COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

N° 2025 / 106

N° RG 23/00290

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKSQZ

[V] [F]

[S] [C]

C/

[H] [K]

[M] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Henri TROJMAN

M^e Anne Cécile NAUDIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 06 Décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04819.

APPELANTES

Madame [V] [F]

née le 05 Juin 1961 à [Localité 6] (77), demeurant [Adresse 3]

Madame [S] [C]

née le 31 Janvier 1978 à [Localité 4] (94), demeurant [Adresse 3]

représentées par M^e Henri TROJMAN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

Madame [H] [K]

née le 29 Octobre 1938 à [Localité 5] (13), demeurant Chez IPF [Adresse 2]

Madame [M] [K]

née le 16 Mai 1960 à [Localité 5] (13), demeurant Chez IPF [Adresse 2]

représentées par M^e Anne Cécile NAUDIN, membre de l’association CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Selon acte sous seing privé en date du 23 août 2019, Mme [P] [K] a consenti à Mme [V] [F] et Mme [S] [C] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] pour un loyer initialement fixé à la somme de 550 ' par mois outre une provision pour charges locatives d’un montant mensuel de 100 '.

Par courrier recommandé du 07 janvier 2021, les locataires ont donné congé pour le 07 mars 2021.

Considérant que l’appartement loué pendant un an et demi était atteint de graves désordres le rendant indécent et non conforme au Règlement Sanitaire Départemental (RSD), par exploit d’huissier de justice signifié le 26 août 2021, Mme [V] [F] et Mme [S] [C] ont assigné Mme [M] [K] et Mme [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir, sur le fondement des articles 6 de la loi du 06 juillet 1989 et 1719 du code civil,

dire et juger que l’appartement donné à bail était indécent et insalubre en violation des textes susvisés et en conséquence, condamner les requises à leur payer les sommes de :

—  15 000 ' à titre de dommages et intérêts pour leurs préjudices de jouissance matériel, moral et physique;

—  2 000 ' au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Par jugement rendu le 6 décembre 2022, le Tribunal:

DEBOUTE Mme [V] [F] et Mme [S] [C] de l’ensemble de leurs demandes;

CONDAMNE Mme [V] [F] et Mme [S] [C] à payer à Mme [M] [K] et Mme [H] [K] une somme de 800' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile; .

CONDAMNE Mme [V] [F] et Mme [S] [C] aux entiers dépens de la présente instance;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit.

Par déclaration au greffe en date du 5 janvier 2023, Mesdames [F] et [C] ont interjeté appel de cette décision.

Elles sollicitent:

REFORMER la décision entreprise en ce qu’elle rejette l’ensemble des demandes indemnitaires de Mmes [F] et [C] et Juger à nouveau :

Que l’appartement objet du bail de location en date du 23 août 2019 était insalubre et présente des dangers pour la santé des locataires.

EN CONSEQUENCE :

CONDAMNER solidairement Mmes [M] [K] et [H] [K], représentées par le Cabinet IPF, gérant de biens, à payer à Mmes [C] [S] et [F] [V] les sommes suivantes :

15.000,00 ' à titre de dommages et intérêts pour leurs préjudices de jouissance matériel, moral et physique ;

10.000,00 ' à titre de dommages et intérêts pour atteinte à la vie privée ;

2.000,00 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

aux entiers dépens.

A l’appui de leur recours, elles font valoir:

— qu’elles se sont plaintes à plusieurs reprises à leurs bailleresses de l’état d’insalubrité de l’appartement loué en vain,

— que cet état a été constaté par constat d’huissier du 2 mars 2021, qui relève une vitre intérieure sale impossible à nettoyer, la présence de déjections sur le balcon, une ventilation en mauvais état, la présence d’un dégât des eaux avec traces de moisissures, différents murs avec des traces importantes de moisissures, la défectuosité des volets, aucune pièce n’étant épargnée par les désordres

— que le 26 septembre 2018 un constat amiable de dégât de eaux a été dressé par elles et signé par le mandataire des bailleresses,

— qu’il ne résulte pas de l’état des lieux d’entrée un bon état de l’appartement,

— qu’il résulte de ces états des lieux que ces derniers ne remplissaient pas les conditions de décence en raison de moisissures et d’humidité importantes et persistante et d’équipement rouillés,

— que cet état de fait a eu des répercussions sur leur état de santé,

— qu’en produisant des photographies faites par le plombier lors de son intervention sans leur autorisation les bailleresses ont porté atteinte à leur vie privée, ce qui leur a causé un préjudice moral.

Mesdames [K] concluent:

CONFIRMER le jugement du 6 décembre 2022 en ce qu’il a :

— Débouté Mme [V] [F] et Mme [S] [C] de l’ensemble de leurs demandes

— Condamné Mme [V] [F] et Mme [S] [C] à payer à Mme [M] [K] et Mme [H] [K] une somme de 800 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamné Mme [V] [F] et Mme [S] [C] aux entiers dépens de l’instance

En conséquence,

DEBOUTER Mme [V] [F] et Mme [S] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

Recevant Mmes [K] en leur appel incident et les déclarant recevables et fondées :

INFIRMER le jugement du 6 décembre 2022 en ce qu’il a :

— Débouté Mme [M] [K] et Mme [H] [K] de leur demande au titre du remboursement de la facture de plombier du 16 mai 2019

— Débouté Mme [M] [K] et Mme [H] [K] de leur demande au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive.

En conséquence,

CONDAMNER solidairement Mme [V] [F] et Mme [S] [C] à payer à Mme [H] [K] et à Mme [M] [K] une somme de 2.000 ' à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

CONDAMNER solidairement Mme [V] [F] et Mme [S] [C] à payer à Mme [H] [K] et à Mme [M] [K] une somme de 652,30 ' à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice matériel.

En tout état de cause :

CONDAMNER Mme [V] [F] et Mme [S] [C] à payer à Mme [M] [K] et Mme [H] [K] une somme de 2000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER Mme [V] [F] et Mme [S] [C] aux entiers dépens de l’instance.

Elles soutiennent:

— que les locataires ont très rapidement cessé de payer leurs loyers et charges, nécessitant leur mise en demeure dès le 18 décembre 2019, puis un commandement de payer du 16 janvier 2020 et une assignation en référé du 28 août 2020,

— qu’il résulte de l’état des lieux de sortie que l’appartement a été rendu avec des dégradations,

— que les appelantes échouent à démontrer le caractère indécent ou insalubre du logement,

— qu’elles n’ont pas déclaré le sinistre à leur assureur, ce qui aurait eu le mérite de permettre l’intervention d’un expert,

— qu’il résulte de l’état des lieux de sortie que l’appartement a été rendu en moins bon état qu’il a été donné,

— que courant mai 2019, elles ont été informées par les locataires que la douche était bouchée,

— qu’elles n’ont pas été informé d’un important dégât des eaux,

— que le congé n’y fait pas davantage référence,

— qu’il résulte du constat d’huissier que les tâches d’humidité semblent être concentrées dans la salle de bain et sur les murs attenants, ce qui peut démontrer un manquement des locataires quant à l’usage des lieux, en effet il est établi qu’elles n’ont pas entretenu la douche comme elles auraient dû,

— que le plombier a constaté que les locataires ont démonté le siphon, qu’elles lavaient leurs animaux dans le bac à douche et y vidaient la litière du chat,

— que si des désordres sont apparus c’est de leur responsabilité,

— que les certificats médicaux l’ont été sur la base des déclarations des locataires,

— que s’il devait être considéré qu’il existe une humidité ponctuelle dans le logement, les appelantes échouent à démontrer la responsabilité du bailleur,

— que les désordres relèvent d’une mauvaise utilisation par les locataires,

— qu’il n’y a aucune atteinte à la vie privée des locataires,

— que les frais d’intervention du plombier doivent être mis à la charge des locataires les désordres étant de leur fait.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1719 du code civil tout comme l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Pèse sur le bailleur une obligation de délivrance conforme, d’entretien et d’assurer une jouissance paisible au locataire.

Pèse sur le locataire en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 notamment de répondre des dégradations et pertes et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

En l’espèce, les locataires arguent de l’indécence du logement à l’origine de leur congé pour autant leur courrier de congé du 7 janvier 2021 ne reprend pas ce motif et elles ne justifient nullement avoir, au cours du bail, informé les bailleresses des difficultés de décence qu’elles allèguent.

Si les locataires font état d’un dégât des eaux qui serait intervenu en 2019 et pour lequel un constat amiable a été établi, ce constat n’est signé que par Mme [C] et nullement comme elles le prétendent par le mandataire des bailleresses.

En outre, elles ne justifient nullement des suites qui auraient été données en terme de déclaration de sinistre à leur assureur ou de recherche de la responsabilité des bailleresses.

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 27 août 2019 atteste qu’un logement en bon état, sauf la mention HS concernant un store électrique, un robinet de radiateur du séjour, un store dans la cuisine et la présence de rouille sur les volets et les stores des chambres. Il ne relate aucun problème d’humidité important et persistant.

Certes, le procès verbal d’huissier du 2 mars 2021, dressé 5 jours avant la date de sortie des lieux, relève de l’humidité dans ce logement, qui se concentre dans la salle de bains et sur les murs attenants, pour autant cela ne suffit pas à justifier de l’insalubrité alléguée, d’autant qu’un plombier est intervenu pour déboucher la douche en mai 2019 et a retenu la responsabilité des locataires qui ont démonté le siphon sans le remplacer et qui usent de la douche pour laver leurs animaux et vider la litière du chat.

Il ne saurait être retenu que les deux photographies annexées au mail du plombier et versées aux débats portent atteinte à la vie privée des appelantes.

En effet, il s’agit de deux clichés de la bonde d’évacuation, faits par un professionnel intervenant à la demande des bailleresses, suite à la réclamation des locataires.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu que Mesdames [F] et [C] sont défaillantes à établir l’existence et l’origine des désordres et les a déboutées de leurs demandes.

Sur la demande reconventionnelle

Le plombier intervenu le 16 mai 2019 atteste que la cause des désordres affectant l’évacuation de la douche trouve son origine dans le démontage de la bonde et une mauvaise utilisation de l’équipement par les locataires.

Ces dernières ne contestent pas ces constatations, de sorte qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, il est fait doit à la demande des bailleresses en condamnation solidaire des appelantes au remboursement de la facture du plombier à savoir à la somme de 652,30'.

Le jugement est infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisées en l’espèce.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les bailleresses de leur demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Mesdames [F] et [C] sont condamnées à 1500' d’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 6 décembre 2022 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité,

SAUF en ce qu’il:

DEBOUTE Mesdames [K] de leur demande au titre du remboursement de la facture du plombier du 16 mai 2019,

STATUANT à nouveau

CONDAMNE solidairement Mes dames [F] et [C] à payer à Mesdames [K] la somme de 652,30' au titre du remboursement de la facture du plombier du 16 mai 2019,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mesdames [F] et [C] à régler à Mesdames [K] la somme de 1500' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mesdames [F] et [C] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT