PhD/CS

Numéro 23/3985

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 28 novembre 2023

Dossier : N° RG 22/01665 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IHTY

Nature affaire :

Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

Affaire :

S.C.I. ALCEA

C/

[S] [X] épouse [M]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 octobre 2023, devant :

Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. ALCEA représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de Pau

Représentée par M^e Virginie JULLIEN de la SELARL AQUITAINE AVOCATS, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 09 JUIN 2022

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Suivant acte notarié du 19 janvier 2009, à effet au 1er octobre 2008, la société civile immobilière Alcea (la bailleresse) a donné à bail commercial à la société Cantabria des locaux sis au [Adresse 2], pour l’exploitation d’un fonds de commerce de chocolatier, glacier et confiseur, moyennant un loyer annuel de 24.000 euros hors taxes et charges.

Le 9 novembre 2009, la société Cantabria a cédé le fonds de commerce et le droit au bail à Mme [S] [X], épouse [M] (la locataire).

Par acte d’huissier du 28 mars 2017, la locataire a sollicité le renouvellement du bail.

Par acte d’huissier du 2 mai 2017, la bailleresse a notifié son refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

Le 26 février 2019, la locataire a fait assigner la bailleresse par devant le tribunal de grande instance de Bayonne en contestation du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier du 7 mars 2019, la bailleresse a notifié son droit de repentir en consentant au renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 30.000 euros hors taxes et charges.

Le 29 novembre 2019, la locataire a notifié un mémoire en demande de fixation du prix du bail renouvelé en estimant que le loyer annuel actuel de 26.789,52 euros hors taxes et charges était supérieur à la valeur locative de locaux loués.

Dans le cadre de l’instance pendante devant le tribunal, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise sur la valeur locative des locaux en vue d’évaluer l’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 1er octobre 2017 et le 7 mars 2019.

Suivant exploit du 28 janvier 2021, la locataire a fait assigner la bailleresse par devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le prix du bail renouvelé le 7 mars 2019 sur la base du rapport d’expertise à intervenir.

L’expert judiciaire a clôturé son rapport le 1er juillet 2021.

Par jugement du 9 juin 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne a :

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire

— fixé à la somme annuelle de 13.053 euros, hors taxes et charges, le loyer du bail renouvelé, ledit bail s’exécutant aux autres conditions et charges du bail expiré

— dit que le loyer ainsi fixé est exigible depuis le 7 mars 2019

— condamné la SCI Alcea à rembourser Mme [X], épouse [M], les trop-perçus de loyer qui porteront intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2021, conformément aux dispositions de l’article 1352-6 du code civil, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 15 juin 2022, la SCI Alcea a relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 septembre 2023.

***

Vu le dernier mémoire notifié le 22 août 2022 par la SCI Alcea qui a demandé à la cour de réformer le jugement entrepris, et statuant à nouveau, de :

— débouter Mme [X] de ses demandes

— fixer la valeur locative du loyer renouvelé à la somme annuelle de 19.297,18 euros hors taxes et charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées

— condamner Mme [X] au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et la capitalisation dans les conditions prévues à l’article 1154, devenu 1243-2 du code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an

— condamner Mme [X] à lui verser une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu le dernier mémoire notifié le 23 décembre 2022 par Mme [X] qui a demandé à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit n’y avoir lieu au prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire et dit que le loyer ainsi fixé était exigible depuis le 7 mars 2019 et d’infirmer le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau de :

— fixer à la somme annuelle de 9.335,29 euros hors taxes et charges le loyer du bail renouvelé, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail restant inchangées

— condamner la SCI Alcea à lui rembourser les trop-perçus de loyer qui porteront intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2019 calculés au fur et à mesure des échéances réglées conformément aux dispositions de l’article 1352-6 du code civil et leur capitalisation pour ceux dus depuis plus d’un an conformément à l’article 1343-2 du code civil

— condamner la SCI Alcea à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

Subsidiairement de :

— confirmer le jugement entrepris des autres chefs.

En tout état de cause, condamner la SCI Alcea à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

En droit, il est constant qu’il résulte des dispositions de l’article L145-58 du code de commerce que la notification du droit de repentir constitue, à compter de sa date, un renouvellement du bail auquel le bailleur avait mis fin en donnant son congé avec offre d’indemnité d’éviction.

Et, en cas d’exercice du droit de repentir par le bailleur, la valeur locative, lorsque les règles du plafonnement sont exclues, est appréciée à la date du point de départ du nouveau bail et non à la date d’effet du congé.

En l’espèce, les parties conviennent que le prix du bail renouvelé au 7 mars 2019 doit correspondre à la valeur locative des locaux déterminée d’après les cinq critères fixés par l’article L145-33 du code de commerce, indépendamment de toute recherche d’une modification notable de l’un au moins des quatre premiers critères au cours du bail expiré.

Les événements postérieurs au 7 mars 2019, et notamment les nouveaux désordres d’infiltrations dénoncés après cette date, n’intéressent pas le présent litige.

En second lieu, la cour constate que la SCI Alcea a abandonné, à hauteur d’appel, sa demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire.

Enfin, contrairement à ce que soutient l’intimée, l’appelante est recevable à produire un rapport d’expertise unilatérale, venant au soutien de sa prétention, dès lors que cette pièce est soumise à la libre discussion des parties, y compris sur sa valeur probatoire, et que le juge ne fonde pas sa décision exclusivement sur cette pièce.

L’appelante fait grief au jugement d’avoir fixé le prix du bail renouvelé à un certain montant qui, quoique s’éloignant des conclusions expertales, ne tire pas les conséquences de l’emplacement privilégié des locaux et ne repose sur aucun terme de comparaison pertinent, outre le calcul injustifié de la surface pondérée des locaux.

L’intimée, appelante incidente, fait grief au jugement d’avoir, au contraire, majoré le prix du bail évalué par l’expert, sans aucune justification pertinente alors, notamment, que les facteurs locaux de commercialité ne sont pas favorables à son commerce de chocolatier, glacier et confiseur.

Concernant les caractéristiques des locaux, il ressort du bail liant les parties que les locaux loués comprennent :

— au n°21 :

— au rez-de-chaussée : un local à usage de magasin

— au premier étage : une pièce

— au n°19 :

— lot 1 : un magasin au rez-de-chaussée d’une superficie totale de 20,75 m² avec une entrée directe depuis le [Adresse 2] et une entrée latérale, et les 136/1000 èmes des parties communes

— lot 2 : une pièce bureau au premier étage d’une superficie totale de 22,20 m² et les 146.1000 èmes des parties communes.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le linéaire de vitrine est de 10,10 mètres.

Les locaux, qui dépendent de deux bâtiments distincts, sont communiquants.

Les pièces situées à l’étage, réserves, bureau, cuisine, mais utilisées comme réserves, sont très sommaires, vétustes et en mauvais état général, nécessitant des travaux de rénovation.

La surface d’accueil client est située en rez-de-chaussée et l’aménagement intérieur de la surface commerciale, en bon état général, est adapté à l’activité de chocolatier, confiseur, glacier.

L’expert judiciaire a retenu une surface totale de 90,51 m² et une surface pondérée de 43,51 m² en affublant d’un coefficient minorateur les fractions de surface du rez-de-chaussée à usage de cuisine et de bureau, ainsi que les réserves.

L’appelante ne peut être suivie dans sa critique de la pondération de la surface du rez-de-chaussée en ce que, selon elle, l’affectation d’une partie de celle-ci à usage de cuisine et de bureau résulte du choix de la locataire alors que l’état de vétusté générale des locaux du premier étage est incompatible avec leur destination contractuelle de bureau ou de cuisine.

Concernant la destination du bail, les locaux sont loués à usage exclusif de chocolatier, confiseur, glacier, à l’exclusion de tout autre.

Concernant les obligations respectives des parties, le bail expiré met à la charge du preneur les réparations locatives y compris les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, mais, le bail renouvelé est soumis aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 et du décret 2014-1317 du 3 novembre 2014, qui a rééquilibré, sur ce point, les droits et obligations des parties en faveur du locataire, le bailleur étant tenu des grosses réparations de l’article 606 du code civil et de la mise aux normes réglementaires en découlant, ainsi que de la vétusté des lieux.

Concernant les facteurs locaux de commercialité, étant rappelé ici que la question de leur modification notable est indifférente, l’expert judiciaire a relevé que les facteurs locaux de commercialité ont connu des modifications favorables pour le commerce de la locataire avec une augmentation sensible de la population, une fréquentation touristique en hausse, des travaux de réhabilitation du centre-ville, une réhabilitation de l’espace public et la mise en place d’un nouveau moyen de transport collectif (trambus).

En outre, l’expert judiciaire a relevé que les locaux loués jouissaient d’un emplacement privilégié en hyper centre dans une rue piètonne à forte fréquentation, une distribution équilibrée et des volumes adaptés à l’activité exploitée, un quartier vivant toute l’année, une offre commerciale variée, adaptée à la vie de quartier, un faible taux de changement d’enseigne, une bonne visibilité de l’immeuble et des locaux et des surfaces commerciales en bon état général.

Le premier juge a justement écarté les critiques tirées d’une prétendue dégradation des facteurs locaux de commercialité alors que les perturbations occasionnées par les travaux d’aménagement et de réhabilitation du centre-ville ne sont constitutives que d’une gêne provisoire dans la perspective d’un renforcement de l’attractivité du centre ville historique, que la problématique de l’implantation et de l’extension de grands centres commerciaux en périphérie extérieure à la ville de [Localité 6] n’a pas affectée l’animation commerciale du centre ville portée par des politiques dynamiques confortant l’image positive de la ville de [Localité 6], ville du chocolat, réputée pour ses fêtes et événements sportifs, comme en attestent la fréquentation touristique, y compris hors période estivale, tandis que l’expert judiciaire a précisément, et de façon documentée, mis en évidence les nombreuses solutions de stationnement et d’accès en centre ville, tandis que l’installation, au cours du bail expiré, de commerces concurrents au locataire témoigne du dynamisme de l’environnement économique local.

Par conséquent, la situation privilégiée des lieux loués et les facteurs locaux de commercialité favorables doivent être prises en considération dans la détermination de la valeur locative.

Concernant les prix couramment pratiqués dans le voisinage, et en dépit de la densité des commerces exploités dans le périmètre de chalandise, l’expert judiciaire s’est borné à citer cinq termes de comparaison, peu documentés sur les caractéristiques et la nature des locaux en cause, dont deux concernent des baux conclus en 1995 et 2006 dont l’ancienneté commande de les écarter.

L’appelante produit 7 termes de comparaison, précisant les principales caractéristiques des locaux, les surfaces pondérées, la situation des locaux et la date des baux, et qui ne sont pas moins pertinents que ceux cités par l’expert à l’exception du bail au [Adresse 3] (601 euros/m²/an) portant sur des locaux commerciaux spécialisés de restauration rapide, pain et pâtisserie, peu comparables avec les locaux loués ; ce terme de comparaison doit être écarté.

Mme [X] produit elle-même 4 termes de comparaison dont 3 se limitent à de simples attestations lapidaires, seule la dernière attestation étant étayée par un extrait du bail de locaux de 120 m² conclu en 2013 au prix annuel de 27.000 euros, renouvelé en 2022 mais sans aucune indication du montant du loyer renouvelé avec, ou sans plafonnement, ni indication de la surface pondérée,

Ces éléments doivent être écartés.

La cour considère qu’il y a donc lieu de procéder à la moyenne des termes de 2 comparaisons cités par l’expert judiciaire (2) et des six termes cités par l’appelante ,après rejet des termes non pertinents, et sans qu’il y ait lieu de corriger, comme le demande l’appelante, le terme de comparaison au [Adresse 4] (référence n°2 de l’expert judiciaire).

La moyenne de l’ensemble des termes de comparaison est de 354 euros arrondis.

Par conséquent, la valeur locative des locaux loués de 354 x 43 = 15.222 euros par an, hors taxes et hors charges, qui tient compte de l’emplacement privilégié des locaux, de la bonne qualité de la surface commerciale avec un linéaire de vitrine attractif, mais aussi des charges d’entretien et de mise aux normes réglementaires incombant, sauf exception, au preneur, outre la vétusté des réserves.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens ainsi que sur les intérêts de retard assortissant la condamnation à restituer le trop-versé.

La SCI Alcea sera ainsi condamnée à rembourser à Mme [X], épouse [M], les trop-perçus de loyer qui porteront intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2021, date de la demande en justice, pour les trop-perçus antérieurs à cette date, et à compter de chaque échéance postérieure à cette date, le tout conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1352-6 du code civil, et avec capitalisation des intérêts échus pour une année, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La cour complétera le jugement en ce sens qu’il sera fait masse des dépens de première instance, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, et d’appel et que les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 13.053 euros hors taxes et hors charges et en ce qu’il a condamné la SCI Alcea à rembourser Mme [X], épouse [M], les trop-perçus de loyer qui porteront intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2021.

et statuant à nouveau de ces chefs,

FIXE à la somme de 15.222 euros par an, hors taxes et hors charges, le prix du bail liant les parties renouvelé au 7 mars 2019,

CONDAMNE la SCI Alcea à rembourser à Mme [X], épouse [M], les trop-perçus de loyer qui porteront intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2021 pour les trop-perçus antérieurs à cette date, et à compter de chaque échéance postérieure à cette date,

CONFIRME le jugement pour le surplus,

FAIT masse des dépens de première instance, en ce inclus les frais d’expertise, et d’appel, et dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en appel,

DIT n’y avoir lieu à autoriser les avocats des parties à procéder au recouvrement direct des dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,