RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03895 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-JA62

AB

TJ DE TOULON

13 février 2023

RG :19/05649

SAS EDIAG

SA ALLIANZ I.A.R.D

C/

[V]

[S]

[C]

Copie exécutoire délivrée

le 24 avril 2025

à :

M^e Lola Julie

M^e Julien Dumas Lairolle

M^e Jean-Michel Divisia

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 24 AVRIL 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Toulon en date du 13 février 2023, N°19/05649

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Audrey Gentilini, conseillère faisant fonction de présidente, et M^me Alexandra Berger, conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Audrey Gentilini, conseillère faisant fonction de présidente,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Laurence Grosclaude, conseillère,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et M^me Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTES :

La Sas EDIAG, prise en la personne de son représentant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 3]

[Adresse 3]

La Sa ALLIANZ IARD, prise en la personne de son représentant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentées par M^e Alain De Angelis de la Scp De Angelis-Semidei-Vuillquez-Habart-Melki-Bardon, plaidant, avocat au barreau de Marseille

Représentées par M^e Lola Julie de la Sarl Salvignol & Associes, postulante, avocate au barreau de Nîmes

INTIMÉS :

M. [T] [V]

né le [Date naissance 5] 1963 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représenté par M^e Julien Dumas Lairolle, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représenté par M^e Alain Curti, plaidant, avocat au barreau de Nice

Mme [F] [S]

née le [Date naissance 4] 1974 à [Localité 9]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

M. [J] [C]

né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 8]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

Représentés par M^e Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentés par M^e Thibault Stephan de la Selarl Lopasso-Goirand & Associes, plaidant, avocat au barreau de Toulon

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Audrey Gentilini, conseillère faisant fonction de présidente, le 24 avril 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [J] [C] et Mme [F] [S] ont suivant acte notarié du 27 juillet 2015 acquis de M. [T] [V] une maison d’habitation à [Adresse 10], au prix de 253 400 euros.

Un diagnostic concernant la présence de termites ou insectes xylophages avait été réalisé le 29 janvier 2015 par la société EDIAG.

Les acquéreurs ayant pris possession des lieux le 4 septembre 2015 ayant constaté la présence de termites, ont fait établir le 26 novembre 2015 et le 19 juillet 2016 de nouveaux diagnostics par la société Allo Diagnostic et fait dresser le 29 septembre 2016 un procès verbal de constat par huissier de justice.

L’assureur de M. [C] a mandaté un expert et une réunion d’expertise s’est déroulée le 28 février 2017, en présence de l’acquéreur, du représentant de la société EDIAG, de l’assureur de ce dernier et du représentant du cabinet Eurexo Hebert.

Le 21 décembre 2018, le juge des référé a rejeté la demande d’expertise judiciaire présentée par M. [C] et Mme [S] qui ont fait assigner M. [V], la société EDIAG et son assureur la société Allianz en réparations de leurs préjudices devant le tribunal judiciaire de Toulon qui, par jugement contradictoire du 13 février 2023 :

— a condamné in solidum les sociétés Ediag et Allianz à leur payer la somme de 376 484,40 euros au titre de la remise en état,

— les a déboutés de leurs demandes au titre des frais de relogement et de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— a condamné in solidum les sociétés Ediag et Allianz à leur payer, pris ensemble, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a débouté les sociétés EDIAG et Allianz et M. [V] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné in solidum les sociétés Ediag et Allianz aux dépens, avec distraction au profit de M^e Stephan,

— a débouté les parties de leurs plus amples demandes,

— a ordonné l’exécution provisoire de sa décision.

Les sociétés EDIAG et Allianz ont régulièrement interjeté appel de cette décision par déclaration du 13 mars 2023,

Par ordonnance 29 novembre 2023, le juge de la mise en l’état de la cour d’appel d’Aix en Provence a renvoyé la procédure devant la cour d’appel de Nîmes qui par arrêt du17 octobre 2024 :

— a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 4 mars 2025,

— a invité les parties à présenter leurs observations sur le lien de causalité existant entre le préjudice dont M. [C] et Mme [S] réclament réparation intégrale et une perte de chance de ne pas acquérir le bien litigieux,

— a réservé toute demande, y compris les dépens.

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 4 mars 2025, les appelantes demandent à la cour :

— d’infirmer la décision déférée,

— de débouter M. [C] et Mme [S] de leurs demandes,

— de les condamner à leur rembourser l’intégralité des sommes versées en exécution du jugement infirmé, avec intérêts de droit à compter du dit versement,

A titre subsidiaire

— dire qu’il sera fait application des termes et limites du contrat d’assurance RCP N°55660081 souscrit auprès de la société Allianz par la société EDIAG, les condamnations prononcées ne pouvant excéder 300 000 euros et la société Allianz étant fondée à opposer aux tiers la franchise de 1 500 euros,

— de condamner M. [C] et Mme [S] à leur rembourser les montants qui excèdent ces limites,

En tout état de cause,

— de condamner M. [C] et Mme [S] ou tout succombant à leur payer la somme de 5 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civil outre les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 7 janvier 2025, les intimés demandent à la cour :

— de confirmer le jugement rendu le 13 février 2023 en ce qu’il :

— a condamné in solidum les sociétés EDIAG et Allianz à leur payer les sommes de

—  376 484,40 euros au titre de la remise en état,

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnées in solidum aux dépens avec distraction au profit de M^e Stephan,

— de l’infirmer pour le surplus

Statuant à nouveau,

— de condamner solidairement les appelantes à leur payer les sommes de – 376 484,40 euros au titre de la remise en état,

—  18 387,29 euros au titre du traitement termicides par barrière chimique,

—  25 120 euros au titre des frais de relogement,

— d’assortir les condamnations de l’indice BT01 sur le coût de la construction,

A titre subsidiaire

— d’ordonner une expertise contradictoire afin d’évaluer les préjudices subis,

En tout état de cause

— de condamner solidairement les appelantes à leur payer les sommes de – 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  880 euros par mois depuis le 4 septembre 2015 jusqu’à l’intervention de l’arrêt, en réparation de leur préjudice de jouissance,

—  4 000 euros au titre de leur préjudice moral,

—  8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais éventuels d’expertise.

En l’état de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 3 mars 2025, M. [T] [V] demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré les demandes formulées à son encontre irrecevables

Subsidiairement,

— de débouter les intimés de leurs demandes d’indemnisation de leur entier dommage,

— de condamner la société EDIAG et son assureur la société Allianz à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— de les condamner in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIFS

*responsabilité du diagnostiqueur

Pour condamner la société EDIAG, le tribunal a jugé qu’elle n’avait pas procédé dans les règles de l’art pour dresser son diagnostic, que ce faisant elle n’avait pas détecté la présence de termites.

Les appelants soutiennent que la preuve d’une faute n’est pas rapportée.

Le vendeur soutient que la présence de termites préalablement à la vente n’est pas démontrée et les intimés que la société EDIAG a commis une faute dans son diagnostic.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 126-24 du présent code.

La durée de validité du diagnostic est de six mois.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le diagnostic litigieux, réalisé le 29 janvier 2015, soit six mois avant la vente et plus de sept mois avant l’entrée dans les lieux des acquéreurs, mentionne :

— à la rubrique 'identification des bâtiments et parties de bâtiments visités et des éléments infestés ou ayant été infestés par les termites et ceux qui ne le sont pas’ : l’absence d’indice de termites dans tous les espaces de l’habitations, y compris dans les combles,

— à la rubrique 'identification des bâtiments et parties du bâtiment (pièces et voumes) n’ayant pu être visités et justification’ : chaufferie (rdc) : 'clés non fournies par le propriétaire'; combles : 'local non accessible’ (trappe trop haute) ;

— à la rubrique 'identification des ouvrages, parties d’ouvrages et éléments qui n’ont pas été examinés et justification’ : combles : 'trappe trop haute': 'nous nous tenons à votre disposition pour une visite éventuelle dès que des moyens d’accès auront été mis en oeuvre’ ;

— à la rubrique 'moyens d’investigation utilisés’ : poinçons, échelles, lampe torche…

— à la rubrique 'constatations diverses’ : 'indice d’infestation d’agents de dégradation biologique du bois (traces d’insectes à larves xylophages dormants de porte dégagement rdc, dépendances, indices d’infestations de termite souterrain aux abords de la construction et dans la maison (cadre de porte hall/chambre 1+ cordonnet)'.

— à la rubrique 'résultats’ : 'le présent examen fait état de l’absence de termite le jour de la visite'.

— à la rubrique 'note': l’état du bâtiment relatif à la présence de termites est utilisable jusqu’au 28 juillet 2015.

La société EDIAG, malgré la mention de l’absence de termites dans les combles, indique expréssément plus loin dans son rapport n’avoir pas pu les visiter car l’accès était trop haute. Elle soutient que la présence d’une échelle ne suffit pas en soi à lui avoir permis d’atteindre certaines hauteurs et précise, concernant cette partie de l’habitation et la chaufferie, se tenir à disposition pour réaliser leur visite dès que leur accès en sera permis.

Si la mention de trace d’infestation de termites apparaît à la rubrique 'constatations diverses’ et non à la rubrique qui précède qui concerne expressément ce diagnostic, il n’en demeure pas moins qu’elle a attiré l’attention sur des indices d’infestation.

En tout état de cause, sur les parties soumises à sa visite, elle n’a pas visuellement constaté la présence de termites.

Les intimés produisent de leur côté :

— deux diagnostics, non contradictoires, réalisés à leur demande, par la société Allo Diagnostic, les 26 novembre 2015 et 19 juillet 2016, mentionnant :

— la présence de termites souterrains dans plusieurs endroits de la maison, tous les éléments de charpente fortement attaqués,

— aucune marque de coups de poinçons réalisés précédemment,

— des risques d’effondrement du faux plafond avec des chevrons de soutènement détruits intégralement, un risque d’instabilité de la charpente en bois en raison de la forte attaque des poutres, un risque d’effondrement du plancher du premier étage ;

— un constat d’huissier du 29 septembre 2016 faisant état de la dégradation générale du bâtiment : bois vermoulus et feuilletés, dégâts d’ampleur sur tous les éléments bois, dûs à l’action de termites dont la présence est constatée.

— un rapport d’expertise contradictoire réalisé par la société Eurexo-PJ, le 28 février 2017 à la demande de l’assureur de M. [C], la société Pacifica constatant :

— que le rapport du diagnostiqueur EDIAG est ambigu car contradictoire entre l’état détaillé et le chapitre conclusif,

— que cette contradiction devait alerter le vendeur et le notaire sur la nécessité de faire approfondir le diagnostic pour éliminer toute ambiguïté,

— que malgré les indices d’infestation relevés, le diagnostiqueur n’a pas réalisé de sondage sur les parties apparentes des bois,

— que l’ensemble du coût de la réfection est proche de 200 000 euros,

— un constat d’huissier du 18 décembre 2023 de l’absence de travaux de rénovation de la maison, en raison du litige selon les explications des intimés.

Les intimés soutiennent sur la base de ces éléments, que la présence de termites a préexisté à leur acquisition et que la société EDAIG, par son incompétence, ne l’a pas détectée.

Pour autant, ils s’appuient sur des constats d’une société concurrente, réalisés de manière non contradictoire et n’ayant pas valeur d’expertise, et alors que le passage du temps et la dégradation des bois ont fait obstacles à des constatations objectives sur les actions de diagnostic entreprises par l’appelante.

Le constat d’huissier de 2016 mentionne la présence de termites, mais il a été réalisé plus d’un an après le diagnostic de la société EDIAG.

Enfin, l’expertise amiable contradictoire du 28 février 2017 relève certes l’ambiguïté du diagnostic de la société EDIAG mais ne remet pas en question sa conclusion selon laquelle il n’a pas été repéré la présence de termites, dès lors qu’elle n’établit pas une telle présence au moment de sa réalisation.

L’ampleur des dégâts causés par la présence de termites, constatée postérieurement à l’entrée dans les lieux par les acquéreurs, n’emporte pas en elle-même la preuve de leur présence au moment du diagnostic, plusieurs mois s’étant écoulés avant que de nouveaux professionnels soient sollicités par eux pour faire un constat contraire.

Les intimés ne produisent aucun élément technique de nature à conforter leur analyse sur l’impossibilité d’une infestation de cette ampleur sur le laps de temps écoulé entre l’intervention de la société EDIAG et leur entrée dans les lieux, sauf à faire peser sur cette société la responsabilité d’un mauvais diagnostic.

Ainsi, la preuve d’une faute de la société EDIAG n’est pas rapportée.

En conséquence, le jugement est infirmé et les intimés déboutés de leurs demandes à l’encontre de celle-ci et de son assureur.

La demande de condamnation des intimés à rembourser les sommes qui leur ont été versées est rejetée, le présent arrêt constituant le titre ouvrant droit à la restitution de ces sommes, sans qu’il soit besoin de l’ordonner.

*responsabilité du vendeur

Pour rejeter les demandes à l’encontre celui-ci, le tribunal a jugé que la preuve d’une réticence dolosive de sa part n’était pas rapportée.

Les intimés soutiennent que celui-ci ne pouvait pas ignorer la présence de termites et l’état préexistant du bien avant sa vente.

M. [T] [V] réplique s’en être remis, en tant que non professionnel, au diagnostic réalisé parla société EDIAG, à l’inverse de M. [C] qui s’est présenté comme un professionnel et a fait état de ses compétences pour négocier le prix d’achat de la maison.

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

La charge de la preuve incombe à celui qui s’en prétend victime.

En l’espèce, la preuve de la présence de termites dans le bâtiment au moment du diagnostic réalisé par la société EDIAG n’est pas établie.

En outre, le vendeur n’y résidait pas, une ordonnance d’envoi en possession ayant été rendue par le président du tribunal judiciaire de Toulon au mois de décembre 2015.

Pour sa part, l’acquéreur a adressé au vendeur le 1er mars 2015 un courrier afin de négocier le prix, dans lequel il indique :

— qu’il a procédé à 'une analyse détaillée des lieux',

— qu’il est 'conscient de l’étendue du chantier à venir’ pour rénover le bâtiment,

— qu’ 'en qualité de professionnel du bâtiment, en qualité d’artisan depuis dix ans’ il a mené une 'étude extrêmement approfondie de chaque partie de la maison', notamment de l’ 'état de solidité précaire du plancher', de 'l’écroulement à venir de tous les faux plafond du premier étage', d’ 'une charpente non attaquée par les termites, à l’exception de la panne intermédiaire Est qui doit être remplacée entièrement sur ses 10,5 m de long', et évidemment des postes électricité, plomberie, évacuation, de l’ensemble des fenêtres et portes fenêtres 'qui doivent être changées par du sur mesure, la reprise des marches de l’escalier',

— qu’il estime les travaux à hauteur de 200 000 euros mais, qu’en raison de ses compétences, il devrait pouvoir réduire ce coût à hauteur de 125 000 euros et faire une offre d’achat,en conséquence, de 250 000 euros.

M. [T] [V] produit les statuts de la société de M. [C] dont l’objet est, notamment, 'la maçonnerie générale, la couverture par éléments et étanchéification'.

Il en ressort que l’acquéreur avait les compétences professionnelles lui permettant d’employer des termes techniques pour désigner des éléments d’architecture, pour détecter les différents éléments à rénover dans le bâtiment mais aussi la problématique d’une infestation de termites sur certains éléments. Son estimation du montant des travaux à réaliser a d’ailleurs été confirmée par l’expert amiable.

A l’inverse, les intimés ne rapportent pas la preuve de la connaissance de l’infestation par le vendeur, dont la qualité de non professionnel n’est pas contestée, en procédant par simples déductions sur la base de contre-diagnostics non contradictoires réalisés plusieurs mois après la vente.

En conséquence, le jugement est confirmé de ce chef.

*autres demandes

Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Succombant à l’instance, M. [J] [C] et Mme [F] [S] sont condamnés à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de les condamner à payer la somme de 2 500 euros à la société EDIAG et son assureur la société Allianz, prises ensemble, au titre des frais irrépétibles exposés par celles-ci sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulon en date du 13 février 2023, sauf en ce qu’il a :

— débouté M. [J] [C] et Mme [F] [S] de leur demande indemnitaire au titre des frais de relogement et de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute M. [J] [C] et Mme [F] [S] de toutes leurs demandes,

Déboute la société EDIAG et la société Allianz de leur demande de condamnation de M. [J] [C] et Mme [F] [S] au remboursement des sommes versées à ces derniers,

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [C] et Mme [F] [S] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. [J] [C] et Mme [F] [S] à payer à la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la société EDIAG et la société Allianz.

Arrêt signé par M^me Audrey Gentilini, conseillère faisant fonction de présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,