COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 09 OCTOBRE 2025

N° 2025/539

Rôle N° RG 24/12704 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN3DD

Association CEMEA PACA

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

S.C.I. CAT EMPIRE

Compagnie d’assurance GROUPAMA MEDITERRANEE

S.A. COMPAGNIE AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Catherine COTTRAY LANFRANCHI

M^e Robin EVRARD

M^e Sarah GUILLET

M^e Hervé BOULARD

M^e Hervé ZUELGARAY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 15] en date du 03 Octobre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00068.

APPELANTE

ASSOCIATION DES CENTRES D’ENTRAINEMENT AUX METHODES D’EDUCATION ACTIVE DE PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR (CEMEA PACA),

dont le siège social est [Adresse 12]

représentée par M^e Catherine COTTRAY-LANFRANCHI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobiliaire du [Adresse 1],

sise [Adresse 2]

représenté par son syndic la SARL OBJECTIF REUSSITE [Localité 15] dont le siège social est [Adresse 11]

représenté par M^e Robin EVRARD de la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

S.C.I. CAT EMPIRE,

dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par M^e Sarah GUILLET, avocat au barreau de NICE

Compagnie d’assurance GROUPAMA MEDITERRANEE,

CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERRANEE

dont le siège social est [Adresse 6]

représentée par M^e Hervé BOULARD de la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE

S.A. COMPAGNIE AXA FRANCE IARD SA

prise en sa qualité d’assureur de la SCI CAT EMPIRE,

dont le siège social est [Adresse 10]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

L’association [Adresse 13], ultérieurement appelée l’association Cemea Paca, est copropriétaire au sein de la communauté immobilière du [Adresse 4]) d’un local de 137 m², situé au 1er étage, à usage d’organisme de formation.

Depuis le mois de mai 2016, elle est victime de dégâts des eaux répétitifs.

Des expertises amiables ont eu lieu.

A défaut de réalisation de travaux pour faire cesser les désordres affectant son lot, l’association Cemea Paca a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 3] ainsi que son assureur, la société anonyme Axa France Iard, devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise.

Par ordonnance en date du 14 février 2017, ce magistrat a ordonné une mesure d’expertise portant sur les désordres, leur origine et les dommages afférents.

Par ordonnance en date du 16 mai 2017, ce même magistrat a rendu communes et opposables les opérations d’expertise à l’association Cemea Paca, les sociétés Groupama Mediterranée en qualité d’assureur de l’immeuble de la copropiété et Axa France Iard en qualité d’assureur de la société Cat Empire et les a étendues aux dommages subis par l’association Cemea Paca.

L’expert a déposé son rapport le 9 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date des 29 décembre 2023, 2 et 3 janvier 2024, l’association Cemea Paca a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 3], la société d’assurance Groupama Méditerranée, la société civile immobilière (SCI) Cat Empire et la société anonyme (SA) Axa France Iard, devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de voir :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 9] responsable de plein droit des dommages qu’elle subit trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble ;

— déclarer la société Cat Empire responsable de plein droit du trouble de voisinage qu’elle subit ;

— déclarer acquise les garanties des sociétés d’assurance Groupama et Axa France Iard ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 3] à faire procéder à ses frais, risques et périls à l’exécution des travaux de réfection tels que préconisés par l’expert judiciaire et son sapiteur dans son rapport du 09 août 2023, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, à savoir :

' dans un premier temps, l’ensemble des travaux de réfection des réseaux d’eaux

(colonnes, descentes, canalisation d’alimentation et d’évacuation) après étude en conception par un maître d''uvre et un bureau d’études technique spécialisé afin de déterminer une répartition judicieuse des chutes verticales récupérant les évacuations particulières des logements avec détermination des sections de collecteurs à mettre en 'uvre en fonction des débits collectés ;

' dans un second temps, les travaux de réfection et de confortement des linteaux des fenêtres sur cour et des planchers hauts de l’ancienne salle de formation côté cour, de la cuisine, de la salle de douche/wc, de la zone entrée, du local archives et de tous autres qui seraient rendus nécessaires selon l’étude d’un ingénieur spécialisé ou d’un bureau d’études ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 3] à faire procéder à ses frais, risques et périls à l’étaiement de la poutre porteuse qui coupe en deux le hall d’entrée suivant le rapport du BET IBF du 10 octobre 2023 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— condamner la société Cat Empire à faire procéder à ses frais, risques et périls à l’ensemble des travaux de réfection des réseaux privatifs [Localité 14]/EV et des évacuations et alimentations en eau de l’hôtel meublé tels que préconisés par l’expert judiciaire après étude en conception par un maître d''uvre et un bureau d’études technique spécialisé afin qu’elles répondent aux DTU et aux règles de l’art, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 3], la société Cat Empire, les sociétés d’assurances Groupama Méditerranée et Axa France Iard, in solidum entre eux, au paiement de la somme de 152 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son entier préjudice ;

— assortir cette condamnation de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 3], la société Cat Empire, les sociétés d’assurances Groupama Méditerranée et Axa France Iard, in solidum entre eux, au paiement de la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes, sous la même solidarité, aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire avec distraction au profit de Maître Catherine Cottray-Lanfranchi pour ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision sous sa due affirmation ;

— déclarer qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, tant au titre des frais irrépétibles que des dépens et de l’astreinte ainsi prononcée.

Par ordonnance en date du 3 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

— déclaré irrecevables les demandes des sociétés Axa France Iard et Groupama Méditerranée à l’encontre de la société Immo de France ;

— dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir, devant le juge du fond s’agissant des demandes en injonction de faire ainsi que de la demande de provision ;

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’association Cemea Paca aux entiers dépens.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— la société Immo de France n’étant pas partie à l’instance, les demandes dirigées à son encontre étaient irrecevables ;

— les demandes en injonction de faire et de provision se heurtaient à des contestations sérieuses tenant notamment à la détermination du ou des responsables des désordres subis par l’association Cemea Paca, le rapport d’expertise relevant l’ancienneté de la construction, la spécificité des réseaux et la multiplicité des causes possibles des désordres.

Par déclaration transmise le 18 octobre 2024, l’association Cemea Paca a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises.

Par conclusions transmises le 20 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’association Cemea Paca conclut à l’infirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 8] à [Adresse 16] responsable de plein droit des dommages qu’elle subit trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble ;

— déclarer la société Cat Empire responsable de plein droit du trouble de voisinage qu’elle subit ;

— déclarer acquise les garanties des sociétés d’assurance Groupama et Axa France Iard ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 3] à faire procéder à ses frais, risques et périls à l’exécution des travaux de réfection tels que préconisés par l’expert Judiciaire et son sapiteur dans son rapport du 09 août 2023, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, à savoir :

' dans un premier temps, l’ensemble des travaux de réfection des réseaux d’eaux

(colonnes, descentes, canalisation d’alimentation et d’évacuation) après étude en conception par un maître d''uvre et un bureau d’études technique spécialisé afin de déterminer une répartition judicieuse des chutes verticales récupérant les évacuations particulières des logements avec détermination des sections de collecteurs à mettre en 'uvre en fonction des débits collectés ;

' dans un second temps, les travaux de réfection et de confortement des linteaux des fenêtres sur cour et des planchers hauts de l’ancienne salle de formation côté cour, de la cuisine, de la salle de douche/wc, de la zone entrée, du local archives et de tous autres qui seraient rendus nécessaires selon l’étude d’un ingénieur spécialisé ou d’un bureau d’études ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 3] à faire procéder à ses frais, risques et périls à l’étaiement de la poutre porteuse qui coupe en deux le hall d’entrée suivant le rapport du BET IBF du 10 octobre 2023 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— condamner la société Cat Empire à faire procéder à ses frais, risques et périls à l’ensemble des travaux de réfection des réseaux privatifs [Localité 14]/EV et des évacuations et alimentations en eau de l’hôtel meublé tels que préconisés par l’expert judiciaire après étude en conception par un maître d''uvre et un bureau d’études technique spécialisé afin qu’elles répondent aux DTU et aux règles de l’art, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 3], la société Cat Empire, les sociétés d’assurances Groupama Méditerranée et Axa France Iard, in solidum entre eux, au paiement de la somme de 152 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son entier préjudice ;

— assortir cette condamnation de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 3], la société Cat Empire, les sociétés d’assurances Groupama Méditerranée et Axa France Iard, in solidum entre eux, au paiement de :

— la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en référé ;

— la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— condamner les mêmes, sous la même solidarité, aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire avec distraction au profit de Maître Catherine Cottray-Lanfranchi pour ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision sous sa due affirmation ;

— déclarer qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, tant au titre des frais irrépétibles que des dépens et de l’astreinte ainsi prononcée.

Au soutien de ses prétentions, elle expose, notamment, que :

— elle subit depuis plusieurs années des infiltrations en lien avec les parties communes de l’immeuble et les parties privatives de la société Cat Empire ;

— en l’absence de réparations des causes des infiltrations, ses locaux présentent de nombreux désordres qui les fragilisent, tout comme le plancher haut, partie commune ;

— elle subit un trouble manifestement illicite ;

— un dommage imminent est aussi caractérisé tout comme l’urgence ;

— suivant les conclusions de l’expert, les multiples sinistres subis par l’appelante trouvent leur origine selon leur localisation dans l’installation de plomberie de l’immeuble constituant des parties communes de l’immeuble et / ou des parties privatives de la société Cat Empire ;

— l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 instaure une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour tous dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;

— la société Cat Empire est responsable des troubles anormaux du voisine dont elle est à l’origine ;

— même en présence d’une contestation sérieuse, ses demandes de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite sont recevables ;

— le syndicat des copropriétaires et la société Cat Empire doivent être condamnés à réaliser des travaux de réfection des systèmes d’évacuation des eaux, conformément aux préconisations de l’expert après étude technique ;

— l’obligation au paiement d’une provision à valoir sur son préjudice matériel et son préjudice de jouissance, incombant au syndicat des copropriétaires et la société Cat Empire, n’est pas sérieusement contestable ;

— suivant l’expert, l’évaluation progressive de son préjudice de jouissance repose sur des données tangibles et s’avère légitime.

Par conclusions transmises le 10 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 1] à [Adresse 16] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— se déclarer incompétent en raison des contestations sérieuses invoquées ;

— renvoyer les parties à se pourvoir comme il appartiendra ;

— débouter l’association Cemea Paca de toutes ses demandes ;

* à titre subsidiaire :

— débouter l’association Cemea Paca de toutes ses demandes ;

— statuer sur le quantum de responsabilité de la société Cat Empire ;

— statuer sur le quantum de responsabilité des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

— statuer sur le quantum de responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;

* à titre très subsidiaire :

— condamner en toute hypothèse la société Groupama Méditerranée à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

* en toute hypothèse :

— débouter l’association Cemea Paca de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement la société Cat Empire ou tout succombant aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, il fait, notamment, valoir que :

— après acquisition des lots n°16 et 66 au sein de la copropriété, la société Cat Empire a réalisé des travaux importants, notamment de division en chambres meublées avec création de points d’eau, sans avertir le syndicat des copropriétaires ni disposer des autorisations requises ;

— depuis 2016, des dégâts des eaux provenant des lots de la société Cat Empire ont eu lieu ;

— l’immeuble est ancien avec un dispositif de plomberie aussi ancien nécessitant une vigilance particulière ;

— suivant l’expertise judiciaire, les désordres trouvent leur source dans diverses causes : les travaux réalisés par la société Cat Empire et les installations de plomberie de plusieurs copropriétaires ;

— les travaux réalisés par la société Cat Empire apportant des modifications sur les réseaux d’eau ne peuvent être ignorés, et ainsi la création d’une alimentation spécifique, le raccordement à des collecteurs d’eaux usées verticaux en nombre insuffisant ainsi qu’à des collecteurs de faible diamètre ;

— ces travaux ont été réalisés en méconnaissance des règles de l’art tout comme ceux réalisés par plusieurs copropriétaires sur leurs installations de plomberie ;

— les travaux ont fragilisé une installation ancienne et conduit à l’apparition et l’aggravation des sinistres ;

— une incertitude demeure entourant la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la mesure où l’état de vétusté des canalisations a pu être causé ou accéléré par les travaux de plomberie réalisés par les copropriétaires sans respecter les règles de l’art et l’ancienneté de l’immeuble et où une partie des installations privatives a contribué à l’apparition des fuites et désordres ;

— le quantum de responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être déterminé avec précision ;

— la cause précise des fuites affectant les locaux de l’association Cemea Paca n’a pas été déterminée.

Par conclusions transmises le 16 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Cat Empire conclut à :

— la confirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;

— l’infirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuant à nouveau sur ce point,

— la condamnation de toute partie succombante au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle explique, notamment :

— qu’il existe des contestations sérieuses concernant la demande de travaux à réaliser car suivant l’expert, les travaux doivent être effectués pour tous les logements, ce qui implique la mise en cause de tous les copropriétaires et les travaux afférents aux parties communes doivent être réalisés en premier, avant ceux sur les parties privatives ;

— qu’il existe aussi des contestations sérieuses concernant la demande de provision dans la mesure où les quantums des responsabilités du syndicat des copropriétaires, des copropriétaires et de la société ne sont pas déterminés, qu’elle n’a procédé qu’à des travaux de rénovation, que les désordres ne trouvent pas leur origine dans les travaux qu’elle a réalisés et qu’elle-même a subi des infiltrations.

Par conclusions transmises le 9 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société d’assurance Groupama Méditerranée demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

* dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir, devant le juge du fond s’agissant des demandes en injonction de faire ainsi que de la demande de provision ;

* juger irrecevables les demandes provisionnelles formulées par l’association Cemea Paca comme étant sérieusement contestables et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle indique, notamment :

— qu’elle ne peut être condamnée à faire réaliser des travaux sur un bien, partie commune, sur lequel elle ne détient ni de droit ni de titre ;

— qu’ elle ne garantit que les conséquences des dommages et non les causes ;

— que sa garantie n’est pas mobilisable dans la mesure où le syndicat des copropriétaires avait connaissance des infiltrations affectant les locaux depuis 2016 et où les travaux de nature à y remédier n’ont pas été réalisés de sorte que le contrat ne comporte aucun élément incertain et donc d’aléa ;

— que seule la juridiction du fond peut trancher les responsabilités de chaque cause de dommages.

Par conclusions transmises le 31 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Axa France Iard conclut à la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et en conséquence, au débouté de l’association Cemea Paca et au rejet des demandes formées à son encontre.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de condamner in solidum, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société d’assurance Groupama Méditerranée à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

En tout état de cause, elle sollicite :

— le rejet des demandes de condamnation ou de garantie formées à son encontre au titre des injonctions de faire (demande visant à exécuter des travaux sous astreinte) ;

— la condamnation de toute partie succombante au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont ceux d’appel distrait au profit de Maître Zuelgaray sous sa due affirmation de droit.

Au soutien de ses prétentions, elle soutient, notamment :

— qu’un assureur ne peut être condamné à faire réaliser des travaux, sous astreinte, s’agissant d’une obligation de faire ;

— qu’il existe une contestation sérieuse sur son obligation à garantie en raison d’une fausse déclaration relative à l’appartement assuré lors de la souscription du contrat et d’un défaut d’aléa en raison de la connaissance par la société Cat Empire de la nécessité de réaliser des travaux et de leur absence de réalisation ;

— que les demandes de l’association Cemea Paca se heurtent à des contestations sérieuses afférentes à la répartition des responsabilités entre le syndicat des copropriétaires et la société Cat Empire, l’absence aux débats des autres copropriétaires concernés et au quantum des demandes ;

— qu’elle n’a pas à subir l’inertie du syndic de l’immeuble dans la gestion de ce dossier.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

— Sur la demande de travaux présentée par l’association Cemea Paca :

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

En application de l’alinéa 5 de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En vertu des articles 544 et 545 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

En l’espèce, l’association Cemea Paca verse aux débats des déclarations de sinistre, rapports d’expertise amiable, factures de recherche de fuite, procès-verbaux de constatations relatives aux causes, circonstances et évaluations des dommages ainsi que des photographies et un constat de commissaire de justice qui établissent que les locaux de l’association ont subi de nombreuses infiltrations au cours des dernières années.

A l’issue des débats, l’existence des désordres n’est nullement contestée.

Suivant l’expertise judiciaire, les désordres ne peuvent que provenir de la déficience des installations de plomberie de l’immeuble ( page 83 du rapport ).

L’expert retient, en page 82, que :

— les désordres sont causés par des écoulements d’eau chroniques, dans une structure ancienne qui n’a vraisemblablement jamais fait l’objet d’une réhabilitation complète au niveau des alimentations en eau et des réseaux d’évacuation des eaux usées et eaux vannes, hormis les locaux de l’association et l’appartement de Mme [H] ;

— tous les raccordements des points d’eau ont été réalisés sur des installations existantes très anciennes, sans respect des DTU et règles de l’art ;

— pour les eaux usées, les évacuations particulières des logements sont constituées par des réseaux anciens, encastrés dans les planchers existants et avec une faible pente ; le raccordement de plusieurs logements sur un réseau de ce type est une facture aggravant au regard des risques de dysfonctionnements des réseaux ; la présence de plusieurs WC de type sanibroyeur raccordés sur ces canalisations augmente les risques de dysfonctionnements de l’installation ;

— l’immeuble n’est doté que de trois chutes verticales pour collecter les eaux usées dans la partie subissant les désordres, ce qui est peu au regard des 32 logements, a minima, à évacuer ;

— une colonne verticale de récupération des eaux usées ne semble plus en mesure de pouvoir évacuer les débits reçus en raison de la vétusté et de son colmatage partiel.

Il conclut que tant l’alimentation en eau potable des logements que les collecteurs d’eaux usées verticaux que les évacuations particulières des appareils et le raccordement des appareils constituent la cause des désordres du fait des défaillances récurrentes de chacun des éléments constituant l’ensemble de l’installation de plomberie. Il précise aussi que l’état des installations ne permet plus d’assurer un fonctionnement pérenne en raison de la vétusté de l’ensemble et des modifications successives réalisées sans aucun respect des DTU et règles de l’art ( page 83).

Or, le règlement de copropriété produit aux débats par l’association Cemea Paca stipule que les canalisations et conduites d’eau sont des parties communes sauf les canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou locaux et affectés à l’usage particulier de ceux-ci.

Subséquemment, les désordres affectant les locaux de l’association Cemea Paca trouvent, manifestement, leur origine tant dans les parties communes que les parties privatives. Les alimentations en eau des logements relèvent des parties communes tout comme les collecteurs d’eaux tandis que les évacuations particulières des appareils et les raccordements relèvent des parties privatives.

Le syndicat des copropriétaires étant responsable des dommages causés aux copropriétaires qui ont leur origine dans les parties communes, son absence de réalisation de travaux pour remédier aux infiltrations impactant les locaux de l’association, depuis plusieurs années, est constitutive d’un trouble manifestement illicite.

Contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, l’origine de la vétusté des canalisations assimilées à des parties communes importe peu dans le cadre de cette instance puisqu’il est responsable des désordres ayant leur origine dans les parties communes à l’égard de l’association Cemea Paca. Il lui appartiendra, le cas échéant, d’exercer une action récursoire comme le prévoient les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à l’encontre de tous ceux qu’il estime être responsable des dommages.

Les désordres affectant les locaux de l’association trouvent aussi leur origine dans les parties privatives, et notamment celles de la société Cat Empire qui ont été analysées par l’expert. Ce dernier mentionne, dans son rapport, que les installations des différentes chambres des lots appartenant à la société Cat Empire ne respectent pas les règles des DTU et n’ont pas été réalisées conformément aux règles de l’art. Il précise que les règles données par les DTU pour les évacuations d’appareils groupés ne sont pas respectées, notamment, avec des pentes faibles ou un nombre d’appareils raccordés trop important.

Certes, l’expert ne vise pas précisément les évacuations particulières et les raccordements des appareils des logements de la société Cat Empire mais son analyse a porté sur ces installations.

Il importe peu que tous les copropriétaires ne soient pas dans la cause dans la mesure où il résulte clairement de l’expertise, mais aussi des factures de recherches de fuite, que les installations des logements appartenant à la société Cat Empire sont à l’origine des infiltrations affectant les locaux de l’association Cemea Paca, qui se situent juste en dessous.

De telles installations qui participent aux désordres subis par l’association génèrent, avec l’évidence requise en référé, un trouble anormal du voisinage en ce qu’il excède les inconvénients normaux du voisinage eu égard son ampleur et sa persistance. Un tel trouble est manifestement illicite.

Afin de mettre fin aux causes des désordres affectant les locaux de l’association Cemea Paca, l’expert a préconisé des travaux de réfection de l’ensemble des réseaux d’évacuation des eaux, parties communes et privatives, avec une étude en conception par un maître d''uvre et un bureau d’études.

L’association Cema Paca sollicite, précisément, la réalisation des travaux tels que préconisés par l’expert.

Afin de faire cesser les troubles manifestement illicites subis par l’association Cemea Paca, causés par le syndicat des copropriétaires et la société Cat Empire, il convient d’ordonner la réalisation des travaux sollicités, conformes aux préconisations de l’expert.

Ces condamnations à réaliser des travaux doivent être assorties d’une astreinte, pour assurer leur effectivité, d’un montant de 500 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de 4 mois à compter de la signification de l’arrêt, durant trois mois.

L’ordonnance déférée doit donc être infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir, devant le juge du fond s’agissant des demandes en injonction de faire.

— Sur la demande de provision présentée par l’association Cemea Paca :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, l’expertise judiciaire a permis d’identifier les causes des désordres affectant les locaux de l’association Cemea Paca.

Comme précédemment explicité, les désordres sont en lien avec la non-conformité des installations de plomberie de l’immeuble qui relèvent tant des parties communes que des parties privatives.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires, responsable des désordres ayant leur origine dans les parties communes, et la société Cat Empire, responsable des désordres ayant leur origine dans sa partie privative de l’immeuble, peuvent être considérés comme coauteurs.

Cependant, l’expert vise dans son rapport l’ensemble des évacuations particulières et des raccordements des appareils au sein de la zone concernée de l’immeuble, sans retenir uniquement celles et ceux des logements appartenant à la société Cat Empire. D’ailleurs, il indique que la zone concernée par les désordres comporte au moins 32 logements et il ne fait aucune distinction entre les logements lorsqu’il fait état du non-respect des DTU et règles de l’art. Dans le cadre des opérations d’expertise, il a visité l’appartement de Mme [V] ainsi que celui de Mme [L], et non uniquement ceux appartenant à la société intimée.

Il résulte ainsi clairement du rapport d’expertise que le syndicat des copropriétaires et la société Cat Empire ne sont pas les seuls responsables des désordres subis par l’association Cemea Paca.

Or, l’expert ne s’est pas prononcé sur les parts de responsabilité ou l’imputation des désordres affectant chaque lot dans les désordres subis par l’association appelante. Le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut se prononcer sur le partage de responsabilité.

Le prononcé d’une condamnation in solidum au paiement d’une provision à valoir sur les préjudices subis par l’association Cemea Paca se heurte donc à l’absence dans la cause de l’intégralité des copropriétaires des lots situés dans la zone concernée et l’absence de détermination des parts de responsabilité du syndicat des copropriétaires et de chaque copropriétaire, ce qui s’analyse en une contestation sérieuse.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision présentée par l’association Cemea Paca à l’égard tant du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 3] et de la société Cat Empire que des sociétés d’assurances Groupama Méditerranée et Axa France Iard.

L’ordonnance déférée est donc confirmée sur ce chef de demande.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné l’association Cemea Paca aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires et la société Cat Empire, qui succombent principalement à l’instance, doivent être déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles. Les sociétés d’assurance Groupama Méditerranée et Axa France Iard doivent aussi être déboutées de leurs demandes présentées sur ce même fondement.

Par contre, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’appelante les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2 500 euros à ce titre mis à la charge du syndicat des copropriétaires et de la société Cat Empire in solidum.

Le syndicat des copropriétaires et la société Cat Empire devront, en outre, supporter in solidum les dépens de première instance et d’appel qui ne comprennent pas les frais d’expertise, avec distraction au profit de Maître Cottray-Lanfranchi et Maître Zuelgaray pour les dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Enfin, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’association Cemea Paca sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision présentée par l’association Cemea Paca ;

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 3] à faire procéder à ses frais, risques et périls à l’exécution des travaux de réfection tels que préconisés par l’expert judiciaire et son sapiteur dans son rapport du 09 août 2023, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de 4 mois à compter de la signification de l’arrêt, durant trois mois, à savoir :

— dans un premier temps, l’ensemble des travaux de réfection des réseaux d’eaux

(colonnes, descentes, canalisation d’alimentation et d’évacuation) après étude en conception par un maître d''uvre et un bureau d’études technique spécialisé afin de déterminer une répartition judicieuse des chutes verticales récupérant les évacuations particulières des logements avec détermination des sections de collecteurs à mettre en 'uvre en fonction des débits collectés ;

— dans un second temps, les travaux de réfection et de confortement des linteaux des fenêtres sur cour et des planchers hauts de l’ancienne salle de formation côté cour, de la cuisine, de la salle de douche/wc, de la zone entrée, du local archives et de tous autres qui seraient rendus nécessaires selon l’étude d’un ingénieur spécialisé ou d’un bureau d’études ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 3] à faire procéder à ses frais, risques et périls à l’étaiement de la poutre porteuse qui coupe en deux le hall d’entrée suivant le rapport du BET IBF du 10 octobre 2023, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de 4 mois à compter de la signification de l’arrêt, durant trois mois ;

Condamne la société Cat Empire à faire procéder à ses frais, risques et périls à l’ensemble des travaux de réfection des réseaux privatifs [Localité 14]/EV et des évacuations et alimentations en eau de l’hôtel meublé tels que préconisés par l’expert judiciaire après étude en conception par un maître d''uvre et un bureau d’études technique spécialisé afin qu’elles répondent aux DTU et aux règles de l’art, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de 4 mois à compter de la signification de l’arrêt, durant trois mois ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 3] et la société Cat Empire à payer à l’association Cemea Paca la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 3], la société Cat Empire et les sociétés d’assurances Groupama Méditerranée et Axa France Iard de leurs demandes présentées sur ce même fondement ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 3] et la société Cat Empire aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de Maître Cottray-Lanfranchi et Maître Zuelgaray pour les dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dit que l’association Cemea Paca sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La greffière La présidente