Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 3 JUILLET 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16747 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKEG4

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 3 Juillet 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] – RG n° 24/01414

APPELANTS

M. [N] [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/019757 du 19/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Mme [I] [N] [H] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414

INTIMÉE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP), RCS de [Localité 8] sous le n°552 032 708

[Adresse 5]

[Localité 7]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée le 17.10.2024 à tiers présent

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 mai 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 17 mars 2004, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] (la RIVP) a consenti à M. [O] et son épouse un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4].

Des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré aux époux [T] le 9 août 2023, demeuré infructueux.

Par exploit du 5 janvier 2024, la RIVP a fait assigner M. et Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail des lieux situés [Adresse 2], ayant pris effet le 17 mars 2004, par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 9 août 2023, d’un commandement visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les six semaines de sa délivrance (loi du 27juillet 2023 d’application immédiate) ;

Prononcer l’expulsion de M. et Mme [T] et celle de tous occupants de leur chef, et statuer sur le sort des meubles ;

Les condamner solidairement à payer à titre de provision la somme de 4.189,32 euros, selon décompte arrêté au 15 janvier 2024, jour de l’assignation, à valoir sur l’arriéré locatif avec intérêts de retard, outre une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, et 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, du commandement de payer et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion si nécessaire.

M.et Mme [T] n’étaient ni présents ni représentés.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 3 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

Déclaré recevable l’action de la RIVP,

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et ayant pris effet au 17 mars 2004, pour les lieux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 septembre 2023 ;

Condamné par provision solidairement M. [T] et son épouse, Mme [T], à payer la somme de 4.104,73 euros, à la RIVP à titre d’arriéré locatif arrêté au 16 mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Autorisé M. [T] et son épouse, Mme [T], à s’acquitter de cette dette par 35 versements mensuels consécutifs de 114 euros, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ;

Dit que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente ordonnance, et les suivants successivement avant le 15 de chaque mois ;

Suspendu les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et dit qu’en cas de respect de ces modalités la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

Dit que le seul non-respect des délais de paiement, pour les sommes dues au titre des dépens n’a pas de répercussion sur la clause résolutoire du bail ;

Dit qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit :

La totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

La clause résolutoire du bail sera réputée acquise,

dans ce cas, ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [T] et son épouse, Mme [T], et celle de tous occupants de leur chef, des lieux situés [Adresse 3], au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de 1'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1, L43 3-2, R433-1 à R433-7 du même code ;

Dit n’y avoir lieu d’ordonner leur transport et séquestration,

Condamné solidairement M. [T] et son épouse, Mme [T] à payer à la RIVP, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire du bail, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires, qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne et la remise des clefs ;

Dit qu’il est équitable de laisser à la RIVP la charge de ses frais irrépétibles ;

Condamné solidairement M. [T] et son épouse, Mme [T], aux dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer et tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile auquel il est renvoyé ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

M. et Mme [T] ont déposé une demande d’aide juridictionnelle le 5 août 2024, à laquelle il a été fait droit par décision du 19 août 2024.

Par déclaration du 28 septembre 2024, ils ont interjeté appel de l’ensemble des chefs du dispositif de l’ordonnance du 3 juillet 2024.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, ils demandent à la cour, au visa des articles 834 et suivants de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

Les déclarer recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

Constater l’existence d’une contestation sérieuse sur les demandes de la RIVP,

A titre subsidiaire,

Suspendre les effets de la clause résolutoire et leur accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter de leur dette locative en 35 mensualités de 10 euros et le solde le 36ème mois,

Dire et juger que l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. et Mme [T] soutiennent à titre principal que le commandement délivré, en visant un délai de six semaines, encourt la nullité au regard de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 concernant l’entrée en vigueur de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, que le juge des référés n’est donc pas compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et devra constater l’existence d’une contestation sérieuse sur les demandes de l’intimée.

A titre subsidiaire, ils sollicitent les plus larges délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, faisant notamment état des saisies bancaires dont M. [T] a fait l’objet pour paiement des amendes administratives dues à sa fonction de chauffeur de taxi et des réparations, non prises en charge, qu’il a dû effectuer sur son véhicule.

La RIVP n’a pas constitué avocat.

Les appelants lui ont fait signifier la déclaration d’appel le 17 octobre 2024, à tiers présent au domicile de l’intimée. Ils lui ont fait signifier leurs conclusions d’appel le 18 décembre 2024, à personne habilitée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2025.

Il a été demandé en cours de délibéré au conseil des appelants, à peine de radiation, de produire le contrat de location et le commandement de payer visant la clause résolutoire. Ces deux pièces ont été communiquées. Le conseil des appelants a indiqué que la RIVP a accepté un FSL et que la CAF a rétabli l’APL et versé directement au bailleur l’arriéré de loyers et charges.

SUR CE, MOTIFS

A titre liminaire, il doit être rappelé, l’intimé n’ayant pas constitué avocat :

d’une part, que selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

d’autre part, qu’en application des dispositions in fine de l’article 954 du code de procédure civile, l’intimé qui ne conclut pas est réputé s’approprier les motifs de la décision entreprise.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Au cas présent, le commandement de payer visant la clause résolutoire a imparti aux locataires un délai de six semaines pour apurer leur dette locative.

Or, le bail ayant été conclu en 2004, le nouveau délai issu de la loi du 27 juillet 2023 ne lui est pas applicable.

Il en résulte l’existence d’une contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer délivré le 9 août 2023, lequel ne peut en conséquence fonder la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, les débiteurs n’ayant pas disposé pour régler leur dette du délai légal de deux mois qui était applicable et prévu au bail.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ses dispositions relatives à la résiliation du bail et à ses conséquences de droit.

Sur la provision

Les appelants ne contestent pas l’existence d’une dette locative ni le montant de cette dette tel qu’arrêté par le premier juge dans son ordonnance, sollicitant (à titre subsidiaire) des délais de paiement « le temps que le FSL intervienne et que la dette soit soldée. »

Ils ne justifient pas en appel du règlement de cette dette suite à l’intervention du FSL, de sorte qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance sur le montant de la provision au paiement de laquelle ils ont été condamnés.

Par ailleurs, les appelants ne justifiant pas de leur situation financière, ils n’établissent pas que les modalités des délais de paiement qui leur ont été alloués par le premier juge ne seraient pas adaptés à leur situation. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Sur les mesures accessoires

Le sens du présent arrêt commande de confirmer l’ordonnance déférée sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, et de laisser les dépens de la présente instance à la charge de M. et Mme [T] dont l’appel ne prospère que partiellement.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

Déclaré recevable l’action de la RIVP,

Condamné par provision solidairement M. [T] et son épouse, Mme [T], à payer la somme de 4.104,73 euros à la RIVP à titre d’arriéré locatif arrêté au 16 mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Autorisé M. [T] et son épouse, Mme [T], à s’acquitter de cette dette par 35 versements mensuels consécutifs de 114 euros, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ;

Dit que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente ordonnance, et les suivants successivement avant le 15 de chaque mois ;

Dit qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

Dit qu’il est équitable de laisser à la RIVP la charge de ses frais irrépétibles ;

Condamné solidairement M. [T] et son épouse, Mme [T], aux dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer et tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile auquel il est renvoyé ;

Infirme l’ordonnance pour le surplus et statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] tendant à la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, avec conséquences de droit,

Y ajoutant,

Condamne M. et Mme [T] solidairement aux dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE