COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 JUIN 2025

N° 2025/ 266

Rôle N° RG 24/09277 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNN66

SCI BOREAL DU SUD

C/

Syndic. de copro. SDC COOPERATION F F

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G.

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 21 Juin 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 24/01182.

APPELANTE

SCI BOREAL DU SUD Immatriculée au RCS de Marseille sous le n°794.143.842, dont le siège social est sis [Adresse 1], représenté par son mandataire ad hoc Monsieur [Z] [J], né le 29 Novembre 1952 à TUNIS ( TUNISIE) domicilié en cette qualité sis,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien BADIE substitué par M^e JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

SDC COOPERATION F F représenté par son syndic IMMO DE FRANCE

sis165 [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Cédric FERRIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI BOREAL DU SUD est propriétaire de divers lots au sein d’un ensemble immobilier constitué en copropriété.

Par jugement réputé contradictoire du 21 juin 2024 pris dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— condamné la SCI BOREAL DU SUD à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COOPERATION, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE les sommes suivantes :

* 28.428, 31 euros au titre des charges échues impayées arrêtées au 27 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2023,

*2535,75 euros au titre des provisions pour charges et fonds travaux arrêtées à l’appel de fonds

pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 5 mars 2024,

*1,08 euros au titre des frais de relance nécessaire,

— condamné la SCI BOREAL DU SUD à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COOPERATION, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE la somme de 4000 euros de dommages et intérêts et la somme de 1.678 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI BOREAL DU SUD aux dépens ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

Par déclaration du 16 juillet 2024, la SCI BOREAL DU SUD a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024 auxquelles il convient de se référer, la SCI BOREAL DU SUD demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COOPERATION de ses demandes,

— A titre subsidiaire,

— de ramener à de plus justes proportions les sommes sollicitées,

En tout état de cause :

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COOPERATION aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP BADIE SIMON THIBAUD IUSTON pour les dépens d’appel.

Elle explique n’avoir pas eu de représentant légal pendant une certaine période. Elle fait état d’un conflit successoral complexe et de la désignation d’un mandataire ad hoc le 25 mai 2022.

Elle relève qu’en l’absence de représentant légal, elle ne pouvait plus encaisser de loyers ni régler les charges, ce qui a conduit le syndicat des copropriétaires à intenter une action en justice à son encontre.

Elle expose n’avoir jamais reçu de convocation pour les assemblées générales ni de décompte des charge. Elle soutient qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de sa créance, ce qu’il ne fait pas. Elle estime que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer les charges concernant les travaux ni les frais annexes de procédure.

Elle conteste en outre certains frais.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 février 2025 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COOPERATION demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné la SCI BOREAL DU SUD à lui verser 1,08 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

— de condamner la SCI BOREAL DU SUD à lui verser la somme de 678, 28 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

— de condamner la SCI BOREAL DU SUD au versement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

Il expose que la SCI BOREAL DU SUD ne s’est pas acquittée des sommes visées par une mise en demeure délivrée au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il estime que les provisions sur charges futures sont ainsi dues. Il soutient justifier de sa créance.

Il indique subir un préjudice lié à l’absence de versement, par la SCI BOREAL DU SUD, de ses charges de copropriété.

Il fait état des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il conteste l’argument selon lequel la carence de la SCI BOREAL DU SUD serait liée à l’absence de gérant, alors que la défaillance de cette dernière remonte à 2013, qu’un administrateur a été désigné en 2022 et que l’un des deux principaux associés est toujours vivant.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 mai 2025.

MOTIVATION

Aux termes des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles (…).

Dans le cadre de la procédure accélérée au fond, deviennent exigible par anticipation :

— les provisions dues au titre de l’article 14-1, c’est-à-dire les provisions sur charges votées au titre du budget prévisionnel de l’exercice entier ;

— les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ;

— les cotisations du fonds de travaux ;

De plus, le copropriétaire peut être condamné aux sommes appelées au titre de l’arriéré correspondant aux sommes restant dues lors des exercices précédents après approbation des comptes.

La SCI BOREAL DU SUD a été destinataire d’une mise en demeure du 31 octobre 2023, envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, réceptionnée le 06 novembre 2023, aux termes de laquelle il lui était réclamé un arriéré de charges, comprenant des charges de copropriété dues pour les exercices 2022 et 2023 conformément aux budgets prévisionnels votés lors de l’assemblée générale du 28 décembre 2021, pour un montant de 3382, 07 euros. Cette mise en demeure visait l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI BOREAL DU SUD ne discute pas de la validité de cette mise en demeure préalable.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable du premier janvier 2017 au premier juin 2020, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges (…)

L’article 10 de la loi précitée dispose dans sa version applicable postérieurement que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition descharges (…).

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

L’obligation aux charges ainsi prévue est d’ordre public, le paiement des charges par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Un jugement rendu le 09 mars 2021 a notamment condamné la SCI BOREAL DU SUD au versement de la somme de 54.112,54 euros au titre de charges de copropriété arrêtée au 19 décembre 2018.

La SCI BOREAL DU SUD ne conteste pas n’avoir pas payé ses charges de copropriété pour la période sollicitée. Elle ne conteste pas non plus que les charges appelées au titre des lots dont elle est copropriétaire sont calculées conformément au règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales du premier décembre 2020, du 24 octobre 2022 et du 08 février 2024 ; il justifie de l’approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et de l’approbation du budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024. Il justifie également des décomptes de charges pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022.

Il n’est pas justifié de la contestation ou de l’annulation des assemblées générales précédemment citées.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la somme de 1161, 56 euros au titre des travaux de la cage d’escalier ; dans son décompte, il évoque une approbation faite le 08 février 2024 ; or, l’assemblée générale du 08 février 2024 a rejeté les travaux proposés au titre de la rampe d’escalier et ne vote aucun travaux sur les escaliers.

Dès lors, il convient de condamner la SCI BOREAL DU SUD à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 29.803 euros au titre des charges impayées, comprenant les appels de provisions arrêtées au 31 décembre 2024 (dernier appel de provision du premier octobre 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur la somme de 26.422,01 euros.

Le jugement déféré sera partiellement infirmé sur le montant des charges impayées.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Selon l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;(…)

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a ramené le montant des frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance à la somme de 1,08 euros, les autres frais (honoraires 'suivi contentieux'; 'frais gestion contentieux') faisant partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, aucune diligence exceptionnelle n’étant par ailleurs démontrée.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Depuis plusieurs années, la SCI BOREAL DU SUD s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance sans pouvoir se retrancher derrière le décès d’un associé ou d’un gérant, alors qu’un mandataire ad hoc a été désigné le 27 octobre 2021.

La SCI BOREAL DU SUD ne s’explique pas sur sa carence à s’acquitter de l’ensemble des charges appelées, alors même qu’elle a déjà été condamnée par un jugement du 09 mars 2021. Cette carence crée au syndicat des copropriétaires un préjudice indépendant, distinct des intérêts moratoires. Ce préjudice sera intégralement réparé par la somme de 4000 euros. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La SCI BOREAL DU SUD est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné la SCI BOREAL DU SUD aux dépens et au versement de la somme de 1678 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

La SCI BOREAL DU SUD sera en outre condamnée au versement de la somme de 1300 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné la SCI BOREAL DU SUD à verser les sommes de :

* 28.428, 31 euros au titre des charges échues impayées arrêtées au 27 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2023,

*2535,75 euros au titre des provisions pour charges et fonds travaux arrêtées à l’appel de fonds

pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 5 mars 2024 ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE la SCI BOREAL DU SUD à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COOPERATION bâtiment F sis [Adresse 3] Marseille (13) la somme de 29.803 euros au titre des charges impayées, comprenant les appels de provisions sur charges arrêtées au 31 décembre 2024 (dernier appel de provision du premier octobre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur la somme de 26.422,01 euros ;

CONDAMNE la SCI BOREAL DU SUD au paiement de la somme de 1300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par le syndicat des copropriétaire ;

CONDAMNE la SCI BOREAL DU SUD aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,