision déférée sauf pour le rejet de la demande de la locataire de délais de paiement suspensifs.

La SA Plurial Novilia sollicite de :

' Condamner Madame [D] [U] au paiement de la somme de 2.683,62 ' au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13/02/2025.

Et, statuant à nouveau sur les délais de paiement :

' Ordonner la suspension de la clause résolutoire.

' Dire que Madame [D] [U] pourra s’acquitter de sa dette en 32 mensualités de 85,42euros.

' Dire qu’en cas de non-respect d’une seule échéance, la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

' Dire, le cas échéant, qu’à défaut pour Madame [D] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société Plurial Novilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

' Débouter Madame [U] [D] de ses demandes plus amples ou contraires.

' La condamner au paiement de la somme de 1.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de cour,

' Le condamner aux entiers dépens d’instance, au titre de l’article 696 du Code de Procédure Civile dont distraction est requise au profit de Maître Giral-Flayelle avocat aux offres de droit.

***

' Vu les conclusions récapitulatives de l’appelante signifiées le 03 mars 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu les conclusions récapitulatives de l’intimée signifiées le 13 février 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu la clôture de la procédure prononcée le 04 mars 2025

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les exceptions et fin de non-recevoir soulevées par Mme [D]

Mme [D] invoque en premier lieu la nullité du commandement délivré le 10 juin 2022 pour non-respect des dispositions de forme prévues par l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Elle estime que le commandement de payer ne mentionne pas le détail des sommes dues, l’indice d’indexation des loyers, les frais et intérêts échus et le titre en vertu duquel les poursuites sont exercées.

L’appelante invoque également l’irrecevabilité de l’action introduite au visa des articles 54, 56, 74 et 116 du code de procédure civile, soutenant que l’assignation en justice délivrée le 05 septembre 2022 ne respecterait pas les mentions légales et qu’il n’est pas justifié de sa communication au représentant de l’Etat deux mois au moins avant la date de l’audience.

Sur ce :

La cour constate que le commandement de payer délivré le 10 juin 2022 par Me [W], commissaire de Justice, respecte les formes et mentions prévues par le – I -, points 1° à 6° de l’article 24 susvisé et a été communiqué à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Marne par voie électronique qui en a accusé réception. (Pièces intimée n° 4 et 5)

La cour relève que le commandement de payer querellé mentionne la volonté du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire contenue au bail de Mme [D], servant de fondement aux poursuites et contient un détail des sommes réclamées pour 811,90', détail constitué par un historique détaillé du compte locatif de Mme [D] du 05/06/2021 au 31/05/2022.

Contrairement à ce qu’invoque Mme [D] dans ses conclusions il ne saurait être exigé dans un commandement visant clause résolutoire de bail d’indiquer un taux d’intérêts ou d’indexation des loyers sans ajouter à la loi une condition qu’elle ne contient pas.

Par ailleurs la cour constate que l’assignation délivrée le 05 septembre 2022 par Me [W], commissaire de Justice, respecte les formes et mentions prévues par les articles 54, 56, 74 et 116 du code de procédure civile et a été communiquée à la préfecture de la Marne le 07/09/2022 qui en a accusé réception sous forme électronique. (Pièces intimée n° 9 et 10).

La communication au Préfet a donc été faite dans les délais légaux, l’audience prévue étant fixée au 14 novembre 2022.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté les exceptions et fin de non-recevoir soulevées par Mme [D] à l’encontre du commandement du 10/06/2022 et de l’assignation du 05/09/2022.

2/ Sur les demandes au fond :

La cour relève que la procédure a été initiée par la S.A Plurial Novilia en résiliation du bail de Mme [D] pour défaut de paiement des charges locatives, mais que Mme [D] a opposé à ce refus de paiement l’état de son logement, de sorte qu’il sera statué en premier lieu sur l’état du logement de Mme [D] et la demande d’expertise formée par la locataire avant de statuer sur les sommes dues au bailleur et leurs conséquences.

A) Demande avant dire droit de Mme [D] en désignation d’expert judiciaire

Les alinéas 1er et 2ème de l’article 6 de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi 2021-1104 du 22 août 2021 et applicables à tous les baux en cours en vertu des articles 41-1 et 10-1 de la même Loi disposent que :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Les caractéristiques du logement décent sont plus précisément définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Il est certain que la présence d’insectes nuisibles tels que des blattoptères (cafards) ne répond pas aux exigences de l’article 6 al 1 et 2 de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989 tel que ci-dessus repris.

Toutefois en l’espèce la présence de ce type de nuisibles dans l’appartement de Mme [D] n’est contestée par aucune des parties puisque la S.A Plurial Novilia invoque justement que la situation et la persistance des cafards trouve son origine dans le refus de Mme [D] de permettre aux sociétés d’assainissement mandatées par le bailleur d’intervenir dans son appartement.

Il ressort des pièces produites :

Que la S.A Plurial Novilia a mandaté la société Champagne Energie pour procéder à la désinsectisation de tous les logements de l’immeuble dans lequel se situe l’appartement de Mme [D] (7ème étage porte B)

Qu’un premier passage a été réalisé par l’entreprise le 01/04/2022, intervention pour laquelle Mme [D] a ouvert son logement.

Qu’un second passage nécessaire a été programmé le 26/04/2022 pour lequel Mme [D] a refusé à l’entreprise l’entrée de son logement. (Pièce intimée n°7)

Que Mme [D] a reçu une mise en demeure de la S.A Plurial Novilia le 17 juin 2022 pour permettre l’intervention de la société de désinsectisation à son domicile (pièce intimée n° 23)

Que Mme [D] s’est vue délivrer par le commissaire de Justice du bailleur le 23/09/2022 une ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims en date du 02/09/2022 enjoignant à Mme [D] d’autoriser une entreprise de désinsectisation à intervenir à son domicile. (Pièces intimée n° 8 et 18)

Que par constat du 09 décembre 2022 Me [W] commissaire de Justice relevait s’être déplacé au logement de Mme [D] afin d’assister aux opérations de désinsectisation auxquelles Mme [D] s’est dans un premier temps opposée avec véhémence puis a consenti aux dites opérations. (Pièce intimée n° 24)

De même la S.A Plurial Novilia justifie par un courrier du 25 mai 2023 et une mise en demeure envoyée à Mme [D] le 05 juillet 2023, non contestés en fait, que cette dernière s’est opposée à deux reprises au passage des entreprises mandatées par le bailleur pour réparer une fuite d’eau en provenance du lavabo de l’appartement de Mme [D] et causant des dégâts chez le voisin du dessous.

Il est également non sérieusement contestable que l’hygiène des parties communes situées devant l’appartement de Mme [D] est douteuse, puisqu’il est constaté des sacs poubelle devant la porte d’entrée de l’appartement de Mme [D], détritus et encombrants que la S.A Plurial Novilia est contrainte de faire enlever à ses frais ainsi que le justifie une facture de l’entreprise PEJ en date du 30 mai 2022 (pièce intimé n° 19).

De même il est constant que la S.A Plurial Novilia procède régulièrement à des campagnes de désinsectisation de l’appartement de Mme [D] comme elle en justifie par la production des factures (pièces n° 20) de l’entreprise Champagne Energie des :

28/02/2023 (intervention du 13/02/2023)

29/11/2023 (intervention du 13/11/2023)

Les pièces produites par Mme [D] (pièces 2 et 3 : photos et vidéos de l’appartement et intervention de son assureur) ne contredisent pas les éléments de fait avancés par la S.A Plurial Novilia quant à l’existence de nuisibles et de fuites d’eau.

Il apparaît même dans l’extrait de 'rapport social’ communiqué sous le numéro 5 par Mme [D] le 03/03/2024 que, s’agissant des nuisibles : 'la famille utilise leur propre traitement et non ceux proposés par la société mandatée par Plurial Novilia en raison du coût financier'

Il ressort donc de l’ensemble de ces éléments qu’il est constant, comme l’affirme Mme [D], que l’appartement de cette dernière demeure infesté de cafards.

Il est également constant que le bailleur procède à des interventions régulières pour détruire les nuisibles mais que Mme [D] est souvent réticente à laisser les entreprises mandatées par la S.A Plurial Novilia intervenir chez elle et à suivre les préconisations de traitement du bailleur.

Il s’ensuit qu’une expertise destinée à constater l’état des lieux est sans intérêt puisque les parties s’accordent sur le constat.

Par ailleurs une expertise n’aura aucune utilité quant aux préconisations de traitements des difficultés qui sont parfaitement maîtrisées par le bailleur mais rendues inefficaces par l’impossibilité dans laquelle se trouve la S.A Plurial Novilia de traiter l’ensemble de l’immeuble en même temps.

En conséquence la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande avant dire droit d’expertise de Mme [D].

B) Sur la demande en résiliation de bail

Il ressort de l’article 24 I de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de Mme [D] pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Mme [D] indique que les seules sommes dues correspondant aux frais de désinsectisation qu’elle se refuse à acquitter au regard de la persistance des nuisibles et précise souhaiter demeurer dans son logement.

La S.A Plurial Novilia indique qu’un protocole d’accord a été régularisé entr’elle et Mme [D] le 22/10/2024 par lequel Mme [D] s’engage à payer à la S.A Plurial Novilia l’arriéré locatif, arrêté au 18/10/2024 à la somme de 2.958,07', au moyen de 23 mensualités de 85,42' et le solde à la 24ème mensualité (pièces intimée 14 et 15). La S.A Plurial Novilia sollicite donc la suspension des effets de la clause résolutoire au bénéfice de sa locataire et l’apurement de sa dette arrêtée à 2.683,62' au 13/02/2025 par 32 mensualités de 85,42'.

Sur ce :

En l’espèce le bail conclu le 08 mars 2013 contient une clause résolutoire dont l’effet est revendiqué par la S.A Plurial Novilia dans le commandement de payer délivré le 10 juin 2022 pour la somme de 891,03'

Cette somme n’a pas été payée dans le délai de l’acte (deux mois).

A ce titre il importe peu qu’une grande partie des sommes échues et impayées correspondent à des factures d’intervention et d’entretien des locaux, que Mme [D] refuse de payer, à l’opposé des termes courants du loyer.

En effet il ressort des termes du bail (conditions générales- charges récupérables § VI) que les interventions, dont la réalité et le montant sont justifiées par le bailleur, (pièces 20) relèvent des charges récupérables pouvant être mises à la charge du locataire.

Il a été de surcroît suffisamment démontré ci-dessus que ces interventions sont en grande partie dues au maintien des nuisibles dans l’immeuble, lui-même trouvant largement sa cause dans l’attitude de Mme [D] faisant obstruction à une désinsectisation efficace de l’immeuble.

La résiliation du bail est donc acquise à la date du 11 août 2022 et la décision déférée sera confirmée sur ce point.

C) Sur la suspension de la clause résolutoire et le décompte locatif :

Dans ses conclusions Mme [D] conteste le montant des arriérés de loyers en indiquant notamment que le décompte présenté n’est pas complet.

Toutefois la S.A Plurial Novilia verse aux débats :

Un décompte locatif actualisé au 07/06/2023 (pièce 22)

Ensemble des situations du compte locatif jusqu’en 12/2023 (pièce 26)

Un décompte locatif actualisé au 22/10/2024 (pièce 15)

Décompte du compte locatif du 31/05/2024 au 06/12/2024 (pièce 16)

Décompte du compte locatif du 30/09/2021 au 07/02/2025 accusant un solde négatif de 2.683,62' (pièce 25)

Détail des charges locatives récupérables (pièces 27 et 28)

Factures au bailleur des prestations de services effectuées dans l’appartement de Mme [D] (pièces 19 et 20)

Il ressort de ces pièces que le décompte locatif présenté par le bailleur est complet et vérifiable.

Par ailleurs Mme [D] a signé un protocole d’apurement de sa dette le 22 octobre 2024 dans lequel elle reconnaît elle-même devoir la somme de 2.958,07' au 22/10/2024. (Pièce intimée 14).

En conséquence les moyens d’ordre général et non détaillés, invoqués par Mme [D] à l’encontre du compte locatif sont dépourvus de pertinence et la dette locative de Mme [D] sera fixée à la somme de 2.683,62 ' au 13/02/2025.

Conformément à la demande de la S.A Plurial Novilia, les effets de la clause résolutoire acquise seront suspendus et Mme [D] pourra s’acquitter de sa dette locative par 32 mensualités de 83.86 euros en sus du loyer courant. (et non de 85,42 euros comme indiqué dans les conclusions du bailleur pour la cohérence du calcul).

3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d’équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l’autre partie.

Le sens de la présente décision impose de confirmer le premier juge en ce qu’il a mis à la charge de Mme [D] les dépens de première instance ainsi qu’une somme de 300' au titre des frais irrépétibles de procédure.

Mme [D] qui succombe à son appel sera en outre tenue des dépens de l’appel et à payer au titre de l’appel une somme de 500' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement et contradictoirement dans les limites de l’appel principal et de l’appel incident,

Confirme le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims le 12 mars 2024 (RG N° 22/003186) en ses dispositions ayant :

Débouté Mme [U] [D] de ses exceptions et fin de non-recevoir.

Débouté Mme [U] [D] de sa demande d’expertise.

Constaté les conditions d’acquisition, à la date du 11/08/2022, de la clause résolutoire figurant au bail du 08 mars 2023 souscrit entre la S.A Plurial Novilia et Mme [U] [D] pour le logement sis à [Localité 3] : [Adresse 4]

Débouté la S.A Plurial Novilia de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamné Mme [U] [D] aux dépens et frais irrépétibles de procédure de première instance.

L’infirme pour le surplus des dispositions déférées.

Statuant de nouveau sur les dispositions infirmées :

Actualise la dette locative de Mme [U] [D] à la somme de 2.683,62 euros arrêtée au 12/02/2025 et condamne Mme [U] [D] à payer cette somme à la S.A Plurial Novilia.

Suspend les effets de la clause résolutoire.

Dit que Mme [U] [D] pourra se libérer de la somme de 2.683,62 euros par 32 mensualités de 83.86 euros en sus du loyer courant.

Dit que, sous réserve du respect de ces délais les effets de la résolution du bail de Mme [U] [D] sont suspendus et qu’à l’issue de ce moratoire le bail reprendra ses pleins droits et effets.

Dit qu’en cas de non-respect par Mme [U] [D] d’une seule échéance, la clause résolutoire reprendra tous ses effets, après mise en demeure de régulariser restée infructueuse.

Dit que dans ce cas et à défaut pour Mme [U] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A Plurial Novilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Y ajoutant :

Déboute Mme [U] [D] de ses demandes tendant à déclarer l’immeuble non-décent et de ses demandes en dommages et intérêts.

Condamne Mme [U] [D] aux dépens de l’appel dont distraction au profit de l’avocat constitué pour la S.A Plurial Novilia dans les limites et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne Mme [U] [D] à payer à la S.A Plurial Novilia la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel.

Le greffier Le président