Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 3, 17 octobre 2025, n° 21/01299

TGI Nice 20 janvier 2021

CA Aix-en-Provence
Confirmation 17 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité du syndic pour défaut d'entretien
La cour a estimé que la responsabilité du syndic ne pouvait être engagée que pour une faute personnelle détachable de ses fonctions, ce qui n'a pas été prouvé.
Rejeté
Responsabilité de l'assureur pour les sinistres
La cour a jugé que l'assureur ne pouvait être tenu responsable des fautes imputées au syndic, et que les demandes des appelants étaient irrecevables.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 3, 17 oct. 2025, n° 21/01299
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/01299
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 20 janvier 2021, N° 14/02680
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe SILVEJulie FEHLMANNJean-Max VIALATTEValérie BOTHY
Cabinet(s) :	LEGIS - CONSEILS
Parties :	S.C.I. MAPOJO c/ S.A. AXA FRANCE, son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, S.A.R.L. AGENCE ALPHA, Société MACIF, Société ALLIANZ ASSURANCES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 17 OCTOBRE 2025

N° 2025/193

Rôle N° RG 21/01299 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG3JV

S.C.I. MAPOJO

Société [Z] [L]

[Z] [B]

Syndic. de copro. AGENCE ALPHA

S.A.R.L. AGENCE ALPHA

Société MACIF

S.A. AXA FRANCE

Société ALLIANZ ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe SILVE

M^e Valérie BOTHY

M^e Julie FEHLMANN

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 20 janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 14/02680.

APPELANTES

S.C.I. MAPOJO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 3] – [Localité 6]

M. [Z] [L]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

représentés par M^e Philippe SILVE de la SELARL CABINET SILVE, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [Z] [B]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

représenté par M^e Valérie BOTHY, avocat au barreau de NICE

S.A. AXA FRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par M^e Julie FEHLMANN, avocat au barreau de GRASSE,

et assistée de M^e Jean-Max VIALATTE de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Béatrice MARS, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marianne FEBVRE, présidente,

Madame Béatrice MARS, conseillère rapporteure,

Madame Florence TANGUY, conseillère.

Greffier lors des débats : M^me Flavie DRILHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2025.

Signé par Marianne FEBVRE, présidente et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La société Majopo est propriétaire d’un local à usage professionnel situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Le 23 décembre 2010 et le 2 mars 2011, ce local a subi un dégât des eaux se traduisant par des infiltrations provenant de la terrasse supérieure et inondant le cabinet de M. [Z] [L] (architecte) qui en est locataire.

Le 2 mars 2011, la société Majopo a subi un autre sinistre dans son local à usage de remise, en provenance de la colonne d’eaux usées de l’immeuble.

Deux nouveaux sinistres se sont produits les 20 juin 2013 et 5 février 2014.

Par une ordonnance du 13 décembre 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice saisi par la société Majopo, a désigné M. [M] [F] aux fins d’expertise judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 1er octobre 2013.

Par acte du 22 avril 2014, la société Majopo et M. [Z] [L] ont assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société Agence Alpha, et son assureur la société Axa France venant aux droits de LMS Assurances ainsi que la société Agence Alpha et la MACIF aux fins de voir réparer ses préjudices.

Par acte du 1er octobre 2015, ils ont de nouveau assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société Agence Alpha, et son assureur la société Axa France ainsi que la société Agence Alpha et la MACIF aux mêmes fins.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 12 mai 2016.

Par acte du 17 juillet 2017, la société Majopo et M. [L] ont également assigné M. [Z] [B], représentant la société Agence Alpha.

Cette procédure a été jointe à l’instance principale le 11 janvier 2013.

Par acte du 14 mai 2018, M. [B] a assigné la société Allianz Iard, son assureur.

Cette procédure a été jointe à l’instance principale le 12 janvier 2019.

Par jugement en date du 20 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— prononcé la mise hors de cause de la SARL Agence Alpha ;

— dit que la SCI Majopo et M. [L] ont valablement communiqué l’ensemble de leurs pièces à la compagnie Axa ;

— rejeté la demande de sursis à statuer ;

— débouté M. [Z] [L] et la SCI Majopo de l’ensemble de leurs demandes, y compris de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— débouté le syndicat des copropriétaires, M. [Z] [B], la MACIF, la compagnie d’assurances Axa et la compagnie d’assurances Allianz de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [Z] [L] et la SCI Majopo aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire.

La SCI Majopo et M. [Z] [L] ont relevé appel de cette décision le 28 janvier 2021.

Par une ordonnance du 19 mai 2021, le magistrat de la mise en état, a prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel au vu du défaut de signification de la déclaration d’appel dans le délai imparti par l’article 902 du code de procédure civile au syndicat de copropriété Agence Alpha, à la société Agence Alpha, la MACIF et Allianz Iard.

Par une nouvelle ordonnance d’incident du 21 mars 2024, ce magistrat de la mise en état a dit que l’instance n’était pas périmée.

Vu les dernières conclusions de la SCI Majopo et de M. [Z] [L], notifiées par voie électronique le 8 avril 2021, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

— condamner solidairement M. [Z] [B], la compagnie Axa, la Mutuelle MACIF assureurs et la compagnie d’assurance Allianz Iard au paiement des sommes suivantes :

— à la SCI Majopo la somme de 2 195,15 euros TTC, correspondant à la réparation du préjudice matériel,

— à M. [Z] [L] la somme de :

-10 000 euros correspondant au préjudice de perte de documents,

—  25 000 euros correspondant au préjudice de perte d’exploitation,

-23 010,35 euros au titre des frais de location d’un nouveau local,

-1885,48 euros correspondant au préjudice des frais engagés,

-474,75 euros au titre de la recherche de fuite,

-245,32 euros au titre de correspondance et frais de dactylographie,

-1 190 euros au titre des préjudices complémentaires,

-100 euros par mois au titre du préjudice de jouissance du fait de la canalisation d’eau usée fuyarde dans le local à usage de remise, soit pour la période de février 2011 à avril 2018 : [(12x7)+2] x 100 = 8 600 euros, sous réserve des sommes à parfaire jusqu’à l’achèvement des travaux préconisés par l’expert,

— condamner les requis au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du rapport d’expertise.

Vu les dernières conclusions de M. [Z] [B], notifiées par voie électronique le 31 mai 2021, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement dont appel,

A titre subsidiaire,

— déclarer irrecevables les demandes des appelants en l’état de la caducité partielle de leur déclaration d’appel,

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que l’Agence Alpha, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires, n’a commis aucune faute,

A défaut,

— juger que le syndicat devra être relevé et garantie par la compagnie Axa,

— juger que M. [Z] [B] ès qualités de représentant de l’Agence Alpha n’a commis aucune faute,

A défaut,

— condamner la compagnie Allianz à relever et garantir l’Agence Alpha prise ne la personne de M. [Z] [B] de toutes condamnations éventuelles,

En tout état de cause,

— condamner les requérants au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC à M. [Z] [B] outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Vu les dernières conclusions de la société Axa France, notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

— déclarer caduque la déclaration d’appel avec toutes ses conséquences,

— confirmer les termes du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice ;

— débouter la SCI Majopo et M. [L] de toutes leurs demandes fins et conclusions présentées à l’encontre de la société Axa France,

En toute hypothèse,

— débouter le syndicat des copropriétaires, la société Agence Alpha, la Mutuelle Assurance des Commerçants Industriels de France, la société Allianz, de toutes demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de la société Axa France,

— condamner la SCI Majopo et M. [L] à verser à la société Axa France une somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Julie Fehlmann avocat aux offres de droit.

L’ordonnance de clôture est en date du 23 avril 2025.

A l’audience du 20 juin 2025 les parties ont été avisées de ce que l’affaire était mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, la caducité partielle de la déclaration d’appel de la société Majopo et de M. [Z] [L] ayant été prononcée à l’égard des sociétés Agence Alpha, MACIF et Allianz Iard, la cour n’est pas saisie des demandes formées à l’encontre de ces parties.

La société Majopo et M. [Z] [L] recherchent la responsabilité de M. [B], en sa qualité de représentant légal de l’agence Alpha, syndic de la copropriété [Adresse 3], faisant valoir que malgré leurs demandes répétées le syndic n’est pas intervenu rapidement lors des sinistres et s’est contenté de préconiser des « réparations de fortune » contrevenant à « l’obligation prévue à l’alinéa 3 de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ».

La caducité partielle de la déclaration d’appel a été prononcée à l’égard de l’Agence Alpha, représentée par son gérant M. [B]. En conséquence, la cour n’est pas saisie des demandes présentées à l’encontre de ce dernier en sa qualité de représentant l’agence Alpha, syndic, et sa responsabilité ne peut être recherchée que dans le cadre d’une faute personnelle détachable de ses fonctions, qui n’est pas invoquée.

M. [B] n’étant pas « gardien » de l’immeuble, au sens de l’article 1384 du code civil dans sa rédaction applicable à la présente instance, sa responsabilité ne peut être retenue sur ce fondement, seul invoqué au soutien de la demande présentée.

Du reste, la société Majopo et M. [Z] [L] ne peuvent invoquer la responsabilité de M. [B], en sa qualité de représentant légal de l’agence Alpha, syndic de la copropriété, pour un défaut d’entretien des parties communes et des réparations tardives et inefficaces pour rechercher la garantie de la société Axa France, qui est l’assureur multirisques immeuble du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et qui ne peut donc être mobilisé pour une faute imputée au syndic de la copropriété.

Les dépens seront laissés à la charge de la société Majopo et de M. [Z] [L]. L’équité commande par ailleurs de ne pas faire application en la cause de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe et dans la limite de sa saisine,

Confirme dans son intégralité le jugement en date du 20 janvier 2021 ;

Y ajoutant ;

Déboute la société Majopo et M. [Z] [L] de leurs demandes formées à l’encontre de M. [Z] [B] ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Majopo et M. [Z] [L] aux entiers dépens de la présente instance avec distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,