COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 23 OCTOBRE 2025

N° 2025 / 232

Rôle N° RG 21/13974

N° Portalis DBVB-V-B7F-BIFJO

S.A. ERILIA

C/

Commune [Localité 7]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Radost VELEVA-REINAUD

— M^e Olivier DE PERMENTIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Digne Les [Localité 3] en date du 23 Juin 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/00955.

APPELANTE

S.A. ERILIA prise en la personne de son Directeur Général en exercice, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Radost VELEVA-REINAUD, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et M^e Sandra BLANCHARD de la SELARL IMPACT PUBLIC AVOCAT, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE,

INTIMÉE

Commune [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Olivier DE PERMENTIER de la SCP TGA-AVOCATS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique MÖLLER, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Christiane GAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025 prorogé au 23 octobre 2025.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURES, PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte authentique des 10 et 13 mai 1980, la commune de [Localité 7] a consenti un bail emphytéotique à la société SA [Adresse 4] sur une parcelle cadastrée AC [Cadastre 1], dont elle est propriétaire sur son territoire, à charge pour le preneur d’édifier un ensemble immobilier bâti affecté à usage d’habitation HLM.

Le bail prévoyait qu’à son terme, les constructions devaient revenir au propriétaire sans indemnité et qu’elles devaient être rendues en bon état d’habitabilité et en bon état d’entretien.

Les travaux ont été réalisés conformément au permis de construire du 09 novembre 1979 avec une déclaration d’achèvement des travaux du 28 novembre 1981 et un certificat de conformité du 29 mars 1989.

Par acte authentique du 06 novembre 1991, le bail emphytéotique était transféré à la SA HLM Provence Logis, dénommée depuis Erilia.

Par acte authentique du 15 juillet 2016, la commune de [Localité 7] a consenti une prolongation de la durée du bail emphytéotique jusqu’au 31 décembre 2016.

Avant l’échéance du bail, un désaccord est apparu entre les parties concernant l’état des bâtiments, en particulier de leurs couvertures malgré les travaux réalisés par la société Erilia.

La commune de [Localité 7] a mandaté un expert, Monsieur [O], afin de faire un état de l’immeuble et, par un avis du 05 novembre 2016, cet expert a considéré que les toitures n’étaient pas en bon état. Selon un devis de l’EURL Hermitte, la reprise des toitures était estimée à la somme de 154.000 euros TTC avec respect des préconisations techniques applicables en zone de montagne.

Le 12 mai 2017, la commune de [Localité 7] mettait en demeure la société Erilia de lui payer le montant des travaux de reprise de la toiture.

Une expertise judiciaire était ordonnée par ordonnance de référé en date du 15 janvier 2018.

L’expert judiciaire déposait son rapport le 18 mai 2019.

Par acte délivré le 16 septembre 2019, la commune de Seyne les Alpes a assigné la SA Erilia devant le tribunal de grande instance de Digne les Bains aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de 154.000 euros TTC de travaux de reprise, 15.400 euros TTC de maîtrise d''uvre, avec indexation, 5.000 euros de dommages et intérêts complémentaires et 12.000 euros au titre des frais de justice.

Par jugement en date du 23 juin 2021, le tribunal judiciaire de Digne les Bains a constaté que c’est avant l’échéance du bail que la commune bailleresse a fait constater le mauvais état des couvertures et la nécessité de les reprendre pour 154.000 euros TTC selon rapport d’expert [O] en date du 05 novembre 2016, constaté que l’expertise judiciaire n’a fait que confirmer le diagnostic de l’expert [O] avec même préconisation de travaux, tout en caractérisant le défaut d’entretien et dit que la responsabilité contractuelle du preneur est caractérisée du chef du manquement grave à son obligation d’entretien qui est la cause directe de l’impropriété à destination des supports et toitures de l’ensemble immobilier, rendant ce dernier inhabitable en terme proche.

Le tribunal a ensuite condamné, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, la SA Erilia à payer à la commune de Seyne les Alpes les sommes de :

-154.000 euros TTC correspondant à l’ensemble des travaux de reprise des couvertures de l’ensemble immobilier, selon le devis Hermitte, outre 15.400 euros TTC au titre de frais de maîtrise d''uvre, avec indexation sur l’indice du coût de la construction, indice de départ au 18 mai 2019 et jusqu’à parfait paiement,

-5.000 euros de dommages et intérêts complémentaires,

-7.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’à supporter les entiers dépens de la procédure comprenant les frais d’expertise.

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 04 octobre 2021, la SA Erilia a interjeté appel de ce jugement.

L’affaire était enregistrée au répertoire général sous le n°RG 21/13974.

La SA Erilia a régularisé une autre déclaration d’appel contre le même jugement enregistrée au greffe le 07 octobre 2010 et au répertoire général sous le n°RG21/14212.

Par ordonnance en date du 1er avril 2022, les instances étaient jointes sous le n°RG21/13974.

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu’il suit, étant rappelé qu’au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :

Selon ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 02 juin 2022, la SA Erilia sollicite de la cour d’appel de :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu l’article L. 451-8 du code rural et de la pêche maritime,

REFORMER le jugement rendu le 23 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Digne les Bains en ce qu’il a :

Constaté qu’avant l’échéance du bail que la commune bailleresse a fait constater le mauvais état des couvertures et la nécessité de les reprendre pour 154.000,00 € TTC selon rapport de l’expert [O] en date du 5 novembre 2016,

Constaté que l’expertise judiciaire n’a fait que confirmer le diagnostic de l’expert [O] avec même préconisation de travaux, tout en caractérisant le défaut d’entretien manifeste,

Dit que la responsabilité contractuelle du preneur est caractérisée du chef du manquement grave à son obligation d’entretien qui est la cause directe de l’impropriété à destination des supports et toitures de l’ensemble immobilier, rendant ce dernier inhabitable à terme proche,

Condamné SA ERILIA à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 154.000,00 € TTC correspondant à l’ensemble des travaux de reprise des couvertures de l’ensemble immobilier, correspondant au devis HERMITTE outre la somme de 15.400,00 € TTC au titre des frais de maîtrise d''uvre, outre indexation sur l’indice du coût de la construction, indice de départ au 18 mai 2019 et jusqu’à parfait paiement,

Condamné SA ERILIA à payer 5.000,00 € de dommages intérêts complémentaires à la commune de [Localité 7],

Condamné SA ERILIA à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 7.500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné SA ERILIA à supporter les entiers dépens de la procédure qui

comprendront les frais d’expertise.

Statuant à nouveau

À TITRE PRINCIPAL,

Débouter la commune de [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À TITRE SUBSIDIAIRE,

Réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 154.000 euros et limiter le montant des travaux à la somme de 96.475 € TTC pour la reprise totale ou à la somme de 50.834,08 € TTC pour la reprise de la toiture sur le versant nord,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

Débouter les demandes de la commune de [Localité 5] fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la commune de [Localité 5] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la commune de [Localité 5] à supporter les entiers dépens.

La société Erilia conclut que le tribunal a fait une interprétation erronée du contrat de bail emphytéotique qui faisait obligation au preneur de réaliser les travaux de toutes natures nécessaires pour conserver l’immeuble « en bon état d’habitabilité » pendant la durée du bail (article 19 du bail emphytéotique), mais non de remettre l’ensemble immobilier en état neuf, ni de procéder à la réfection totale de la toiture à l’expiration du bail, qu’en l’espèce les éléments du dossier démontrent que cette obligation contractuelle a été respectée. Elle fait valoir que c’est la négligence de la commune de [Localité 7], qui n’a entrepris aucuns travaux depuis que les opérations d’expertise se sont achevées, qui est à l’origine de l’aggravation de l’état de l’ensemble immobilier et de son état actuel, notamment s’agissant de l’apparition d’infiltrations. Elle se prévaut de l’état de vétusté de la toiture, non imputable à un défaut d’entretien, et soutient qu’elle était tenue seulement de faire les travaux d’entretien nécessaires à maintenir l’ensemble immobilier en bon état d’habitabilité jusqu’à la fin du bail et non après.

La société Erilia reproche ensuite au tribunal d’avoir fixé le montant des travaux de reprise de la toiture sans examiner les devis moins élevés qu’elle avait pourtant versés aux débats, alors que l’expert judiciaire n’avait pas validé le devis de la société Hermitte, qu’en conséquence, l’indemnisation a été fixée sans tenir compte du coût réel des travaux prescrits par l’expert judiciaire.

La société Erilia reproche en outre au tribunal de l’avoir condamnée à la reprise totale de la toiture alors que les dégradations résultent de sa vétusté, qu’elles concernent le versant nord et qu’il s’agit de garantir la pérennité de l’ensemble immobilier pour l’avenir, soit postérieurement à sa restitution, alors qu’elle n’a plus d’obligation d’entretien.

Elle fait valoir que les communes récupèrent la TVA et que les condamnations devaient donc être prononcées hors taxe, y compris pour les dépens de fonctionnement réalisées au bénéfice du domaine privé.

Enfin, la société Erilia reproche au tribunal de l’avoir condamnée à payer des dommages et intérêts complémentaires qui ne réparent aucun préjudice chiffrable identifiable, sans établir la perte de gain, ni d’une faute lourde ou dolosive, alors que le bail emphytéotique ne prévoit pas une telle sanction et qu’elle a réalisé des travaux d’entretien et d’habitabilité convenables.

Selon des conclusions d’intimé n°2 notifiées par RPVA le 09 août 2024, la commune de [Localité 8] sollicite de :

Vu les dispositions de l’alinéa 2 de l’article L451-8 du Code rural ;

Débouter la société ERILIA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal ;

Dire et juger que la société ERILIA était contractuellement et légalement tenue de restituer les bâtiments en bon état d’habitabilité et d’entretien ;

Dire et Juger qu’il ressort du rapport [O] et du rapport d’expertise judiciaire qu’elle a manqué à ses obligations en restituant la charpente et les toitures dans un état très dégradé ;

Confirmer la décision entreprise et Dire et Juger qu’elle a engagé sa responsabilité civile contractuelle ;

Confirmer la décision entreprise et Condamner en conséquence la société ERILIA à lui payer la somme de 154.000,00 € TTC au titre des travaux de reprise ;

Confirmer la décision entreprise et Condamner la société ERILIA à lui payer la somme de 15.400,00 € TTC au titre du suivi de chantier par un maître d''uvre ;

Confirmer la décision entreprise et Indexer ces condamnations sur l’indice du cout de la construction, à courir de la date du rapport d’expertise, soit le 18 mai 2019, et jusqu’à la date

du parfait paiement ;

En toutes mesures ;

Confirmer la décision entreprise et Condamner la société ERILIA à lui payer la somme de 5.000,00 € à titre de dommage et intérêts complémentaires ;

Réformer la décision entreprise et Condamner la société ERILIA à lui payer et à lui porter la somme de 15.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Condamner la société ERILIA à payer en tous les dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire pour la somme de 5.500,00 €.

La commune de [Localité 7] explique d’abord qu’elle n’a pas entrepris les travaux préconisés par l’expert judiciaire aux motifs que, pour obtenir l’exécution du jugement revêtu de l’exécution provisoire, elle a été contrainte de recourir à l’exécution forcée à l’encontre de la société Erilia, ce qui a occasionné une perte de temps et des frais, puis que, par précaution, elle a préféré attendre la décision de la cour en réponse à l’appel interjeté par la société Erilia.

Elle conclut que la société Erilia a manqué aux obligations contractuelles de rendre les constructions en bon état d’habitabilité et d’entretien, qu’en outre, en vertu de l’article L 451-8 du code rural, les réparations de la toiture lui incombaient. Elle soutient que les éléments du dossier, en particulier l’expertise judiciaire, confirment le défaut d’entretien.

Sur le montant des travaux, elle fait valoir que toute la toiture est affectée, que le devis de la société Hermitte a été soumis à l’expert judiciaire alors que la société Erilia n’a pas communiqué de devis, de sorte qu’elle n’établit pas que les devis dont elle se prévaut correspondent aux conditions de reprise.

La commune de [Localité 7] affirme en outre que, s’agissant de bâtiments appartenant au domaine privé, elle ne récupère pas la TVA et que les condamnations doivent donc être prononcées toutes taxes comprises.

Enfin, elle invoque le caractère abusif du refus de supporter le coût des travaux malgré les tentatives de rapprochements amiables, alors que l’état de dégradation était évident pour la société Erilia qui n’est pas profane et était assistée d’un technicien, ce qui a considérablement allongé les délais de réparation et les frais.

L’ordonnance de clôture est en date du 28 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 mai 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 juillet 2025. La date du délibéré a ensuite été prorogée.

MOTIFS :

Sur la responsabilité :

L’article L 451-8 du code rural et de la pêche maritime dispose que «Le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l’héritage.

En ce qui concerne les constructions existant au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la convention, il est tenu des réparations de toute nature, mais il n’est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s’il prouve qu’ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu’ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail.

Il répond de l’incendie, conformément à l’article 1733 du code civil ».

Le bail emphytéotique du 10 et 13 mai 1980 prévoit, notamment, les obligations suivantes à la charge du preneur :

— faire édifier sur le terrain, un ensemble immobilier comprenant un studio F1b, deux appartements deux pièces, quatorze appartements de trois pièces, onze appartements de quatre pièces et cinq appartements une pièce (2°/),

— laisser au bailleur toutes les constructions et augmentations qui existeront lors de la cessation du bail, sans indemnité (8°/),

— entretenir en bon état d’habitabilité les constructions qu’il a édifiées jusqu’à l’expiration du bail (19°/ CHARGES ET CONDITIONS et RESILIATION).

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur l’étendue de l’obligation de maintien en bon état d’entretien qui incombe au preneur.

Monsieur [T] [O], expert mandaté par la commune de [Localité 7] afin de faire un état des couvertures des bâtiments avant la fin du bail (correspondance de Monsieur [O] du 05 novembre 2016), relève les nombreuses interventions faites par la société Erilia dans le cadre de l’entretien, mais note que la plupart ont consisté à effectuer des reprises locales par masticage, recollage ou remplacement d’un bardeau ou d’une grappe de bardeaux, outre une reprise d’une plus grande surface sur le versant nord. Il constate un mauvais état général des couvertures en bardeaux bitumés (également appelés shingles ou bardeaux d’asphalte) dont il précise qu’ils présentent l’inconvénient d’une durée de vie réduite par rapport à d’autres matériaux de couverture (environ 25 ans), au-delà de laquelle la réfection s’impose, particulièrement dans les zones de montagnes soumises à d’importantes contraintes climatiques. Il conclut que les bardeaux ont atteint leur limite d’âge après 25 ou 30 ans d’usage, qu’une reprise localisée ne peut plus être qualifiée comme relevant du « bon état d’entretien », que toute intervention ne peut donc plus être considérée que comme une mesure provisoire dans l’attente d’une réfection générale de la couverture. Il en va de même des déformations des panneaux support, dont le seul entretien doit consister à leur remplacement. Selon Monsieur [O], il n’est pas possible d’entretenir un ouvrage dont le matériau constitutif de base est hors d’usage ni prétendre faire un entretien localisé sur une couverture en bardeaux bitumés au-delà de 25 ans environ. Il considère donc que le preneur aurait dû refaire intégralement les couvertures depuis plusieurs années et qu’en l’état, elles ne sont pas « en bon état d’entretien ». Il propose deux devis de la société Hermitte : l’un de 156.800 euros hors taxe, soit 172.480 euros toutes taxes comprises comprenant les frais annexes de maîtrise d''uvre et assurance DO pour une réfection des couvertures respectant les préconisations actuelles pour les constructions en montagne (double couverture ventilée), l’autre de 98.000 euros hors taxe, soit 107.800 euros toutes taxes comprises pour un simple remplacement des bardeaux (réfection à l’identique) avec le remplacement des panneaux support endommagés.

Monsieur [E], expert mandaté par la société Erilia, a également fait un rapport préalable à la cessation du bail daté du 06 décembre 2016 selon lequel :

— pré-visite du mois de mars 2016 : relève du bon entretien la révision de l’ensemble de la couverture, notamment le contrôle des décollements des bardeaux de faitage et la reprise des affaissements est et ouest sur les pans nord,

— visite du 17 octobre 2016, Monsieur [E] note un désaccord avec Monsieur [O] sur l’état des couvertures et retient l’existence de réparations conséquentes effectuées selon les règles de l’art, l’absence de mousse, le bon état des shingles et la présence de légères déformations, localisées, des supports en bois,

— constatations du 16 décembre 2016 : Monsieur [E] constate que la couverture a fait l’objet d’une révision complète, que le bâtiment est en bon état d’entretien avec des améliorations thermiques et acoustiques importantes (isolation des combles et nouvelles menuiseries extérieures aux normes actuelles).

Selon le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [V] [C] (ordonnance de référé en date du 25 janvier 2018), le matériau constituant la toiture de l’ensemble immobilier souffre d’une « très grande vétusté », notamment l’ensemble des versants nord, l’ensemble des rives datant de la construction s’avère être « totalement obsolète de part leur pourrissement et dégradation », cet état de dégradation était présent avant la date de restitution, d’importants travaux devront être entrepris, en tenant compte des contraintes techniques liées à la mise en 'uvre d’une toiture en montagne, afin de pérenniser l’ensemble immobilier.

L’expert judiciaire relève, en effet, que les bardeaux bitumeux recouvrant l’ensemble des toitures est dans un état de dégradation «fort avancé », que l’état des bardeaux ne permet pas de reprise ponctuelle de façon pérenne, même à la date de restitution de l’ensemble immobilier, que le support de ce matériau a lui aussi subi un grand nombre de dégradations antérieures à la date de restitution de l’ensemble immobilier. Il relève notamment que plusieurs années ont été nécessaires afin de dégrader le support, que des reprises ont été faites, notamment des travaux d’entretien réalisés de manière aléatoire, à l’aide de matériau inadapté, que les différentes rives sont d’origine, les bandeaux de bois sont pourris et ont fait l’objet de reprises inadaptées, que les solins sont également dans un grand état de vétusté « qui ne pouvait être ignorée par des professionnels aguerris en charge du diagnostic de cette toiture ».

L’expert judiciaire note que des travaux d’entretien ont été effectués pour maintenir la toiture en bon état d’habitabilité mais que le matériau constituant la toiture s’avère être en grande partie, notamment sur la totalité du versant nord, dans un état de vétusté qui ne permet pas de reprise ponctuelle. Selon lui, « les travaux qui auraient dû être réalisés afin de permettre un bon état d’entretien et d’habitabilité auraient dû consister au remplacement de l’ensemble de ce matériau, notamment au droit de l’ensemble des versants nord des ces bâtiments en tenant compte des contraintes techniques imposées par la localisation de la commune de [Localité 7]. L’ensemble des rives et solins, quant à eux, auraient dû faire l’objet d’un remplacement, le bandeau en bois constituant s’avère totalement dégradé ».

Il conclut que l’ensemble des dégradations n’ont pu intervenir à partir du 1er janvier 2017, que les travaux entrepris durant le bail par la société Erilia sont insuffisants et inadaptés pour maintenir la toiture en bon état d’entretien et d’habitabilité, que les prestations mentionnées au devis de la société Hermite produit par la commune correspondent aux travaux qui auraient dû être entrepris pour répondre à l’obligation d’entretien incombant au preneur, que le décollement du matériau de couverture laisse présager de manière certaine un préalable à des infiltrations futures, et que le grand état de vétusté de la toiture ne permet pas à des professionnels aguerris de réaliser une prestation pérenne. Les justificatifs versés aux débats par la commune de [Localité 7], notamment les attestations et photographies confirment la révélation d’infiltrations.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Erilia a manqué à son obligation d’entretenir en bon état d’habitabilité les constructions revenant au bailleur à la fin du bail emphytéotique et qu’elle a donc engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la commune de [Localité 7].

Sur le préjudice :

L’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Le bail emphytéotique étant arrivé à échéance, le défaut d’entretien ne peut être sanctionné par la résiliation du bail mais par l’allocation de dommages et intérêts.

La société Erilia verse aux débats deux devis de la SARL Oze Entreprise, l’un de 46.212,80 euros hors taxe, soit 50.834,08 euros toutes taxes comprises, pour le remplacement de la couverture de la façade nord, l’autre de 87.705 euros hors taxe, soit 96.475,50 euros toutes taxes comprises pour le remplacement des couvertures des façades nord et sud. La société Erilia ne prouve pas que les prestations proposées par ces devis correspondent aux prestations relevant de son obligation d’entretien.

En outre, il n’est pas démontré que la dépense relative aux travaux de remplacement de couverture relève des conditions de l’article L 1615-1 du code général des collectivités territoriales permettant l’attribution du Fonds de compensation de la TVA. La condamnation doit donc être prononcée toutes taxes comprises.

Eu égard aux éléments énoncés plus haut, en particulier les conclusions de l’expert judiciaire qui conclut que les prestations du devis de la société Hermitte produit par la commune de Seyne les Alpes correspondent aux travaux qui auraient dû être entrepris pour répondre à l’obligation d’entretien incombant au preneur et à l’évolution du DTU régissant la mise en 'uvre des couvertures en bardeaux bitumés en altitude pendant la durée du bail (double toiture ventilée), c’est à juste titre que le tribunal a retenu cette solution (154.000 euros TTC outre 15.400 euros TTC de frais de maîtrise d''uvre).

Sur les dommages et intérêts complémentaires :

Bien que les éléments du dossier démontrent le manquement à l’obligation d’entretien, les experts ont relevé que des travaux ont néanmoins été réalisés de façon anarchique et inadaptée avant la restitution de l’ensemble immobilier. Il ne peut donc être considéré que la société Erilia a abusivement résisté à la mise en demeure de la commune de [Localité 7] et a repoussé, de manière fautive, l’issue du litige.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société Erilia à payer à la commune de [Localité 7] des dommages et intérêts complémentaires à hauteur de 5.000 euros aux motifs que le preneur était un professionnel, assisté d’un conseil technique, qu’il a laissé se dégrader l’ensemble immobilier. La commune de [Localité 7] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société Erilia, qui succombe, sera condamnée à payer à la commune de [Localité 7] une indemnité de 3.000euros pour les frais qu’elle a dû exposer en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, le 23 octobre 2025 et après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné la société Erilia à payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts complémentaires à la commune de [Localité 7],

Statuant à nouveau,

DEBOUTE la commune de [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts complémentaires,

CONDAMNE la société Erilia à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 3.000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Erilia aux entiers dépens d’appel.

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Madame Christiane GAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente