COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2025

AC

N° 2025/ 166

Rôle N° RG 24/03863 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMZDQ

S.A.S. TS HOLDING

C/

[F] [L]

[H] [T]

S.C.P. BR & ASSOCIES

S.E.L.A.R.L. ML ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e CAPOROSSI

M^e GUETCHIDJIAN

M^e BORREAU

M^e JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de TOULON en date du 22 Février 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 22/06387.

APPELANTE ET INTIMÉE

S.A.S. TS HOLDING sise [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège

représentée et assistée par M^e Delphine GUETCHIDJIAN de la SCP DUREUIL – GUETCHIDJIAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMÉ ET APPELANT

Monsieur [H] [T]

demeurant [Adresse 25]

représenté et assisté par M^e Didier CAPOROSSI de l’ASSOCIATION FAURE MARCELLE ET CAPOROSSI DIDIER, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Delphine GUETCHIDJIAN de la SCP DUREUIL – GUETCHIDJIAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Monsieur [F] [L]

demeurant [Adresse 23]

représenté et assisté par M^e Franck BORREAU, avocat au barreau de TOULON, plaidant

PARTIE INTERVENANTE

SELARLU ML ASSOCIES sise [Adresse 9] Venant aux droits de la SCP BR & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [D] [V], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Localité 24]

Intervenant volontairement par constitution le 15.04.2024

représentée par la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Corinne BONVINO-ORDIONI de l’ASSOCIATION C.BONVINO ORDIONI V.ORDIONI, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Février 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Audrey CARPENTIER, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société « SCI [Localité 24] », dont le gérant est M.[T], était propriétaire d’un domaine d’environ 11 hectares, comprenant notamment deux parcelles en nature de terre et de pré d’une contenance totale de 10 ha 00 a 34 ca cadastrées respectivement :

— section G n° [Cadastre 3] pour 8 ha 80 a,

— section G n° [Cadastre 19] pour 1 ha 20 a 34 ca.

Ces deux parcelles ont été données à bail à [I] [L] aux termes d’un bail à ferme en date du 10 mai 2011.

Par suite du prononcé de sa liquidation judiciaire, le tribunal de commerce de Toulon a par jugement du 24 juillet 2017 désigné la SCP BR associés prise en la personne de Maître [D] [V] en qualité de liquidateur de la SCI [Localité 24].

Par arrêt du 19 mai 2022, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a autorisé la vente de gré à gré au profit de la Sas Ts Holding portant, d’une part, sur l’ensemble immobilier et, d’autre part, sur les deux parcelles en nature de terres agricoles cadastrées Section G n° [Cadastre 3] et [Cadastre 19] pour une somme de 760 000 euros.

Par avis du 30 septembre 2022, Maître [A] [M] en application des dispositions de l’article L 412-8 du code rural a signifié à [I] [L] la vente des immeubles appartenant à la « SCI [Localité 24] » et situés sur la commune de [Localité 21], [Adresse 1] les différentes parcelles figurant au cadastre de ladite commune : section G [Cadastre 4] [Adresse 1] 02 ha 56 a 30 ca, G [Cadastre 18] [Localité 22] 00 ha 04 a 10 ca, G [Cadastre 11] [Adresse 1] 00 ha 03 a 64 ca, G [Cadastre 12] [Adresse 1] 00 ha 29 a 50 ca ; G [Cadastre 13] [Adresse 1] 00 ha 55 a 50 ca ; G [Cadastre 14] [Adresse 1] 00 ha 23 a 00 ca ; G [Cadastre 15] [Adresse 1] 01 ha 01 a 50 ca , G [Cadastre 19] [Adresse 1] 01 ha 20 a 34 ca ; G [Cadastre 16] [Adresse 1] 02 ha 79 a 50 ca , G [Cadastre 17] [Adresse 1] 00 ha 35 a 75 ca , H [Cadastre 5] [Adresse 1] 00 ha 24 a 00 ca, H [Cadastre 6] [Adresse 1] 01 ha 36 a 75 ca , H [Cadastre 7] [Localité 20] 00 ha 20 a 00 ca , H [Cadastre 8] [Adresse 1] 00 ha 38 a 00 ca , G [Cadastre 2] [Adresse 1] 00 ha 55 a 75 ca, G [Cadastre 3] [Adresse 1] 08 ha 80 a 00 ca sous diverses charges et conditions et notamment moyennant le paiement par l’acquéreur du prix fixé à 760 000 euros outre 54 300 euros de frais d’acte (trésor public et émoluments du notaire ).

Par correspondance du 24 octobre 2022 adressée tant au notaire qu’au liquidateur M.[L] a indiqué accepter purement et simplement l’offre du 30 septembre 2022.

Par jugement du 22 février 2024 le tribunal paritaire des Baux Ruraux de Toulon a statué en ces termes :

— Dit que l’intervention volontaire de la Sas Ts Holding est recevable ;

— Dit que l’intervention volontaire de Monsieur [H] [T] est irrecevable ;

— Dit que Monsieur [F] [L] pouvait se prévaloir de la qualité de fermier sur les parcelles cadastrées section G n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 19] ;

— Dit que Monsieur [F] [L] ne pouvait exercer son droit de préemption sur la totalité de la propriété appartenant à la SCI [Localité 24] à [Localité 21], mais seulement sur les parcelles cadastrées section G n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 19] ;

— Déboute M.[L] de sa demande indemnitaire ;

— Condamne M.[L] aux entiers dépens ;

— Dit que chacune des parties conservera ses frais irrépétibles ;

— Débouté les parties de toutes autres demandes.

Le tribunal a considéré en substance que M.[T] a été dessaisi de l’administration et de la gestion de la Sci [Localité 24] par l’effet de la désignation de la Scp Br&Associés en qualité de liquidateur judiciaire, qu’il existe un faisceau d’indices pour démontrer que le bail à ferme dont dispose M.[L] n’est pas contesté avant l’exercice de son droit de préemption, que le notaire l’a informé des modalités de la vente projetée par le liquidateur à la Sas Ts Holding mais que cette notification contient une erreur sur la contenance de la propriété à vendre, que M.[L] ne pouvait pas exercer son droit de préemption que sur les parcelles G [Cadastre 3] et [Cadastre 19] et non sur la totalité de la propriété vendue.

Par acte du 25 mars 2024 la Sas Ts Holding a interjeté appel de la décision.

Par acte du 2 avril 2024 [H] [T] a également interjeté appel de la décision.

Par conclusions notifiées le 7 février 2025 la Sas Ts Holding demande à la cour de :

REFORMER le jugement dont appel en ce qu’il a :

— Dit que l’intervention volontaire de Monsieur [H] [T] est irrecevable ;

— Dit que Monsieur [F] [L] pouvait se prévaloir de la qualité de fermier sur les parcelles cadastrées section G n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 19]

— Dit que Monsieur [F] [L] ne pouvait exercer son droit de préemption sur la totalité de la propriété appartenant à la SCI [Localité 24] à [Localité 21], mais seulement sur les parcelles cadastrées section G n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 19] ;

— Dit que chacune des parties conservera ses frais irrépétibles ;

— Débouté les parties de toutes autres demandes.

Statuant à nouveau,

— JUGER que Monsieur [L] ne peut se prévaloir de la qualité de preneur à défaut de produire l’original du bail qu’il prétend détenir,

— JUGER que Monsieur [L] ne peut se prévaloir de la qualité de preneur à défaut de justifier de l’existence d’un bail rural en cours d’exécution,

— LE DEBOUTER en conséquence de ses prétentions relatives à l’exercice d’un droit de préemption sur les parcelles dont la vente a été autorisée par arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 19 mai 2022,

— DEBOUTER Monsieur [L] et tout autre plaidant de toutes prétentions contraires ;

— CONDAMNER Monsieur [L] ou tout autre succombant au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER Monsieur [L] ou tout autre succombant aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient :

— que l’existence du bail à ferme n’est pas établie ;

— que l’absence de contestation du bail à ferme avant l’exercice du droit de préemption est parfaitement indifférente, aucune des parties n’ayant par ailleurs jamais acquiescé à l’exercice de ce droit comme en témoigne les termes des courriers échangés,

— que ce moyen est en tout état de cause inopposable à la SAS TS HOLDING, tiers au contrat ;

— que M.[L] ne remplit pas les conditions de l’article L 412-5 du code rural car après la signature du bail, il n’a jamais exécuté cette convention, n’ayant ni exploité les terres ni réglé le moindre fermage ou la moindre charge ;

— que selon l’attestation de [H] [T] du 21 décembre 2022 il a été convenu que le locataire n’exploiterait pas les parcelles ;

— que les attestations sont peu étayées, que les autorisations de tirs et les factures de matériaux sont indifférentes à démontrer une exploitation ;

— que les dispositions de l’article L 411-1 du code rural sont d’ordre public et que M.[L] ne démontre pas le caractère onéreux du bail à ferme ;

— que Monsieur [L] échoue à démontrer que l’ensemble immobilier forme un tout indivisible ;

— que le domaine se compose de parcelles de nature différentes, dont certaines ne sont pas agricoles, qui ne sauraient former une unité économique indivisible ;

— que le droit de préemption ne pourrait porter que sur les seules parcelles de nature agricole

Par conclusions notifiées le 28 janvier 2025 la Selarlu ML Associés venant aux droits de la Scp BR&Associés demande à la cour de :

— Infirmer la décision en ce qu’elle a reconnu à M.[L] un droit de préemption ;

— Débouter M.[L] de l’intégralité de ses demandes ;

Subsidiairement

— Dire que le droit de préemption de M.[L] ne peut s’exercer que sur les parcelles objet du bail à ferme G [Cadastre 3] et G [Cadastre 19] pour un prix respectif de 10 234 euros et 26 400 euros ;

— Juger qu’il appartiendra à M.[L] de justifier du financement permettant d’exercer son droit de préemption,

— Statuer sur l’intervention de [H] [T],

— Condamner tout succombant à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens ;

Elle réplique :

— que M.[L] ne rapporte pas la preuve de la réalité de l’exploitation,

— qu’aucune somme n’a été versée au titre du bail à ferme ;

— que le droit de préemption ne peut s’exercer que sur les parcelles objet du bail,

— qu’il lui appartient de justifier pour exercer le droit de préemption de ses capacités financières ;

Par conclusions notifiées le 12 septembre 2024 [H] [T] demande à la cour de :

INFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux en date du 22 Février 2024, en ce qu’il a :

Dit que l’intervention volontaire de Monsieur [H] [T] est irrecevable.

Dit que Monsieur [F] [L] pouvait se prévaloir de la qualité de fermier sur les parcelles cadastrées Section G n° [Cadastre 3] et n° [Cadastre 19].

Dit que Monsieur [F] [L] ne pouvait exercer son droit de préemption sur la totalité de la propriété appartenant à la SCI [Localité 24] à [Localité 21], mais seulement sur les

parcelles cadastrées Section G n° [Cadastre 3] et n° [Cadastre 19].

Dit que chacune des parties conservera ses frais irrépétibles.

Débouté les parties de toutes autres demandes.

ORDONNER ET JUGER recevable l’intervention volontaire de Monsieur [H] [T].

ORDONNER ET JUGER que Monsieur [F] [L] ne peut se prévaloir de la qualité de fermier.

ORDONNER ET JUGER que Monsieur [F] [L] ne peut se prévaloir d’un droit de préemption sur les parcelles, objet de la vente autorisée par Arrêt de la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE en date du 19 Mai 2022.

DEBOUTER Monsieur [F] [L] de toutes ses prétentions.

Il argue :

— qu’il est gérant mais également associé majoritaire de la SCI [Localité 24], propriétaire du terrain

— que selon l’article L 641-9-1 du code de commerce il lui est reconnu le droit de contester la cession d’un actif dépendant de la liquidation judiciaire ;

— que le document intitulé Bail du 10 mai 2011 n’a jamais été effectif puisque le preneur n’a versé aucun loyer ni exploité les parcelles ;

— que les parcelles étaient en réalité exploitées par M.[O] son cousin, que la Sci [Localité 24] a acquis les oliviers ;

— que l’autorisation de tirs doit être distinguée d’une autorisation d’exploitation,

— que le fait que M.[L] ait reçu la notification du notaire résulte uniquement des effets de la loi sur le droit de préemption mais ne démontre pas la réalité de la qualité de preneur,

— que la Cour de cassation rappelle que la preuve d’un bail à ferme ne peut résulter du seul entretien des parcelles, en l’absence de contrepartie à titre onéreux ;

— que le droit de préemption ne peut concerner que les parcelles, objet du « bail » qui n’a jamais été exécuté ;

— que le droit de préemption n’existe que par sa qualité de fermier, elle-même étant le résultat de l’exploitation de parcelles agricoles ;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025 [F] [L] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 22 février 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Toulon en ce qu’il a :

— dit que l’intervention volontaire de monsieur [H] [T] était irrecevable,

— dit que monsieur [L] pouvait se prévaloir de la qualité de fermier sur les parcelles cadastrées section G n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 19].

Le réformer pour le surplus et notamment en ce qu’il a :

— dit que monsieur [L] ne pouvait exercer son droit de préemption sur la totalité de la propriété appartenant à la SCI [Localité 24] à [Localité 21] mais seulement sur les parcelles cadastrées section G n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 19],

— débouté monsieur [L] de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné monsieur [L] aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

Vu les dispositions des articles L 412-1 et suivants du code rural et 1583 du code civil,

— Juger que monsieur [L] a bien la qualité de fermier sur les parcelles qui lui ont été données à bail le 10 mai 2011 et qu’il remplit toutes les conditions pour exercer le droit de préemption qui résulte de cette qualité.

— Juger que le droit de préemption dont bénéficie monsieur [L] s’exerce sur l’ensemble des droits et biens immobiliers de la « SCI [Localité 24] » situés sur la commune de [Localité 21], [Adresse 1] savoir, une maison d’habitation avec dépendances et terrain attenant, diverses parcelles de bois et terre figurant au cadastre de ladite commune :

section G [Cadastre 4] [Adresse 1] 02 ha 56 a 30 ca, G [Cadastre 18] [Localité 22] 00 ha 04 a 10 ca, G [Cadastre 11] [Adresse 1] 00 ha 03 a 64 ca, G [Cadastre 12] [Adresse 1] 00 ha 29 a 50 ca ; G [Cadastre 13] [Adresse 1] 00 ha 55 a 50 ca ; G [Cadastre 14] [Adresse 1] 00 ha 23 a 00 ca ; G [Cadastre 15] [Adresse 1] 01 ha 01 a 50 ca , G [Cadastre 19] [Adresse 1] 01 ha 20 a 34 ca ; G [Cadastre 16] [Adresse 1] 02 ha 79 a 50 ca , G [Cadastre 17] [Adresse 1] 00 ha 35 a 75 ca , H [Cadastre 5] [Adresse 1] 00 ha 24 a 00 ca, H [Cadastre 6] [Adresse 1] 01 ha 36 a 75 ca , H [Cadastre 7] [Localité 20] 00 ha 20 a 00 ca , H [Cadastre 8] [Adresse 1] 00 ha 38 a 00 ca , G [Cadastre 2] [Adresse 1] 00 ha 55 a 75 ca, G [Cadastre 3] [Adresse 1] 08 ha 80 a 00 ca ;

— Condamner solidairement la société TS Holding, monsieur [H] [T] et la société ML associés à verser à monsieur [L] une somme de 5 000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts outre 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner solidairement la société TS Holding, monsieur [T] et la société ML associés à verser à monsieur [L] les entiers dépens.

Il soutient :

— que [H] [T] ne peut pas agir en sa qualité de « représentant » de la SCI [Localité 24] ;

— qu’il justifie de l’existence du bail à ferme conclu le 10 mai 2011 ;

— que cela est confirmé par les attestations portant sur la réalité de l’exploitation, sur les travaux qu’il a réalisés ; sur les factures de livraison de produits utilisés pour l’exploitation ;

— que cette circonstance est également connue du liquidateur qui l’a fait mentionner dans l’étude immobilière ;

— que maître [A] [M], notaire choisi par la société TS Holding mais agissant pour le compte du liquidateur, a fait signifier le 18 novembre 2022 à monsieur [L] une nouvelle lettre datée du 16 novembre pour indiquer que son droit de préemption ne pouvait pas porter sur l’intégralité des biens vendus ;

— que la vente est parfaite car les biens immobiliers qu’il a proposés d’acquérir sont décrits précisément et les termes et conditions de la vente sont clairement définis,

— qu’il est admis que la fraude corrompt tout,

— que la signification qui a été faite le 30 septembre 2022 résulte d’une manoeuvre délibérée, pour que le fermier renonce à son droit de préemption,

— qu’il s’agit donc bien d’une ruse pour contourner la loi ou la détourner de son esprit en trompant le fermier ;

— que le droit de préemption du concluant ne doit donc pas être limité aux parcelles louées,

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction des instances d’appel

L’article 367 du code de procédure civile énonce que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il est constant que la Sas Ts Holding et [H] [T] ont interjeté appel de la même décision. Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il convient d’ordonner la jonction des deux instances d’appel enregistrées sous les références RG 24-3863 et RG 24-410, l’instance se poursuivra sous la référence RG 24-3863.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M.[H] [T]

L’article 329 du code de procédure civile énonce que L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article L. 641-9-I du code de commerce dispose que le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur. Le débiteur accomplit également les actes et exerce les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission du liquidateur ou de l’administrateur, lorsqu’il en a été désigné.

En l’espèce, il est constant aux termes de ses écritures que le liquidateur judiciaire de la Sci [Localité 24] ne remet pas en cause l’intervention volontaire de [H] [T], en sa qualité de gérant de ladite société. En tant que débiteur à la procédure collective, il dispose en effet de droits propres au titre de la contestation éventuelle de la cession d’un actif dépendant de la liquidation judiciaire. Au cas d’espèce la contestation de l’exercice du droit de préemption de [I] [L] en ce qu’il entraîne la cession d’un actif dépendant de la liquidation revêt ce caractère.

[H] [T] présente donc un droit d’agir à l’instance, son intervention volontaire sera déclarée recevable et le jugement infirmé sur ce point.

Sur la recevabilité du droit de préemption

L’article L411-1 du Code rural énonce que toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public.

L’article L412-5 du même code précise notamment que bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente.

Il s’évince de ces dispositions que la recevabilité du droit de préemption est conditionnée par la qualité de preneur d’un bail à ferme portant sur la location de terres ou de bâtiments agricoles par un propriétaire à un exploitant en contrepartie d’un loyer, en nature ou en argent.

Il est constant que le notaire chargé d’établir l’acte authentique de vente des parcelles appartenant à la Sci [Localité 24] a fait notifier par huissier de justice le 30 septembre 2022 l’acquisition projetée au titulaire du bail susvisé Monsieur [F] [L] pour lui permettre d’exercer éventuellement son droit de préemption sous réserve de remplir les conditions légales, et que par correspondance du 24 octobre 2022 [I] [L] a informé la Scp BR&Associés et Me [M], notaire en charge de la vente, de l’exercice du droit de préemption prévu par l’article ci-dessus sur l’ensemble des parcelles appartenant à la Sci [Localité 24], soit une contenance de 20 ha 63 a 63 ca, au prix de 760 000 euros.

Il appartient à [I] [L] qui se prévaut de la qualité de preneur d’un bail à ferme de rapporter la preuve de son existence et de son effectivité et plus précisément s’agissant des conditions de recevabilité du droit de préemption de démontrer qu’il exploite le fonds loué à la date de la vente.

S’agissant de l’existence du bail à ferme, [I] [L] verse aux débats l’original du contrat intitulé «  contrat simplifié de bail à ferme » conclu le 10 mai 2011 avec [H] [T] en qualité de gérant statutaire de la Sci [Localité 24], portant sur l’exploitation des parcelles G [Cadastre 3] et G [Cadastre 19] lieu-dit [Localité 22] à [Localité 21], d’une contenance totale de 10 ha 00 a 34 ca pour un loyer annuel de 15 510 euros. Les moyens soulevés par la Sas Ts Holding au titre de l’existence ou de l’opposabilité du bail sont donc inopérants.

S’agissant de l’effectivité de l’exploitation dans les conditions prévues par la loi, il est versé aux débats :

— le rapport d’expertise de Mme [W] [Z] liquidateur désignée par le tribunal de commerce de Toulon pour décrire le bien appartenant à la Sci [Localité 24]. Il en résulte qu’à la date du 26 juin 2019, la parcelle G [Cadastre 19] comprise dans le bail à ferme et d’une superficie de 12 034 m², est décrite comme ne supportant aucune exploitation, aucun élevage, aucune culture, étant précisé que la parcelle G [Cadastre 3] n’a pas été examinée ;

— l’attestation de M.[G] qui indique avoir livré à plusieurs reprises à [I] [L] au lieudit [Localité 24] au cours des 5 dernières années du compost servant à l’épandage, sans que celle-ci ne soit accompagnée de justificatifs destinés à corroborer le contenu, et alors même que la circonstance de livraison de compost ne permet pas à elle seule de caractériser une exploitation effective d’au moins 3 années,

— l’attestation de M.[U] qui indique avoir vu [I] [L] tailler des oliviers entre 2010 et 2013 au lieudit [Localité 24] alors même que le bail dont s’agit a été signé en 2011, cette attestation étant insuffisamment étayée pour établir une exploitation effective par l’intéressée des parcelles G [Cadastre 3] et G [Cadastre 19] ;

— les attestations de M.[S], [X], [B], [N], [K],[P], [J] qui évoquent le travail de [I] [L] sur les parcelles d’oliviers sans que celles-ci ne ne soient accompagnées de dates, de précisions sur l’identification des parcelles alors même que le domaine de [Localité 24] est beaucoup plus vaste. Surtout ces attestations ne sont étayées par aucun document pouvant corroborer une exploitation pérenne des parcelles données à bail puisque [I] [L] ne produit aucun justificatif de récoltes liés à la culture d’oliviers, aucun élément permettant de considérer le contenu de ces attestations comme pertinent ;

— la facture de la société Alain Terrassement du 6 mai 2019 qui mentionne un passage de griffe dans les oliviers sans indication du lieu ne permet pas de caractériser une exploitation effective des parcelles au sens de la loi ;

— les autorisations de tirs accordées en 2020, 2021, et 2022 à M.[L] si elles ne peuvent être accordées qu’au fermier ou au propriétaire des terres à la condition qu’il les exploite ne démontrent pas l’effectivité de l’exploitation au sens des dispositions précitées

Par ailleurs, [H] [T] dans son attestation du 21 décembre 2022 mentionne que suite à la signature du bail à ferme a été convenu que le locataire n’exploiterait pas les parcelles désignées, que le locataire n’a réglé aucun fermage. Le contenu de cette attestation n’est pas contesté par [I] [L], qui confirme qu’aucun loyer en argent n’a été versé au bailleur en suite de la conclusion du bail à ferme. Il soutient sans en apporter la preuve avoir payé un loyer en nature en donnant à [H] [T] les fruits de l’exploitation des oliviers.

Surtout, depuis le 24 juillet 2017, la SCP BR ASSOCIES prise en la personne de Me [D] [V] a été désignée par le Tribunal de Commerce de Toulon en qualité de liquidateur de la Sci [Localité 24], c’est donc à cette entité que les loyers auraient dû être versés. Or [I] [L] ne justifie d’aucun versement en ce sens au titre de l’exécution du contrat de bail à ferme.

[H] [T] produit pour sa part des attestations indiquant que les parcelles étaient exploitées par [C] [O] et produit des factures de vente de la production d’olives libellées à son nom, contredisant dès lors l’existence d’une exploitation uniquement confiée à [I] [L].

La circonstance que le notaire ait adressé le 21 septembre 2022 à [I] [L] les modalités d’exercice du droit de préemption en lien avec le projet de ventes des parcelles dont celles données à bail, ne conduit pas par son seul effet à le rendre recevable puisqu’il y est acquis qu’un contrat de bail à ferme a été signé en 2011 et que le notaire instrumentaire en application de la loi se devait de procéder à ces formalités.

Il s’évince de ces éléments que [I] [L] échoue à démontrer l’effectivité de l’exploitation des parcelles pendant plus de trois ans ainsi qu’une exploitation encore effective au jour de la vente. Surtout il ne démontre pas s’être acquitté en nature ou en argent de la contrepartie prévue au contrat de bail à ferme et dont il est prévu par des dispositions d’ordre public que celui-ci est nécessairement à titre onéreux. L’effectivité du bail à ferme n’étant pas établie, il ne peut en conséquence bénéficier de la qualité de preneur et exercer un droit de préemption lors de la vente des parcelles appartenant à la Sci [Localité 24].

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a dit que [F] [L] pouvait se prévaloir de la qualité de fermier sur les parcelles cadastrées section G n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 19] et dit qu’il ne pouvait exercer son droit de préemption sur la totalité de la propriété appartenant à la SCI [Localité 24] à [Localité 21], mais seulement sur les parcelles cadastrées section G n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 19].

Sur la demande indemnitaire de [I] [L]

[I] [L] sollicite la condamnation des parties adverses à l’indemniser à hauteur de 5 000 euros. Il ne développe aucun moyen de droit ou de fait dans ses écritures permettant de caractériser l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer partiellement le jugement en ce qu’il a dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et de le confirmer s’agissant des dispositions relatives aux dépens.

[I] [L] qui succombe sera condamné aux dépens d’appel et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la Sas Ts Holding et de la Selarlu ML Associés venant aux droits de la Scp BR&Associés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ordonne la jonction des deux instances d’appel enregistrées sous les références RG 24-3863 et RG 24-410 ;

Dit que l’instance se poursuivra sous la référence RG 24-3863 ;

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté [I] [L] de sa demande indemnitaire et l’a condamné aux dépens ;

Infirme le jugement pour le surplus des dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau ;

Déclare [H] [T] recevable en son intervention volontaire,

Déclare [I] [L] irrecevable à exercer un droit de préemption en application des dispositions de l’article L L412-5 sur les parcelles appartenant à la Sci [Localité 24] ;

Condamne [I] [L] aux entiers dépens d’appel ;

Condamne [I] [L] à verser à la Sas Ts Holding la somme de 2 000 euros, et à la Selarlu ML Associés venant aux droits de la Scp BR&Associés la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT