COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2025

Rôle N° RG 21/07928 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHRAQ

[S] [N]

[I] [N]

[L] [N]

SARL PITHIROAN

C/

[E] [D]

[J] [D]

Copie exécutoire délivrée

le : 15 Mai 2025

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Patrick-marc LE DONNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 06 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02504.

APPELANTS

Monsieur [S] [N]

né le 20 Septembre 1957 à [Localité 15], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie RAYE, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [I] [N]

né le 28 Juin 1989 à [Localité 12], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie RAYE, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [L] [N]

né le 13 Juillet 1992 à [Localité 12], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie RAYE, avocat au barreau de GRASSE

SARL PITHIROAN

, demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie RAYE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Monsieur [E] [D]

né le 04 Septembre 1948 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Patrick-marc LE DONNE de l’ASSOCIATION LE DONNE – HEINTZE-LE DONNE, avocat au barreau de NICE

Madame [J] [D]

née le 21 Juillet 1971 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Patrick-marc LE DONNE de l’ASSOCIATION LE DONNE – HEINTZE-LE DONNE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant:

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 mars 2006,les consorts [D] ont donné à bail commercial à la SARL Les Epices, aux droits de laquelle est venue la société La Socca, un local situé en rez-de-chaussée [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 9], composé de deux entrées, une salle principale, une cuisine, une seconde salle et un WC.

Suivant jugement du tribunal de commerce de Cannes en date du 7 janvier 2014, la société La Socca a été admise au bénéfice du redressement judiciaire et Me [W] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire. Par jugement du 18 novembre 2014, ce même tribunal a converti la procédure en liquidation judiciaire et Me [W], ès qualités de liquidateur, a été autorisé à procéder à la vente des biens mobiliers de gré à gré.

Par acte sous seing privé en date du 18 mars 2015, Me [W], ès qualités, a cédé à la SARL Pithiroan, en cours de formation, et aux consorts [N], le fonds de commerce dépendant de la liquidation judiciaire de la société La Socca, étant précisé que le droit au bail attaché à ce fonds de commerce portait sur les locaux situés en rez-de-chaussée appartenant aux consorts [D] ( premier bail) ainsi que sur un local situé au premier étage du même immeuble appartenant à un autre bailleur ( second bail).

Les consorts [N] ont indiqué dans l’acte de cession du fonds de commerce qu’ils ne souhaitaient pas poursuivre le second bail portant sur le local du premier étage, à usage de cuisine ( inutilisée) et de réserve. Ils ont déclaré être parfaitement informés des conséquences entraînées par la résiliation du bail afférent au local du premier étage et être parfaitement en mesure d’exercer leur activité sans la poursuite de ce bail.

Un nouveau contrat de bail a été conclu le 20 mars 2015 entre les consorts [D] d’une part, et la SARL Pithiroan, en cours de formation, et les consorts [N] d’autre part, pour une durée de neuf années commençant à courir le 18 mars 2015 et moyennant le paiement d’un loyer annuel de 23.000 ' , étant précisé que la destination des lieux loués était ' restauration-crêperie'.

Le 3 janvier 2018, les preneurs étaient destinataires d’un courrier du service d’hygiène de la ville de [Localité 9] daté du 29 décembre 2017 les invitant à mettre aux normes l’extraction du local de restauration, située en façade arrière de l’établissement situé en rez-de-chaussée, en prévoyant une sortie d’évacuation d’air située à plus de 8 mètres de toute fenêtre ou de toute prise d’air d’habitations.

Des échanges sont intervenus entre les bailleurs et les preneurs mais aucun accord n’a pu être trouvé sur la prise en charge du coût des travaux, ni davantage sur la nature des travaux à réaliser.

Suivant acte d’huissier en date du 20 mai 2019, la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] ont fait assigner Mme [J] [D] et M. [E] [D] devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de les voir condamner à faire procéder à leurs frais, à l’installation conforme d’un conduit d’extraction d’air et de se voir autoriser à suspendre le paiement des loyers jusqu’à la mise en fonction de ce conduit.

Par jugement en date du 6 mai 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] de leur demande tendant à voir condamner sous astreinte leurs bailleurs, Mme [J] [D] et M. [E] [D], à procéder, à leurs frais exclusifs, à l’installation d’un conduit d’extraction d’air au sein du local commercial loué,

— débouté la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] de leur demande tendant à se voir autoriser à suspendre le paiement des loyers,

— débouté la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— dit que la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] devront procéder à leurs frais exclusifs aux travaux de mise en conformité du système d’extraction du local commercial loué par les consorts [D], sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 9],

— débouté Mme [J] [D] et M. [E] [D] de leur demande reconventionnelle de dommages intérêts,

— débouté la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [J] [D] et M. [E] [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Patrick Le Donne, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu que:

— l’obligation de mise en conformité du local loué incombant au bailleur ne peut être transférée au preneur que par une stipulation expresse du bail,

— lors de l’acquisition du fonds de commerce, les consorts [N] ont indiqué ne pas souhaiter reprendre le bail du 1er étage et leur attention a été spécifiquement attirée à cette occasion sur le fait que les deux locaux comportaient des équipements communs, dont la gaine d’extraction; ils ont déclaré être en mesure d’exploiter le restaurant sans louer le local du 1er étage, être d’accord pour financer les travaux de séparation des deux locaux ( dont le comblement du passage de la gaine d’extraction) et faire leur affaire personnelle de toutes autorisations administratives qui pourraient s’avérer nécessaires,

— c’est en cohérence avec cet acte d’acquisition que le bail litigieux comporte des clauses reprenant la description des travaux à effectuer pour séparer les deux locaux, en précisant que ces travaux seraient à la charge exclusive et aux risques des preneurs, qui feraient également leur affaire personnelle de l’obtention des autorisations de travaux par le propriétaire de cet autre local, ainsi que de toutes autorisations administratives ou autres qui pourraient s’avérer nécessaires,

— les travaux décrits dans les devis annexés au bail prévoient sans ambiguïté la réalisation d’un percement pour le conduit d’extraction et la modification du réseau aéraulique et les preneurs se sont en outre engagés à supporter la charge des travaux rendus nécessaires par l’application de la réglementation actuelle et future concernant les normes et obligation de sécurité , hygiène, salubrité et conformité des lieux ainsi qu’à réaliser à leurs frais et sous leur responsabilité les travaux qui seraient exigés par l’autorité publique,

— les clauses du bail ont donc mis expressément à la charge des preneurs les travaux de réalisation et de mise aux normes du système d’extraction, dans la mesure où ceux-ci n’ont pas souhaité reprendre le deuxième bail attaché au fonds de commerce et où ils ont renoncé aux équipements communs aux deux locaux, notamment au conduit d’extraction existant passant par le local du 1er étage,

— le fait qu’un mur porteur doit éventuellement être percé pour le passage de la gaine d’extraction n’a pas d’incidence sur la prise en charge des travaux, qui ne constituent pas des grosses réparation incombant au bailleur en application de l’article 606 du code civile,

— c’est donc à bon droit que les bailleurs se sont opposés à prendre à leur charge le coût des travaux de remise aux normes du système d’extraction qui incombe exclusivement aux preneurs aux termes du bail.

Par déclaration en date du 28 mai 2021, la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 6 octobre 2023, la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] demandent à la cour de:

Vu les articles 1240, 1719 et suivants du code civil,

Vu l’article 606 du code civile et l’article L 145-35 du code de commerce,

Vu le règlement sanitaire départemental du 1er janvier 1980,

— juger les concluants recevables et bien fondés en leur appel,

— réformer le jugement rendu le 16 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse,

Statuant à nouveau,

— débouter les consorts [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— voir condamner conjointement et solidairement les consorts [D] d’avoir à procéder à leurs frais exclusifs, à l’installation d’un conduit d’extraction d’air au sein du local commercial loué par les concluants dépendant d’immeubles sis à [Adresse 10] [Adresse 1] et [Adresse 6],

— dire et juger que cette installation devra être conforme aux exigences du règlement sanitaire départemental du 1er janvier 1980, ainsi qu’aux préconisations des services de l’hygiène de la ville de [Localité 9] exprimées dans leur courrier du 29 décembre 2017,

— autoriser les concluants à suspendre le paiement des loyers à compter de la décision à intervenir, et jusqu’à la mise en place et en fonction par les consorts [D] d’un conduit d’extraction d’air,

Vu la résistance abusive manifestée par les consorts [D],

— assortir l’arrêt à intervenir d’une astreinte de 50 ' par jour de retard à compter du 1er jour suivant la signification dudit jugement,

— voir condamner conjointement et solidairement les consorts [D] à payer à chacun des concluants la somme de 3.000 ' à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— confirmer le jugement en son chef qui déboute les consorts [D] de leur demande de dommages et intérêts et les débouter de leur appel incident,

— voir condamner conjointement et solidairement les consorts [D] à payer aux concluants la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir condamner conjointement et solidairement les consorts [D] au paiement des entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Mme [J] [D] et M. [E] [D], suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 septembre 2021, demandent à la cour de:

Vu les articles 1231, 1231-1, 1240 et 1719 et suivants du code civil,

— enjoindre à M. [S] [N] de justifier de sa réelle domiciliation en l’état de la signification du jugement intervenue,

— déclarer les appelants recevables mais non fondés en leur appel,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 6 mai 2021 dans les limites des dispositions appelées par la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N],

— débouter la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N], de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande de condamnation conjointe et solidaire des consorts [D] d’avoir à procéder à leurs frais exclusifs, à l’installation d’un conduit d’extraction d’air au sein du local commercial loué par les concluants dépendant d’immeubles sis à [Localité 9], [Adresse 1] et [Adresse 6], en disant que cette installation devra être conforme aux exigences du règlement sanitaire départemental du 1er janvier 1980, ainsi qu’aux préconisations des services de l’hygiène de la ville de [Localité 9] exprimées dans leur courrier du 29 décembre 2017,

— les débouter de leur demande tendant à suspendre le paiement des loyers et charges à compter de la décision à intervenir et confirmer le jugement entrepris de ce chef,

— confirmer le jugement entrepris du 6 mai 2021 en ce qu’il a dit que la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] devront procéder à leurs frais exclusifs aux travaux de mise en conformité du système d’extraction du local commercial loué par les consorts [D], sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 9], et y ajoutant,

— dire que ladite condamnation sera assortie d’une astreinte de 50 ' par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et de leur demande de condamnation des consorts [D] au paiement de la somme de 3.000 ' chacun en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les débouter de même en ce qui concerne la demande de condamnation des consorts [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Accueillant l’appel incident de Mme [J] [D] et M. [E] [D] en ce qu’ils ont été déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

— condamner la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] au paiement de la somme de 10.000 ' à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions des articles 1231, 1231-1 et suivants du code civil pour inexécution de leurs engagements et procédure manifestement abusive,

— condamner la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] au paiement de la somme de 3.000 ' chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour frais irrépétibles exposés par Mme [J] [D] et M. [E] [D] pour la présente instance,

— débouter la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions non fondées,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné condamné la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] aux entiers dépens, ceux de première instance et d’appel distraits au profit de M^e Patrick Le Donne, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 25 février 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, si l’adresse de M. [S] [N] visée dans la déclaration d’appel et les premières conclusions notifiées le 4 août 2021 ne correspond plus à sa réelle domiciliation, cette erreur est réparée par les dernières conclusions d’appelants du 6 octobre 2023, mentionnant son actuelle adresse, [Adresse 7], au lieu et place de [Adresse 14], [Adresse 3].

Sur la charge des travaux de pose d’un système d’extraction d’air

Les consorts [N] et la SARL Pithiroan sollicitent l’infirmation du jugement entrepris sur ce point, en rappelant qu’en vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de créer un conduit à l’intérieur des locaux permettant de procéder au raccordement de l’évacuation de l’air pollué de la cuisine, les cuisines des locaux de restauration devant obligatoirement bénéficier d’une installation permettant d’extraire l’air pollué, à savoir les fumées, odeurs ou résidus d’odeurs. Ils soulignent, en outre, que le bailleur est tenu de supporter, les grosses réparations, à savoir les éléments porteurs qui participent à la stabilité ou la solidité de l’immeuble.

Ils font valoir qu’en l’espèce, le contrat de bail n’a pas transféré aux preneurs la charge de réaliser le dispositif d’extraction des fumées, nécessaires aux termes de la réglementation, à l’exploitation des locaux conformément à leur destination, étant souligné qu’en pareille hypothèse, il est nécessaire qu’une stipulation expresse du bail soit prise en ce sens. Ils relatent que les devis et descriptifs qui y sont annexés visent expressément la réalisation dans la cuisine d’un raccordement au conduit d’extraction initial mais nullement la pose d’un système d’extraction de l’air pollué et que le contrat ne comporte d’ailleurs aucune clause particulière suffisamment précise mettant à la charge des preneurs la pose d’un tel ouvrage.

A supposer que de telles clauses contractuelles leur soient opposables, ils estiment qu’elles sont alors nulles et non avenues, en ce qu’elles conduisent en définitive à priver les preneurs de la chose louée en raison de l’impossibilité matérielle ou juridique dans laquelle ils se trouvent d’exécuter l’obligation de mise en conformité mise à leur charge, ce qui est le cas en l’espèce dès lors que les travaux à envisager touchent à la structure et qu’ils ne sont pas propriétaires, impliquant de surcroît l’accord des copropriétaires de trois immeubles et impactant la structure et la solidité générale du bâtiment. Ils tirent pour conséquence que les travaux de pose d’un système d’extraction de l’air entrent de ce fait dans la catégorie des ' grosses réparations’ au sens de l’article 606 du code civil.

Ils ajoutent que:

— ils n’ont jamais été informés des difficultés techniques qui devaient s’attacher à la conduite de tels travaux dans les lieux loués, au mépris de l’article 1719 du code civil qui impose que le locataire ait été informé des difficultés techniques attachées à la conduite de tels travaux,

— les intimés ne rapportent pas la preuve que l’utilisation du conduit d’extraction initial était possible, ni qu’elle était suffisante au regard de la conformité nécessaire à la réglementation administrative applicable à l’activité de restauration, en ce que si effectivement à l’origine, une extraction existait, elle ne respectait ni les normes d’hygiène, ni les normes de sécurité,

— dès l’origine, les bailleurs ont failli à leur obligation de délivrance conforme en ce que les locaux donnés à bail ne comportaient aucune gaine d’extraction de l’air pollué de la cuisine pourtant exigée par les prescriptions sanitaires et départementales, étant précisé que non seulement les travaux s’avèrent impossible à mettre en oeuvre en raison de contraintes techniques et juridiques mais les intimés ne se sont pas assurés avant de louer les locaux, d’une autorisation donnée en ce sens par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les consorts [D] contestent une telle analyse qui ne correspond pas à la volonté des parties et aux stipulations pourtant claires du bail et de l’acte de cession du fonds de commerce, situation qui n’est que le résultat de la volonté des preneurs de ne pas poursuivre le second bail portant sur le local du 1er étage. Ils soulignent que les appelants se sont alors engagés à réaliser un certain nombre de travaux dont la réalisation d’un percement en voûte existante du rez-de-chaussée pour passage d’un conduit d’extraction diamètre 315, la modification du réseau aéraulique et électrique, travaux dont la charge leur incombait exclusivement, étant précisé qu’ils s’engageaient à faire leur affaire personnelle de l’obtention de l’autorisation des travaux par le propriétaire de l’autre local ainsi que de toute autorisation administrative qui pourrait s’avérer nécessaire. Ils font valoir que les preneurs n’ont pas accompli les travaux nécessaires et encore moins dans les règles de l’art, à savoir sous la direction d’un architecte ou d’un homme de l’art, alors qu’aux termes du bail, ils ont expressément renoncé à toute action contre le bailleur dans le cadre des articles 1719 et suivants du code civil et étaient parfaitement informés des conditions dans lesquelles la cession est intervenue, ainsi que des limites rappelées dans le contrat de bail.

Ils exposent que les consorts [N] ont en réalité créé un conduit d’extraction d’air sortant de la façade arrière de l’établissement, configuration non conforme à leurs engagements et au mépris des autorisations nécessaires, expliquant le courrier de la mairie de [Localité 9] du 29 décembre 2017. Ils ajoutent qu’au regard des mentions du devis du 9 mars 2015 il ne s’agit nullement d’une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Le bailleur est ainsi tenu sans qu’il soit besoin d’une obligation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’obligation de délivrance pèse sur le bailleur tout au long du bail et ce même si une nouvelle réglementation apparaît postérieurement à la date de la conclusion du bail.

S’agissant des travaux rendus nécessaires par l’activité du locataire commerçant, et notamment ceux imposés par l’administration en matière d’hygiène et de sécurité, ils incombent en principe au bailleur, en exécution de son obligation de délivrance, sauf en cas de stipulation expresse et contraire du bail et à ce que les travaux ordonnés par l’administration aient été rendus nécessaires en raison de l’utilisation que le preneur a faite des locaux et installations loués.

Il ressort de l’acte de cession de fonds de commerce régularisé le 18 mars 2015 entre Me [O] [W], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL La Socca et la société Pithiroan, en cours de formation, ainsi que les consorts [N] que ledit fond a donné lieu à la conclusion de deux baux commerciaux:

— le premier, en date du 4 mars 2005, consenti par les consorts [D], portant sur un local situé au rez-de-chaussée des immeubles sis [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 9], composé de trois salles, deux monte-plats, toilettes, le tout d’une superficie d’environ 120 m²,

— le second, consenti le 2 mai 2005 par la SARL Aureval, aux droits de laquelle se trouve le SCI LB, concernant un local au 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 5], à savoir un appartement formant le lot n° 15 à usage de cuisine et comprenant: cuisine, réserve et frigo.

Il n’est pas contesté que les appelants n’ont pas souhaité poursuivre ce dernier bail commercial et il a ainsi été stipulé en page 7 de l’acte de cession que ' Le cessionnaire déclare être parfaitement informé des conséquences de cette résiliation et déclare expressément ne pas vouloir reprendre le bail commercial dont il s’agit, déclarant être parfaitement en mesure d’exercer son activité sans la poursuite de celui-ci, de par les investigations personnelles qu’il a faites à cet égard (…). L’attention du cessionnaire est spécifiquement attirée sur le fait que le cloisonnement des locaux objet du bail présentement cédé et des locaux objet du bail non repris, ainsi que les travaux de suppression des installations communes à ces deux locaux, ainsi que d’une manière générale tous les travaux affectant les locaux, ne pourront être réalisés qu’avec l’accord expresse des deux propriétaires des locaux concernés. Le cessionnaire s’engage en tout état de cause à faire son affaire personnelle de l’obtention des autorisations de travaux par les propriétaires des locaux, ainsi que toutes autorisations administratives ou autres qui pourraient s’avérer nécessaires (…) Le cessionnaire déclare en outre et en tout état de cause qu’il fera son affaire personnelle du paiement de l’ensemble des travaux qui pourraient s’avérer nécessaires par suite, tant de la transmission du bail repris, devant donner lieu à la conclusion d’un nouveau bail commercial, que de la résiliation du bail non repris, par suite de cet enlèvement, déclarant d’ores et déjà avoir personnellement fait réaliser et chiffrer la nature des travaux devant être réalisés, avec l’assistance d’un architecte. Il est à cet égard précisé, s’agissant des conséquences de la résiliation du bail commercial non repris, que le cessionnaire financera, sous réserve des autorisations précitées, l’enlèvement du monte-plat, le comblement du passage de la gaine d’extraction commune aux deux locaux et l’installation consécutive d’une dalle séparative.'

Les consorts [N], qui n’ont pas souhaité reprendre le second bail portant sur le 1er étage, ont vu leur attention spécifiquement attirée par le fait que les deux locaux comportaient des équipements communs, dont la gaine d’extraction, ont cependant déclaré être en mesure d’exercer leur activité de restauration sans exploiter le premier étage et ont expressément accepté de prendre à leur charge les travaux rendus nécessaires par la résiliation du bail du 1er étage et donc de la séparation des deux locaux et faire leur affaire personnelle des autorisations devant être obtenues. En effet, dans le fonds de commerce exploité précédemment la SARL La Socca, une gaine d’extraction de l’air pollué partait du local du 1er étage où se situait une cuisine inutilisée et était raccordée à la hotte et au système d’extraction au niveau de la cuisine du rez-de-chaussée.

Comme l’a relevé à juste titre le premier juge, le contrat de bail commercial régularisé le 20 mars 2015 entre d’une part, les consorts [D], et d’autre part, la société Pithiroan, en cours de formation, et les consorts [N], est en cohérence avec cet acte d’acquisition.

En effet, ledit bail énonce à l’article 3 que ' Destination des lieux loués’ que ' Les locaux, faisant l’objet du présent bail, devront être exclusivement consacrés par le preneur à l’usage de restauration-crêperie (…) Le preneur fera son affaire personnelle de l’obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l’exercice de ses activités dans les lieux loués. Le preneur s’oblige en outre à respecter toute prescription légale, administrative ou autres relatives aux activités qu’il exercera dans les lieux loués et des mises aux normes qui seraient imposées, sans recours contre le bailleur.'

L’article 2.2 ' Travaux’ précise que ' Dans le cas où l’autorité publique ( service de sécurité incendie, inspection du travail, bureau municipal d’hygiène par exemple) exigerait l’exécution de travaux, ces travaux seraient exécutés sous la direction d’un architecte ou d’un homme de l’art, sous la responsabilité et aux frais du preneur. Le preneur s’oblige à supporter la charge des travaux rendus nécessaires par l’application de la réglementation actuelle et future, concernant les normes de sécurité, hygiène, salubrité et conformité des lieux (…) et comprend, en outre, un paragraphe spécifique ' Autorisations de travaux'

' Le bailleur autorise d’ores et déjà le preneur à réaliser, dans les locaux, objet du bail, les travaux d’aménagement selon descriptifs et devis qui demeureront annexés au présent bail, lesdits travaux étant réalisés, de convention expresse entre les parties, aux frais exclusifs du preneur. L’attention du preneur est spécifiquement attirée sur le fait qu’une partie de ces travaux impliquant la réalisation de travaux de séparation, de remise en état et de cloisonnement d’un local non compris dans le présent bail et n’étant pas la propriété du bailleur, les travaux dont il s’agit ne pourront être réalisés qu’avec l’accord express de cet autre propriétaire, une fois que Me [W], ès qualités, aura procédé à la résiliation de cet autre bail commercial, dépendant de la liquidation judiciaire de la société La Socca (…) Le preneur déclare faire son affaire personnelle de l’obtention des autorisations de travaux par le propriétaire de cet autre local, ainsi que de toutes autorisations administratives ou autres qui pourraient s’avérer nécessaires sans recours contre le bailleur (…)'

Enfin, il est précisé en page 8 que ' Le preneur devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l’inspection du travail et la réglementation relative aux établissements recevant du public et, de manière générale à toutes les prescriptions relatives à son activité, de façon à ce que le bailleur ne puisse être inquiété ou recherché. Le preneur fera son affaire personnelle de l’obtention et du maintien en vigueur de toute autorisation administrative requise par la législation et la réglementation applicables à la destination contractuelle des locaux loués (…)'

Or, les travaux qui étaient déjà envisagés lors de la conclusion du bail, selon descriptif et devis annexés au contrat comportaient notamment la réalisation d’un percement dans la voûte existante au rez-de-chaussée pour le passage d’un conduit d’extraction de diamètre 315 ainsi que la modification du réseau aéraulique avec fourniture d’une gaine VMC diamètre 315, coudes, étanchéité et fixation, étant précisé que, de convention expresse entre les parties, les travaux rendus nécessaires par la modification des lieux, devaient restés à la charge des appelants.

Les preneurs se sont en outre expressément engagés, aux termes du bail, à 'supporter la charge des travaux rendus nécessaires par l’application de la réglementation actuelle et future, concernant les normes de sécurité, hygiène, salubrité et conformité des lieux’ et à réaliser à leurs frais et sous leur responsabilité les travaux qui seraient exigés par l’autorité publique, sous la direction d’un architecte ou d’un homme de l’art.

Ils étaient, de surcroît, parfaitement informés de l’état des lieux, pour les avoir visités et avoir en leur possession un constat d’huissier dressé le 20 février 2015 concernant l’état de deux locaux exploités par la SARL La Socca, ce qui leur a permis, par un mail du 17 février 2015, de proposer un descriptif des travaux qu’ils envisageaient, avec une mention spécifique sur le schéma actuel d’évacuation des fumées, le tout pour rendre conforme le local dans le cadre des dispositions de la cession envisagée et notamment de leur volonté de ne pas reprendre le bail afférent aux locaux du premier étage.

En d’autres termes, les consorts [N] et la SARL Pithiroan ont souhaité accomplir, de par leur seule volonté, une modification des locaux pour les adapter à leur activité de restauration-crêperie et ce dans le cadre d’une reprise partielle du fonds de commerce exploité précédemment par la société La Socca, conformément à leur demande.

Il s’ensuit que les clauses du bail ont donc mis expressément à leur charge les travaux rendus nécessaires par cette reprise partielle, impliquant une séparation des locaux du rez-de-chaussée et du 1er étage, lesquels comportaient des équipements communs, dont la gaine d’extraction existante et passant par le local du premier étage. Ils ont ainsi accepté de renoncer à ces équipements communs et de prendre à leur charge le coût des travaux résultant de leur souhait de ne pas reprendre le bail du premier étage, à savoir notamment la réalisation et la mise aux normes du système d’extraction, ainsi qu’il en ressort des devis qui sont annexés au bail commercial.

Il résulte du courrier du service de l’hygiène de la mairie de [Localité 9] en date du 29 décembre 2017 adressé aux appelants que suite à une plainte relative à des nuisances olfactives et visuelles provenant du restaurant qu’ils exploitent, il a été constaté que le conduit d’extraction d’air sortait en façade arrière de l’établissement en rez-de-chaussée, et qu’une telle configuration n’est pas conforme aux exigences du règlement sanitaire départemental du 1er janvier 1980. Un procès-verbal de constat réalisé à la demande des intimés le 6 juin 2019 confirme l’existence d’une extraction en façade et des grilles masquant un conduit dans l’épaisseur du mur.

Les preneurs ont ainsi préféré faire effectuer des travaux qui n’étaient pas ceux initialement prévus en ce que l’extraction de la hotte d’évacuation des vapeurs de la cuisine est directement raccordée sur la [Adresse 13], au rez-de-chaussée. Cette implantation ' sauvage’ n’est pas conforme à la réglementation en vigueur et ne correspond absolument pas aux travaux qui auraient dû être réalisés par les locataires conformément à leurs engagements aux termes du bail et des devis qui y sont annexés, prévoyant le percement du conduit d’extraction s’agissant de la cuisine au rez-de-chaussée ainsi que la modification du réseau aéraulique.

Le non respect par les consorts [N] et la société Phitiroan des engagements clairs et précis qu’ils ont souscrits lors de la signature du bail commercial et dont ils se sont délibérément affranchis en créant un conduit d’extraction d’air au sein de leur local commercial non conforme ne saurait entraîner la mise à la charge des consorts [D], des travaux de remise aux normes du système d’extraction, lesquels incombent exclusivement aux preneurs en vertu des clauses du contrat liant les parties.

Le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les appelants de l’intégralité de leurs demandes sera en conséquence confirmé.

C’est également à juste titre que le tribunal a dit que la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] devront procéder à leurs frais exclusifs aux travaux de mise en conformité du système d’extraction du local commercial loué par les consorts [D], sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à Cannes,.

En revanche, aucune circonstance ne justifie d’assortir cette obligation du prononcé d’une astreinte.

Les intimés ne justifiant pas de la part des appelants d’une erreur grossière équipollente au dol, ni de l’existence d’une volonté de nuire, ils seront débouté de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Grasse déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à assortir la condamnation de la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] à procéder à leurs frais exclusifs aux travaux de mise en conformité du système d’extraction du local commercial loué par les consorts [D], du prononcé d’une astreinte,

Condamne la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] à payer à M. [E] [D] et Mme [J] [D] la somme de 3.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Pithiroan, M. [S] [N], M. [I] [N] et M. [L] [N] aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidence,