20/11/2024

ARRÊT N°468/2024

N° RG 23/01905 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PO77

MD/KM

Décision déférée du 14 Avril 2023

Juge des contentieux de la protection de MURET

( 1222000112)

E.LAFITE

[S] [G]

C/

[M], [L] [P] épouse [T]

[M], [B], [D], [Y] [T]

[V] [A]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

Madame [S] [G]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nicolas JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [M], [L] [P] épouse [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Céline DURAND-LEVAVASSEUR, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [M], [B], [D], [Y] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Céline DURAND-LEVAVASSEUR, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [V] [A]

[Adresse 4]

[Localité 2]

assignée le 21/06/2023 à tiers sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Juillet 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. DEFIX,, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. DEFIX, président délégué par ordonnance modificative du 15/04/2024

E. VET, conseiller

N. ASSELAIN, conseiller

Greffière, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffière de chambre

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 février 2017, M. [B] [T] et Mme [M] [P] épouse [T] ont donné à bail à Mme [S] [G] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 605 euros hors charges.

Par acte distinct du même jour, Mme [V] [A] s’est portée caution solidaire.

Le 8 juin 2021, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la caution le 16 juin 2021.

Le 15 mars 2022, les bailleurs ont à nouveau délivré à la locataire un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire, dénoncé à la caution le 22 mars 2022.

Par acte du 31 mai 2022, M. [B] et Mme [M] [T] ont fait assigner Mme [S] [G] et Mme [V] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret en référé afin :

— qu’il soit constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et ordonné la libération des lieux et, à défaut, l’expulsion du locataire, au besoin avec le concours de la force publique,

— qu’elles soient condamnées solidairement au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2 198,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au jour de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— qu’elles soient condamnées solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours,

— qu’elles soient condamnées solidairement au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de l’instance et des suites.

Par ordonnance de référé du 14 avril 2023, le juge a des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret a :

— constaté la résiliation du bail liant M. et Mme [T] à Mme [S] [G] par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 16 mai 2022, concernant le logement situé lieu dit [Adresse 1] à [Localité 2], pour défaut de paiement des loyers,

— constaté que Mme [S] [G] n’a pas quitté les lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— dit que M. et Mme [T] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 ainsi que des articles R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement Mme [S] [G] et Mme [V] [A] à payer mensuellement à M. et Mme [T], à titre de provision, la somme principale de 4 060,81 euros au titre des loyers dûs au mois de novembre 2022 inclus,

— condamné Mme [S] [G] à payer mensuellement à M. et Mme [T], à titre de provision, au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la présente ordonnance et jusqu’à libération complète des lieux, une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dûment justifiées qui auraient été dues si le bail n’avait pas été résilié,

— débouté Mme [S] [G] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné solidairement Mme [S] [G] et Mme [V] [A] à payer à M. et Mme [T] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement Mme [S] [G] et Mme [V] [A] aux dépens, non compris les frais du commandement de payer du 8 juin 2021 et de sa dénonce à la CCAPEX et à la caution, inutiles dans le cadre de la présente procédure et qui demeureront à la charge des requérants,

— ordonné d’office la transmission de la présente ordonnance par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de plein droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par déclaration en date du 25 mai 2023, Mme [S] [G] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— rejeté sa demande d’expertise avant dire droit,

— 'refusé de débouter’ les consorts [T] de l’ensemble de leurs demandes,

— 'refusé de condamner’ in solidum les consorts [T] à réaliser ou faire réaliser les travaux de remise en état du logement nécessaires tels qu’ils seront définis par l’expert judiciaire moyennant une astreinte de 150 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— refusé d’ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation qui lie Mme [S] [G] aux consorts [T],

— refusé de lui accorder un délai de grâce d’une durée de 36 mois pour lui permettre d’apurer son éventuelle dette subsistante, en plus du paiement des loyers et charges courantes,

— refusé de déclarer que si elle se libère dans le délai imparti, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

— réfusé de condamner in solidum les consorts [T] à verser à son profit une indemnité de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

— refusé de condamner in solidum les consorts [T] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les honoraires de l’expertise judiciaire à intervenir,

— constaté la résiliation du bail la liant aux consorts [T] à la date du 16 mai 2022 par le jeu de la clause résolutoire,

— dit que les consorts [T] pourront faire procéder à son expulsion et celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamné solidairement Mme [S] [G] et Mme [V] [A] à payer mensuellement aux consorts [T], à titre de provision, la somme principale de 4 060,81 euros au titre des loyers dûs au mois de novembre 2022 inclus,

— condamné Mme [S] [G] à payer mensuellement aux consorts [T], à titre de provision, au titre de l’indemnité d’occupation à compter de l’ordonnance et jusqu’à la complète libération des lieux une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dûment justifiées qui auraient été dues si le bail n’avait pas été résilié,

— condamné solidairement Mme [S] [G] et Mme [V] [A] à verser aux consorts [T] une somme de 200 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance,

— condamné solidairement Mme [S] [G] et Mme [V] [A] aux dépens de la procédure de référé.

Par ses dernières conclusions du 18 septembre 2023, Mme [S] [G] demande à la cour, au visa des articles 6 et 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1231-1, 1343-5 et 1719 du code civil, des articles 145, 835, 144 et 232 et suivants du code de procédure civile, de :

— infirmer dans l’ensemble de ses dispositions l’ordonnance de référé rendue entre les parties par le juge des contentieux de la protection de Muret le 14 avril 2023,

— ordonner avant-dire droit une expertise judiciaire au contradictoire de l’ensemble des parties en désignant tel expert qu’il plaira à la cour avec la mission de :

* se rendre sur les lieux du litige, [Adresse 5], à [Localité 2] et visiter l’immeuble litigieux en présence des parties ;

* prendre connaissance des documents de la cause ;

* vérifier si l’état d’insalubrité allégué existe ;

* dans l’affirmative, en indiquer les causes ainsi que l’antériorité,

* dire si cette situation et les rapports entretenus avec les bailleurs peuvent être mis en relation avec les pathologies dont souffre aujourd’hui Mme [S] [G] en s’allouant, si besoin est, la compétence d’un sapiteur ;

* indiquer, à l’occasion d’une première note, si l’état du logement nécessite de prévoir en urgence le relogement de Mme [S] [G] pour des raisons sanitaires ;

* indiquer et chiffrer les travaux nécessaires à la remise en état du logement ;

* fournir tous éléments techniques ou de fait permettant de définir les reponsabilités encourues ;

* donner tous éléments utiles permettant d’apprécier les préjudices matériels et immatériels subis par Mme [S] [G] en se prononçant, notamment, sur la valeur résiduelle du loyer durant l’occupation des locaux insalubres ;

* procéder à l’apurement des comptes entre les parties ;

* soumettre un pré rapport aux parties et recueillir leurs dires éventuels ;

* rapporter à la cour l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties ;

* à défaut, déposer son rapport définitif dans les plus brefs délais, afin qu’il puisse être statué au fond ;

* faire, plus généralement, toutes constatations utiles à la solution du présent litige ;

— ordonner la réduction de 50% du montant du loyer et de la provision sur charge dont elle doit s’acquitter chaque mois, sinon la consignation en CARPA, en attendant que la juridiction de céans soit en mesure de statuer sur les demandes des parties à la lumière des conclusions de l’expert judiciaire,

— débouter les consorts [T] de leur appel incident ainsi que de l’ensemble de leurs demandes comme dépourvues de fondement et de justification au regard des constatations sérieuses opposées par Mme [S] [G],

— condamner in solidum les consorts [T] à réaliser ou faire réaliser les travaux de remise en état du logement nécessaires tels qu’ils seront définis par l’expert judiciaire moyennant une astreinte de 150 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation qui lie Mme [S] [G] aux consorts [T],

— accorder à Mme [S] [G], tel que le lui permet l’artilce 24 V de la loi de 1989, un délai de grâce d’une durée de 36 mois pour lui permettre d’apurer son éventuelle dette subsistante, en plus du paiement des loyers et charges courants,

— déclarer que si Mme [S] [G] se libère dans le délai imparti, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

— condamner in solidum M. [B] et Mme [M] [T] à verser à Mme [S] [G] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [B] et Mme [M] [T] au paiement des entiers dépens de l’appel en plus de ceux de la procédure de référé, dont la distraction sera ordonnée au profit de Maître Nicolas James-Foucher, avocat inscrit au barreau de Toulouse, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions du 13 mai 2024, M. [B] et Mme [M] [T] demandent à la cour, au visa des articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, de :

— débouter Mme [S] [G] de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance de référé du 14 avril 2023,

— faire droit à l’appel incident de M. [B] et Mme [M] [T],

— condamner solidairement Mme [S] [G] et Mme [V] [A] à régler à M. [B] et Mme [M] [T] la somme de 3 055,60 euros,

— condamner Mme [S] [G] à régler à M. [B] et Mme [M] [T] la somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [S] [G] aux entiers dépens de l’instance.

Mme [V] [A] a qui l’acte d’appel a été signifié à domicile, n’a pas constitué avocat.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. L’appelante forme une demande d’expertise judiciaire afin de démontrer l’indécence du logement qui lui était donné en location par les intimés. Cette insalubrité fonderait son arrêt de paiement des loyers depuis le mois de juillet 2022, ainsi que ses demandes consécutives de réduction des loyers et de remise en état des lieux. Elle serait la cause de problèmes de santé qu’elle subit.

Le juge saisi d’une demande tendant à voir constater la résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement du loyer ne peut retenir l’exception d’inexécution opposée par le locataire justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail, sans rechercher si les locaux loués avaient été rendus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.923).

2. La locataire fournit au soutien de sa demande d’expertise deux rapports de visite de contrôle de son logement établis par le maire de la commune, l’un en juin 2020, ayant donné lieu à l’établissement d’un formulaire de signalement de logement indigne, et l’autre en novembre 2022. Les deux rapports font notamment état de traces d’humidité au sein du logement (plinthe en bois décollée sur certains côtés de couloirs et de la salle à manger, VMC 'déclarée’ en panne, humidité visible sur certains meubles, traces d’humidité sur les encadrements de la porte-fenêtre de la salle à manger, tâches et fissures sur certains plafonds). Il est mentionné que la chaudière a été changée par le propriétaire.

Il est indiqué dans l’un des rapports (pièce n° 3 du dossier de l’appelante) que la locataire a refusé que les bailleurs entrent dans le logement à l’occasion de ces démarches, qui n’ont pas intégralement pu être menées à bien du fait de ce refus.

Les pièces médicales produites ne font état d’aucune affection en lien avec l’humidité constatée.

3. Il est également produit un rapport d’expertise amiable de juin 2023, établi postérieurement à la décision frappée d’appel, par la société IXI mandatée par l’assureur de protection juridique de la locataire. Il y est notamment fait état de fissures sur la façade, de traces indéniables d’humidité dans certains murs, de traces de moisissures au plafond de certaines pièces et de moisissures en surface sur des meubles. L’expert relève plusieurs causes aux remontées humides et estime notamment que le désordre affecte le clos et le couvert. Il mentionne le bon fonctionnement de la ventilation mécanique relevant : 'Selon déclarations de Mme [G] la ventilation n’a pas fonctionné pendant 3 ans et refonctionne depuis le mois de décembre 2022". Si ce rapport corrobore l’existence de désordres liés à la saturation d’humidité de certains murs avec des taux supérieurs à 40 % voire 60 % près de l’encadrement de la porte fenêtre du séjour, il n’est pas relevé d’éléments de nature à caractériser la réunion des conditions posées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 pour qualifier l’immeuble loué de logement indécent.

4. Les bailleurs avaient indiqué par courrier du 13 juin 2023 qu’ils ne se présenteraient pas à cette expertise, à laquelle ils avaient été convoqués, car la locataire avait été déboutée de sa demande d’expertise judiciaire par le juge des contentieux de la protection. À l’occasion de leurs dernières conclusions, ils ont néanmoins répondu à un certain nombre de points du rapport alléguant de l’insalubrité du logement. Ils font ainsi valoir qu’ils ont procédé à un certain nombre de réparations au cours du contrat, à savoir : divers travaux peu après l’entrée dans les lieux en mars 2017, le changement de la porte du garage en mars 2018, une fuite au niveau du siphon de la machine à laver en avril 2018, le changement de la chaudière en 2021. Ils produisent une attestation du 27 juillet 2023 de Mme [C] [R], locataire du logement adjacent à celui de Mme [S] [G], qui atteste qu’elle ne rencontre pas de problème d’humidité.

5. Les courriers adressés par la locataire durant cette période significative d’occupation des lieux démontrent l’existence d’un litige nourri plus substantiellement de discussions sur le montant des charges, les modalités de remise de chèques et d’encaissement, des impayés liés à une absence de provision et de difficultés relationnelles, Mme [G] dénonçant le comportement des bailleurs en employant les termes 'Diffamation, menaces, poursuites', dénonçant des intrusions dans son logement 'Effraction, intrusion, mensonge’ (pièce n° 8 du dossier de l’appelante).

6. Il suit de l’ensemble de ces constatations, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une expertise, que Mme [J] [G] n’était pas dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux dont l’insalubrité ou la dangerosité pour la santé de la locataire n’est pas établie et dans lesquels elle s’est maintenue jusqu’au 8 décembre 2023, et ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers ni solliciter une réduction rétroactive du loyer, la suspension du jeu de la clause résolutoire et la réalisation sous astreinte de travaux.

La mesure d’expertise a été à bon droit rejetée par le premier juge et Mme [G] doit être déboutée de l’ensemble des demandes qui viennent d’être examinées.

7. En l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation et de réunion des conditions posées par l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties relativement aux conséquences de la résiliation du contrat de bail et de ses suites qui lui sont intrinsèquement liées. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la date du 16 mai 2022, décidé de l’expulsion de Mme [G] et condamné cette solidairement dernière et Mme [A] à payer aux bailleurs à titre provisionnel la somme de 4 060,81 euros au titre des loyers dus depuis le mois de novembre 2022 inclus, fixé une indemnité d’occupation à un montant égal au montant du loyer indexé.

8. Les intimés ont sollicité en cause d’appel la condamnation solidaire de Mme [G] et de Mme [A] à leur 'régler les loyers compris dans le décompte arrêté au mois de novembre 2022 retenu par le juge des référés pour fixer le montant de la dette locative et le 14 avril 2023, date de l’ordonnance de référé soit la somme de 3055,60 € (684,09 € x 4 + (684,09 x 14)/30)'. Il s’agit d’une actualisation de la créance que Mme [G] a seulement considéré comme étant prématurée sans en contester le principe ni le montant. Son chiffrage est conforme aux données factuelles du dossier et il sera fait droit à cette demande.

9. L’ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance. Mme [G] et Mme [A] seront solidairement tenues des dépens exposés en appel.

10. Les intimés sont en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer à l’occasion de cette procédure. Mme [G] et Mme [A] seront solidairement condamnées à payer à ces derniers la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnonce rendue le 14 avril 2023 par le juge des référés du tribunal de proximité de Muret en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [S] [G] et de Mme [V] [A] à payer à M. [B] [T] et Mme [M] [T] née [P] la somme provisionnelle de 3 055,60 euros au titre de l’actualisation de la créance de loyers.

Condamne solidairement Mme [S] [G] et de Mme [V] [A] aux dépens.

Condamne solidairement Mme [S] [G] et de Mme [V] [A] à payer à M. [B] [T] et Mme [M] [T] née [P] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER M. DEFIX