COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 13 NOVEMBRE 2025

N° 2025/630

Rôle N° RG 24/14604 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOBVV

[H] [Y]

[F] [Y]

C/

SNC [Localité 32] SEASIDE VIEW

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Amélie BENISTY

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de Grasse en date du 21 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01079.

APPELANTS

Monsieur [H] [Y],

né le [Date naissance 7] 1953

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Amélie BENISTY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Jean-Joël GOVERNATORI de la SELARL JEAN-JOEL GOVERNATORI AVOCAT, avocat au barreau de GRASSE,

Madame [F] [Y],

née le [Date naissance 1] 1953

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Amélie BENISTY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Jean-Joël GOVERNATORI de la SELARL JEAN-JOEL GOVERNATORI AVOCAT, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMEE

SNC [Localité 32] SEASIDE VIEW

dont le siège social est [Adresse 18]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [Y] et M. [H] [Y] sont propriétaires d’une maison individuelle à étage située [Adresse 4] à [Localité 33] sur une parcelle cadastrée section AR n° [Cadastre 6].

La société en nom collectif (SNC) [Localité 32] seaside view a entrepris, suivant un permis de construire initial et modificatif accordés les 6 octobre 2021 et 18 juillet 2022, la construction d’un programme immobilier sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17] consistant en la réalisation de 251 logements avec piscine et la démolition d’un bâtiment situé [Adresse 5] à [Localité 33].

Estimant que ces travaux portent atteinte à leur droit de propriété et leur cause un trouble anormal de voisinage, Mme et M. [Y] ont fait assigner la société [Localité 32] seaside view, par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse en sollicitant une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 21 novembre 2024, ce magistrat a :

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— débouté Mme et M. [Y] de leur demande formée en en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme et M. [Y] aux dépens.

Il a considéré qu’aucun motif légitime ne justifiait d’ordonner l’expertise sollicitée dès lors que l’estimation du bien de Mme et M. [Y] qui avait été faite par M. [L] [C] le 13 mars 2024, soit à un moment où le programme immobilier était en cours, l’avait été dans le cadre d’un tout autre litige opposant Mme et M. [Y] à leur architecte résultant de l’absence de réalisation de travaux d’extension. Il a estimé que Mme et M. [Y] n’apportaient pas la preuve d’une perte de la valeur vénale de leur bien en raison des constructions litigieuses.

Suivant déclaration transmise au greffe le 5 décembre 2024, Mme et M. [Y] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 28 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— d’ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière et notamment :

* convoquer sans délai les parties ;

* se rendre chez Mme et M. [Y] au [Adresse 4] à [Localité 33] ;

* constater et décrire les griefs invoqués par Mme et M. [Y] dans les conclusions ainsi que les pièces versées aux débats ;

* déterminer les causes et origines des désordres et griefs invoqués et notamment le trouble anormal de voisinage ;

* déterminer les moyens pour y remédier ;

* donner les éléments de responsabilité ;

* déterminer les préjudices subis par Mme et M. [Y] et notamment chiffrer la perte de valeur financière de leur bien immobilier ;

* faire le compte des parties ;

* faire un rapport verbal en cas d’urgence ;

— juger que l’expert pourra s’adjoindre et recueillir l’avis de tout technicien d’une autre spécialité que la sienne en sollicitant, si besoin est, un complément de provision et à charge de joindre l’avis du sapiteur à son rapport et de présenter une note d’honoraires et de frais incluant la rémunération du sapiteur ;

— débouter l’intimée de ses demandes ;

— la condamner à leur verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils font notamment valoir que la question qui se pose n’est pas de savoir s’ils sont victimes d’un trouble anormal de vosinage en application des articles 544 et 1253 du code civil mais s’ils justifient d’un motif légitime à voir ordonner une expertise afin d’établir, avant tout procès, la preuve des troubles qu’ils estiment subir dont pourrait dépendre la solution du futur. Ils indiquent qu’ils ne sont pas tenus d’apporter la preuve de la réalité de l’existence d’un trouble de voisinage, ni même celle de la perte de vue, d’ensoleillement et de valeur vénale de leur bien, mais qu’ils doivent justifier d’éléments les rendant crédibles. Ils exposent que la perte de vue résulte des rapports qu’ils versent aux débats, lesquels révèlent que la majeure partie de la vue sur mer à 180° du [Adresse 30] à [Localité 31] jusqu’au cap d'[Localité 29] qu’ils avaient est impactée par la construction, ce qui a nécessairement pour conséquence de baisser la valeur vénale de leur bien. Ils soulignent qu’alors même que la valeur de leur bien avait été estimée à 906 000 euros le 12 juin 2023, soit à un moment où la construction voisine était loin d’être achevée, elle a été estimée, le 13 mars 2024, soit à un moment où le gros oeuvre de la construction avait été fait, entre 620 000 euros et 650 000 euros, ce qui a été confirmé le 5 décembre 2024. De même, ils soutiennent que les rapports qu’ils produisent démontrent la perte d’ensoleillement qu’ils subissent du fait de la construction voisine. Bien que le juge des référés n’a pas à se prononcer sur l’action au fond qu’ils envisagent d’exercer pour trouble anormal de voisinage, ils exposent que l’immeuble en question est le seul à être construit de ce côté de la route proche de maisons individuelles, d’autant que la zone entourant l’immeuble est classée Ucf sur le PLU laquelle prévoit une hauteur maximale des constructions de 15 mètres.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 17 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société [Localité 32] seaside view demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle n’a pas fait droit à sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les appelants à lui verser la somme de 6 000 euros sur ce fondement.

Elle fait notamment valoir que son programme immobilier, consistant en des immeubles R +5 et R+7, bordés d’espaces verts et de jardins privatifs, s’insère dans le paysage structurel existant dès lors que les immeubles construits présentent les mêmes caractéristiques que ceux de grande hauteur implantés de l’autre côté de la nationale. Elle relève que les appelants ne sont pas fondés à se prévaloir d’une perte de vue et d’ensoleillement et, par suite, d’une dépréciation de la valeur de leur bien immobilier, dès lors que la construction édifiée se situe en zone urbanisée et qu’elle respecte le type de constructions avoisinantes, de sorte qu’ils n’ont aucun droit absolu et permanent de disposer de la même vue totalement dégagée. Elle indique qu’il est admis que le propriétaire qui construit dans une zone urbanisée ne crée par d’inconvénients anormaux de voisinage par la seule présence de l’ouvrage. Par ailleurs, ils affirment que la preuve d’une perte de vue et d’une perte d’ensoleillement n’est pas rapportée dès lors notamment que le rapport de juin 2023 auquel se réfèrent les appelants a été réalisé afin de leur permettre de rechercher la responsabilité de leur architecte et que celui de décembre 2024 comporte des photographies qui n’ont pas été prises du même endroit que le rapport de juin 2023, outre le fait que la preuve n’est pas rapportée d’une baisse de la valeur vénale du bien du fait de l’édification du programme en cours. Elle considère donc que la mesure d’expertise sollicitée est dépourvue de motif légitime en l’état d’une action au fond manifestement vouée à l’échec.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demanDe tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, Mme et M. [Y] arguent de l’existence de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage depuis la construction entreprise par la société [Localité 32] seaside view.

S’agissant d’une responsabilité étrangère à la notion de faute, il est admis que le respect des dispositions légales ou réglementaires n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients anormaux de voisinage.

Il s’ensuit que le fait pour la société [Localité 32] seaside view d’avoir procédé à la construction litigieuse conformément à des permis de construire ne rend pas pour autant, de ce seul chef, l’action au fond qu’envisage d’exercer Mme et M. [Y] à son encontre manifestement vouée à l’échec.

Afin d’établir les désordres que leur cause la construction d’un ensemble immobilier consistant en des immeubles allant de 5 à 7 étages, bordés d’espaces verts et de jardins privatifs, Mme et M. [Y] ont communiqué en première instance :

— l’acte notarié, en date du 1er juin 1990, par lequel ils ont acquis une propriété cadastrée section AR n° [Cadastre 6] située à [Adresse 34], comprenant une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée composés, au rez-de-chaussée, un appartement de deux pièces principales, cuisine, salle d’eau, garage et chaufferie et, à l’étage, deux chambres, salle de bains, salle d’eau, cuisine et salon/séjour, avec un terrain autour à usage de jardin ;

— un arrêté en date du 9 décembre 2023 accordant un permis de construire modificatif, suite à une demande déposée le 24 avril 2023 et à un permis de construire initial délivré le 25 septembre 2020, à Mme [R] [T] concernant des motifications de façades et diverses concernant un terrain situé [Adresse 19] cadastré section AR n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à [Localité 33] ;

— un rapport d’évaluation immobilière de M. [L] [C], en date du 12 juin 2023, dressé à la demande de Mme et M. [Y] dans le cadre d’un litige les opposant à M. [O], architecte, qui, mandaté en vue de réaliser une surélévation de leur bien sur 115 m2 au niveau n+2, n’a pas déposé toutes les pièces complémentaires sollicitées à la demande de permis de construire, ce qui a conduit à un refus en raison d’une modification du PLU qui n’autorise plus des R+2 avec 9 mètres de hauteur mais des R+1 avec 7 mètres de hauteur ; c’est ainsi que l’expert évalue la perte financière subie du fait de l’impossibilité d’extension à la somme de 715 940 euros, après avoir évalué la propriété à 906 000 euros.

— une étude comparative de marché réalisée le 13 mars 2024 par l’agence Immo-Sud évaluant le bien à un prix compris entre 620 000 euros et 650 000 euros.

Dès lors qu’aucune corrélation ne pouvait être établie entre ces éléments et la construction litigieuse, la perte de la valeur vénale de leur bien résultant d’un prétendu manquement d’un architecte à ses obligations lors des travaux envisagés pour l’aggrandir, et non de troubles anormaux de voisinage tenant à une perte de vue et d’ensoleillement qui résulterait du programme immobilier en cause, la preuve d’un litige potentiel susceptible d’opposer les parties n’était pas rapportée.

A hauteur d’appel, Mme et M. [Y] produisent un rapport d’évaluation immobilière de M. [C], en date du 5 décembre 2024, dressé à leur demande aux fins, cette fois, de donner son avis sur l’incidence que pourrait avoir un programme immobilier d’ampleur au droit de leur bien sur sa valeur vénale. M. [C] compare des photographies prises lors de son expertise de juin 2023 avec des photographies prises le 29 novembre 2024. Il indique, qu’alors même que les appelants bénéficiaient d’une très belle vue à 180° du [Adresse 30] à [Localité 31] jusqu’au cap d'[Localité 29] depuis le 1er étage donnant plein Sud, la vue mer est en partie oblitérée par les deux bâtis en cours de construction. Il constate également, outre une haie depuis le jardin du rez-de-chaussée qui n’existait pas avant, un problème d’ensoleillement, à savoir que de la villa, il n’est plus possible de voir le coucher de soleil en hiver en raison de l’immeuble qui a été construit vers l’Ouest. Prenant en compte principalement la perte de vue, il évalue la maison à la somme de 634 200 euros alors qu’elle valait, avec la construction, 906 000 euros.

Si l’existence d’un litige potentiel entre les parties par lequel Mme et M. [Y] pourraient rechercher la responsabilité de l’intimée pour troubles anormaux de voisinage, et en l’occurrence pour privation d’ensoleillement et de vue, est désormais établie, il n’en demeure pas moins que la mesure sollicitée n’apparait pas pertinente.

De manière évidente, l’action qu’envisage d’exercer Mme et M. [Y] sur le fond ne peut prospérer. En effet, alors même qu’il est admis que n’excède pas les inconvénients normaux du voisinage la perte de vue et d’ensoleillement résultant de l’implantation d’un bâtiment qui s’inscrit dans un environnement urbain entrant dans les prévisions raisonnables d’un développement citadin, la propriété de Mme et M. [Y], qui ne bénéficient pas d’un droit à une vue sur la mer, se situe dans une zone urbaine dans laquelle sont édifiés des immeubles présentant les mêmes caractéristiques, tel que cela ressort des photographies aériennes produites par l’intimée.

De plus, elle se situe à une distance éloignée des bâtiments en question, comme le montrent les clichés annexés au dernier rapport de M. [C], de sorte qu’ils ne peuvent être à l’origine d’une perte d’ensoleillement, étant relevé que, plus qu’une véritable perte d’ensoleillement, l’expert se réfère à un impact sur le coucher de soleil en hiver, ce qui renvoie à la perte de vue.

Ainsi, en l’absence de construction de l’immeuble litigieux à proximité immédiate de la propriété de Mme et M. [Y] et d’un droit pour ces derniers d’avoir une vue sur la mer depuis leur propriété, la probabilité des faits que la mesure d’instruction sollicitée a pour objet d’établir, à savoir la perte de vue et d’ensoleillement résultant de la construction litigieuse induisant une dépréciation de la valeur de leur bien, n’est pas démontrée.

Dans ces conditions, Mme et M. [Y] ne justifient pas, même en cause d’appel, d’un motif légitime à voir ordonner la mesure d’expertise sollicitée.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Dès lors que les appelants succombent en appel, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle les a condamnés aux dépens de première instance et déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles. Elle sera en revanche infirmée en ce qu’elle n’a pas fait droit à la demande de la société [Localité 32] seaside view formée sur le même fondement.

Les appelants seront également condamnés in solidum au dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande en outre de les condamner in solidum à verser à l’intimée la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, en tant que parties perdantes, Mme et M. [Y] seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté la SNC [Localité 32] seaside view de sa demande formée au titre des frais irrépétibles pour les frais exposés en première instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [F] [Y] et M. [H] [Y] à verser à la SCN [Localité 32] seaside view la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute Mme [F] [Y] et M. [H] [Y] de leur demande formée sur le même fondement ;

Condamne in solidum Mme [F] [Y] et M. [H] [Y] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier Le Président