COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 22 JANVIER 2025

N° 2025 / 007

N° RG 21/07649

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHP5X

Cabinet Immobilier [X] [H]

C/

[N] [W]

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 7]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Isabelle FICI

M^e Sébastien BADIE

M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire (Pôle de proximité) de CANNES en date du 16 Avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119001353.

APPELANTE

Cabinet Immobilier [X] [H]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis [Adresse 6]

représentée par M^e Isabelle FICI, membre de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Laura CUERVO, membre de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEES

Madame [N] [W]

née le 23 Septembre 1959 à [Localité 9] (57), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE

Syndicat des copropriétaires LES POETES sis à [Adresse 8] [Localité 5][Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet TRIO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO, membre de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Mélissa NAIR.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [N] [W] est propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété [Adresse 7] sise [Adresse 4]. En 2016, Mme [N] [W] a subi des infiltrations d’eau provenant de la cage d’escalier du Bâtiment A2 et de la façade de ce Bâtiment. Le 23 mars 20l6, un constat amiable du sinistre a été élaboré en présence du syndic de l’époque le CABINET IMMOBILIER [X] [H] suite à la déclaration de sinistre effectuée par Mme [N] [W] auprès de son assureur.

Le syndicat des copropriétaires a fait réparer l’étanchéité de la façade du bâtiment A2 et les ruissellements d’eau sur la porte d’entrée de l’appartement de Mme [N] [W] ont cessé. Les dégâts découlant des infiltrations subies n’ont pas été pris en charge par l’assurance de Mme [N] [W]. Celle-ci estimant que le syndicat des copropriétaires responsable du dommage subi, elle a sollicité la prise en charge des travaux de réfection réalisés.

Par acte en date du 16 octobre 2019, Mme [N] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES devant le tribunal de proximité de CANNES.

Par acte d’huissier en date du 28 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES a fait dénoncer l’assignation du 16 octobre 2019 et assigné la société CABINET IMMOBILIER [X] [H], en appel en garantie.

Par jugement rendu le16 avril 2021, le Tribunal:

DECLARE régulière l’action du syndicat des copropriétaire de la résidence LES POETES a l’encontre de la société CABINET IMMOBILIER [X] [H] et ses demandes recevables;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à payer à Mme [N] [W] la somme de 5.225 € en réparation du préjudice matériel subi ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [Adresse 10] à payer à Mme [N] [W] la somme de 500 € au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi:

DEBOUTE Mme [N] [W] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la société CABINET IMMOBILIER [X] [H] à relever et garantir le syndicat des copropriétaire des condamnations en paiement des sommes de 5.225 € et 500 €en réparation des préjudices matériel et de jouissance subis par Mme [N] [W] ;

DEBOUTE la société CABINET IMMOBILIER [X] [H] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES à réaliser les travaux d’étanchéité nécessaires afin de mettre un terme aux infiltrations d’eau subies par Mme [N] [W] dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte d’une somme de 100 € par jour de retard ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES et le CABINET IMMOBILIER [X] [H] à payer à Mme [N] [W] la somme de 2.800 €, soit 1.400 € chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES et le CABINET IMMOBILIER [X] [H] de leurs demandes fondées sur 1'application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES et le CABINET IMMOBILIER [X] [H] aux dépens dont la charge sera à partager par moitié ;

RAPPELLE que Mme [N] [W] est dispensée de toute participation a la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

REJETTE les autres demandes des parties ;

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Par déclaration au greffe en date du 23 mai 2021, le cabinet IMMOBILIER [X] [H] a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

INFIRMER le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cannes le 16 avril 2021 en ce qu’il a :

— CONDAMNE le CABINET IMMOBILIER [X] [H] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations en paiement des sommes de 5.225 euros et 500 euros en réparation des préjudices matériel et de jouissance subis par Mme [W]

— DEBOUTE le CABINET IMMOBILIER [X] [H] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles

— CONDAMNE le CABINET IMMOBILIER [X] [H] à payer à Mme [W] la somme de 1.400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— DEBOUTE le CABINET [X] [H] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNE le CABINET [X] [H] à la moitié des dépens.

En conséquence,

DECLARER irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [W] et du syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES

Subsidiairement,

REDUIRE les demandes de Mme [W] à de plus justes proportions

Reconventionnellement,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES à verser au cabinet IMMOBILIER [X] [H] la somme de 3.000€ en réparation de ses préjudices moral et commercial

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES à verser au cabinet IMMOBILIER [X] [H] la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES à verser au le cabinet IMMOBILIER [X] [H] la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du CPC pour la procédure de première instance, la même somme pour la procédure d’appel, outre les entiers dépens

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— qu’il a été syndic de la résidence LES POETES jusqu’au 27 septembre 2018,

— qu’un premier sinistre a été déclaré par Mme [W] le 12 mars 2016 concernant des infiltrations d’eau au niveau de la porte palière, qui a donné lieu à un constat contradictoire de dégât des eaux le 23 mars 2016, immédiatement transmis à la compagnie d’assurance de la copropriété,

— qu’il n’a jamais été informé par Mme [W] de ce qu’elle n’était pas indemnisée par sa propre assurance au titre des parties privatives,

— qu’il a entrepris des diligences pour mettre fin à ce sinistre en réalisant des travaux sur les parties communes, en avril 2018, suite à des obstructions techniques mais pas à sa négligence,

— que quand elle saisit le syndic en 2019 il s’agit donc d’aggravation du sinistre de 2016 ou d’un nouveau sinistre d’autant qu’elle sollicite une condamnation sous astreinte à des travaux et que toutes les pièces sur lesquelles elle se base sont de 2019, sans justifier d’une quelconque réclamation antérieure,

— que Mme [W] a subi fin 2016 un second sinistre portant sur des infiltrations dans sa chambre et au niveau de sa terrasse, transformée en loggia sans l’accord de la copropriété,

— qu’un second constat a été établi le 23 mars 2016 au contradictoire de son voisin, qui a donné lieu à une déclaration de sinistre à la compagnie d’assurance de la copropriété,

— que c’est la compagnie d’assurance et l’expert qui ont commis une erreur en fusionnant ces deux sinistres distincts,

— que Mme [W] reconnaît avoir été indemnisée pour ce second sinistre,

— que lors de déplacement de l’expert pour le premier sinistre Mme [W] ne lui a parlé que des désordres liés au second, ce qui implique que la porte palière était peu endommagée et le mur intérieur non impacté,

— que Mme [W] a subi un troisième sinistre en septembre 2016, qu’elle a déclaré à son assureur qui s’est mis en relation avec lui pour qu’une recherche de fuite soit faite,

— qu’il n’a commis aucune faute dans l’exercice de son mandat puisqu’il a déclaré le sinistre à la compagnie d’assurance de la copropriété et fait réalisé les travaux sur les parties communes pour mettre fin aux désordres,

— que les travaux réalisés par Mme [W] en 2019 ne lui sont pas imputables puisqu’à la date du sinistre le mur intérieur n’était pas endommagé et que la porte palière ne nécessitait pas de remplacement,

— que cette dernière ne rapporte pas la preuve contraire,

— que ces désordres résultent d’un nouveau sinistre intervenu sous la gestion du nouveau syndic,

— qu’en tout état de cause la coût de changement de la porte palière est excessif,

— que les sommes engagées pour modifier cette porte palière ne sont pas de sa responsabilité mais imputable au nouveau syndic qui a traîné à informer Mme [W] de la nécessité d’harmoniser les portes palières,

— que Mme [W] ne justifie pas du préjudice de jouissance qu’elle invoque,

— qu’elle a commis une négligence fautive en ne l’informant pas du refus de prise en charge de son assureur,

— qu’il a obtenu quitus de sa gestion en AG y compris de Mme [W],

— que les allégations du syndicat des copropriétaires lui causent un préjudice moral et commercial indemnisable,

Mme [W] conclut:

JUGER que le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES est responsable des dégradations survenues dans l’appartement de Mme [W], à savoir sur le mur intérieur et la porte d’entrée,

JUGER que le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES devra réparer intégralement le préjudice subi par Mme [W],

JUGER que le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES devra procéder aux travaux nécessaires afin de mettre fin aux nouvelles infiltrations d’eau apparues en novembre 2019,

Par conséquent :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES de ses demandes formulées à titre d’appel incident,

CONFIRMER le jugement du 16 avril 2021 en ce qu’il a :

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES à payer à Mme [N] [W] la somme de 5.225 € en réparation du préjudice matériel subi,

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES à payer à Mme [N] [W] la somme de 500 € au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi,

— Condamné la société CABINET IMMOBILIER [X] [H] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations en paiement des sommes de 5.225 € et 500 € en réparation des préjudices matériel et de jouissance subis par Mme [N] [W],

— Débouté la société CABINET IMMOBILIER [X] [H] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES à réaliser les travaux d’étanchéité nécessaires afin de mettre un terme aux infiltrations d’eau subies par Mme [N] [W] dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte d’une somme de 100 € par jour de retard,

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES et le CABINET IMMOBILIER [X] [H] à payer à Mme [N] [W] la somme de 2.800 € soit 1.400 € chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES et le CABINET IMMOBILIER [X] [H] de leurs demandes fondées sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES et le CABINET IMMOBILIER [X] [H] aux dépens dont la charge sera à partager par moitié ;

— Rappelé que Mme [N] [W] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

— Dit que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES et le CABINET IMMOBILIER [X] [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, à l’encontre de Mme [N] [W],

INFIRMER le jugement du 16 avril 2021 en ce qu’il a :

— Débouté Mme [W] de sa demande de condamner le Syndicat des copropriétaires LES POETES à la somme de 1.000 euros au titre de sa résistance

abusive,

— Débouté Mme [W] du surplus de sa demande au titre du préjudice de jouissance subi d’un montant de 3.500 euros,

Et par conséquent :

STATUER A NOUVEAU :

CONDAMNER Syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES 3.500 euros en vertu du préjudice de jouissance subi,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES POETES à payer à Mme [N] [W] la somme de 1.000 euros au titre de sa résistance abusive,

En tout état de cause

RAPPELER et, en tant que de besoin, JUGER, en application de l’article 10-1 , alinéa 2, de la loi n°65-557 du 10 juin 1965, que Mme [N] [W] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNER le [Adresse 12] ou tout succombant à payer à Mme [N] [W] la somme de 4.000 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Sébastien BADIE sous sa due affirmation de droit.

Elle soutient:

— qu’elle a subi des infiltrations d’eau depuis mars 2016 du fait d’un défaut d’étanchéité des parties communes,

— que ces infiltrations ont endommagé l’extérieur de sa porte d’entrée et le mur intérieur de son appartement au droit de cette porte,

— que les désordres ont fait l’objet d’un constat d’huissier du 12 juillet 2019, à la suite des travaux réalisés par le syndicat pour mettre fin au sinistre,

— que le syndicat, responsable de l’entretien des parties communes, a mis plus de 3 ans pour intervenir en vue de mettre fin aux infiltrations, sans lui proposer réparation de son préjudice,

— que l’actuel syndic ne peut légitimement opposer que la porte d’entrée ne s’inscrirait pas dans l’harmonie des parties communes pour justifier son refus de réparation,

— que sa nouvelle porte palière est quasi identique à l’ancienne alors même que d’autres portes ne le sont pas,

— que l’ancien syndic n’apporte pas la preuve de ce qu’il aurait déclaré le premier sinistre de 2016 à la compagnie d’assurance de la copropriété, il n’est versé aux débats que des documents relatifs au second sinistre de 2016,

— qu’à la suite des intempéries du mois de novembre 2019, elle a constaté à nouveau des ruissellements d’eau à plusieurs endroits sur toute la hauteur du mur extérieur situé à gauche de la porte d’entrée, malgré les travaux réalisés en mars 2019,

— que malgré l’exécution provisoire attachée au jugement entrepris les travaux n’ont pas été réalisés, comme cela résulte du constat d’huissier du 25 mai 2021.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

Confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a :

— déclaré régulière l’action du S.D.C. LES POETES à l’encontre de la Société CABINET IMMOBILIER [X] [H] et ses demandes recevables ;

— débouté Mme [W] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

— condamné la Société CABINET IMMOBILIER [X] [H] à relever et garantir le S.D.C. LES POETES des condamnations en paiement des sommes de 5.225 € et 500 € en réparation des préjudices matériel et de jouissance subis par Mme [W] ;

— débouté la Société CABINET IMMOBILIER [X] [H] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Recevoir le Syndicat des copropriétaires LES POETES en son appel incident.

Infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a :

— condamné le S.D.C. LES POETES à réaliser les travaux d’étanchéité nécessaires afin de mettre un terme aux infiltrations d’eau subies par Mme [W] dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

— condamné le S.D.C. LES POETES et le CABINET IMMOBILIER [X] [H] à payer à Madame [W] la somme de 2.800 €, soit 1.400 € chacun, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouté le S.D.C. LES POETES et le CABINET IMMOBILIER [X] [H] de leurs demandes fondées sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné le S.D.C. LES POETES et le CABINET IMMOBILIER [X] [H] aux dépens dont la charge sera à partager par moitié.

Et statuant à nouveau,

Vu que le Syndicat des copropriétaires LES POETES avait déjà fait réaliser en décembre 2019 les travaux d’étanchéité nécessaires, suite aux infiltrations de novembre 2019,

Débouter le CABINET IMMOBILIER [X] [H] et Madame [N] [W] de toutes leurs demandes.

Condamner le CABINET IMMOBILIER [X] [H] à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires LES POETES des condamnations prononcées à son encontre en première instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens.

Condamner in solidum le CABINET IMMOBILIER [X] [H] et Mme [N] [W] à 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

Il fait valoir:

— qu’à l’époque du sinistre (2016), la copropriété avait comme syndic la CABINET IMMOBILIER [X] [H], qui informé de la situation n’a pas été diligent,

— qu’en effet, le syndic d le’époque n’a ouvert aucun dossier pour ce sinistre et ne l’a pas déclaré auprès de la compagnie d’assurance de la copropriété,

— que le nouveau syndic n’a été informé que par un courrier du conseil de Mme [W] fin juin 2019, il a immédiatement déclaré le sinistre à la compagnie d’assurance qui a refusé sa garantie en raison de la prescription,

— que c’est donc bien la carence fautive de l’ancien syndic qui est à l’origine de la présente procédure,

— qu’alors que le nouveau syndic tentait de trouver une solution amiable, Mme [W] a fait réaliser des travaux mais en installant une porte d’entrée non similaire à celles de la copropriété, ce qui a nécessité un devis complémentaire pour une mise en conformité,

— que le syndic a agi immédiatement après la mise en demeure de fin juin 2019, il a répondu dès le 3 juillet, déclaré le sinistre à l’assurance, mis ce point à l’ordre du jour de l’AG du 19 août 2019,

— que Mme [W] ne justifie pas avoir déclaré le sinistre dans les temps à son assureur qui se serait mis en contact avec celui de la copropriété,

— que si l’ancien syndic a bien déclaré le sinistre à l’assurance de la copropriété puisqu’il verse aux débats un compte rendu d’expertise, il n’a jamais informé le nouveau syndic de ce sinistre,

— que le délai qui s’est écoulé entre le sinistre mars 2016 et les travaux pour y remédier mars 2019 est exclusivement imputable à l’ancien syndic,

— qu’en ce qui concerne le sinistre de novembre 2019 dont il a été informé par mise en demeure du 4 décembre 2019, il y a répondu le 18 décembre sans que Mme [W] ne justifie de déclaration à son assureur, et les travaux ont été effectués fin 2019,

— que quant au sinistre survenu le 25 mai 2021, il s’agit d’un fait nouveau et de demandes nouvelles irrecevables, pour autant il justifie une déclaration à l’assurance, une recherche de fuite le 8 novembre 2021, qui a conclu à l’existence d’aucune fuite.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale et précise que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Retenant que le CABINET IMMOBILIER [X] [H] est tiers à la copropriété la résidence LES POETES, c’est valablement que le premier juge a dit qu’il ne pouvait invoquer l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre, pour défaut d’autorisation d’ester en justice de l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [W]

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile, qui a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble, ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte des pièces versées aux débats que Mme [W] a subi le 23 mars 2016, des infiltrations d’eau provenant de la cage d’escalier et de la façade, parties communes, qui ont endommagé sa porte d’entrée et le mur intérieur au droit de la porte d’entrée.

Comme l’a retenu le premier juge, ces dommages résultent d’un défaut d’entretien des parties communes et ont cessé suite à des travaux d’amélioration de l’étanchéité réalisés par le syndicat des copropriétaires en mars 2019.

Selon devis du 22 juin 2019, sollicité par Mme [W], dont il n’est pas établi qu’il soit excessif, et transmis au syndicat des copropriétaires, les travaux de réparation s’élèvent aux sommes suivantes :

-3 300€ pour la réfection de la porte d’entrée,

-1628€ pour la rénovation du mur intérieur.

Sommes auxquelles il convient d’ajouter 297€ de frais supplémentaires pour l’harmonisation de la porte d’entrée avec celles de la copropriété, cette demande d’harmonisation ayant été faite par le syndic tardivement par courrier du 16 août 2019 et donc ne devant pas être laissés à la charge de Mme [W].

Aussi, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et l’a condamné au paiement de la somme de 5 225€ en réparation du préjudice matériel de Mme [W].

Il n’est pas contesté que le sinistre est intervenu en mars 2016, que les travaux pour y remédier n’ont été réalisés qu’en mars 2019, occasionnant nécessairement une aggravation des dommages à chaque épisode pluvial conséquent et que les travaux de réparation de la porte d’entrée et du mur intérieur ne sont intervenus qu’à l’été 2019, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu pour Mme [W] un préjudice de jouissance, valablement évalué à la somme de 500€, eu égard au caractère essentiellement esthétique et limité de ces dommages.

Enfin, Mme [W] ne justifie pas en quoi la résistance du syndicat des copropriétaires dans la gestion du sinistre lui occasionnerait un préjudice distinct de celui déjà indemnisé au titre de son préjudice de jouissance, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.

Sur l’appel en garantie de l’ancien syndic

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte des pièces versées aux débats que Mme [W] a subi en mars 2016 à la fois un dégât des eaux par des infiltrations à travers un balcon non étanché de l’appartement occupé au 1er étage par M.[K], copropriétaire, les eaux infiltrées ayant provoqué des dommages d’embellissement à son appartement et le dégât des eaux objet de la présente procédure à l’origine des dégradations de la porte d’entrée et du mur intérieur.

Le syndic de l’époque a été informé de ce sinistre selon constat amiable du 23 mars 2016 (pièce n°8). Ce sinistre a été évoqué au cours des réunions du conseil syndical du 14 avril 2016, 19 août 2016 et 3 novembre 2016.

Mme [W] a déclaré ce sinistre à sa compagnie d’assurance, qui après lui avoir demandé la réalisation d’un constat amiable, a refusé sa prise en charge car les dommages provenaient d’infiltration au travers des façades, parties communes de la copropriété.

Par courrier reçu le 29 septembre 2016, cette compagnie d’assurance invitait le syndic à faire procéder à des recherches de fuite par un professionnel et à effectuer dans les meilleurs délais les travaux nécessaires lui incombant et à la tenir informée du résultat des investigations du réparateur.

Or, alors que son mandat s’est achevé plus de deux ans après le sinistre, le syndic de l’époque ne justifie d’aucune démarche concrète, ni de la mise en oeuvre des travaux urgents nécessaires, peu importe qu’il ait été informé ou non du refus de prise en charge par l’assurance de Mme [W].

En outre, seul le dégât, qui ne concerne pas la présente procédure, a fait l’objet d’une déclaration à l’assurance de la copropriété par le syndic de l’époque le CABINET IMMOBILIER [X] [H], comme cela résulte de sa pièce 1, ce dernier ne justifiant nullement que les deux sinistres auraient été fusionnés par la compagnie d’assurance et l’expert.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu que le syndic de l’époque a commis une faute directement à l’origine des dommages dont l’indemnisation est demandée. Il est tenu de réparer l’intégralité du dommage de Mme [W], résultant de sa négligence, quand bien même ce dommage se serait aggravé, y compris alors qu’il n’était plus syndic, le nouveau syndic s’étant, quant à lui, montré diligent.

En effet, alors que le conseil syndical était relancé le 19 mars 2019 et que le conseil de Mme [W] écrivait au nouveau syndic le 27 juin 2019, dès le 8 août la prise en charge était acceptée par ce dernier.

Le CABINET IMMOBILIER [X] [H] sera donc condamné à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au titre de l’indemnisation des préjudices de Mme [W] et débouté de ses propres demandes indemnitaires.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Selon procès verbal de constat en date du 14 novembre 2019, des ruissellements d’eau sont apparus sur la façade et la nouvelle porte d’entrée de Mme [W].

Il résulte des pièces versées aux débats que des travaux d’étanchéité ont été effectués selon facture du 11 décembre 2019.

Mme [W] évoque un nouveau sinistre survenu le 25 mai 2021. Ce sinistre a été déclaré à la compagnie d’assurance de la copropriété le 16 juin 2021.

Le syndic a fait réaliser une recherche de fuite le 8 novembre 2021, dont il résulte qu’aucune fuite n’est détectée au niveau de la porte d’entrée de Mme [W], cependant il est détecté un défaut d’étanchéité au niveau du pallier de l’escalier du dernier étage, qui coule le long de la façade du pallier de l’étage sous jacent (celui de Mme [W]).

Aussi, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux d’étanchéité nécessaires, à savoir la reprise de l’étanchéité du palier du dernier étage, réfection de la couvertine au dessus du palier du dernier étage, et ce sous astreinte.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires et le CABINET IMMOBILIER [X] [H] sont condamnés à 1500€ chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens d’appel dont la charge est partagée par moitié entre eux, avec distraction au profit de M^e BADIE.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 avril 2021 par le Tribunal de proximité de CANNES,

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE le [Adresse 11] LES POETES pris en son syndic en exercice le Cabinet TRIO et la société CABINET IMMOBILIER [X] [H] à régler à Mme [W] la somme de 1500€ chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le [Adresse 11] LES POETES pris en son syndic en exercice le Cabinet TRIO et la société CABINET IMMOBILIER [X] [H] aux entiers dépens de l’appel, dont la charge est partagée par moitié entre eux,avec distraction au profit de M^e BADIE,

RAPPELLE que Mme [W] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT