COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

20, Place Verdun

13616 AIX-EN-PROVENCE CEDEX 1

Chambre 1-5

N° RG 25/00664 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOHWT

Ordonnance n° 2025/MEE/71

S.A.R.L. LE SET-HOME

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Mathieu EYCHENE de la SELEURL SELARLU MATHIEU EYCHENE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Appelante

S.C.I. LES COMPTOIRS D’ASIE

représentée et assistée par M^e Mathieu JACQUIER de la SCP SCP JACQUIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Intimée

ORDONNANCE D’INCIDENT

Nous, Patricia HOARAU, magistrat de la mise en état de la Chambre 1-5 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, assistée de Priscilla BOSIO, greffier ;

Après débats à l’audience du 25 Mars 2025, ayant indiqué à cette occasion aux parties que l’incident était mis en délibéré et que la décision serait rendue le 13 Mai 2025, à cette date avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DE L’INCIDENT

Selon acte du 18 avril 2012 intitulé « acte contenant cession de tantièmes de terrain contre remise de locaux à construire », la SCI Les comptoirs d’Asie a cédé à la SARL Le set-home une partie des droits et biens immobiliers dont elle était propriétaire au sein d’un ensemble immobilier situé sur la commune d’Eguilles, afin de permettre à la SARL Le set-home de réaliser une opération immobilière de résidence touristique.

Le prix de cession convenu de 1 100 000 euros, a été converti en une obligation pour la SARL Le set-home acquéreur, de construire et livrer à la SCI Les comptoirs d’Asie vingt logements et des parkings dans la résidence touristique à créer.

Diverses circonstances ont abouti à une situation d’où il résulte que la propriété à l’égard des tiers, des lots supportant ces constructions, est celle de la SARL Le set-home et des discussions sont intervenues entre les parties quant aux modalités de régularisation, jusqu’à ce que la SCI Les comptoirs d’Aise décide de saisir un arbitre.

La SARL Le set-home a, par déclaration du 17 janvier 2025, formé un recours en annulation contre la sentence arbitrale rendue par M^e Véronique Bentolila, le 17 décembre 2024, qui a :

— déclaré irrecevable et rejeté les moyens nouveaux produits par la société Le set-home dans son mémoire du 6 décembre 2024, et venant au soutien de l’exception d’incompétence du tribunal arbitral soulevée,

— constaté, dit et jugé que la SCI Les comptoirs d’Asie est bien propriétaire des biens litigieux,

— condamné la société Le set-home à :

— procéder et faire dresser par notaire un acte authentique constatant ou conférant à la SCI Les comptoirs d’Asie, la prorpiété desdits biens,

— signer ledit acte,

— ledit acte mentionnera un prix principal de 2 063 435 euros en contrepartie de la transmission de la propriété,

— la société Le set-home devra dans l’acte à intervenir, donner quittance à la SCI Les comptoirs d’Asie, du paiement intégral de ce prix par compensation,

— faire publier ledit acte au service de la publicité foncière compétent et procéder à toutes les formalités et démarches consécutives à ses frais exclusifs,

— payer à la SCI Les comptoirs d’Asie tous frais, honoraires, taxes, impôts, redevances et plus généralement toutes sommes quelconques relatifs et consécutifs à l’acte et sa publication,

— rembourser le cas échéant la SCI Les comptoirs d’Asie toute sommes que cette dernière serait amenée à payer si elle est assujettie obligatoirement par l’effet de la loi,

— procéder et faire procéder à tous actes et formalités postérieurs auprès de l’administration, syndicats de copropriétaires et toute personne et tiers intéressé pour garantir l’effectivité du droit de propriété de la SCI Les comptoirs d’Asie, à ses frais exclusifs,

— justifier de la parfaite et définitive publication du titre susvisé,

— payer au titre d’astreintes définitives :

—  5 000 euros par jour de retard à défaut de justifier valablement d’avoir commencé à exécuter les condamnations qui précèdent à compter d’une sommation par commissaire de justice,

—  5 000 euros par jour de retard à défaut de justifier valablement d’avoir intégralement exécuté les condamnations qui précèdent à l’expiration d’un délai maximum de deux mois à compter de la sommation par commissaire de justice,

— payer à la SCI Les comptoirs d’Asie :

—  600 000 euros de dommages et intérêts pour indisponibilité des biens de la SCI Les comptoirs d’Asie,

—  10 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  5 000 euros de dommages et intérêts pour atteinte à la considération économique de la SCI Les comptoirs d’Asie,

—  5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif à la violation de la confidentialité de l’arbitrage et procédure déloyale,

— les intérêts légaux dus pour une année entière,

— rembourser à la SCI Les comptoirs d’Asie la somme de :

—  1 800 euros au titre des frais d’arbitrage payés à la chambre régionale d’arbitrage,

—  18 000 euros au titre des honoraires des arbitres,

— payer à la SCI Les comptoirs d’Asie la somme de :

—  5 000 euros au titre des honoraires d’avocats et de notaires,

—  15 000 euros au titre du remboursement des honoraires de l’expert, M. [S] [V],

— tous honoraires d’arbitres qui pourront être exigés au prononcé de la sentence ou postérieurement avec intérêt légal à compter de leur exigibilité,

— payer ou rembourser à la SCI Les comptoirs d’Asie le cas échéant tous frais, droits, honoraires de signification, d’exequatur, d’exécution et sûretés,

— rejeté toute autre prétention des parties,

— prononcé l’exécution provisoire de la sentence.

La SARL Le set-home a par conclusions déposées et notifiées le 4 mars 2025, sollicité l’arrêt de l’exécution provisoire de la sentence arbitrale.

Dans ses dernières conclusions sur incident déposées et notifiées sur le RPVA le 25 mars 2025, la SARL Le set-home demande au conseiller de la mise en état de :

Vu l’article 1497 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence en la matière,

Vu les pièces invoquées au soutien de la demande,

— la juger recevable à solliciter l’arrêt de l’exécution provisoire dont est assortie la sentence arbitrale rendue le 17 décembre 2024,

— constater que l’exécution provisoire dont est assortie la sentence arbitrale rendue le 17 décembre 2024 entraînerait des conséquences manifestement excessives,

En conséquence :

— prononcer la suspension de l’exécution provisoire de la sentence arbitrale rendue le 17 décembre 2024 à [Localité 1] par M^e Véronique Bentolila,

— condamner la SCI Les comptoirs d’Asie au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Les comptoirs d’Asie aux entiers dépens.

La SARL Le set-home fait valoir :

— que le maintien de l’exécution provisoire emporterait des conséquences manifestement excessives pour elle au regard des sommes exigées,

— que la sentence arbitrale est inexécutable,

— que les conséquences excessives s’apprécient par rapport aux facultés de paiement du débiteur, et suppose un préjudice irréparable et une situation irréversible en cas d’infirmation,

— qu’elle n’a d’autre choix que de céder une partie de son patrimoine immobilier, ou déposer le bilan faute de trésorerie suffisante,

— que l’astreinte correspond à une somme de 150 000 euros par mois,

— que la somme est démesurée par rapport à sa trésorerie et ses ressources,

— que les notaires contactés, déclarent être dans l’impossibilité de dresser un acte authentique de vente tel que prévu dans la sentence arbitrale,

— que le notaire a émis des réserves quant à l’effet d’un tel acte de transfert, relatives à la plus-value immobilière qui se trouverait artificiellement effacée, générant un risque de fraude fiscale, et relativement au droit de préemption urbain.

Dans ses conclusions d’incident déposées et notifiées par le RPVA le 24 mars 2025, la SCI Les comptoirs d’Asie demande au conseiller de la mise en état de :

Vu les articles 1478 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles L 131-2 et suivants du code de procédure civile d’exécution,

Vu la sentence arbitrale du 17 décembre 2024, prononcée à [Localité 1] par M^e Véronique Bentolila,

Vu la demande d’incident pour faire suspendre l’exécution provisoire de ladite sentence,

Vu les articles 1495 et suivants du code de procédure civile,

A titre principal :

— rejeter comme infondée la demande d’arrêt de l’exécution provisoire,

— condamner la société Le set-home au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Subsidiairement :

— cantonner uniquement les paiements des dommages et intérêts par la société SARL Le set-home à son profit à la somme de 335 000 euros, le temps de l’examen du recours en annulation, en laissant l’exécution provisoire se dérouler sur toutes les autres dispositions de la sentence arbitrale du 17 décembre 2024,

— condamner la société Le set-home au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SCI Les comptoirs d’Asie réplique :

— que par ordonnance du 23 janvier 2025 l’exéquatur a été accordé à la sentence arbitrale contestée, laquelle n’a donc pas été jugée contraire à l’ordre public,

— que la surface immobilière de la SARL Le set-home est constituée de biens situés dans la résidence de tourisme, comprenant une trentaine d’appartements, de nombreux parkings, de salles de réunion et de dépendances, que la SARL Le set-home possède également 50 % des murs de la brasserie en partenariat avec le gestionnaire de la résidence,

— que l’argumentation sur l’astreinte doit être présentée devant le juge de l’exécution,

— qu’un notaire indique que pour lui il lui apparaît difficile de rédiger un acte translatif de propriété, est un argument qui ne peut pas prospérer devant la présente juridiction, mais qui devra être évoqué au cours de liquidation de l’astreinte,

— qu’à ce jour et en l’état, bien que propriétaire des biens litigieux dans le cadre de ses rapports avec la société Le set-home, elle ne peut entreprendre aucun acte de disposition sur les biens dont elle est propriétaire,

— que bien plus, les biens dont, elle est propriétaire demeurent à l’égard des tiers comme propriété de la société Le set-home et sont donc, à ce titre, susceptibles de constituer le gage des créanciers de cette dernière.

MOTIFS

Selon les dispositions de l’article 1497 du code de procédure civile, « Le premier président statuant en référé ou, dès qu’il est saisi, le conseiller de la mise en état peut :

1° Lorsque la sentence est assortie de l’exécution provisoire, arrêter ou aménager son exécution lorsqu’elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives ; ou

2° Lorsque la sentence n’est pas assortie de l’exécution provisoire, ordonner l’exécution provisoire de tout ou partie de cette sentence ».

Il convient donc d’examiner si la SARL Le set-home établit que l’exécution de la sentence arbitrale risque d’entraîner pour elle des conséquences manifestement excessives.

La sentence arbitrale impose à la SARL Le set-home de faire établir un acte translatif de propriété au profit de la SCI Les comptoirs d’Asie à ses frais exclusifs sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard à compter de la sommation par commissaire de justice, ainsi qu’à payer diverses sommes à la SCI Les comptoirs d’Asie pour un montant total de 659 800 euros, outre tous autres frais et intérêts.

La SARL Le set-home verse aux débats :

— sa déclaration d’impôt sur les sociétés pour l’exercice du 1er août 2023 au 31 juillet 2024, selon laquelle son chiffre d’affaires s’est élevé à 750 127 euros pour des charges d’exploitation de 818 020 euros, soit un résultat négatif,

— ses relevés de compte en novembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025 faisant état d’un solde en fin de mois variant entre 6 200 euros et 11 300 euros,

— un courrier établi le 3 février 2025 par un notaire, auquel a été soumise la sentence arbitrale, qui rappelle le défaut de publication de l’acte initial et la nécessité d’un nouvel acte translatif de propriété, et qui donne son avis selon lequel il faut replacer les parties dans le contexte de 2012, sans préjudice pour aucune d’elle, en indiquant que la SCI Les comptoirs d’Asie s’est considérée comme propriétaire, a perçu les loyers sur les locaux édifiés, a assisté aux assemblées générales, a payé les charges de copropriété.

Il en ressort qu’il n’est pas démontré qu’il existe une impossibilité d’établir un acte notarié consacrant le transfert de propriété au profit de la SCI Les comptoirs d’Asie des lots litigieux, et sa publication.

S’agissant de la condamnation pécuniaire, il est établi et non discuté que la SARL Le set-home est propriétaire de plusieurs lots dans la copropriété et dispose donc d’un patrimoine sur lequel elle ne produit aucun justificatif.

Il s’induit qu’il n’est pas démontré que l’exécution de la sentence arbitrale engendre un risque de conséquence excessive pour la SARL Le set-home.

La SARL Le set-home sera donc déboutée de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

La SARL Le set-home qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’incident et aux frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI Les comptoirs d’Asie.

PAR CES MOTIFS

Déboutons la SARL Le set-home de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire de la sentence arbitrale ;

Condamnons la SARL Le set-home aux dépens de l’incident ;

Condamnons la SARL Le set-home à verser à la SCI Les comptoirs d’Asie, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à Aix-en-Provence, le 13 Mai 2025

Le greffier Le magistrat de la mise en état

Copie délivrée aux avocats des parties ce jour.

Le greffier