Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 MARS 2025

(n° 91 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08323 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJL4L

Décision déférée à la cour : ordonnance du 11 mars 2024 – JCP du TJ de Paris – RG n° 23/04879

APPELANTE

S.A. ELOGIE SIEMP, RCS de Paris n°552038200, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0517

INTIMÉE

Mme [I] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Défaillante, la déclaration d’appel ayant été signifiée le 05 juin 2024 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2021, la société Elogie Siemp (le bailleur) a donné à bail à Mme [H] (la locataire) un logement d’une superficie de 58,95 m2 situé au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 493,38 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.138,48 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H], le 6 mars 2023.

Par acte du 31 mai 2023, la société Elogie Siemp a fait assigner Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [H],

obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

967,10 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Par ordonnance réputée contradictoire du 11 mars 2024, la locataire étant non comparante et non représentée, le juge des référés a :

constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 mars 2023 a été réglée,

débouté la société Elogie Siemp de l’ensemble de ses demandes,

condamné la société Elogie Siemp aux dépens.

Par déclaration du 24 avril 2024, la société Elogie Siemp a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif de cette décision.

Par bulletin du 3 juin 2024, le greffe a informé la société Elogie Siemp de la fixation de l’affaire, à bref délai, pour clôture le 12 décembre 2024 et pour plaidoirie le 14 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, la société Elogie Siemp a fait signifier à Mme [H] la déclaration d’appel ainsi que l’avis fixation.

Par ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique le 16 mai 2024 et signifiées à Mme [H] par l’acte de commissaire de justice du 5 juin 2024 susvisé, au visa des articles 1353 et 1342-10 du code civil et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la société Elogie Siemp a demandé à la cour de :

la recevoir en son appel,

infirmer l’ordonnance de référé entreprise en ce qu’elle a :

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 mars 2023 a été réglée,

— débouté la société Elogie-Siemp de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société Elogie Siemp aux dépens,

statuant à nouveau

la déclarer recevable et bien fondée dans ses demandes,

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

ordonner l’expulsion de Mme [H] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

autoriser la société Elogie Siemp à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés indûment dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de Mme [H].

condamner Mme [H] à payer à la société Elogie Siemp la somme de 2.302,49 euros à parfaire à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

condamner Mme [H] à payer à la société Elogie Siemp, à compter de la résiliation, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal au loyer et charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs,

dire que la locataire devenue occupant sans droit ni titre restera soumise à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurances,

condamner Mme [H] à payer à la société Elogie Siemp la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de 1ère instance,

condamner Mme [H] à payer à la société Elogie Siemp la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

condamner Mme [H] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement.

Mme [H] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 décembre 2024.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du même code, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En outre, selon une jurisprudence constante, les juges ne sont pas tenus de répondre à un simple argument, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni encore de répondre à une simple allégation dépourvue d’offre de preuve.

Comme le prévoit l’article 472 du même code, en cas de non-comparution du défendeur, il revient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

La société Elogie-siemp fait valoir qu’il est de jurisprudence constante de ne pas considérer les aides aux logements comme un règlement des causes du commandement de payer dans la mesure où celles-ci, versées mensuellement, sont spécialement affectées au règlement d’un terme de loyer.

Elle en déduit que le versement de l’aide personnalisée au logement, postérieurement à la signification du commandement ne vient pas régulariser l’arriéré locatif, en sorte que le bailleur est en droit de se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire, se référant à la jurisprudence en ce sens. La société Elogie Siemp précise encore que depuis l’ordonnance de référé, de nouveaux loyers sont demeurés impayés, la locataire étant désormais débitrice de la somme de 2.302,49 euros à ce titre.

La cour rappelle que selon l’article 834 du code de procédure civile, 'dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Il est constant que le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence s’agissant de constater la résiliation de plein droit d’un bail.

Par ailleurs, selon l’article 1353, alinéa 1er, du code civil, 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver'.

Et, selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs […], dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, applicable à l’espèce :

'I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives

sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. […]

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. […]

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. […]'.

Au cas d’espèce, la société Elogie Siemp se prévaut des dispositions précitées ainsi que de la clause insérée à l’article 13 du contrat de bail de trois ans conclu le 7 décembre 2021 avec Mme [H], en ce qu’elle prévoit que : 'A défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer (en principal, charges dûment justifiées, taxes et supplément de loyer de solidarité éventuel) à son échéance ou du versement du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer rester infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit.

A cet égard, il est bien convenu qu’en cas de paiement par chèque, la quittance délivrée ne sera considérée comme libératoire qu’après son encaissement, et que la présente clause résolutoire sera acquise au bailleur dans le cas où le chèque ne serait pas approvisionné.

Il est en outre précisé que, pour couvrir le bailleur des frais qu’aura entraînés pour lui la mise en recouvrement judiciaire d’un avis d’échéance de loyer resté impayé, celui-ci pourra être majoré de dix pour cent de son montant total, à titre de dommages et intérêts au sens de l’article 1146 du Code Civil, et ce, non compris les frais de justice éventuels qui seront intégralement mis à la charge du locataire.

A défaut d’assurance locative et un mois après un commandement demeuré infructueux, la résiliation de plein droit du présent contrat sera effective.

Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la présente clause résolutoire, l’expulsion du locataire aura lieu sur ordonnance ou jugement du Tribunal d’Instance du lieu de situation l’immeuble.[…]'

Il est constant qu’un commandement de payer rappelant cette clause a été signifié à la locataire, par acte de commissaire de justice du 3 mars 2023, pour une somme en principal de 1.138,48 euros au titre du solde des loyers demeurés impayés au 13 février 2023 et dont le détail figure dans le décompte qui y est reproduit.

Le premier juge a retenu qu’au jour où il s’est prononcé, cette dette était éteinte à la suite de paiements postérieurs au 30 avril 2023, notamment de 2.000 euros le 31 octobre 2023, et qui s’imputent sur cette dette en application de l’article 1342-10 du code civil en dehors de toute autre précision de la locataire.

Au contraire et comme le démontre la société Elogie Siemp, il apparaît que le commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, qui expirait au 3 mai 2023 à minuit.

En effet, le décompte produit et qui n’est pas discuté affiche un solde constamment débiteur durant cette période.

Certes, il mentionne que les sommes suivantes ont été versées au bailleur :

81,38 euros au titre de la réduction de loyer de solidarité (RLS), le 31 mars 2023,

427,66 euros au titre de l’aide personnalisée au logement (APL), le 31 mars 2023,

81,38 euros au titre de la RLS, le 30 avril 2023,

427,66 euros au titre de l’APL, le 30 avril 2023.

Mais, ces versements ne peuvent être retenus comme venant régler les causes du commandement de payer, alors qu’ils correspondent à des termes de loyer postérieurs et que la locataire n’a effectué aucun règlement pour apurer l’arriéré locatif durant la période ayant couru à compter de sa délivrance et ayant expiré le 3 mai 2023 à minuit.

De plus, si la locataire a certes effectué un règlement à hauteur de 2.000 euros le 17 octobre 2023, celui-ci est intervenu bien au-delà du délai de deux mois imparti par le commandement de payer.

Il est par conséquent acquis que la somme de 1.138,48 euros, qui faisait l’objet du commandement de payer du 3 mars 2023 n’a pas été réglée par la locataire, fût-ce en partie, dans le délai de deux mois que la délivrance du commandement faisait courir.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat étant réunies et celle-ci ayant été régulièrement mise en oeuvre, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement resté infructueux, soit à compter du 3 mai 2023 à minuit.

Il s’ensuit que depuis cette date, Mme [H] est occupante sans droit ni titre.

L’ordonnance critiquée doit en conséquence être infirmée de ce chef et des chefs subséquents.

Ainsi, la cour constatera l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 3 mai 2023 et fera droit aux demandes subséquentes, notamment d’expulsion, conformément aux modalités prévues au dispositif de l’arrêt.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire, il est justifié de condamner à titre provisionnel Mme [H] à payer à la société Elogie Siemp, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer contractuel, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs et badges d’accès.

Sur la demande de provision au titre des arriérés de loyers et charges

Au vu du décompte produit, le solde restant dû au titre de l’arriéré locatif par Mme [H] au 23 avril 2024 s’établit à 2.302,49 euros.

Si la société Elogie Siemp sollicite la condamnation de Mme [H] au paiement de cette même somme, il doit être constaté que cette demande recouvre à la fois le montant échu au moment de l’acquisition de la clause résolutoire et, pour la période ultérieure, celui correspondant à l’indemnité d’occupation par ailleurs octroyée.

Au vu du décompte versé au débat, il apparaît qu’au moment de l’acquisition de la clause résolutoire, le montant de l’arriéré locatif s’établissait à 967,10 euros, après un versement effectué le 30 avril 2023 au titre de l’APL.

Par voie de conséquence, en application des dispositions susvisées de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, au titre de l’arriéré locatif au 3 mai 2023, Mme [H] sera condamnée au paiement à la société Elogie Siemp d’une indemnité provisionnelle de 967,10 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Partie perdante, Mme [H] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

En outre, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [H] sera condamnée à payer à la société Elogie Siemp les sommes de cinq cents (500) euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de cinq cents (500) euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail au 3 mai 2023 à minuit,

Ordonne l’expulsion de Mme [H] ainsi que de tous occupants dans les lieux de son fait, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu, et dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles dans tout lieu, au choix du bailleur, aux frais et risques de Mme [H], ce en garantie de toutes sommes qui resteraient dues,

Condamne Mme [H] à payer à la société Elogie Siemp, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs,

Condamne Mme [H] à payer à la société Elogie Siemp une indemnité provisionnelle de 967,10 euros au titre des arriérés de loyers et charges au 3 mai 2023,

Condamne Mme [H] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne Mme [H] à payer à la société Elogie Siemp les sommes de cinq cents (500) euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de cinq cents (500) euros au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT